8、第七章 可行性研究报告的编制

第七章 可行性研究报告的编制第一节内容第三节 可行性研究报告的编写一 可行性研究报告的主要内容一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附件和附图六个部分。1、 封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。2、 摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。3、 目录：由于一份可行性报告少则10余页，多则10页，为了便于写作和阅读人员将报告的 前 后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。4、 正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：（1） 概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写人员、编写的依据、编写的假设说明）：（2） 市场调查和分析；（3） 规划设计方案；（4） 建设方式和建设进度；（5） 投资估算及资金筹措；（6） 项目财务评价；（7） 风险分析；（8） 可行性研究的结论；（9） 研究人员对项目的建议；（10） 相应的附表。5附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。6附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。二、可行性研究报告正文部分的编写正文部分是可行性研究报告的核心部分，内容多，较复杂。1 概况：要求写清楚：（1）进行可行性研究的背景；（2）所研究项目的名称；（3）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的编写人员名单；（7）可行性研究的编写依据；（8）研究报告的假设和说明。2 市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。3 规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市 政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。4 建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。5 投资预算和资金筹措：要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算；资金筹措部分要就整个项目投资和相应的支会时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款或预售收入这三种主要资金来源的安排等。6 项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含报酬率和动态回收期等。7 风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。8 结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。9 有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。10 附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。第二节 可行性研究的内容与步骤一、 可行性研究的内容由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：（一） 项目概况（1） 项目名称、开发建设单位。（2） 项目的地理位置。包括项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。（3） 项目所在地周围的环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发潜力、项目建设的时机和自然环境等主面说明项目建设的必要性和可行性。（4） 项目的性质及主要特点。（5） 项目开发建设的社会、经济意义。（6） 可行性研究工作的目的依据和范围。（二） 开发项目用地的现状调查及动迁安置（1） 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。（2） 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。（3） 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。（4） 调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。（5） 各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力、电讯管线的现状及规划目标和其可能实现的时间（6） 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状一般要附平面示意图。（7） 制定动迁计划。（8） 确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。（9） 拆迁、安置、补偿等费用估算。（三）市场分析和建设规模的确定（1） 市场供给现状分析及预测。（2） 市场需求现状分析及预测。（3） 市场交易的数量与价格。（4） 服务对象分析、制定租售计划。（5） 拟建项目建设规模的确定。（四）规划设计方案选择（1） 市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通的组织。（2） 项目构成及平面布置。（3） 建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。（五）资源供给（1） 建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。（2） 施工力量的组织计划。（3） 项目施工期间的动力、水等供应。（4） 项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交能、通讯等供应条件。（六）环境影响和环境保护（1） 建设地区的环境现状。（2） 主要污染源和污染物。（3） 开发项目可能引起的周围生态变化。（4） 设计采用的环境保护标准。（5） 控制污染与生态变化的初步方案。（6） 环境保护投资估算。（7） 环境影响的评价结论和环境影响分析。（8） 存在问题及建议。（七）项目开发组织机构、管理费用的研究（1）开发项目的管理体制、机构设置。