我国城乡统筹的农村土地市场发展创新研究.docx

我国城乡统筹的农村土地市场发展创新研究摘要：中国土地市场的发展演变是打破计划行政手段而渐以市场方式配置资源的过程，相比城市国有土地市场的发展，农村集体土地市场发育缓慢，在城乡土地市场二元性、土地二级市场受到主体和用途限制、土地三级市场相对缺失的背景下逐渐凸显一些新问题。本文按照城乡统筹发展的理念，通过分析问题及原因，总结经验教训，提出了相关政策建议。 总结大全 关键词：土地市场 统筹城乡 制度创新 目前，城市国有土地市场的发展已经卓有成效，相比之下，虽然我国农村有土地流转，但大多“有流无转”、“有市无价”，缺乏规范的市场制度，并没有形成真正意义的农村土地市场。 一、构建城乡统筹的农村土地市场的重大意义 1.化解农村土地自发流转中的潜在风险。我国城乡二元结构特征突出，由于长期行政手段的“均田制”以及农村土地制度的僵化，耕地分散，许多建设用地未得到充分利用甚至闲置，大量农民进城务工伴随的耕地撂荒问题突出。由于土地市场的相对缺失，一方面闲置资源得不到优化配置，另一方面宅基地非法出租或以其它形式非法转让，或未经批准非法占用、非法流转的现象在城乡结合部普遍存在，由此也产生了大量矛盾纠纷无法通过合法渠道解决。 2.推动农业规模化、集约化经营。西部大部分地区耕地山多坝少，土多田少，以丘陵山区为主，坡耕地面积大，劳动生产率较为低下，由于农业结构调整、退耕还林工程和自然灾毁等耕地占用又将不可避免，切实保护耕地和提高农业劳动生产率迫在眉睫。促进农村土地二、三级市场发育，对于以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地，提高劳动生产率具有重要意义。 3.缓解城镇化进程中土地供需缺口。随着大量农村劳动力向外转移，进入城市的农民在占用城市资源的同时，其在农村的宅基地却处于闲置状态。由于城市与农村、城郊与远郊，土地供需缺口及土地市场价值差距很大，通过城乡建设用地增减挂钩、土地以指标形式跨区域交易等方式推进农村存量土地实现远距离、大范围的有序流转显得尤其重要，可以在缓解土地供需缺口的同时，提升农村和偏远地区的土地价值，缩小区域发展差距。 4.完善社会主义市场经济体制。资源的优化配置是市场经济的重要特征。按照物权法的规定，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等作为用益物权应当得到充分的保护和应用。但目前农村土地如果要进入市场，仍主要是推行的土地征用制度，农村与城市分割的二元性土地制度直接导致城乡发展的失衡，因此加快建立一个城乡一体化的土地市场，有利于完善市场经济体制，解决城乡二元分割。 二、我国农村土地市场发展滞后的根源探析 1.农村土地权属不明确。首先，产权主体不明确。现行土地管理法规定农村土地归农民集体所有，而“农民集体”并没有清晰的界定。其次，产权权能不完整。农民拥有土地使用权、房屋所有权，但不具备自由交易（买卖）权、抵押权、继承权、赠予权、入股权，如农民对承包地、宅基地以及其住宅的流转受到接受主体身份及地域的限制，而城市土地使用权及附着的建筑却可以自由买卖。 2.现行土地用途管制制度制约了土地市场的形成。按照现行土地管理法、农村土地承包法的规定，农村承包地和集体建设用地向非本集体经济组织成员流转会受到严格的限制，土地流转局限在封闭的小范围内，以至形成十分零散的农村土地流转市场，而往往越偏远、闲置土地越多的地区由于市场需求不足难以形成土地市场。 3.三级市场相对缺失影响了农村土地市场的完整性。在现行制度下，农村土地抵押市场是相对缺失的。担保法第37条规定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押，“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。” 土地承包法规定，农村土地承包经营权的抵押只限于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地。物权法第184条对禁止抵押财产的范围做了同担保法第37条基本相同的规定，将宅基地使用权明确排除在抵押财产之外。 4.各类市场要件还不完善。我国农村土地基本上是农民自发流转或政府强制征收，全国只有极少数的地区有农村土地产权交易平台，各类管理组织和服务组织缺乏，没有第三方的公证、登记备案。市场规则极不完善，如市场准入主体、流动农地或土地指标的用途管制、流转时间期限、交易中的收益处置原则、土地复垦监督和约束机制等没有具体的规定，也没有形成与国有土地相协调的集体建设用地基准地价体系和最低价保护制度。 三、构建城乡统筹的农村土地市场的对策建议 逐步建立城乡统一、平等、有序的土地市场，已是我国面临的一个不容回避的问题。建立城乡统筹的农村土地市场，一是要明确界定农村土地的物权特性。及时修改村民委员会组织法，进一步明确村民小组独立的法律地位，实现其与土地管理法的对接管理；明确农村土地使用权的财产权，将其物权权能扩展为与城市土地使用权同等的交易、转让、抵押、继承、赠予、入股、收益等权利，实现农村土地使用权的物权化、长期化、商品化。二突破农地的流转对象和流转用途限制。设立地区性、区域性或全国性的土地交易所，逐步允许农村集体土地使用权以及挂钩指标、占补平衡指标通过土地交易所跨省（市）内部或省（市）之间公开交易。农村承包地在不改变农业用途的前提下允许向非本集体经济组织成员（包括城镇居民）流转。三是加快培育和健全农村土地三级市场。突破现行法律约束，经依法取得的承包地使用权、农村集体建设用地使用权、宅基地使用权可设定抵押权。健全与抵押活动相配套的资产评估体系、风险防范机制和风险补偿机制。四是完善农村土地市场的各类要件。着力构建市场规则、市场平台、市场组织和市场形成价格等重要市场要素。规定除房地产商之外的企业、个人、地方政府都可以作为主体进入市场，流转时间期限参照城市国有土地使用期限设定，交易中的收益主要归农民和村集体组织所有，健全第三方公正、登记备案。 【参考文献】 王磊荣.当前我国农村土地违法案件存在的原因和对策J.农业