ID301-快速城市化过程中群租现象研究.doc

快速城市化过程中群租现象研究我国城市化水平在改革开后取得了快速发展，城市居民的人均住房面积和居住条件都明显改进。据国家统计局资料显示，2009年中国城市化发展水平为46.6%，预计到2020年这一水平将达到55%。若按2020年城市住宅需求会达到42亿平方米估算，未来每年产生的真实住宅需求将在8亿平方米左右，住房供应十分紧张。另据发达国家城市化经验，城市化率从40上升到60的过程是城市化进程最为迅速的阶段，国际上称之为城市化峰速发展阶段。城市化既是推动住房发展的重要原因，也是产生住房问题的重要根源。群租现象是快速城市化的特殊产物，伴随城市发展越来越多的人涌入城市，急剧新增人口的支付水平无法承受高额的房租，为了节省生活成本只能在有限的空间内超负荷地聚居。一方面它在一定程度上解决了许多城市新增人口的居住问题,对我国城市化的快速发展具有一定的积极作用；另一方面随着群租数量的不断增加,也产生诸多不安定因素和安全隐患问题,对社区居民的安居乐业和社会的和谐发展具有不利影响。1群租现象的社会经济原因1.1快速城市化导致了群租的需求基础1.1.1产能提升造就大量城市新迁入人口随着城市的发展以及产业能及提升，大量的工作机会吸引了许多外来务工人员进入城市，并加速了城市化的近程。例如上海提出了优先发展先进制造业和现代服务业，不仅需要高素质的精英人才，同时而城市的发展离不开外来务工人员提供的低成本劳动力，因为现代服务业也需要传统服务为之基础，先进制造业也需要低端制造业为之配套。这些城市新迁入的人口需要在城市立足初期寻找容身之所，由于企业改制后大部分雇主单位并不解决居住问题，只能通过市场寻租解决，因而构成了大量对低端住房的租赁需求。据统计，2009年上海外来常住人口比2000年增加243万人，年均增27万人，这还不包括毕业后取得上海户口的学生2。而随着城市化进程的加快，城市的自身规模在飞速扩展，使得越来越多的农村人口也参与其中。城市化的进展吸引了早期立足的外来务工人员携家带口离开农村投身城市，使得群租的需求不断增加。 1.1.2支付水平限制居住方式群租现象产生的最直接原因就是经济因素。如果经济条件允许，多数外来务工者会选择从城市底层向上层流动，直至改善居住水平。近年来城市住房销售价格的不断上涨拉动住房租赁价格的提高，普通住房的租金已经超出了这部分群体的支付水平。在商品住宅市场，住宅销售价格与租赁价格具有互促效应，住宅销售价格的提高，通过价格传导机制必然导致租赁价格的提高。尽管政府通过出台各种政策来抑制房价的过快上涨，宏观调控也得到了切实的效果，城市房价涨幅趋缓，但是普通商品住房的租金仍然与外来人员的货币支付能力无法匹配，因此他们会选择群租的方式来控制生存成本。一方面通过多人群租可以降低生活费用，减轻经济负担；另一方面房东通过“群租总租金大于整租租金”也实现了利益最大化，这是目前群租客和房东默认的两全其美的方式。此外，像生活在上海这样的大城市里通勤成本非常高，为了缩减通勤，一部分即使有能力负担市郊普通住房租金的群体也选择了在市中心群租。 1.2有失社会公平的供给基础1.2.1住房供给结构失衡在商品住房市场上，低收入的外来人员的能够承担的目标租房主要来源于价格相对较低的市区存量老公房或经过改造的“房中房”。根据住宅过滤原理，当本地居民随着支付水平的提高，居住意愿和水平会向上移动，当搬迁至改善后的新居所，将原来的住房自动过滤到下一阶层。而从新增住宅供应结构方面来分析，2006年前由于房地产开发商追求利益最大化，因此重点开发盈利性强的高端产品市场，而往往忽视低端产品市场，小户型的普通商品房的市场供应明显不足。2006年政府进行宏观调控，出台了“90/70”政策来平抑房价和调整住房供应结构，即新建商品房套型面积90平方米以下的住房应占开发总面积的70%以上。但是这样的普通商品住宅的目标群体也主要是城市中低收入阶层，对于低收入的外来人口来说与其匹配的住房并不在开发商的开发计划内。一方面存量老公房的房源十分有限，另一方面住房租赁市场上难寻支付水平可承受范围内的合适户型。住房供给结构的失衡造成了老公房的租金不断上涨，原租客只能通过群租来维持原支付水平；而大户型的房东为了减少空置，将原房屋进行分隔改造，以小间为单元出租给多名租客，这两者形成了目前最普遍的群租方式。尽管这样的途径不具有合法性，但是却像市场供应不足的情况下的一种自发的“社会廉租房”。1.2.2住房保障缺位由于低收入外来人口的住房问题并不能完全通过市场解决，我国政府建立了基本住房保障体系，对低收入的群体采取实物配租，以廉租房的形式对其进行保障。但是，这也存在不少问题。