（2） 管理人员的配备方案。（3） 拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。（八）开发建设计划（1）前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。（2） 工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。（3） 建设场地的布置。（4） 施工队伍选择。（九）项目经济及社会效益分析（1） 项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。（2） 项目投资来源、筹措方式的确定。（3） 开发成本估算。（4） 销售成本、经营成本估算。（5） 销售收入、租金收入、经营收入和其它营业收入估算。（6） 财务评估。动用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。（7） 国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需动用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。（8） 风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等主面进行定性风险分析。（9） 项目环境效益、社会效益及综合效益评价。（十）结论及建议可行性研究按以下五个步骤进行：1 接受委托在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、基本参数、指标、规范、标准等基本数据。2 调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。3 方案选择和优化根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。4 财务评价和国民经济评价对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。5 编制可行性研究报告经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。上述工作步骤参见图表1。图：第二节注意事项F1.2 编写报告应注意的事项如前所述，可行性研究从理论推导到得出结论有一个程序问题，也就是说，所要记述的只能是运用适当的方法导出结论所必需的事项，然而往往有这样的倾向，就是堆积、赘述与结论无关的现状及情报资料等。（1）既要有真实、全面的资料，又要有简洁、鲜明、突出的观点和深入透彻的分析。可行性研究报告是否科学、准确，是否有实用参考价值，不在于其篇幅长短，而在于它的观点和分析是否合乎要求。有的报告书厚厚一叠，资料、内容不可谓丰富、不全面，但结论不突出，让人难以得其要领。也有的报告只罗列对倾向性意见有利的资料，对项目缺乏全面的分析，尤其是缺乏各类可能情况的对比分析，则研究报告有时不仅无助于决策者做出科学的决策，而且可能误导决策。（2）要对资料进行科学的分类、使用，对研究成果加以科学归纳、阐述，在决定取舍时要做到真实、有条理，有助于对研究结论的支持。构成研究报告支持的资料无非三类。第一类是说明实质性问题的关键性结论、资料；第二类是关键性结论的主要依据；第三类是辅助性说明资料。第一类最重要，是组成研究报告的核心内容，也是可行性研究报告评估人员、项目决策者最关注的。第二类资料是第一类资料的重要和主要依据。第三类资料主要是指一些原始的数据、数据处理过程和方法等。报告要尽可能反映对各种问题的分析研究结果，并分类整理、保存好各类资料，以便将来项目评估、审查时备用。F1.2.2 撰写可行性研究报告应注意的问题F1.2.2.1 准备（1）项目经理要熟悉全部调查内容,还要熟悉写报告书的要领、应采用的分析方法、替代方案、利益的内容等，这些必须事前装在脑子里，否则报告书就不协调也不充实。常常需要一个核心人物把各方面的情况有机地联系起来，对于调查来说项目经理就该全面负责。（2）构成可行性研究小组的成员一般为技术方面3人、经济方面7人，人数比例可以灵活一些，但最少为4：6。（3）对所要调查的对象进行分析之后，要选定调查组成员，之后要和每个组员充分协商调查内容，同时要把调查提纲分别交给每个人，否则在技术方面的设计做到怎样的深度、成本预测如何进行就不清楚。（4）绘制分析流程图。做法是按流程从后向前顺序进行(就报告书来讲就是按第11部分第10部分第9部分第1部分顺序)。这个流程图可以明确要分析的内容、作业情况、日程安排。现场人员也可以从中明确现在应该搞什么调查、自己应该对哪部分调查做出贡献等，这对未来的技术转让也有益。以上诸项工作稍有脱节，那么各方面的负责人写出的原稿就没有整体性，50%70%的原稿都不能用，在现场调查的人也不能把精力集中于必要的方面，这样收集了一些无用的数据，在综合阶段就不能充分地研究分析，因此就会延误交付期限。F1.2.2.2 作业（1）应尽量避免一开始就进入计算机的计算，而应侧重于前期的调查。调查时应有委托单位的有关人员随行，这在以后可以避免各种责难。（2）在调查阶段，要和委托人以及有关管理部门经常保持联系，这样一有问题就可以迅速地协商。（3）尽可能收集到以前的调查报告、项目建议书，要细心地阅读，并且还要与已有过的报告书中有关的评论加以比较。（4）作为可行性研究副产品的一些资料，将来对政府和咨询者两方都非常用用，应当注意整理、保存。F1.2.3 分析（1）用具体数字引导出结论比单纯叙述数学公式和理论方法为好。（2）数字、文章一定要和分析有关，不必在的数据资料一律不要。（3）关于方法的选择，因为各个项目无共同之处，所以只好选择适用的最佳分析方法。（4）环境问题和其他不确定的因素没有必要勉强用数字表达。（5）避免轻率地妥协和迁就委托方，结论应该是有理有据并经得起评论的。（6）报告书不可能没有任何问题，应指明哪部分是因资料不足而分析不够充分的地方。（7）调查关系到投资者的利益和项目的将来，出于这种考虑，对项目有关的事项都要涉及到，不明确的数据资料决不能马虎从事，应该彻底搞明白。（8）在没有资料的情况下，要避免轻率引用他国或他地区的经验，要尽可能获得本地区的资料。F1.2.2.4执笔（1）报告力求简洁，使读者只看正文部分就可以明白，内容不应超越这个范围，不要让读者非看完每篇资料才能理解。例如不要有这样的话：“这个供分析的基础资料见资料篇见X”，而应该是：“各项的增长率合计为12.5%，详细内容可参见资料篇表X”。（2）在每小节之间应有间隔，每小节内容应该统一，两种不同内容不要放在一节之内。为了使一节不至于太长，一页中最少把内容归结成两小节以上。每节的编号可以自由编排。（3）引用外部资料时，一旦要评论就必须说明是正确还是错误。（4）在表现手法上，要简单明白，尤其是使用英文时