按房地产开发管理办法正在九局程序审批.doc

按：房地产开发管理办法正在九局程序审批，为便于各部门尽快开展工作，现将审批稿发给大家，如有变动以九局公布的文件为准。 房屋开发公司综合部 二00八年七月十二日关于印发中铁九局集团有限公司房地产开发经营管理办法的通知管内有关单位：现将中铁九局集团有限公司房地产开发经营管理办法印发给你们，请遵照执行。附件：中铁九局集团有限公司房地产开发经营管理办法 年 月 日附件：中铁九局集团有限公司房地产开发经营管理办法第一章 总则第一条 为加强中铁九局集团有限公司（以下简称中铁九局）房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，特制定本办法。第二条 充分发挥集团优势，立足东北，开拓全国房地产开发市场，其基本原则是：科学决策，统筹管理；追求效益，规避风险；机制健全，奖罚分明。第三条 本办法适用中铁九局房地产开发管理中心（以下简称房管中心）和所属控股的房屋开发公司（以下简称开发公司）。第二章 管理模式及系统职责第一节 管理模式第四条 管理原则和管理体制：（一） 管理原则：中铁九局房地产经营开发采取系统统筹、分级管理、分工合作、协调配合的原则。（二）系统领导负责制：中铁九局分管房地产系统的领导，负责房地产业务的领导、管理和协调工作。（三）业务归口管理制：房管中心为中铁九局房地产开发经营业务的归口管理部门，属中铁九局本部一个事业部制部门。（四）开发公司独立经营制：按照现代企业制度要求，建立开发公司的法人治理结构，独立经营，自负盈亏。1. 根据各开发公司实际，成立相应机构，配备所需人员，投入必要资源。2. 中铁九局领导、本部相关部门和房管中心的相关人员按规定程序，进入开发公司法人治理结构，参与开发公司经营决策和管理。第二节 系统职责第五条 中铁九局房地产系统职责及分工：（一） 主管领导职责：受总经理委托，负责中铁九局房地产开发经营的领导、管理和协调工作。（二） 中铁九局本部相关部门职责1. 房管中心职责：（1）负责研究制定中铁九局房地产开发板块的整体发展规划、年度经营计划，协助年度计划的实施和推进。（2）负责统筹规划全公司房地产资源的配置，优化、设计局内房地产资源整合方案，实现全公司房地产开发业务的系统性管理。（3）负责组织制定中铁九局统一的房地产开发发展规划和管理制度，并检查、监督、实施工作。（4）负责对管内各开发公司进行业务指导，对系统内部房地产开发项目的运行程序及可行性研究进行论证把关。（5）负责与“中国中铁股份有限公司房地产开发管理中心”的业务对接，落实股份公司房地产开发战略规划、产品设计及品牌推广、维护与管理等意见要求。（6）负责归口统计全公司房地产开发公司经营、财务和开发项目的信息和资料。2. 财务部职责：（1）负责可行性研究报告有关融资方案、经济风险评审和收益评价。（2）负责中铁九局出资部分的融资。（3）协助各开发公司融资。（4）帮助各开发公司进行税收策划。3. 法务部职责：（1）负责可行性研究报告法律风险评估和防范。（2）参与开发公司重大事项的谈判、协议签定及监督执行。4. 企业发展部（董事会秘书处）职责：负责项目可行性研究报告提交中铁九局董事会讨论。5. 企业文化部职责：配合房管中心推广中铁置业品牌和企业文化工作。6. 人力资源部职责（1）按规定程序考察推荐开发公司的股东代表、董事、监事人选以及所需人员的调配；负责开发公司项目结束后，有关人员的调剂和安排。（2）审核开发公司薪酬政策，并监督执行。（3）根据审计的经营结果和其他综合指标完成情况，提出开发公司经理层经营责任状兑现意见。7. 审计部职责： 负责开发公司经营期内及经营结果的审计。8. 开发公司职责：（1） 实行独立核算，自负盈亏，按照公司章程，承担法人责任。（2） 完成开发公司与中铁九局签定的经营责任状。（3） 业务管理职责1）负责制定开发公司年度经营计划，并组织实施批准的年度经营计划。2） 负责进行市场调研，编写项目可行性研究报告，提交中铁九局房管中心进行审核。3） 负责开发公司出资部分融资和税收策划。4） 办理立项和前期各项手续。5） 委托开发项目规划设计。6） 负责对工程项目进行施工管理、控制和竣工验收。7） 负责进行销售策划、销售执行、销售公司选择和物业对接等工作。8） 负责开发公司财务核算与管理。9） 落实中铁置业品牌、企业文化推广和广告宣传工作。10）收集、分析、上报有关房地产经营指标和信息。 第三章 经营管理第六条 房地产开发经营管理流程是中铁九局房地产开发公司运作房地产开发项目的统一标准，其管理流程图如下：序号部门董事会总经理办公会主管领导房管中心开发公司财务部法务部 人力资源部审计部ABCDEFGHI1234567891012111314151617决策决策开始发展战略规划年度经营计划立项建议书审批评审会审核审核审核审批备案可行性研究市场形势分析评审规划设计定位评审前期手续、费用评审施工方案评审投资估算、分析评审现金流评审经济效益评审融资方案评审收益评价 经济风险评审法律风险评审审批拟定法人治理结构拟订经营责任状项目实施：前期手续办理规划设计进度、安全、质量控制投资造价控制财务、税务控制销售、物业对接宏观控制、经营指标统计、信息资料收集经营结果分析及评价、房地产系统总结审批审核审计兑现存档结束审批成立项目公司签订经营责任状项目策划第一节 计划制定及立项建议书第七条 房管中心根据中铁九局发展战略总体发展思路、战略定位与使命、分阶段规划目标，制定房地产发展战略规划，经主管领导审核后，上报中铁九局总经理办公会审批，中铁九局董事会决策。