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影响玉溪市房地产价格波动的因素分析 【摘要】改革开放30多年，我国经济发展突飞猛进，随着住房制度的深入改革，房地产业在国民经济中发挥的作用越来越重要。近年来，中国房地产价格呈现普遍上涨趋势，虽然央行已多次调整货币政策，中央政府也连续出台多项严厉的宏观调控措施，如“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”等对房价进行调控，但是玉溪市房地产价格仍然出现了增长幅度与城市经济发展水平不相符、与居民收入水平不协调的现象。本文选择了玉溪这样一个地处我国西部的四线城市作为研究对象，采用理论研究和实际分析相结合的方法，具体分析影响玉溪市房地产价格波动的因素。根据分析不同因素对玉溪市房地产价格的影响程度，以及货币政策对房地产价格的影响程度，以及是哪些因素干扰和弱化了货币政策的调控效果。对于执政当局针对玉溪这样的中小城市的房地产市场如何进行有效调控，合理把握节奏和力度，促进房地产市场健康有序发展具有一定的参考价值。 下载 【关键词】房地产价格 影响因素 货币政策 一、房地产价格的影响因素分析 （一）房地产本身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓房地产自身因素，是指反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。可将其概括为土地取得成本和建设成本。 1.土地取得成本。所谓土地取得成本，是指获得土地使用权所需要支付的各种费用。土地取得成本是影响房地产价格最基本的因素，影响土地取得成本的因素很多，包括土地所处的地理位置、地质条件、地形地势状况等。在我国，由于对房屋需求的不断增加，以及开发商的刻意炒作，特别是所处位置较佳、周边环境以及配套设施不错的地方，取得成本不断飙升，增长速度达到了令人咋舌的程度。 2.建设成本。顾名思义，是指新建房屋在建筑安装过程中所产生的材料费、人工费、机械使用费、现场施工费等费用的总和。近年来，建设成本呈不断增长趋势。究其原因，主要表现在两个方面：一方面是物价上涨导致建筑原材料成本的提高；另一方面是由于人工使用费的提高。随着经济的飞速发展，人们对生活质量的要求越来越高，对住所的周边环境、格局、外观、质量等都有了更高的要求，而这些因素直接导致了建设成本的增加。 （二）经济因素 1.国内生产总值。自我国实行改革开放以来，随着经济的飞速发展，国家综合实力不断增长，人民的生活水平日益提升，国内生产总值不断提高，直接影响了房地产市场的供给和需求。在供给方面，由于生产力的发展，房地产开发商加大投资力度，影响住房价格；在需求方面，由于人民生活水平逐渐提升，人们对房屋的质量、环境有了较大需求，同样影响房地产价格。 2.人均可支配收入。居民作为房地产的消费者，其收入水平直接影响到房地产的价格。正常情况下，随着居民人均可支配收入水平提高，他们对住房的需求也会增大。但是当住房供不应求时，房价必然上涨。但是，在现实生活中，我们仍需具体分析不同经济环境下的居民人均可支配收入增长时对房价的影响。对于低收入家庭人均可支配收入水平的上涨，对房价影响不大，原因在于尽管低收入家庭的收入增加，他们的购买力仍然达不到购买住房的能力。对于中等收入家庭人均可支配收入水平的增长对房价会有较大影响，原因在于，在他们的基本生活需要已经得到满足的基础上，收入增长会促使他们追求更高水平的生活，追求更高质量的住房。对于高收入家庭来说，情况比较复杂。他们对房价的影响可能出现两种情况：一是影响较小，主要由于他们已经具备优越的住房条件，对改善居住条件的需求较小；一是影响较大，原因在于他们拥有充足的资金，购买房屋主要以投资为目的，从而直接影响房价的波动。 3.物价水平。一个国家的国民生活与物价水平密切相关，物价水平也直接影响到房价水平。当前，我国正处于物价水平不断上涨的阶段。例如建筑业、装饰装潢行业等。与此同时，工人的工资也会随之上涨。这些因素直接增加了房地产开发商的成本，从而影响房价水平。 