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浅析物业税征收面临的问题及对策摘 要：目前，开征物业税已成为我国社会各界普遍关注的焦点问题。但从我国的实际状况看，物业税征收前的资产评估以及征收方式的问题上还有待商榷，本文针对物业税征收面临的问题进行了深入分析，并提出了强化物业基本信息的制度建设和管理工作、培植和设置专门的评估中介机构，并制定相应的法规和操作规程等建议。 关键词：物业税 问题 建议 物业税是一种财产税，又称“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其持有者每年缴付一定税款，税款额度随房产价值的变化而变化。开征物业税，是世界各国普遍的做法，也是筹集地方政府收入的主要手段。 2003年底中共十六届三中全会提出的关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中专门指出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”；2007年十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。近年来，在国内房价持续高涨的态势下，关于物业税开征的传言一直不绝于耳。然而，目前物业税仅仅是在北京、辽宁等十多个省市搞“空转”试点，真正的全面实施还有待商榷。 1.开征物业税所面临的问题 1.1房地产评估实施难 开征物业税，就必须进行房地产评估工作，无论是新房或是过渡期的已购房，都需要进行评估以确定税基，准确、公平的评估结果是税收工作得保证。然而，我国目前房地产评估产业并不发达，评估工作尚难有效进行。 1.1.1公共部门对物业信息的掌握不足 物业税的征收是以财产评估为前提的，准确、及时地评估物业价值是确定物业税税基的基本前提。因而事先做好物业信息的收集、整理、储存、分析等工作尤为重要。为此必须建立数据全面的物业信息管理制度，这涉及物业所在地、类别、用途、所有权变更情况等详细而又严格的信息。 长期以来，由于我国对物业产权重视不够，未建立起规范、严密的财产登记制度，致使物业信息严重缺失，并且存在信息分散、质量不高、部门间的传输和交流不畅、操作规程不明和数据分析滞后等问题。如果这一系列的问题得不到妥善的解决，物业税的开征显然就缺乏现实的条件和坚实的基础。 1.1.2物业评估体系不健全 如何准确合理地评估不断变化的土地和房屋价值，以确定物业的应税价值，这对评估机构的信用水平、技术水准和权威程度要求很高。但从目前我国相关机构的发展现状看，能满足此需求的专业评估机构很少，尚未建立起有权威的、令人信服的物业价值评估体系，评估人员素质也有待提高。因此开征物业税，急需建立和完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。 1.2征收方式确定难 尽管物业税己进入空转试点阶段，但是作为封闭式的内部操作毕竟不同于实际征收，实际征收的环境与影响远比空转试点来得复杂和深远。 1.2.1关于土地出让金 目前，专家们对土地出让金应该和其他税费一样合并到物业税中还是应该单独缴纳各执一词。有的认为把现行对房屋、土地征收的房产税、城市地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，把土地出让金改为物业税，可以抑制土地供应。也有人认为，物业税中不应该包括土地出让金，因为土地出让金是针对国有财产的，物业税针对的是私有财产，它们分属两类不同性质的收人，两者不能混淆在一起。 1.2.2关于旧房重复征税 土地批租制在中国已经实行了20多年，相当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地税费。也就是说,目前的买房人已经一次性上交了70年的“物业税”。如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税，对所有的房地产一律按新税法收税，也就意味着重复计征。因此，如何解决旧房的重复征税就成为最棘手的问题。 1.2.3关于计税依据 目前，我国住宅建设形式多样，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量存在巨大差异。因而，对不同类型房产的价值如何处理仍是一个问题。 此外，房屋价格也很难评估，要充分考虑到折旧、升值、供需等各种因素。居民住房情况十分复杂，有在房改过程中买的，有贷款买的，也有现金买的，有已购房产，也有新购房产，在课税标准上，应该考虑有所区别。如果不加区别则难以公平；而加以区别，则又是一项工作量极大、难度很高的工作。 2.关于开征物业税的几点建议 从上述分析可知,我国开征物业税存在一定困难,却又势在必行。因此,我们要循序渐进，稳步实施，在开征物业税之前,做好前期准备工作,以保证征收过程的公平、公正。 2.1强化物业基本信息的制度建设和管理工作 首先，要完善与物业相关的法律制度，对个人和家庭之间的财产转让、继承、受让、捐赠等行为作进一步的法律规定，加快财产等相关法律的制订和修正，完善财产法律保护制度，为物业税的推行提供法律支持；其次，实行财产实名制，健全财产登记制度，准确界定纳税人的金融资产和其他财产，确保物业税计税基础的真实、准确，防止纳税人转移税基；再次，是在完善财产登记制度的基础上，建立房地产电子信息管理系统，及时准确地掌握税源数据，为税政、检查及纳税评估工作提供数据支撑。 2.2培植和设置专门的评估中介机构 合理确定物业价值一定要培植和设置专门的评估中介机构，并制定相应的法规和操作规程。在法律和制度层面，既要对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，又要全面提升评估从业人员的业务素质，可采用的方法有定期考核其执业能力和进行不定期的职业培训等。 2.3保留土地出让金制度 首先，我国现行土地供给已经由计划无偿划拨转向市场有偿批租，如果取消土地批租，也就意味取消了土地价格确定机制，最后必然是再一次回归到政府行政审批和划拨上来。其次，由于现行商品房价格包括房产价格和土地使用权价格，商品房业主不但拥有房屋产权，同时拥有一定年限的土地使用权。如果把土地出让金改为征收物业税，将使已经支付土地使用权价格的商品房业主同时承担土地价格和物业税税金，与不拥有土地使用权的商品房业主的负担不一致，这样会给物业税的实际征管带来困难，使改革难以推行。 2.4实行分税制 在征收依据上，由于房产的价格受通货膨胀和人为炒作等因素的影响，缺乏稳定因素，应该在征税物业税初期以房产面积为计税依据。在区分不同房产性质方面，实行分税率制度，不同性质制定不同的税率，税率由地方政府按当地经济发达程度自行制定。对新房和旧房可以采取不同的税率和征税办法，新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含土地出让金并入的因素；商品房税率高于居民自住房，别墅等高档住宅从高税率。 3.结论 物业税改革是为了破除现行房地产税制的弊端促进房地产市场的完善规范与繁荣从长期来看是利大于弊的，但是在改革的过程中难免会触及到某些阶层的利益而诸多的怀疑或反对意见正是针对这一过渡时可能会产生的问题进行探讨。对于政府而言需要做的工作是尽量缓和改革所引起的波动以保证平稳过渡。这就要求为物业税的开征创造更好的环境和条件，如建立规范的房地产评估制度，培植和设置专门的评估中介机构，并制定相应的法规和操作规程等。如此在客观条件和时机较为成熟后再适时推出统一的物业税，以保证物业税得出台达到预期效果。 参考文献： 冯源.刍议物业税的差别税收政策J.涉外税务，2008(1) 席卫群.开征物业税所需明确的几个细节问题J.涉外税务,2007(8) 何振一.物业税与土地出让金之间不可替代性简论J.税务研究, 2007