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房地产营销及其理念创新研究 （厦门市特房?o?Y开发有限公司） 【摘要】随着我国社会经济的快速发展，人们越来越注重住房质量，使得房地产行业得到了良好的发展，而人们又对自身的住房水平提出了一系列的要求。目前房地产的营销还存在着一些亟待解决的问题。 【关键词】房地产营销 现状 理念创新 引言 本文首先对目前房地产营销中较为特别的方面进行了阐述，然后对我国房地产传统营销的一些缺陷进行了分析，最后提出了房地产企业营销理念的创新建议。 1房地产行业较为特别的方面 1.1产品和项目较为固定 人们在对房产进行选择时，往往都会考虑其所处在的不同位置，包括其周围的交通、周围的一些环境、小区内部的景观设置等等。也就是说不同的区位对房地产企业的发展会产生一定程度上的影响。而企业又不能对区位进行改变，所以这便导致了房地产仅仅是基于某个地区的市场，不能在更大范围内进行市场的发展。 1.2产品和项目具有单件性特征 基于房地产的固定特性，我们可以知道某一个地区的房地产特征是唯一的，不会在一个地区出现重复的情况。即便其外部的构造较为相似，其内部环境景观的设计、以及相应物业的管理都将不尽相同。这便使房地产又具有了单件性的特点，而对于单件性，也可以理解为多样性。也就是说房地产企业为了增加自身的市场竞争力，会根据自己所侧重的消费群体，进行不同的构造设计以及建筑，进而方便了企业的营销，以创造良好的利益。 1.3产品和项目具有较高的单价 和一些其他的商品相比较，很明显的可以发现房地产的价值、单价比较高。需要人们较大的投入，才能获得相应的产品。这也在一定程度上导致了人们在选购房产的时候会十分的谨慎和小心，希望能找到一处符合自己心意的房产。所以这要求营销人员能够将自身房地产的特性进行较好的展示，并且能根据不同情况的消费者的不同需求，对他对他们实行针对性的服务。而对消费者进行欺骗，只会失去相应的销售市场，使销售难度有所加大。 1.4附近地区会相互产生影响 在对房地产的价值进行分析时，我们可以发现其本身的状况对其价值有所影响的一个方面，而另一个影响较大的方面便是其周围的房地产现状。例如，相应的房地产开发时，其周围有良好的生态环境必将能提高该房地产的市场竞争力。 1.5产品具有一定的增值保值特性 如今建筑越来越频繁，使一些土地的使用竞争较为激烈，这使得一些房地产具有了一定的增值保值特点。我们可以看到，近几年来房地产的价格呈现波浪上升的趋势。但是也会受到，其本身实际情况、周围环境以及市场经济的影响。 2房地产企业传统营销模式的缺陷 2.1只将产品作为营销的重点 传统的营销理论仅仅着眼于对产品策略的制定，也就是说只想卖方的需求作为出发点。不能以顾客为中心，考虑到顾客的需求，做不到真正意义上的营销。 2.2定价依据有所偏差 目前较为普遍的定价策略，会考虑到企业的开发成本和企业目标要达到的利益。基于这种观念和方式，会导致房地产出现一些营销方面的偏差行为。一些企业对于项目执行前的分析，以及对于项目的可行性研究和市面上的策划等阶段。往往都会忽视相应的供求关系对价格的产生的一系列影响，仅仅以市场上现存的价格，和普遍的行业情况，来当作未来的市场发展趋势，及不符合市场变化的客观发展规律。 2.3所采取的销售模式较为单一 针对房地产行业，我国近几年来颁布了一系列的房改政策。就目前情况来看，消费者进行购房是一个较为复杂的过程，其涉及的各?方面也比较广泛，所需要的时间也相对较长。并且在进行购房时，需要消费者投入大量的资金以及时间和精力。这要求相应的房地产行业能够采取较为可行的销售模式，例如进行一系列的宣传等，使企业能够在，竞争越来越激烈的市场中得以发展。 2.4不注重消费者的需要 对于房地产行业所进行宣传的一些广告等等，消费者已经产生了一定的抵抗力，对于房产的选购已经有自己较为明确的标准。这时需要房地产企业能够拿出吸引消费者的相应产品和项目，并且为了消费者能够良好的接受，需要与消费者进行较好的沟通，了解其基本需求并采取针对性的措施，已在自身收获利益的同时也能满足消费者的利益需求。 3对于房地产企业营销理念的创新 3.1要基于文化进行营销 目前我国的各个方面都得到了长远的发展和进步，使人们对于各个方面的要求都有所提高，自然包括对住房的要求。在选选择和购买房产时，人们往往不只对房产的地址、质量等产品较为关注，更对其居住的小区内部的文化设施，例如其相应文化设施的数量、质量等等，都较为注重，并提出了一系列较为基本的要求。 3.2要做到全过程的营销 目前较为普遍的房地产销售现象便是，在对于房产的销售阶段，很多企业都会下大力气，进行各种广告等等方式的宣传，使楼盘能被销售。但是相关的房地产企业必须意识到，对于楼盘的销售仅仅是营销的一个阶段。对于房地产的开发是一个较为复杂的综合性质较强的工程。房地产营销的实施，应该在项目进行可行性研究阶段时便开