4.货币政策的实施。例如中央银行为了抑制房地产价格过快增长，而实施提高存贷款利率，或者提高法定存款准备金等货币政策。这将可能导致房地产开发商的贷款成本增加，从而减少投资；部分消费者购买住房的贷款成本增加，从而导致购买量下降，最终导致房价下跌。 （三）社会因素 房地产上下游产业关联度较高，作为国民经济的重要组成部分，其价格波动受社会影响较大。社会因素构成复杂，包括人口、政治安定与相关法律保障、房地产投机情况等，这些因素都会在一定程度上影响房地产价格。 1.人口因素。（1）区域人口规模。人口规模的大小会直接影响房地产价格的波动。例如：当人口增长较快导致人口数量过快增加，房子作为生活必需品，随人口的增加对房子的需求不断增长。当人口的增加大于房子供给时，根据价值规律房地产价格会出现增长。相反，当人口数量减少时，可能出现房子的供给大于人们的需求的现象，根据价值规律可能会导致房地产价格下降。（2）人口素质。人们接受教育水平的程度随着社会的发展不断提高，人们的素质也不断提升。房地产价格也受到人口素质高低的影响。具体表现在人们对生活品质要求的提高与人口素质的提高呈正方向增长，随着人们对居住条件要求的不断提高，有可能导致房地产开发投资的成本增加，从而促使房价上涨。 2.房地产价格的心理预期。每个人作为整个社会的单个个体组成部分，思想和行为都会受到社会大环境的影响和制约，人们的生活和精神安全会受到社会安定程度的影响。人们对于一些适宜居住的、周边环境生态环境较好、政治环境也较为安全和稳定的楼盘会有较高的心理预期，或者从整个房地产经济发展的大趋势来看，以投资为目的购买房产的消费者也会对房地产未来的价格有一个心理预期。然而这样的心理预期将会影响到消费者对房屋需求量的大小，从而影响到房地产价格的波动。 （四）政策因素 在我国房地产作为一种商品，离不开国家的宏观调控。宏观调控是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行的手段。包括制定房地产购买相关制度、房地产价格政策、土地规划政策、税收等政策。国家政策会对房地产价格变化产生直接影响。 1.城市及土地规划政策。不同区域的房地产价格存在差异较大，尤其是受城市及土地规划政策的影响，会导致某些区域的房价波动较大。例如，某个边缘地区由于城市发展的需要，被划分为经济开发新区，将会导致该区域的经济飞速发展，从而带动该区域的土地价格的上涨，最终导致房地产价格上涨。 2.购买及税收等政策。如近年来出台的“国十一条”规定第二套住房（或以上）购房首付不得低于40%，“新国十条”和“新国八条”等，进一步把购房首付提高到了50%和60%。又如各大城市分别颁布的“限购令”，以及下一步有可能出台的征收“房产税”等政策，通过直接影响房地产市场上人们的消费，从而影响房地产价格的波动。 二、玉溪市房地产市场现状 玉溪，西南连普洱市，东南临红河哈尼族彝族自治州，西北靠楚雄彝族自治州，区域最大横距172千米，最大纵横163.5千米，总面积15285平方千米，人口213万，云南省第三大城市，2020年城镇人口将达到100万。是云南省距离省会昆明最近的地级市，是以卷烟工业为特色的轻工业名城。玉溪市房地产价格在云南省具有风向标的作用。 近年来玉溪市经济稳步发展，2014年全市生产总值达到562亿元，比上年增长13%；人均生产总值2448元，与上年相比增长12%。人民生活水平大幅提升，2014年城镇居民人均可支配收入4406元，比上年增长了8%；人均消费性支出15156元，增长6%。由图1可知，2014年，玉溪市社会消费品总额和城镇居民人均可支配收入分别是2004年的2倍和4倍。 图1 随着全国房地产市场进入深度调整期，近期，玉溪市房地产市场呈现出了开发投资后续支撑力度不足、待售面积持续增长、市场销售形势不容乐观，全市房地产业面临严峻挑战。 （一）投资情况 2014年112月，我市房地产业共计完成投资126.97亿元，同比增长11.05%，其中房地产开发投资完成95.22亿元，同比增长18.14%，高于全省平均增速3.4个百分点。