渝北回兴及两路区域2012年9月房地产市调报告.doc

市调报告市调时间：2012年9月市调内容：本月重庆楼市的整体市场情况、回兴周边区域市场动态及本月楼市政策法规、要闻等一、 本月重庆楼市情况分析今年三月份以来，重庆楼市出现了回暖的迹象，就连传统淡季的七八月份也收获了较好的销售业绩，因此今年的“金九银十”也被寄予了厚望，九月份的市场放量大，但从实际的成交情况来看，本月的成交量并未出现上涨，“金九”成色稍显不足。以下为本月每周的成交情况：日期成交套数(套)成交面积（万）备注 9.3-9.9398135.29“金九”首周成交回落到4000套以下水平，成交均价为6666元/，成交价格与八月末周持平9.10-9.16369735.04本周成交量小幅下滑，成交均价相对上周小幅上涨-为6770元/，“金九”前两周的开局并不如预料中的好9.17-9.23496842.52本周成交量相对上周大幅上升，下半月的推盘量明显增大，促使成交量的提升。受成交区域及成交物业结构的影响，本周成交均价下滑至6151元/9.24-9.30不详61.11本周成交量大涨，成交总量是近三个月以来的新高，本周成交均价为6656元/为了备战“金九”，不少开发商都纷纷加大推盘量，九月的推盘量相当大，累计开盘楼盘共80余个，开发商们为“金九”的到来做足了准备，但本月的销售情况并未尽如人意，分析今年“金九”的成交情况，从本月份的第一周开始到第四周，虽每周成交呈现一个环比上涨的趋势，整体九月份的成交量约为180万，成交总量和八月份基本持平。今年七八月的淡季不淡，所谓“金九”却成色不足，从目前市场来看淡旺季之分已经不再明显。经历了九月的市场大放量，预计接下来的十月仍将有近50余楼盘开盘或加推新房源，目前市场仍然以刚需性高层为主。预计下月开盘的楼盘中，将有20余家纯新项目，包括众多大型开发商的楼盘比如：美每家.南滨上院、金科.中央御院、隆鑫.爱琴海、宗申.金蓝湾等，纯新盘数量占到开盘数量的50%。下月众多全新产品的入市，无疑将进一步加剧市场的竞争，价格永远是撬动市场的杠杆，在激烈的市场竞争下，或将会激发价格优惠，预计部分急于出货的开发商将会抓住机会，在下月中打出优惠折扣。二、回兴及周边区域楼盘情况分析 （1） 本月开盘楼盘情况楼盘名称项目位置/开发商开盘时间开盘供应量（套）物业类型/户型区间开盘价格开盘优惠优惠情况备注泽科港城国际空港新城兰馨大道/泽科地产9.1200余高层/60-857600元/全款 95折按揭98折，VIP卡优惠2W元该项目7号楼已销售完毕，本月推出H1号楼，开盘价与上月7号楼的尾盘价基本持平旭辉新里城渝北宝桐路2号/旭辉集团9.22189高层/80-1096500元/全款86折按揭89折，VIP卡优惠5000元本次推出58号楼高层房源，本次推出的房源均为偏大户型，开盘价格相对之前有一定下浮，开盘销售率超60%桃源居国际花园渝北空港桃源大道/深圳桃源居9月下旬237花园洋房/117-215小高层/68-11410000元/（花园洋房）8300元/（20号楼小高层）花园洋房交5000元抵50000元本次推出4栋花园洋房（19、24、25、27）和一栋小高层房源，小高层及花园洋房的价格与之前都基本持平，开盘销售30%隆鑫鸿府渝北两江新区渝都大道（机场路、宝石路）/隆鑫地产9.2274花园洋房/88-2758500元/一次性、按揭均9折该项目本次推出5、6号楼，由于本次推出的是7+1和8+1洋房，所以本次开盘价相对7-10号楼下浮300元/，开盘销售30%汇祥.