首先，廉租住房的建设资金主要来源于政府财政预算和公积金运营，政府并不希望因此造成过重的财政负担，因此廉租房的建设数量受到严格限制，由于保障房建设有时滞性，在短期内也无法进行实物配租来解决一部分的居住困难。其次，廉租房的准入条件十分严格，保障范围对户籍等都有严格限定，低收入又非常住人口的群体并不能享受到住房保障，而目前我国实行的公共租赁房还成效未见。因此，对于外来人口的住房保障依然缺位，这部分群体还是只能通过市场上的群租来解决居住问题。1.2.3城市功能统筹不均雅典宪章里将城市规划的目标定位为统筹居住、工作、休憩、交通四大功能1。但城市化过程中，城市中心的居住功能逐渐被淡化，取而代之的是办公、商业、金融等。每一次的城市改造和更新，都是在进行动拆迁后将土地用途发生转换，城市中心高价值地块以高档公寓、写字楼或者商场作为主要业态。在这样的背景条件下，可供外来人口租住的低端房源越来越少。为了能平等享受到市中心高档公寓能享受的城市基础设施，也为了找到居住成本和通勤成本都相对低廉的住所，外来人口只能被迫选择群租作为解决居住的主要手段。2治理群租现象的几点建议2011年2月1日起，住房和城乡建设部出台了商品房屋租赁管理办法。办法第八条规定：出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。这个规定从法律上封杀了“房中房”与“群租房”的生存空间。但是对于群租现象的治理，政府应该以疏导代替法律制裁，因为如果在整治群租的同时，没能给予外来务工人员以适当的安置，那么等同于挤压他们城市居住空间。因此，笔者提出几条具有现实意义的建议。2.1实行政府指导价的租金由于群租是因为外来人口难以负担高昂的租金而被迫选择的居住方式，如果只采取法律制裁会有失社会公平性，将使这部分人群失去暂时的居所，甚至撤离城市。因此从现象的直接原因切入则更具合理性，即在特殊时期内对市场租金水平进行一定程度的干预。德国曾在住房短缺时期内采用此种方式成功缓解住房供求矛盾，度过困难期后恢复社会化租房。政府实行区域住房租金指导价，以市场租金为基础，依照一定的程序和方法，测算、制定、公布的不同地段、不同结构、不同用途的出租屋阶段性租金标准以及浮动系数等，并定期公布，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。3但要注意的是，政府指导租金并不等同于政府定价，指导租金仅针对一个片区的总体情况，不体现每套房屋的租金情况，所以它对房屋租赁价格只起指导、参考作用，这样在一定时期内既控制了租金水平，又不会破坏市场机制的作用。同时，政府还应有针对性地对低收入外来人口进行合理的分区域的货币配租，帮助其解决住房困难。2.2实行社会性廉租房的准入和规范管理低收入的外来人口在城市中占据的比重远超住房保障覆盖的范围，因此政府财政无法负担起全部的保障责任，除此保障房每年的建设数量和建设速度也有局限性。所以鼓励社会力量的参与对加速实现住房保障具有很强的现实意义。首先，鼓励企业建造员工宿舍来内部解决居住问题。尤其是处于低端产业链的企业员工在城市中租房的经济压力最大。政府可以以税收的手段补贴这些性质的企业，作为其建造员工集体宿舍安置外来人口得到的优惠。这样既增加了员工福利，使他们能够安心为城市建设服务，同时加快了住房保障覆盖速度，减轻了政府建设保障房的压力。其次，市场机会已促使租房市场中出现了大学生求职公寓和人才公寓等社会性的“廉租房”，这些自发的社会机构帮助解决了一部分外来人员居住问题，但是一直缺少统一监督和规范管理，其提供的房屋质量和服务水平尚未收到社会认可。政府可以将这些机构纳入住房保障体系的社会力量，成立相关部门进行指导、监督和扶持，甚至专门的社会性廉租房的运营管理机构，设立准入条例和运作规范，集中规划，整体招租，使这样的机构专业化、标准化，成为住房保障的外生力量。当社会中出现足够价格低廉但配套合理的房源时，群租现象也将随之减少。2.3加强物业的自治从现实角度讲，群租现象消失并不切实际，减少其带来的隐患更具实际操作价值。由于采用司法部门的定期社区盘查将耗费巨大的行政成本，公共管理效率也不高，治理群租现象宜采取社区自治方式，即社区物业以及业主委员会共同管理来维护社区居民的物权。通过日常的社区人员信息管理，小区租房合同及出租承租方登记备案，业主委员会监督等途径减少群租现象的发生。3小结在我国城市化进入峰速发展阶段的背景下，一方面城市人口大幅增加和城市规模急速膨胀将带来住房需求的持续增加；另一方面，土地资源的有限性、城市空间的有限性和住房需求膨胀的矛盾更加突出，因此住房问题的压力会在较长时期内存在。“群租”现象是我国经济社会快速转型时期的一个突出问题，它折射出在快速城市化过程中外来人口的住房困难，城市低收入群体支付水平与住房消费不匹配以