房地产开发投资占全市规模以上固定资产投资的比重为25.07%，同比下降了2.05个百分点，房地产开发投资同比增速低于全市规模以上固定资产投资增速9.65个百分点。房地产开发投资有较大幅度回升，但有可能出现后续乏力的情况。从112月的情况来看，2014年我市房地产开发投资形势严峻，13月份全市房地产开发投资同去年同期相比，下滑的幅度较大，从4月份开始，房地产开发投资有所回升，7月份，房地产开发投资有小幅增长，进入8月份，房地产开发投资同7月份相比，又出现大幅下滑的情况，从9月份，全市房地产开发投资才扭转了今年上半年房地产开发投资处于持续下滑的局面。112月，全市房地产开发投资完成95.22亿元，其中：7月份完成10.92亿元，8月份完成5.31亿元，9月份完成23.61亿元，10月份完成17.10亿元。9、10月份突显房地产开发投资总量猛增，主要是中心城区“红星国际广场”及“新天地”两个项目顺利推进的原因，其他重大房地产项目（含抚仙湖周边旅游地产项目）推进速度仍然缓慢，11和12月全市房地产开发投资增速下行。 （二）土地供应及商品房销售情况 2014年112月，全市土地购置面积42.80万平方米，同比下降18.32%；商品房施工面积975.69万平方米，同比增长2.36%；商品房竣工面积63.39平方米，同比下降45.67%；商品房销售面积88.20万平方米，同比下降23.14%。商品房待售面积68.20万平方米，同比增长32.53%。土地购置面积、商品房施工面积、销售面积降幅较大，商品房待售面积仍处于高位。112月全市土地购置面积42.80万平方米，同比下降18.32%；新建商品房销售面积88.20万平方米，同比下降23.14%；商品房竣工面积63.39万平方米，同比下降45.67%；12月末全市商品房待售（含批准预售项目）面积68.20万平方米（较10月底的79.72万平方米减少了11.52万平方米，较11月底的71.96万平方米仅减少3.76万平方米），同比增长32.53%；虽然商品房竣工面积同比下降，但是商品房销售较去年同期也下降较大，待售面积仍处于高位。 （三）房地产市场信心依然不足，市场方向仍不明朗 2014年，省住房城乡建设厅下达我市的房地产开发投资目标任务110亿元，截止12月，我市房地产开发投资仅完成省下达任务的86.56%；市政府下达的全市2014年房地产业投资的目标任务为226.2亿元，截止12月底全市房地产业投资仅完成目标任务的56.13%。由于玉溪市新的产业聚集尚未形成，城镇化发展中新的、快速的增长也尚未出现，在大中城市房地产市场处于不稳定的情况下，玉溪市房地产市场观望情绪仍然浓郁、市场购买信心不足表现在几个方面：一是玉溪市房地产开发企业无较强的投资意向，部分二、三级房地产开发企业已明确表示今明两年都不会再进行新项目的开发投资。另外城市规划区范围内已转为建设用地的存量土地的使用权人，暂时也无投资房地产项目的意向；二是玉溪市常住人口较少，在没有实现限购的情况下，目前商品住房已趋于饱和。同时今年前期受银行信贷政策的影响，消费者购买力有所下降；三是二手房交易量大幅下滑，112月全市二手房成交5398件（房管部门提供），同比下降14.29%；成交面积54.03万平方米，同比下降23.17%；成交金额14.94亿元，同比下降25.93%。其中，红塔区二手房成交2132件，同比下降18.63%；成交面积25.73万平方米，同比下降18.34%；成交金额7.81亿元，同比下降24.12%。反映出受二手房交易税收的影响，存量房交易不活跃，对启动住房消费有一定影响。 （四）房地产开发企业资金压力较大 从房地产开发资金来源看，房地产开发资金重要来源为银行贷款、企业自筹、定金及预付款、按揭贷款。截止12月末，全市房地产开发企业到位资金仅为91.95亿元，到位资金同比下降0.62%。其中，银行贷款16.98亿元，占到位资金的18.47%，企业自筹47.93亿元，占到位资金的52.13%，定金及预付款19.39亿元，占到位资金的21.09%，按揭贷款6.87亿元，占到位资金的7.47%。在总体形势严禁的情况下，开发企业资金紧缩，加上商品房待售面积的加大影响了资金回笼，开发企业将要承担更大的投资风险。 