林里3000空港新城兰桂大道6号（新城广场斜对面）/汇祥地产9月42花园洋房/96-2358000元/全款95折，按揭99折，按时签约98折该项目近几月加推频繁，为了更好出货，本月开盘的2号楼，整体均价下浮500元/，并有特价房的优惠活动南方玫瑰城南方翻译学院旁/南方集团9.30 不详精装小户/28-3810000元/交5000惠20000该项目首次推出精装小户型房源，户型为1*1和2*1，精装不包含床和家电，价格定位稍偏高华港翡翠城（二期）渝北区空港新城腾芳大道同盛路7号(渝北区体育馆旁)/重庆模具产业园区开发建设有限公司9.27400余高层/57-1067200元/加入华港会可享受1%优惠，升级VIP会员交1000抵20000元本次推出1号楼高层，开盘价格上涨，但相对周边楼盘低，销量较好泰硕明天渝北空港新城同茂大道(渝北体育馆旁)/重庆泰硕房地产开发有限公司9.22131高层/58-657100元/全款97折按揭99折本次开盘推出4号楼，整体均价与上月基本保持一致，3、5号楼仅剩余少量房源，开盘销售率不高环山国际渝北银梭大道8号/重庆市地平线置业有限公司9.22近150余套高层/63-847100元/（折后套内均价）一次性、按揭94折，公积金95折本次开盘推出14号楼房源，本次开盘价上涨近300元/，与周边项目基本持平东衡.爱地社区渝北南方翻译学院旁/东衡地产9.16200余高层/29-657000元/（折后套内均价）全款98折按揭99折本月推出1号楼房源，价格与上月保持不变。3号楼仅剩余单配房源润丰水尚.观湖台渝北空港兰桂大道（新城广场附近）/重庆好利来物业发展有限公司9月底不详高层/43-837300-7600元/（24号楼）不详本次开盘的24号楼价格小幅上涨（二）在售楼盘情况楼盘名称项目位置/开发商物业类型/户型区间套内均价优惠情况备注重庆国际家纺城.绣色服装城大道南方翻译学院旁/涌鑫地产清水小户公寓/37-47 C4栋精装小户/18左右7000元/起（清水套内起价）精装单配19.3W/套，精装一房两厅23W/套不详本月价格相对上月基本无变化旭辉郎香郡.天鹅溪回兴宝桐路/旭辉集团花园洋房/104-2199000元/（套内均价）最高88折该项目本月价格与上月基本一致金鹏.两江时光渝北区宝圣大道99号/重庆金鹏物业有限公司高层/29-567700元/全款92折按揭94折（国庆2人及以上团购可享受额外1%优惠）2、3号楼本月均价上涨200元/，12-14号楼推出20套特价房水木香榭渝北空港工业园木兰路979号/重庆回兴建设开发有限公司高层/40-57多层/72-874650元/（折后建面均价）全款98折按揭99折本月价格与上月基本保持不变润丰水尚.观湖台渝北空港兰桂大道（新城广场附近）/重庆好利来物业发展有限公司高层/43-837200元/（25号楼）6500元/（28号楼）无28号楼剩余少量房源，价格相对便宜，25号楼价格保持不变御城华府庆市渝北区国际新城兰馨大道18号/御城实业高层/100花园洋房/150高层/7500元/（套内均价）花园洋房/9000元/不详目前在售19号楼高层和17号楼花园洋房，本月价格无变化。预计将于下月推出18号楼汀香树渝北服装城大道/强辉集团高层/39-637100元/（套内均价）全款92折按揭94折该项目于上月推出211套房源，本月的优惠折扣和价格保持不变润丰水尚渝北空港兰桂大道（新城广场附近）/重庆好利来物业发展有限公司花园洋房/110-1469300元/不详该项目于上月推出4号楼洋房，价格稳定金山美林渝北两路回兴霓裳大道/金山科技集团高层/766200元/（折后套内）全款88折按揭96折该项目剩余3号楼尾房房源，剩余房源均为三房，价格近期保持不变东朝.