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文档简介

农场“自驾宿营度假村”项目实物分成比例测算根据农场报送材料，本项目拟与投资有限公司合作开发旅游地产项目，项目占地855亩，土地利用现状为农用地，符合县现行的土地利用总体规划。项目建成后，双方按25% ：75%的比例进行实物分成。按概念性设计的容积率1.5计算，农场分得物业213536。根据以上基础数据，以及海南会计事务所土地估价报告提供的土地估价31万/亩和房屋销售均价3300元/，对分成比例合理性测算如下：一、分成比例控制式项目分成比例的基本要求：AB，其中，A为甲方按分成比例分配所有房产的总成本，B为乙方按照分成比例所分得的土地面积的评估地价（按用途评估的现状地价）。具体计算方法如下：A=A1+A2+A3，其中：A1为按分成比例甲方分得房产面积的建安成本，A2为按分成比例甲方分得房产面积分摊的报建和基础设施等费用，A3为按分成比例甲方占得土地上应发生的但是由乙方承担的土地税费总和。A1 、A2 按建筑物类型，参考设计院提供的标准计算得：A12135361800元/38436.48万元A2213536580元/12385万元A317179万元，其中：a土地出让金计算范围为乙方交纳的全部土地出让金。标准为国有划拨地按土地评估价格的40%，a855亩31.15万元/亩40%10653.3万元b地上附着物补偿费计算范围为乙方承担的全部地上附着物补偿费。标准按3.5万元/亩计，得：b855亩3.5万元/亩800万元（拆迁补偿）3792万元c新增建设用地有偿使用费计算范围为乙方承担的全部新增建设用地有偿使用费。按保亭县标准10667元/亩计，得：c855亩10667元/亩=912万元d森林植被恢复费计算范围为乙方承担的全部森林植被恢复费。按城市规划区经济林林地每平方米收取12元计，得：d855亩66612元/683万元e耕地占用税计算范围为乙方承担的全部耕地占用税。按保亭县每平方米为20元计，得：e855亩66620元/1139万元综合上述结果，得：A=A1+A2+A3=68000万元B（855亩75%）31万元/亩19878万元。结论：AB，A/B=3.42，即乙方为取得土地所承担的房产开发费用（交付给甲方的部分）是土地评估地价（乙方分得的土地部分）的3.42倍。二、分成比例目标式设定目标RC+，其中，R为甲方分配房产的预期销售收入，C为整个项目的土地评估地价，为土地增值额。土地估价报告提供的的土地估价为31.万元/亩和房屋销售均价3239.23元/，据此得出：R2135363300元/70466.88万元C855亩31万元/亩26505万元RC43961万
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