三、玉溪市房地产价格影响因素的实证分析 （一）选择因素说明 客观因素和主观因素都会影响房地产价格的变化。根据第二章提到的影响房地产价格波动的因素中，客观因素主要包括：房地产自身因素和经济因素，主观因素则主要包括：社会因素和政策因素。本节主要是根据玉溪市房地产市场的实际情况，确定七个主要变量：区域人口规模、人均可支配收入、房地产建设成本、房地产价格的心理预期、存款准备金率、个人住房贷款利率、房地产开发贷款利率为住房价格的主要影响变量。本节选取玉溪市国有商业银行20042013年每年年初房地产开发贷款利率作为影响玉溪市房价波动的因素进行分析。并利用20042013年玉溪市宏观经济数据和房地产市场数据（见表1），建立价格回归模型。 表1 玉溪市商品住宅数据 资料来源：“总人口数”、“城镇居民人均可支配收入”摘自玉溪市统计年鉴各年统计数据；“房地产投资”、“商品房平均价格”摘自玉溪市房管局年末相关统计报表；“存款准备金率”、“个人住房贷款利率”、“房地产开发贷款利率”摘自中国人民银行玉溪市中心支行相关报表数据。 （二）模型和数据说明 本节根据供给和需求来划分上述7个解释变量，从供求均衡的角度构建房地产价格变动的理论模型。根据商品的均衡价格决定公式可得房地产价格变动的理论公式为： HPe=f（Qs，Qd） （1） 其中，HPe代表房地产均衡价格；Qs代表房地产投资；Qd代表房地产需求； 在房地产的供给方面为3个变量，得到影响房地产供给的理论公式： Qs=S（LOAN，IAI，CPI） （2） 其中，LOAN代表房地产开发贷款利率；IAI代表房地产投资额；CPI存款准备金率。同理，在房地产的需求方面由4个变量组成，得到影响房地产需求的理论公式： Qd=D（INC，DRR，LIR，MS） （3） 其中，INC代表城镇家庭人均可支配收入；DRR代表存款准备金率；LIR代表个人住房贷款利率。MS代表人口总数 将公式（1）、（2）、（3）结合起来可以得到房地产价格变动的理论模型： HPe=P（LOAN，IAI，CPI，INC，MS，DRR，LIR） （4） （三）模型检验与实证分析 下面以房地产开发贷款利率和房地产投资额作为房地产投资成本因素的代表，人口规模、人均可支配收入、存款准备金率、个人住房贷款利率以及房地产价格共7个变量来建立VAR模型以分析房地产价格波动受到各个因素变动的动态影响。 1.数据来源与实证检验。（1）单位根检验。为了保证模型有效，避免出现“伪回归”现象，下面首先对这7个变量进行ADF单位根检验。结果表明：在原阶时这7个变量存在单位根，表明了原阶序列的不平稳性，对原序列再做了一阶差分，在一阶差分序列中没有单位根存在，表明了一阶差分序列的平稳性，即7个序列都为一阶单整序列I，因此，对于模型包含的变量需要进行协整检验。 （2）协整关系检验。本节以Johansson协整检验的方式来检验模型的变量之间是否有长期协整关系存在，检验结果表明至少存在1个协整关系，即有3个协整关系存在于3%的显著性水平下。说明各变量之间的均衡关系是长期存在的，因此不需要建立差分VAR模型。 2.脉冲响应分析。本节利用脉冲响应函数来分析各个解释变量变化冲击对房地产价格波动的动态影响。在进行脉冲响应分析和方差分解的时候，只有当VAR模型处于平稳状态下才有意义，通过对VAR模型进行平稳性检验，结果表明模型是稳定的，具备进行脉冲响应分析和方差分解的条件。 （1）供给冲击对房地产价格的脉冲响应分析 图2 房地产投资变量冲击引起房地产价格波动的累计响应函数 图3 房地产开发贷款利率变动冲击引起房地产价格波动的累计响应函数 图2反映了房地产投资变动冲击对房地产价格的动态影响。当房地产投资额呈正向冲击的时候，房地产价格出现了缓慢下降的情况，当第6期的时候，影响程度增加值是最大的，之后就保持在不变的水平上。但是房地产投资额的增加对房地产价格下降的影响幅度不大，开发房地产要具备一定周期，长期内可能由于房屋供给增加而导致房地产价格下跌，目前利率水平受我国中央银行的严格控制，导致房地产投资市场化不足，从而出现房地产供给不足的情况，成为导致房价进一步上涨原因。 