香堤花径渝北区农业园区肖家河车站旁/东朝房地产开发有限公司高层/63、836700元/（折后套内）不详该项目仅剩余几套房源，可公积金贷款，价格与上月基本保持不变建工.锦绣华城渝北三亚湾水产市场旁/建工集团高层/44-667200元/左右全款97折，按揭98折将项目已为现房房源，近几月价格均保持平稳水木年华渝北工业园区转盘/木鱼石物业高层/66-105（4号楼）66-82（2号楼）8100元/全款93折按揭95折该项目于7月加推2、4号楼房源，上月价格有所上涨，本月价格与上月保持不变强辉.金色池塘(四期)两路空港新城/强辉实业高层/98-1567100元/（折后套内价格）不详该项目目前为尾房阶段，价格相对上月无变化山水蓝庭渝北区双龙湖街道金玉路9号/重庆美升房地产开发有限公司高层/66-927000元/不详本月价格上涨200元/金易.伯爵世家空港大道转盘/重庆空港实业有限公司酒店式公寓/36-58 13+1洋房/118-180（2、3号楼）145-200（4号楼）8900元/（公寓建面均价）7000-7800元/（13+1洋房建面均价2、3号楼）全款97折按揭98折该项目目前已全部为现房，本月价格相对上月保持不变，小户型房源价格偏高悠然天地渝北回兴工业园区（海联学院旁）/重庆三乐房地产开发有限公司小户高层/38-846800元/（套内均价）不详该项目近期价格无变化，现有老带新的优惠活动大鼎湖滨印象渝北区回兴街道果塘路2号（两江新区管委会旁）/重庆皇洋房地产开发有限公司4+1叠拼别墅/170-20310000-14000元/（折后套内）9折本月价格与上月无变化锦天星都渝北区回兴街道兴科大道422号(中国移动通信代理店旁）/重庆宏科房地产开发有限公司小高层/64-1037200元/全款83折按揭86折该项目本月价格下浮1000元/，46户型已经全部销售完毕，由于其地理位置较好，该价格有一定的优势桃源印象重庆渝北区双龙湖街道桃源大道363号/重庆渝北房屋开发有限公司高层/62-887500元/全款97折按揭99折该项目目前主要在售2、3号楼，1、4号楼剩余少量房源，价格相对上月无变化立邦香语湖渝北空港新城西区/重庆立邦房地产开发有限公司高层/45-976100元/（建面均价）无本月价格相对上月基本一致，将于今年底交房南方玫瑰城南方翻译学院旁/南方集团小高层/61-1227000元/（折后套内均价）交5000惠20000元该项目本月的高层整体均价下调了600元/万科渝园渝北区西政旁/重庆万科联排别墅/190叠拼别墅/144-187260-320W/套（联排）168-185W/套（叠拼）不详叠拼房源仅剩余2012年的最后6套桃源居国际花园渝北空港桃源大道/深圳桃源居小高层/83-1068300元/不详本月小高层房源的整体均价下浮近300元/，本月推出二期洋房和小高层新房源富悦麓山别苑渝北空港新城桂馥大道6号（空港实验小学旁）/富悦房地产开发有限公司纯板式5+1电梯洋房/110-2008500/（平层）10000元/（顶跃）一次性97折按揭98折目前在售6、7、8、9、10号楼，本月价格与上月基本保持不变华辰.财富广场渝北空港新城/华辰物业5A级写字楼/30-6014800元/一次性96折按揭98折目前该项目在售2号楼，现剩余少量户型，价格与上月保持不变注：两江铂金时代现已售完（三）预计下月开盘楼盘情况楼盘名称项目位置/开发商预计开盘时间物业类型/户型区间备注御城华府庆市渝北区国际新城兰馨大道18号/御城实业10月高层/77-106预计将于下月推出18号楼，现未开始办理VIP卡东衡槟城渝北回兴实验三小旁/东衡地产10月高层/29-90预计将于10月中旬推出现房房源，现在凭身份证及两万元资金证明VIP卡办理中本月本区域无纯新楼盘面市。