ID443-复件财富的代际传递-接轨浙江地区“50、80后”房产市场.doc

财富的代际传递：接轨浙江地区“50、80后”房产市场潘静波1 周步惠2（浙江金融职业学院，浙江杭州310018）1 （香港理工大学，香港九龙）2中文摘要：在财富积累的过程中，浙江地区出现橄榄型的社会形态，以“家庭”为核心的中国中产阶级群体在城市化进程中， 50、80后的两代家庭结构逐渐走向介于“小家庭”和“三代同堂”的宽松家庭模式，形成物质互助、精神共享、持续消费的新型模式，正是因为两者之间的密切家庭关系以及高房价带来的共同置业需求，将形成新的精神以及物质上的财富代际转移，从而为浙江城市地区房产发展，在产品内涵、设计要素、营销方式上开辟一个新的视角。关键字：浙江 50后房产 80后房产 代际传递The possibility of Inter-generational transmission of the treasury between the generation after 50s and 80s real estate marketsPAN Jing-bo1 ZHOU Bu-hui2 (1.Teacher, Zhejiang Financial College, Hangzhou 310018, China)1 （2.Student,The Hong Kong Polytechnic University, Kowloon,Hong Kong）2Abstract: Accompanied by the increase of social treasure, the area of Zhejiang province displays a olivary structure, which means that the amount of the middle class groups raises. Meanwhile their family relationship gradually turns loosen, even called “invisible family” formed in the urbanization process, further, it brings three novel housing patterns: support, share and derived consumption. And then the the generation after 50s and 80s could realize the Inter-generational transmission of the treasury. This passage focuses on the evolution housing demand that influences the regional real estate improvement elements.Key words: Zhejiang Province the generation after 50s and 80s real estate markets Inter-generational transmission第一作者：潘静波，1982年8月10日，女，宁波，助教。个人理财和房地产方向。第二作者：周步惠，1982年12月11日，男，温州，学生。国际房地产方向。财富继承与精神依存2011年1月，最新发布的浙江蓝皮书(2011)（社会卷）中指出：我省城乡居民生活已经步入全面小康，目前正处于由小康迈向富裕的过渡阶段。预示着浙江社会结构的重塑步入一个新的历史阶段：三十年间的财富创造已为财富积累奠定了基础，并且逐渐形成向第二代人及此后更多代人命运的消费与财富分层的基础，中产阶级的大量出现也标志浙江地区“橄榄型”社会形态渐现雏形。 另外一方面，财富积累的过程中，也伴随着社会结构的巨变。以“家庭”为核心的中国传统结构，在城市化进程的进一步加速，形成不断涌起人口迁徙和演变，这将构成了未来5-10年内浙江地区家庭新结构、地产新趋势等经济结构的变化。其中，作为青年房产市场代表的“80后”群体，与当下的“50后”群体，产生了内向型的家庭内的代际互助的共同需要。这是因为在中国城市未来几年的购房需求中，将以“80后”置业为主，而作为他们父辈的“50后”虽然是逐步进入养老阶段的人群，但是他们又是老龄人口中最富活力也最具财力的人群。正是因为两者之间的密切家庭关系以及高房价带来的共同置业需求，将形成新的精神以及物质上的财富代际转移，构建家庭内部物质互助、精神共享、持续消费的新型模式，从而为浙江城市地区房产发展，在产品内涵、设计要素、营销方式上开辟一个新的视角。“50、80后房产”的分离现状单纯的 “50后房产”是指针对20世纪50年代前后的人口群体所做的房地产产品。由于这个年龄段有一定财富积累的中国人已陆续开始进入退休颐养时期，故可称“银发市场”。50后房产主要依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅，为退休人士提供更全面的居住配套服务和更完善的管理体系，体现的是一种全新的退休生活规划。一方面，50后地产为中高经济实力的银发群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容；另一方面，老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。因此，要争取得到政策支持，灵活运用住房金融杠杆。单纯的“80后房产”是指针对20世纪80年代出生的城市大众青年群体，为满足其为刚性需求的住房市场，包括普通商用住房和依托现有政策以推出具有社会保障性质的住房为主。后者又包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房等。80地产是城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质特点；政府统一规划、统筹，提供多层次保障体系；不同情况的低收入家庭，有租赁与买卖的不同需求。 而本文提到的“50、80后房产”是针对中国人口结构和住房需求演变大趋势而设计的新型住房方式。不再是满足单方面的住房需求，也不是简单的普通住房模式，而是重视“50、80后”群体的物质互助、精神共享、持续消费的需求点。