2011年8月全国房地产数据点评.doc

2011年8月房地产行业分析1、全国房地产开发景气指数截止2011年8月，国房景气指数从今年5月的高点103.20以来已连续三个月出现回落。8月国房景气指数为101.12，比上月下降了0.38个点，下降较上月加大。时隔3年，2011年10月或历史重演，全国房地产开发景气指数或步入100景气值下方。金九银十将临，但市场对今年九、十月份销售旺季的预期不很乐观。虽然目前商品房销售仍保持增长中，但旺季如果不能实现较好的销售增长，预计全年的销售增长将较去年回落明显。2、销售情况（需求方面）2009年3月至今的销售情况图（图1）：2011年1-8月份，全国商品房销售面积59854万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积53540万平方米，增长13.1%；办公楼1090万平方米，同比增长12.0%；商业营业用房3826万平方米，同比增长18.3%。8月销售面积仍保持平稳增长并超去年同期的6.65%。2011年1-8月份，商品房销售额33264亿元，同比增长25.9低于上月的26.07%。其中住宅27755亿元，同比增长24.4%；办公楼1511亿元，同比增长34.1%；商业营业用房3373亿元，同比增长34.1%。截止8月销售金额的增长有所回落，但仍超去年同期12.59%的增长。截止8月，销售价格有明显的下降。8月单月，全国销售商品房面积为7715万平方米，环比上涨1.27%；在月度成交量增长的同时，以中海、万科、恒大、世茂房、远洋、碧桂园、金地等为代表的大开发商在近几个月掀起了一股打折降价的旋风。今年6月份以来，世联研究持续跟踪监测了24个城市一手房市场的打折降价情况，呈现出的特征包括：大开发商的楼盘比中小开发商的楼盘降价幅度更大、更动真格。从降价楼盘的销售表现来看，降价基本能促进销量，达10%以上的降价幅度，销售速度很快，有的甚至成为“日光盘”。8月单月，销售额为4490亿元，与上月份上涨5.32%；8月份，商品房销售价格为5819.83元/平方米，同比增长10.85%，较上月上涨4%。预计8月份的销售额也仍将保持较好增长。8月份出现价量齐升的局面，主要原因是三四线城市可能限购的消息，各大开发商加快推盘速度，实行促销策略所致。9月是传统的销售旺季，在今年资金不充裕的情况下，各开发商会加大推盘力度。预计市场成交量会上升，价格下降的局面。从城市情况来看，由于去年同期销量回升，8月统计的15个主要城市销售总面积同比下降约10%，较7月份约14%的增幅明显回落。一、二线城市销售面积同比升幅低于全国水平，估计8月份三、四线城市的同比增幅在20%左右，增幅与7月基本相当。从环比情况来看，7月份各城市新房和二手房销量有升有降，波幅在10%左右，绝对量仍在低位。统计的7个城市的平均库存较前一个月继续小幅上升，主要城市的去化速度依旧没有改善。关于房价方面：8月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨城市24个，环比上涨城市个持续下滑，比7月份减少15个，平均上涨幅度为0.18%，涨幅亦现下滑；新建商品住宅价格指数环比下跌城市16个，比7月增加2个，平均跌幅0.21%，跌幅比前两月扩大。8月，商品住宅价格环比持平城市30个。一线城市由于限购、限贷实施时间较长，房价环比涨幅得以控制。24个新建商品住宅价格指数环比上涨的城市全部为二三线城市，涨幅下滑，虽然目前实施新一轮二三线城市限购的城市不多，但不排除各地方采用限价措施使得房价上涨势头减弱。8月份，全国70个大中城市中，所有城市新建商品住宅价格当月同比均出现上涨，涨幅扩大城市由7月32个下降至21个，涨幅回落城市由7月26个上升至40个。南昌、乌鲁木齐、长沙涨幅居前三位，宁波、南充、温州涨幅居后。70个城市平均同比涨幅4.41%。2、投资情况（供给方面）新开工面积、竣工面积以及销售面积的情况，如图3所示：2011年1-8月份，全国房屋施工面积442616万平方米，同比增长30.5%，略低于上月的30.82%。其中：住宅339163万平方米，同比28.9%。房屋新开工面积131881万平方米，增长25.8%，高于上月的24.93%。其中住宅102089万平方米，同比22.6%；房屋竣工面积37095万平方米，增长14.7，比上月的13.43%有所回升。如我们预期，8月份房屋施工面积和房屋竣工面积同比增长仍超去年同期的29.05%和10.69%。预计近几个月施工面积和房屋竣工面积同比增长仍将好于去年同期，房屋新开工面积低于去年同期水平。2011年1-8月份，全国房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。其中，住宅投资27118亿元，增长36.4%。房地产开发投资同比增长较上月33.56%略有下降，我们仍认为下半年房地产开发投资同比增长仍将保持较好增长，全年增长在28%左右。8月单月，全国房地产开发投资6248亿元，环比增长11.12%。全国房地产投资能够保持两年的不断增长。估计主要原因是在20092010年期间，开发商资金充足，大规模的购买土地。3、资金方面：贷款明显下降，自有资金不断上升2011年1-8月份，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%。其中，国内贷款8889亿元，增长5.1%；自筹资金22253亿元，增长33.8%；其他资金22963亿元，增长21.5%。在其他资金中，定金及预收款13921亿元，增长30.9%；个人按揭贷款5506亿元，同比下降4.2%。目前由于国家在信贷政策上等调控加重，房地产开发企业资金来源同比回落明显。房地产开发企业仍需要加大销售的力度，以缓和资金被收紧的不利局面。利用外资增长保持高位。2011年1-8月份，利用外资633亿元，增长71.5%，比上月的65.79%有明显上升。预计下半年利用外资的同比增长保持高位。从贷款下降，自有资金不断上升情况来看，开发商资金情况不容乐观，4、对后市的预测世联研究认为，在需求受到限购政策抑制的市场环境下，开发商为了赢得竞争，会倾向于选择优惠促销甚至打折降价的手段，以争取更多的客户。进入四季度，全年销售目标能否完成有赖于后几个月销售情况。传统楼