第八条 根据批准的发展战略规划，房管中心编制年度经营计划，明确年度的“投资额、新签合同额、营业收入、利润、土地储备”等指标，经主管领导审核后，上报中铁九局总经理办公会审批。第九条 开发公司根据中铁九局总经理办公会审批的年度经营计划进行筛选项目，编制立项建议书。第十条 房管中心对开发公司编制的立项建议书进行审核，审核通过后，上报主管领导审批。同意立项的立项建议书报房管中心备案。第二节 项目可行性研究第十一条 可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为经营决策提供可靠的、科学的依据，最终形成可行性研究报告。第十二条 可行性研究报告编制：开发公司根据中铁九局主管领导批准的立项建议书，编制可行性研究报告（报告模版附后）。第十三条 可行性研究报告评审：房管中心负责对市场形势、销售预期、规划定位分析、前期费用、投资估算分析、施工方案、现金流和经济效益进行综合评审；中铁九局财务部负责融资方案、经济风险评审和收益评价，法务部负责法律风险评审（表样附后）。第十四条 可行性研究报告审批：中铁九局主管领导主持召开项目可行性研究评审会，由开发公司汇报可行性研究报告，房管中心提出初步评审意见（表样附后）。评审通过后，上报中铁九局总经理办公会审批，并报董事会决策。第三节 项目策划第十五条 经中铁九局批准的开发项目，由局人力资源部按照规定程序，考察和推荐法人治理结构的人选及经理层人员。根据开发公司的实际情况，成立开发公司的股东会、董事会、监事会，选定总经理并成立职能部门。第十六条 房管中心拟订经营责任状，由中铁九局总经理与开发公司签定项目经营责任状。第十七条 由开发公司制定规划、产品设计方案，前期推进计划，成本控制计划，施工进度推进计划，融资方案（资金使用计划），税收策划方案，销售方案等，并报房管中心备案。第四节 项目实施第十八条 由开发公司办理建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证等所有前期工作。第十九条 根据产品定位，结合中铁置业品牌建设要求，开发公司委托规划设计、施工图设计。 第二十条 开发公司对投资进行估算，并在施工中进行造价控制。第二十一条 开发公司编制资金使用计划、项目融资方案、税收策划方案并落实，同时，进行财务核算和经济活动分析。第二十二条 项目竣工后，开发公司应向政府管理部门提出竣工验收申请，并组织有关部门依照有关规定进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。住宅小区等群体开发的项目实行分期开发的，可分期验收。第五节 项目招标管理第二十三条 项目的设计、施工、监理、主要物资设备采购、销售代理均应本着“公开、公平、公正”的原则，进行招标选定。第二十四条 中铁九局成立“开发项目招标委员会”，评委主要由中铁九局领导、本部相关部门人员、开发公司人员和有关专家组成，九局纪委进行监督。第六节 项目销售管理第二十五条 开发公司进行市场调研，制定营销策划方案，办理销（预）销售许可证，协调销售代理，负责客户关系管理，与物业公司对接，负责销售款的回收。第二十六条 开发公司要贯彻和推广中铁置业公司品牌和企业文化建设。第四章 房地产开发经营指标、资料信息收集第一节 信息的日常管理第二十七条 房地产开发信息管理是指国家有关房地产政策及建筑市场、产品销售市场、劳务市场、客户、竞争对手等信息进行搜集、整理、分析、鉴别，有选择地跟踪并建立动态资料库的全过程管理。第二十八条 证照是指与开发公司的开发活动密切相关，由国家和地方政府有关部门或机构颁发的资质证书、营业执照、组织机构代码证、法人证书、安全资格证以及国有土地使用证、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证等。第二十九条 房管中心是中铁九局房地产开发业务板块信息的归口管理部门，负责房地产开发信息的汇总、整理、分析交流、协调等管理工作，负责将有关房地产开发项目信息及时报告中铁九局领导进行决策。第三十条 各开发公司获得的开发工程信息中，若有不能独自承担的工程项目，应报房管中心统筹安排，不得擅自向中铁九局以外单位转让。第三十一条 房地产信息的来源、信息内容均属企业商业秘密，任何部门或个人不得泄密。第二节 经营指标统计和资料收集第三十二条 房管中心规划部统计指标：土地、前期、设计费用；收集资料：主要前期手续证件（四证影印件）、规划设计方案和合同。第三十三条 房管中心经营部统计指标：投资估算，概算、预算汇表；收集资料：立项建议书、可行性研究报告、可行性研究报告评审报告、项目策划书，主要的合作协议、收购合同、年度经营计划等。第三十四条 房管中心工程部统计指标：工程完成投资额、工程进度计划完成情况。收集的资料：施工、监理和物资设备采购合同。第三十五条 房管中心销售部统计指标：销售指标统计；收集资料：销（预）售许可证（影印件）、门牌号审批表、面积审核通知书、商品房买卖合同样本、补充协议样本、所在区域房地产年度统计报告。第三十六条 房管中心财务部统计指标：资金来源表、资金使用计划、支出表；收集资料：融资方案、税收策划方案、经济分析报告、财务决算。第三十七条 房管中心综合部统计指标：房地产年度经营指标完成情况及经营计划统计表、房地产项目公司统计表、在建项目-览表、新建项目信息表；收集资料：企业的各种证件（影印件）、人力资源配置情况、房地产发展战略、中铁九局董事会（总经理办公会）决议、开发公司董事会、股东会、监事会决议、经营责任状。综合部对房地产开发系统每周工作计划、完成情况进行统计，并报中铁九局交班会。每月进行经营指标总结，年末形成全年报告，开