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狮山路地块分析报告,07.08.30,一.狮山路板块分析 二.地块周边酒店式公寓现状 三.地块分析 四.总结,一.狮山路板块分析,1.该板块是苏州高新区CBD中心,苏州高新区是苏州经济高速发展的一颗璀璨的明珠，而狮山路板块则是高新区的一个核心板块，聚集了大量金融机构、写字楼和高档住宅，该板块是高新区现代化都市形象展示区.,2.狮山路沿线的高层住宅和写字楼鳞次栉比,作为高新区的城市“名片”，该板块商业和金融业发达，商务活动频繁.狮山路两旁高楼林立，其中以新地中心和金河大厦为新区地标性建筑；一些新的高层楼盘也在不断拔地而起，正在规划中的高新国际商务广场高188米，为该板块第二高标志性建筑，为高新区又增添了一道靓丽的风景线.,3.狮山路是连接新区和市区的主干道,狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的主要交通干线，东起京杭大运河，西至长江路，两侧汇集了高新区主要商业、居住、办公、金融建筑，也是城市形象的集中体现区。作为高新区中心地带，狮山路地区对高新区战略性整体发展有着明显的带动和示范作用. 目前，狮山路道路景观的改造工程正在进行中，随着该工程的进行，狮山路板块的城市门户形象将得到进一步的提升.,4.狮山路板块将来仍然是政府重点打造区域,目前，该板块作为苏州高新区CBD中心，是苏州高新区发展的领头羊，随着政府的进一步规划和整治，该板块对新区其它地区的辐射和带头的作用将进一步体现，核心城区的功能得到了更大的发挥.,二.地块周边酒店式公寓现状,狮山路板块内的酒店式公寓主要包括：汇豪国际、狮山丽晶和景丽苑。 经各种资料搜集和市场调查分析，该板块酒店式公寓现状如下：,1.位于大型商圈内,交通便利,汇豪国际、狮山丽晶和景丽苑都位于狮山路两侧. 正如上文所说,狮山路板块为苏州高新区CBD,这种成熟商圈的酒店式公寓对目标客户群体的吸引有着较强的聚集效应. 狮山路为连接新区和市区的交通主干道,便捷的交通为商务人士办公节省了时间又方便了生活.,2.没有统一的装修风格,该板块内的三个酒店式公寓没有一个标准的统一装修风格.各个业主投资购房以后,大多为自己装修,室内配套设施也各有千秋.但装修标准绝大多数为精装修或豪华装修. 从酒店式公寓的特点方面来说,没有统一的装修风格是有悖于客观理论的.,3.小面积户型较多,虽单价高,但总价低,该板块内的酒店式公寓面积大多为30-50 之间,为小面积户型,这也正是酒店式公寓的特点之一. 因为地处新区繁华地段,房屋单价面积在9000元/ 左右,但因为面积相对较小,大致总价在30-45万,所以购房投资客比较多,该地段酒店式公寓比较畅销.,4.各个楼盘租金、投资回报率不一,租金方面,根据各种条件的不同而异,在地理位置、周边配套、交通等条件都趋于一致的情况下，影响租金的主要因素有:面积装修标准客户群物业服务质量. 其中汇豪国际和狮山丽晶的酒店式公寓租金大致相等,为40-50元/ /月,投资回报率为7%左右. 锦丽苑相对于以上两个楼盘来说具有服务上的优势,物业管理质量比较高.租金大致为65元/ /月,投资回报为8%-9%.,5.出租率比较高,经过市场调查和分析,三处的酒店式公寓出租率都比较高,在90%以上. 这跟它们所处的地段和周边交通及配套等方面的优势不无关系;当然,最主要的原因还是来源于比较旺盛的市场需求.,6.目标客户群,该板块的酒店式公寓的客户群主要有三: 商务人士,包括国内商务人士和国外商务人士.主要为常驻本地的商务人员,管理人员和高级技术人员,此外,也有中小企业的业主. 投身事业的年轻人.他们因为生活自理能力比较低,或者专注于事业而没时间打理生活,这部分人一般有较高收入. 向以上两种人群提供租房的投资客.这部分人一般资金比较充足,再加上酒店式公寓小户型投资不算大,且风险较小,投资回报率较高.,7.升值空间有限,酒店式公寓有“自住”和“投资”两大功效，但是由于酒店式公寓有其自身的特点,如:面积相对较小,户型的功能不能满足传统模式的居住,物业管理的高费用等原因，一般购房者多为投资后再出租，因为酒店式公寓的投资回报率还是比较高的，而出售的比率相对较少，因为从表中的数据可以看出来，升值空间不大。,8.个别楼盘物业管理服务质量偏低,据调查了解,上述三个楼盘的物业管理质量有高有低,个别楼盘的物业管理上存在相当问题. 如狮山丽晶,区内人员较混杂,甚至有物管向客户提供虚假水电费单据的现象,这种现象确实另人咋舌. 汇豪国际和锦丽苑的物管要优于狮山丽晶,但也有不尽如人意之处.,9.该板块目前没有在建酒店式公寓,根据实地调查观测,目前狮山路板块有2个施工地,2个施工项目分别为为世豪全套间酒店和国际甲级写字楼,并没有酒店式公寓,因此,本项目可以在继续抢占市场空白点的机会下避免后期的市场竞争.,三.地块分析,1.区域基本情况,与上述三个楼盘位置一样,该地块也在狮山板块内,属于新区CBD中心,地理位置比较优越; 位于狮山路旁,公交交通路线众多,且临近轻轨,有非常便捷的交通; 周边配套设施比较完善,10分钟步行范围内，银行、教育、医院、休闲、健身、餐饮等配套齐全.,2.商业繁华指数,苏州高新区属国家级重点开发区,自1992年建区以来,一直保持着较高的发展速度,为苏州其他地区经济发展起着模范带头作用. 15年的发展历程群众历历在目,狮山路板块的飞跃发展更是日新月异,路的两侧高楼林立,写字楼、酒店、金融机构、通讯等行业都有驻入，发展比较成熟,商业气息繁华.,3.项目本身与周围其他项目的比较,从表格中的数据可以比较出,本项目的无论是占地面积还是建筑面积,相对于其他楼盘来说体量都比较小.,4.项目SWOT分析,本项目,威胁,优势,劣势,机会,区位优势明显,交通发达, 配套齐全,商务活动频繁 体量小,容易消化 优质开发商的品牌效应,目前该板块对酒店式公寓的需求依然较旺盛 该板块的合理规划刺激区域经济发展前景继续走好 缺少真正意义上的酒店式公寓,体量小,难以形成规模效应 与其他三个楼盘比,区位稍显劣势,潜在竞争对手可能存在,四.总结,成熟商圈 便捷交通 配套设施齐全 市场需求仍然存在,可行！？,问题：另一半在哪里？,但是那些只是成功的一半,答案：我们要走战略性道路,战略性的根本点就是要做到与众不同，何以做到？,人无我有,人有我优!,根据调查的实际情况,上述三个酒店式公寓的外部的基本条件都差不多,造成差异的关键问题是物业管理.因此我们可以针对对方的弱点来体现本项目的优势.,我们必须在保证自身硬性条件