本月本区域楼盘顺应重庆楼市整体行情，为了迎接传统“金九”的到来，在本月中，开发商都积极备货，为“金九”做足了准备。本区域本月新开楼盘共计11个，推盘量非常大，共推出房源2000套左右，其中含8个高层项目和3个花园洋房项目。本月开盘的花园洋房项目有隆鑫鸿府、桃源居国际花园和汇祥林里3000，隆鑫鸿府为面市以来的第三次加推，距离观音桥商圈较近是该项目最大的优点，本次该项目推出5、6号楼7+1和8+1洋房，相比之前所推出的7-10号楼品质偏低，所以在九月激励的市场竞争下，该项目的开盘价下浮了300元/，8500元/的定价也符合当前的市场行情；汇祥.林里3000本月推出2号楼房源，该项目为空港区域的纯洋房社区，近期以来推盘紧密，在该区域的洋房项目中受关注度较高，该项目近期的价格有一定的波动，本月开盘价为8000元/，整体均价相比上月下降了500元/，为了吸引更多客户的眼球，更推出特价房的优惠活动，销售情况较好；桃源居国际花园是本区域高品质楼盘的典型代表，本次推出4栋花园洋房，在洋房项目中推盘量较大，开盘价格与之前基本持平，开盘销售率为30%。本月开盘的高层项目有泽科.港城国际、南方玫瑰城、泰硕明天、旭辉新里程、东衡爱地社区、环山国际、润丰水尚.观湖台、华港翡翠城等8个项目，开盘量的增加导致各楼盘间竞争的越发激励，在开盘项目中销售情况相对较好的有旭辉新里程和华港翡翠城，旭辉新里程本月推出58号楼，户型区间为80-110偏大户型，所以该项目本次开盘的定价较低为6500元/，相对之前的小户型房源价格有一定的下浮，本次开盘销售率达到60%；华港翡翠城本次推出1号楼房源，该项目每次开盘都保持较高的销售率，本次开盘价为7200元/，相比同等区域本月开盘的泽科港城国际价格要低，所以该项目本次开盘仍然占据价格优势，开盘销售情况较好。位于服装城板块的环山国际和东衡爱地社区本月都有加推，环山国际本月推出60-85户型，而东衡爱地社区为30-60小户，该两个项目的开盘价接近一致，均为7000元/左右，由于本次开盘户型定位的不同，该两个楼盘虽在同一位置却有着几乎不同的消费群体，东衡爱地社区由于全为小户，所以占据的投资客户较多，而环山国际则更多的是自住的客户群体，由于所处的地理位置不及本区域的其他板块，所以销售情况平平。而南方玫瑰城本月推出了新的物业形态-精装小户高层，面积区间在28-38之间，户型小、首付低、总价低是该物业定位的一大优势，开盘定价接近10000元/，且不包含家电和床，对比毗邻的同等物业形态-绣色，该项目也不具备明显优势。 从本月的市场调查结果可以发现，开发商为了在“金九”时节里占据一定的市场，都毫不犹豫的选择出货，开盘价格也根据楼盘自身情况有一定的浮动，但归根结底涨幅都不为明显，同时也可以看出本区域现阶段市场的稳定性。在本区域众多的在售楼盘中，本月价格涨幅最大的是位于工业园区的锦天星都，该项目本月下跌1000元/，该项目至其开盘以来以8200元/的均价一直屹立数月，本月终于向市场低头。并非所有楼盘的定价都跟随市场主流，还主要取决于个别开发商的思路、开发商资金状况及楼盘情况等。九月楼市并未如想象般 “黄金”，本月本区域的开盘量如此之大，预计在加下来的十月中，大部分开发商都将会以消化存量房源为主。预计下月本区域将会有两个项目开盘，物业形态均为高层。