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“营改增”改革对房地产企业的未来影响及对策 摘要：随着我国“营改增”的不断深入，房地产业“营改增”已是大势所趋。由于房地产行业周期长、过程复杂多变，“营改增”对房地产企业的影响巨大，合理规划，房地产企业必须做好预防措施。本文在“营改增”的背景前提下，深度分析“营改增”政策对房地产企业的影响，也相应提出了建议。 下载 关键词：“营改增”；房地产企业；税负影响 一、引言 1994年，我国制定了以增值税为核心，以消费税和营业税为辅助的税收体系。这个体系中，营业税和增值税的征税范围互不干涉、没有交集，从中选择一个进行征税。随着社会经济的迅速发展和企业经营方式的多样化以及随着我国经济体制的不断发展，我国1994年制定的税收体系的矛盾和冲突逐渐显现出来，目前流转税收体系的不合理性也逐渐显现出来，同时对经济的发展产生了很大的阻力。为了解决这些矛盾，加快经济发展方式的转变以及经济机构的调整优化，我国财政部和税务总局颁布了经国务院授权的营业税改征增值税试点方案（以下简称“营改增”）。 2012年1月1号，上海市的交通运输业和部分现代服务业第一个成为了“营改增”的试点。同年8月1日，我国财政部和国家税务总局发布了关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点的通知，试点范围进一步扩大，北京、安徽、江苏、天津、福建、浙江广东等省市也相继成为了“营改增”的试点。2013年8月1日，“营改增”试点扩展到全国。2014年1月1日，“营改增”试点范围扩大至铁路运输业和邮政通信业。同年6月1日起，电信业也进行了“营改增”。房地产行业作为我国税收体系当中有着举足轻重的位置，房地产企业依然处十字路口，实行“营改增”也是必然趋势，到目前位置，房产企业的“营改增”方案迟迟未公布，可见有着不小的难度。 二、房地产企业“营改增”面临的挑战 （1）统一的税收政策难以确定 房地产行业在我国不同区域发展速度不一样，这样的客观条件使得我国“营改增”的调控对不同地域的政策力度不一样，有可能出现完全相反的形势。第一，对于我国经济不发达、生活水平低的地域说，房地产企业适应“营改增”的能力就弱，甚至企业可能因此破产。第二，企业投资方向多元化，对于中小型企业来说，11%的税率显然超出他们的承受能力。第三，行业结构体系类型复杂，不同的企业所遇到的风险程度和大小也不同。 （2）对政策不了解 在此之前，产企业一直缴纳的是营业税，处理过程中不涉及增值税。财务部上上下下所有人员，无论财务总监，还是财务经理，又或者是财务人员，他们设置完全不了解增值税的相关规定。因此对于房地产企业来说，最大的挑战是由于不了解增值税相关的税收政策，导致企业自身无法运用收取增值税的法律规定，来指导他们日常的运作。导致他们可能遇见不确定税务风险，也不可能指导他们所遇到问题的严重程度。所谓知己知彼方能百战不殆，在这种情形下，企业本身都会乱了方寸，根本不知道怎么应对这些突发的而严峻的问题，更不要说做出预判和预防措施之类的举措。面对这样的情形，勤能补拙，只要企业自身临时抱佛脚恶补增值税的相关税收规定就能解决问题，但是远水解决不了近火，补课需要的是时间，企业是在跟时间赛跑。对于政策的不熟悉是每一个企业必须经过的过程，这个过程只有企业自身来消化理解，这很考验企业的能力。 （3）账务处理难度变大 在原来的财务税收管理当中，房地产企业只需交纳5%的营业税，对于财税管理要求不是很高，但在营业税改征增值税以后，由于价税分离，政府对于发票的管理要求相当高。房地产企业财务人员能否遵守政府规定，这需要财务人员很高的管理水平和专业能力。只有高素质的团队才能帮助企业渡过难关，成功完成“营改增”的过渡。现行增值税税收规定，增值税的纳税人分为两类，一类是小规模纳税人，另一类是一般纳税人。面对这两类不同的纳税人，政府的税务规定也是不一样的。因为增值税是价外税，所以要采取价税分离，在规定的时间内，企业必须去主管税务机关认证所需的专用发票（进项）。在实行营改增前期，房产企业的财务人员将面临新旧税制的变化、衔接、计算方式、套用规定等难题。除此之外，改革之前对营业额的征税，只是简简单单的一个会计科目，核算模式套用规则十分容易。改革之后，增值税的征收 会使会计科目增加到十个，由一变十，相应的难度也增加了许多。总之，“营改增”的实施，不仅会使企业的会计整个核算体系发生变化，还会使企业面临来新问题。这就需要高素质的账务管理人员来处理，倘若处理不当便会有风险。在市场经济体制下，由于财务人员业务水平能力参差不齐，可能会给企业带来不可挽回的损失。 （4）房企税负或大幅上升 营改增的最终目的是通过改革来减少重复纳税。从目前全国营改增试行的情况来看，绝大部分企业税负实现了下降，但其中也有企业的税负或这或那得原因大幅上升。对即将扩围的房地产行业来讲，同样存在这样的问题。产生这些问题的主要原因有以下方面： 税率过高。目前房地产行业现行的营业税率在3%5%。而“营改增”之后，根据财税有关规定，房地产企业将采用17% 和11%的税率，企业税负必将提高。 抵扣困难。“营改增”还在试点阶段，而房地产业还未被完全纳入进来，增值税税收体系没有形成，可能会出现抵扣困难的情形。 （5）房地产“营改增”可能增加开发成本 建安成本是房地产公司的主要开发成本形式。但是，建筑行业也是“营改增”的“重要照顾对象”。依照北京、上海等“营改增”试点情况，“营改增”后建筑企业使用11%的税率，会使其税负明显增大。根据税负转嫁理论，房地产企业的开发成本会相应上升。 （6）宏观市场环境影响 根据近一年来的房产成交数量来说，房地产市场正处于不稳定之中，甚至出现下滑趋势。大部分企业都在进行成本管理，“营改增”的改革更是雪上加霜。 三、房地产行业“营改增”建议 （1）加强培训和政策解读。增值税纳税体系本身比较复杂，未取得先机企业必须对财务人员进行专门的培训，提升财务人员的能力。企业不单单只对财务人员进行培训，也应该通过各种渠道来宣传相关政策。例如，在内部网站上，开设专栏，解读有关政策和规定。针对企业高层领导，也应进行“营改增”的培训。因为企业的决策层是领头羊，战略方向不能出错。 （2）控制纳税关键点。“营改增”后，企业要严格控制纳税风险点，做好预防措施。比如，会计增值税专用发票、内部控制、会计入账等问题，应及时跟踪检查，如果出现问题，应当及时改进。 （3）改变经营模式。“营改增”带来的种种问题，要从根本上解决，企业只能改变企业经营模式。比如，采用开发高质量房地产项目。在物质生活已经得到充分体现的今天，我国民众更多的是在追求高质量的精神满足，房地产企业定位高品质、智能化、节约环保型地产，更是大势所趋。建立企业战略合作。 （