房地产经营环境分析.doc

对房地产开发与经营活动而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。 房地产开发与经营环境,就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和. Fa4.2、环境分析的原则1、客观性原则要求分析人员的分析依据必须是真实的、是经过调查得到的客观存在。2、全面性原则是指分析人员要对房地产开发与经营环境的方方面面作出分析，从政策层面、行业层面得到微观环境层面，各个层次、众多因素都需要分析人员根据项目需求进行分析。3、比较性原则4、预测性原则4.3房地产开发经营环境构成：宏观环境 从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。 中观环境 从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素总和。 微观环境 以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。 一、经济环境经济环境包括了宏观，微观环境两个方面。无论是宏观还是微观的环境的一点点小改变，就会对房地产这敏感行业带来很大的影响。国家的经济环境变化如下:1:国民生产总值持续高速增长。 这事影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真的促进供给的增加。这几年来，中国的GDP一直在增长。对于资金的流动问题，不少人都选择了购买楼盘，因为国民把楼盘作为增值或保值商品。所以在过去的十年内，房地产业火爆，房价飞速上涨。2：存款加息 银行多次加息，虽然只针对股市，但依旧对房地产行业产生了影响。给好的公司带来更多的扩张的机会，加息将加大开发经营成本，但对房价影响不大。自从银行加息，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小。3：股市影响股市越稳定，房价也会稳定，甚至还会涨。二、政治法律环境 面对中国这几年来房价的飙涨，中国制定了多项相关对策。1限制房地产开发的贷款管理。 对项目资金比例达不到35%或韦取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目。银行不得放任何形式的贷款；对空置3年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。这些政策限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。2加强住房消费贷款管理 银行重点支持借款人购买首套中小户自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。3.切实调整住房供应结构 重点发展中地位价、中小套商品住房、经济适用住房和廉租住房。对新建住房结构有具体的比例要求。加快城镇廉租住房的制度建设，规范发展经济适用住房。租赁、廉租房、两限房、经济适用房、二手房。三：社会与文化要素中国作为社会主义国家。于其他国家的社会和文化有些差异。对于房地产来说，社会和文化的影响也是很大的。1：人口因素 目前都是70 80年代的人是住房消费人群。首先他们的经济条件良好，而且从父母那里得到的赞助也是很大的。这样使得房地产业任然会非常兴盛。2：社会城市化 随着中国的经济发展快速，农村人口密集将会逐渐向城市转移。城市人口的增加必会带动房地产的行业的发展。一、 购买者分析1. 因居住需要而买房2. 作为长期收租而买房3. 赚取房价差而买房第3种类型是拉动房价的一个主要原因之一。二、 该地段限制因素分析。1. 基础设备这个地区的设备比较完整,2个大型的超市，分布了小学，中学，大学。人文条件非常好。到这些地方最多10分钟步程。菜市也有.娱乐消遣的地方也有.2交通运输条件 去公交分公司只有10分钟步程。在那可以可以坐公交车，去桂林的任何地方都可以，最多多转一次。有辆10路车可以去市中心.3 地质情况和环境保护要素 地质条件良好，旁边有七星公园，生态环境达到了2级。没什么工厂，所以也就没什么污染，溪河还算过得去。至少没到发臭的地步4 类似竞争性项目的价格或租金分析目前这一片的房地产已经开发完了。该卖的，该买的，都已经完成了交易。所以应该不会有