目前的市场淡旺季之分已经不再明显，预计在即将到来的十月楼市销量将会继续平稳，如若未找到满意的房源，在秋交会之前选择等待和观望也是购房者一种较好的选择。三、本月楼市政策法规及要闻（一）重庆钢铁集团搬迁 大渡口区30平方公里土地待开发重庆钢铁集团发布公告，国家发改委下发了关于重庆钢铁（集团）有限责任公司节能减排实施环保搬迁工程核准的批复，同意重庆钢铁集团实施环保搬迁项目，重庆钢铁集团新建设地址位于重庆市长寿经济技术开发区江南镇。重庆钢铁集团搬迁后，大渡口区留下约30平方公里土地规划空白，大渡口区委书记表示：重钢的环保搬迁，大渡口区也失去了一个重要的支柱产业，区内需新的产业支撑，因此，提出以经济转型为突破，带动城市转型和社会转型，最后实现“主城一环经济圈”的跨越发展；大渡口的面积不算大，但是重钢搬迁留下的空白，将有很强的可塑性。“生活品质之城、新兴产业之区”是未来大渡口区的发展目标。（二）两江新区布局五大商圈据两江新区管委会负责人介绍，在两江新区，将布局五大商圈，其中升级一个、继建两个、新建两个，中央首批3亿元补助金已经到位。这包括改造升级观音桥核心商圈，推进观音桥成熟核心商圈拓展提升工程，到2015年实现社会消费品零售总额突破500亿元。加快建设空港、江北嘴商圈，规划建设礼嘉、龙盛新兴商圈。另外，还将拓展多个城市组团区域性商业中心，在北滨路沿线，以及大石坝片区、五里店片区、寸滩片区、鱼复片区、龙溪片区、缙云片区、蔡家片区、水土片区多个城市组团加快布局完善一批社区商业中心、消费品市场、特色商业街区；围绕公租房聚居区，配套布局小型购物中心、连锁超市等社区商业设施。（三）房地产税最终会在全国实施国家税务总局透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。强调表示，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。目前上海和重庆已开展房产税试点，下一步将双管齐下，包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地地产税制度，目标是消灭房产税，建立房地产税。（四）重庆市主城区建设用地新标准正式启用今年年初，新国标城市用地分类与规划建设用地标准 GB50137-2011正式施行，为推动新国标在城乡规划编制与管理中的顺利实施，市规划局组织市地理信息中心历时半年，完成了新用地标准下的2011年主城区建设用地的类别解译工作。该项工作利用高分辨率卫星遥感等“3S”技术，结合建筑地名信息及实地调查，对主城区建设用地进行新旧类别转换，并开展镇村地区用地调查，全面查清了主城区城、镇、村建设用地的规模、结构和分布情况，形成了基于新用地分类的主城区建设用地成果。而该项成果也已成功应用于正在开展的主城区分区规划、扩城规划、交通改善对策研究等工作，为合理引导城乡建设发展发挥了积极作用。（五）重庆朝天门来福士动工新加坡在华最大投资项目朝天门重庆来福士项目开工，重庆来福士项目位于两江汇流的朝天门，由世界知名建筑大师摩西萨夫迪设计，由6座修长塔楼和一个5层商业裙楼组成，是一个集住宅、办公楼、商场、服务公寓、酒店、餐饮会所为一体的城市综合体。它整合了陆地和水运的各种公共交通设施，设置了地下停车场、地铁站、公交中转站、码头和游客中心。 整个项目寓意“扬帆远航”的重庆精神，诠释了“古渝雄关”的壮美气势，建成后将成为重庆的标志性建筑。其中，6座塔楼设计理念源于重庆的航运文化，分别以350米及250米的高度，化形为江面上强劲的风帆。而项目设计的亮点是连接4座塔楼、位于