简单来说，50后已有自己的财富积累，也愿意在经济上支持子女和照顾第三代，延续三代同堂的养老需求；80后面临婚姻、育子的家庭生命周期，本身有一定的持续经济能力，但面临浙江的高房价年代，仍需要50后的支持。“50、80后房产”的融合契机一、 城市化迁居和购房需求2009年底，网易房产联合世联地产评论杂志32期通过对“80后”的调查，发现80后的成长迁徙路线与中国城市化进程存在着紧密的内在联系，“80后”的大规模进城，不仅成为未来城市化的主要生力军，也成为房市的重要消费者。而随着“50后”逐渐进入退休养老阶段，“80后”逐步进入生育期，“50后”随“80后”迁徙、老龄人口集中于大城市的态势日趋明显，异地养老将越来越多地成为常态。同时调查也显示有64.5%的80后表示，希望能够通过迁移与父母与住在同一城市。预计510年后，80后的父母将形成随80后一代居住的迁徙潮，两代人集中于大都市的情形无法避免，从而催生了城市50后房产市场。浙江地区的经济发展，是基于城市的商业发展，除了杭州的中心城市地位，还有以杭州湾为纽带，形成绍兴、宁波、舟山、嘉兴、湖州等主要城市，体现在经济空间上的区域协调性和整合特点，而这也构成了未来浙江50、80后聚集的核心地带。二、家庭小型化和购房特点浙江地区家庭结构呈现规模越来越小、数量越来越多的趋势，“分而不离”的居住模式也成为较为普遍的和易于接受的生活方式。由于计划生育政策而导致的少子化影响，和人口往大都市集中的城市化共性，据调查显示83%的80后愿意选择与父母住在同一楼栋或同一小区，以及往返时间可控制在单程1小时左右距离，这种住得近、比邻而居，而非同住的情形为考察80后家庭居住模式、购买不动产的重要视角。因为“比邻而居”具有多样化的内容，一边是家人之间必须齐心解决的“课题”及活动，属“育儿”最具代表性，一边是为了维持各自独立而适度分开。 无论在经济上还是精神上，住在有困难时随时可以互相帮助的距离，其实是非常有效的。这不仅缓和退休后父母的不安，使得父母与子孙之间保持关怀互动及与子女家庭共度闲暇时光等，也会给父母带来精神上的满足感。同时对子女本身也有很大帮助。年轻的双薪夫妇若能得到家事、育儿上的支援，选择与父母住得近，往往就是最吸引人的方式。事实上，适应不同家庭、不同阶段两代家庭之间的互助需求，也为提供现在的房地产市场提供更加多元化的居住选择和新型模式。 “50、80后房产”的政策支持据浙江省人口发展战略研究报告预计，全省60岁以上户籍人口占比在2030年前后猛增到33%（图1），2040年后长期处于40%以上。这个日益庞大的群体所面临的安全养老需求，催生出一个巨大的老年人住宅潜在市场。爱晚工程实质上是一种创意产业，通过老年公寓社区主体，提供医疗、康复、休闲、心里咨询、老年大学等服务方式。在浙江人口与财富组合的特殊地域环境下，银发市场是房地产市场中的朝阳板块，浙江政府鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化，打造高端“爱晚公寓”有望成为一种“新型社会+居家养老模式”。 图1 2008年到2040年60岁以上人口占比而对于80后市场，在国务院“新36条”中第十三条和新十条鼓励民间资本参与政策性住房建设，经营以保障性住房为主的房产市场。因此政策房市场风险小，只要政府确定了固定收益空间，就能保证“旱涝保收”，而对于建设政策性住房的企业来说，银行贷款等方面也都将获得相应优惠。“50、80后房产”的接轨可能 随着家庭生活模式的进一步小型化，计划生育政策导致的少子化，和人口迁往都市的城市化共性，让50、80后的两代家庭结构逐渐走向介于“小家庭”和“三代同堂”的宽松家庭模式：不直接住在一起，但是家庭与家庭之间距离很近或交通便利，形成物质互助、精神共享、持续消费的新型模式（图2）。这恰好类似日本学者Nori Kawazu 提出的“看不见的家人”的社会形态，而这一模式也给住房消费带来新的启发。重新定义改善要素改进方法物质互助开辟新的房产项目市场定位：50后和80后的共同住房消费和购买增强户型、价位、配套等考虑营销方式和理念的改变，譬如媒体投放精神共享重视房产的精神消费：以满足老人和小孩的精神需要为重点加建养老服务设施、幼儿园、公园等房产开发和设计更重视房产开发的内涵持续消费寻找宽松式家庭的衍生消费点：居家养老、休闲娱乐一体化功能扩散共同消费的区域挖掘家庭与家庭之前的潜在消费需求，进一步细分因此，重视50、80后客户市场和重新评估他们的潜在需要成为寻找新型房产模式的基础，并且试着重新审视家庭内部物质互助、精神共享、持续消费的新型模式，从内涵、针对性要素、改进方式上进行进一步调整。（图2）。 图2：50、80后房产市场的新型消费模式一、 明确产品定位：基于之前论述的新型家庭模式，可以在市场营销的时候强化“亲情户型的概念。调查显示有56%的80后在户型上首先考虑两房一厅，有32%的首先考虑三房两厅（图3），未来面积适中、总价低的经济型小两房和小三房可能是80后最想购买的产品，而公寓式小套型最可能是纯投资品种。因此可以打造同一楼盘两套90平方米左右的户型连通，便于两代人居住，生活上相互照顾，起居上相互独立；或者两代人或亲友之间在同一小区购买两套中等面积的房子也是对这一概念的推广；更可以在同个区域打出亲情牌，营造新卖点，实现“毗邻而居”的适度距离感；更可以借助地铁概念，降低购房成本，因为对于大部分老年人来说，并没有中心地段的需求，更讲究环境和配套。图3：购买第一套房时的房屋类型二、 扩展住房功能：浙江现有的经济社会基础来看，中产阶层的发展促使“橄榄型”雏现，而这一群体恰恰包括两代人甚至几代人的财富代际传递，而这一群体已经追求的不仅仅是单纯的居住需要，而是更多的家庭休闲娱乐、医疗看护等消费功能，从而达到更深层次的居住的安全感和满足感。这样一来，提升了居住的的附加值，也奠定了房产差异化经营的基础。对于普通住宅来说，需配备有必要的幼儿园、中小学以及商店、卫生所等各种便民服务设施，结合托幼设施改建，增加老年日间照护中心和老年活动中心，以满足不断增加的老年人口的使用需求；也可以选择在整体设计中嵌入建设一定数量的适老型住宅户型、两代家庭比邻而居的老少户、老年公寓等满足老年人居住需求的多样化住宅类型，配建多样化的亲子乐园、幼儿托管、老年服务等设施；还可以借鉴老年公寓的商业地产的运行模式，吸取其中的社区家政服务强化的功能，并且以家庭共同消费