图3反映了房地产市场开发贷款利率对房地产价格产生冲击的动态影响。在房地产市场开发贷款的正向冲击下，房价最初的表现是上升，然后是缓慢的下降，最后变为负后一直保持。这可能与人们的预期不符，但在短期内，贷款利率的下降会使开发商获得更加充裕的资金，从而导致房价在短期内出现上涨。但从长远看，可以通过降低房地产开发贷款利率来使房地产市场供给增加，这样对于房地产价格的上涨有一定的抑制作用。 （2）需求冲击对房地产价格的脉冲响应分析 图4 人均可支配收入变动冲击引起房地产价格波动的累积响应函数 图5 人口规模变动冲击引起房地产价格波动的累积响应函数 图4反映了人均可支配收入变动对房地产价格的动态影响。当人均可支配收入表现为正向冲击的时候，房地产价格会出现快速上涨的情况，且表现一直为正向，说明人均收入的上涨会导致居民购买力的提高，购买力的不断增加促使房地产刚性需求增加，因此，人均可支配收入水平的增加会导致房地产价格长期上涨并保持在比较高的水平上。 图5反映了人口规模变动对房地产价格的动态影响。正向的人口规模冲击表明人口总量的多少与房价呈同向变动，人口规模的正向冲击会导致房地产价格缓慢上涨，并长期保持这种趋势， 需求随人口总量的增长而增加，从而促使开发商增加对房地产市场的投资，当需求增加到一定程度时，可能导致建房成本的上升，供给减少，最终导致房地产价格的上涨。 图6 存款准备金率变动冲击引起房地产价格波动的累积响应函数 图7 个人住房贷款利率变动冲击引起房地产价格波动的累积响应函数 图6反映了房地产价格受存款准备金率变动时的动态影响。当中央银行实行紧缩的货币政策时，存款准备金率的冲击表现为正向。房地产价格受存款准备金率的正向冲击会缓慢下降，当第6期的时候影响程度增加值最大，之后就一直保持这个水平上下小幅波动。但是在长期内通过货币乘数作用，存款准备金率的提高会导致流动性水平大幅降低，从而房地产市场投入的资金量会减少，抑制了房地产价格的上涨。 图7反映了房地产价格波动受个人住房贷款利率变动的动态影响。当个人住房贷款利率表现为正向冲击时，在接近第3期时房地产价格不断下降，当第7期的时候下降程度达到最大值，并抑制着房价的长期上涨。对于个人住房贷款利率的提高对房地产价格的抑制，存在一定的滞后性。但是利率提高会使房地产投资者的投资成本增加，投资者可能会因此去寻找其他投资机会而退出房地产市场，这将导致对房地产市场投资的需求下降，最终抑制房地产价格的上涨。 从以上研究中可看出，不同变量的正向冲击对房地产价格的动态影响是不同的，而房地产价格的变动会受到这些变量的综合影响，然而房地产价格波动受到不同解释变量影响的程度是不同的。因此，研究各个解释变量对房地产价格波动的贡献程度的大小很重要，这不仅有助于寻找到引起房地产价格波动的主要原因，而且有利于政府制定更加合理有效的调控政策抑制房地产价格过快上涨。 3.方差分解。运用方差分解的方法可以分析各个解释变量对房地产价格波动影响程度贡献率的大小，从而评价各个解释变量的重要程度，并进一步对政府调控房地产价格的政策选择提供指导依据。下表反映了房地产价格自身以及七个解释变量对房地产价格波动的贡献率。 到第10期代表经济基本面的房地产贷款利率和人均可支配收入仅占12%和5%左右。这表明，目前房地产价格的上涨不全是依靠基本经济面，而房地产政策对房地产价格的影响越来越明显，这在一定程度上影响了经济基本面对房地产价格的解释力。 房地产价格波动的方差分解结果 单位：% 人口规模是选取的七个指标中对房地产价格贡献程度最大的变量，约占20%，说明对于玉溪这样地处我国西部的中小城市而言，人口规模在一定程度上决定着未来的房地产价格走势。房地产投资额的贡献率呈逐步增加的趋势，大约为15%，表明在长期内房地产投资额对房地产价格的影响是不断增强的，房地产的刚性需求随着长期内房地产投资总量的增加会得到缓解，从而对房地产价格的上涨产生一定抑制。在对房地产价格波动的贡献率中，存款准备金率和房地产开发贷款利率相差不大，基本都占到10%左右，是影响房地产价格的主要因素，当然也是政府对于调控房地产价格采取的主要手段。