对我国建立不动产登记制度的现状综述分析.docx

对我国建立不动产登记制度的现状综述分析 一、不动产登记制度的概念及意义 不动产登记是物权法中的重要制度，它指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。实质是物权公示，指以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况，对此负有不作为义务的责任。根据物权公示原则，不动产物权发生变化时需要以一定方式公示，以便更好地发挥不动产物权的排他作用，由此产生了不动产登记制度。 不动产登记主要有成立要件主义和对抗要件主义两种范式。成立要件主义认为，不动产物权变动在登记之前只体现为债权的存在，登记之后才完成不动产物权的变动，未经登记，物权受让方只能受债权保护，而非物权保护。对抗要件主义认为，不动产是一种特定物，物权变动与债权成立同步，登记只是对抗第三人的要件。我国物权法颁布实施后，不动产登记的法律依据与登记效力已经明确，成立要件主义和对抗要件主义并存，以成立要件主义为法定，以对抗要件主义为例外。 不动产登记制度的意义： 1.不动产统一登记制度通过保障公民的房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，进而使得人们有长久的动力去创造和追求财富。 2.不动产统一登记制度在客观上有反腐倡廉的作用。这也正是当前公众所最为看重，寄予厚望的一点。在房叔、房婶、房爷层出不穷的社会现实下，公众无不期待以全国统一的不动产登记制度，让房叔、房婶们现出原形，接受公众和国家有关部门的监督。 3.不动产统一登记制度的建立，有助于帮助政府摸清全国房地产市场的基本情况，进而为国家对房地产业的宏观调控提供更为准确的事实依据。 二、现阶段我国不动产登记制度的缺陷 不动产登记是物权法的基础内容，但是整体来看我国的不动产登记制度是比较混乱的，虽然2007年出台的物权法对不动产登记做了相关规定，但这些规定都只是原则性的，6年过去了，不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等难题尚未根本解决。 （一）不动产登记法律杂乱 我国目前有关不动产登记的相关主要规定在法律、法规、部门规章、地方性法规和司法解释中，内容杂乱、不统一，甚至有的规定互相矛盾。比如主要的法律物权法、土地管理法、矿产资源法等，而同样关于不动产登记的行政法规也有城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、土地管理法实施条例等，还有部门规章、地方性法规包括国土管理部门的土地登记资料公开查询办法、土地登记规则等。虽然关于不动产登记的制度规定很细致，但是却比较分散，这样不利于发挥它应有的作用。长期政出多门的不动产登记局面，一是增加了登记申请人的负担，二是增加了地方政府的财政支出，三是降低了登记效率，四是不可避免产生大量的登记瑕疵，五是不利于有关交易当事人查阅登记信息。 （二）不动产登记机关不统一 同时我国目前从事不动产物权登记的机关也有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷。 （三）登记信息查询不便利 只有将登记的信息公开，才能发挥登记公示的功能，降低交易成本，减少交易失误，提高交易效率。物权法第18条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。但目前我国还没有一项不动产物权登记记录建立了全国性的数据信息交换查询系统，当事人或律师等代理人为了查阅某项不动产上的权属状况需要花费大量的时间。此外，一些地方的登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定，登记资料并不向社会公开，查阅手续比较繁琐。这些情况的出现主要原因是不动产登记的相关法律法规没有明确规定不动产登记信息资料必须公开，因此我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。 三、我国不动产登记制度的完善 （一）制定专门的不动产登记法作为不动产登记的程序性法律 除了物权法明确规定了不动产登记制度之外，各类规范性文件中也有说明，这就使不动产登记规则之间存在不协调、重复，甚至是相互矛盾的情形。基于不动产登记在现实生活中的重要性及现在的混乱局面，极有必要出台一部法律对不动产登记做出具体明确的规定，对登记的程序、登记机关的确定及其职权、登记申请人的范围、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任、登记审查的标准等作出详细的规定。 （二）统一不动产登记机构 世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等。在实践中，一般分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是以日本为代表的，行政机关负责不动产登记。当然这两种学说各有弊端，结合我国的实际情况，笔者认为实行行政机关更为适宜。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的工作，也可以提高登记的工作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这符合我国国情和民众的法律观，符合一般人的价值理念。 （三）建立公开有偿的查询制度 不动产登记信息公开既是公信力的要求，同时也是公信力的体现，社会公众应该能够知晓不动产登记的相关信息。因此建立统一的不动产登记信息公开查询制度是不动产登记的本质要求。目前国际上有很多先进的不动产登记信息公开制度，美国通过建立以互联网为基础的全国统一的不动产登记备案电子系统，将不动产的物权登记信息上传到互联网，任何组织和个人都可以通过网络有偿查询公示信息，这不仅有利于当事人的不动产查询，而且也增加了不动产 登记的透明度。我国应借鉴国外先进经验，加快建立一套比较完整的不动产登记信息公开查询制度。 参考文献 王克稳.我国不动产登记中的行政法问题J.中外法学，2012（2） 常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望J.法学，2013（5） 熊文钊、郭晋.论不动产登记行为的法律属