个人住房贷款利率对房地产价格波动的贡献率比人们预期的要小，只占到5%左右，这可能是因为受当前的高通胀的影响，目前实际利率为负，从而影响了利率政策的效果。 四、结论及政策建议 （一）结论 本文通过建立动态时间系列模型，通过定性与定量分析相结合的研究方法，通过选取七个主要变量：区域人口规模、人均可支配收入、房地产建设成本、房地产价格的心理预期、存款准备金率、个人住房贷款利率、房地产开发贷款利率等分析研究近十年来其对玉溪市房地产价格波动的影响程度。从实证分析的结果来看，目前像玉溪这样地处我国西部的四线城市，人口规模对房价的影响相对较大，其次是房地产投资额因素，最后才是存款准备金率和利率因素。相遇西这种规模的中小城市，人们对房地产的需求基本还停留在解决或改善居住条件的刚性需求阶段，人口规模的增加将直接导致县区人们到市区购买住房的需求增加，导致农村人口进城居住的需求增加，从而导致人们对住房总体需求的增加。 再次，通过分析研究，玉溪这样地处我国西部的四线城市，房地产价格的波动受人口规模的增长影响相对较大。而近三年中，玉溪市以红塔区为例，房价在一段时期会出现突然升高的现象，而相关时段中央银行并未出台相应的调控政策。造成这个时期房价波动的原因是由于人们对未来房地产价格的心理预期，对于某些相对地段较好的楼盘有较高的心理预期，一部分消费者以改善居住环境为目的购买，或者进行直接投资。在玉溪这样地处西部的经济欠发达地区，可供人们选择的投资方式较为有限，在这种情况下，人们会把房地产市场当作投资的重要渠道，会导致房价无规律上涨。 （二）政策建议 根据研究，应从以下几个方面入手来提高我国房地产价格的调控效率，进一步统筹协调货币政策与房地产价格调控之间的关系，对房地产宏观调控体系进行完善。 1.与其他政策有机配合。由于房地产市场关联性较高，因此，为了确保在调控高房价时的宏观经济的稳定，央行必须采取多管齐下的措施。实证分析显示，虽然房价的波动会造成消费和投资的波动，其中，房价的波动对投资的波动作用更大，而投资的较大波动又会对宏观经济有较大的影响，这时，单纯靠货币政策是不够的。因此，为了保持宏观经济的持续稳健运行，相关部门应当多管齐下，及时出台相关政策，例如货币政策和信贷政策方面，在目前房地产需求刚性的情况下，虽然减少房地产投资贷款能在短期内抑制房地产价格的上涨，但在长期内会减少房地产未来的供应，导致房价因供小于求而上涨，因此在房地产市场风险可控的情况下，最好不要大幅缩减房地产开发贷款；提高存款准备金率可以通过降低流动性而抑制以投资为目的的购房，可以减少对宏观经济的负面影响，可以作为政府调控房地产价格的主要货币政策工具使用。土地方面政策，土地供给量作为影响房价的重要因素，一方面，改变当前政府集土地规划、审批、收取出让金等权力于一身的现状，使土地供应形成市场化制度，严厉打击“圈地”、“囤地”等投机行为，为土地的供给量提供保障；另一方面，进一步调整土地供应结构，保证保障房建设的土地供应面积，进一步平衡好商品房土地供应和保障房土地供应面积。 2.优化房地产供给结构，进一步深化住房公积金制度改革。为了增加普通住宅的比重和加快中低档住房建设速度，政府应当优化房地产开发用地的供给结构，解决中低档住房供求失衡的问题。同时积极的引导开发商开放中低价位住房，缩减高价位住房的开发，使得房价与大多数居民的购买力相适应。提高居民住房消费能力是推动住房消费走向市场化的关键，而住房公积金的使用率和覆盖率又是帮助居民提高住房消费能力的关键。因此，我国政府需要深化住房公积金制度，完善住房公积金管理部门的服务和质量水平并通过简化手续，缩短时限以及降低费用等方式来提高公积金使用效率。此外，住房公积金管理部门与委托银行之间要建立更为完善的良性互动机制，解决居民购房能力不足的问题。同时，住房公积金管理部门还要加快完成住房分配工资化进程，通过增加工资中住房消费的比例来解决住房市场化后可能出现的居民购租房承受力不足的问题。 3.构建多元合理的房地产融资渠道，拓宽直接融资渠道。我国目前并没有对房地产企业开放股本融资渠道，因此房地产企业的融资渠道就局限在银行贷款的方式，如果控制不当就容易形成资产泡沫，危机到金融的稳定，因此，央行调控当地产市场的当务之急是拓宽直接融资渠道。但是我国目前对