共青工业园开发项目可行性研究报告

总 论一项目提出的背景共青城发祥于共青社.1955年10月,一批热血青年从上海来到鄱阳湖畔垦荒,就在他们安营扎寨的第四十天,团中央书记胡耀邦专程来看望大家，提写了”共青社”。1984年12月12日，胡耀邦视察共青，欣然挥毫题词“共青城”。在新形势下，共青城抓住新机遇，充分发挥得天独厚的“共青城”“鸭鸭”“全国生态示范区”三大品牌优势，把发展目标定位为服装城、食品城、休闲娱乐城，以旅游综合开发为龙头，以服装食品开发为重点，以高新技术产业开发为方向，以农业立体开发为基础，顺应国际国内资本流动趋势，积极合理有效地吸引投资，取得了阶段性成果，成为江西省昌九工业走廊上的新亮点。一大批内引外联企业先后落户共青城，如今的共青不仅是海内外有识之士旅游、观光、休闲、度假的理想之地，更是广大投资者创业发展的理想乐园。飞速发展的共青城“洼地效应”逐渐增强，招商引资势头强劲，呈现客商云集、项目不断的良好发展势头。进入2005年来，共青国有土地资源日益紧俏，城区工业用地只剩下零星小地块，在这样的大环境下谁拥有土地，谁就拥有话语权，因此，只要良好规划，在“互利双赢”的原则下。在集团公司和开发区的共同努力下，投资建设美国克斯顿科技工业园是可行的。二共青城概况共青城位于江西省北部、昌九工业走廊中段，距南昌、九江均为50公里。北倚庐山、东连鄱阳湖。地理坐标为北纬2919，东经11558。境内地势平坦，属长江流域亚热带季风湿润气候，年平均温度16.7，年降雨量1366毫米，年日照时间1885小时。共青城素有鄱阳湖畔的明珠、京九线上的名城之称，集开放开发区、台商投资区、生态示范区、“三高”农业示范区、候鸟自然保护区于一体，现辖一区三镇，面积200平方公里，人口10万,开发区内常住人口5万。京九铁路、昌九高速贯通南北，南昌昌北国际机场、九江机场翼辅左右，水路经鄱阳湖可直抵长江。投资环境优良、投资政策优惠、生态优势突出、旅游资源丰富，享有利用外资审批权，是江西省重要的出口创汇基地，江西省首家纺织服装生产基地。市场预测一市场现状调查作为国家级生态示范区和全国工农业旅游示范点，共青城山清水秀，风景迷人，森林覆盖率达50%以上，人均绿地占有率30.7%。耀邦陵园，松柏苍翠；高尔夫球场，绿草如茵；航天功臣阁，典雅秀丽；千年甘露寺，曲径通幽。野生动物园、富华山景区等景区景点串珠成链，与庐山、柘林湖构成九江黄金旅游线路。滨湖风光、珍禽白鹤等自然景观和青年文化、湖鲜美食的人文特色相互媲美，令人目不暇接，流连忘返。工业是共青城的经济支柱，纺织服装是共青的传统特色优势产业，起步早，基础好，发展快，潜力大，对经济的贡献最大。现拥有服装企业130余家，年生产能力为5000万件，从业人员2万人。有棉纺企业3家，生产规模13万纱锭，从业人员2000余人。共青的纺织产品是以40支棉纱生产为主，服装生产以羽绒制品为主，2004年整个纺织服装行业实现产值9.55亿元，占工业总产值82.3%；实现产品销售收入5.18亿元；实现利润总额176万元，占工业总利润92.6%；实现利税总额2366万元，占工业总利税78%；资产总计18亿元，占工业总资产82.3%；2003年共青的所有出口都是纺织服装行业，实际出口创汇1065万美元；出口交货值5亿元人民币。有“羽绒王国”之称的江西共青鸭鸭（集团）有限公司是共青服装加工龙头企业，拥有固定资产1.8亿元，资产总额6亿元，职工人数达4000余人，是我国最大的现代化羽绒制品专业生产企业之一，享有自营进出口权。产品以羽绒制品为主，兼营皮革服装、晴纶棉服装、春秋服装、针织服装及各种规格的喷胶棉、电脑绣花等配套产品的多种经营格局，年产能力可达各类服装500多万件，啧胶棉800万平方米，电脑绣花300万片。鸭鸭系列产品屡获省部优质产品奖，“鸭鸭”已经成为中国驰名商标、中国名牌产品和国家免检产品。鸭鸭羽绒畅销全国，远销世界60多个国家和地区。以“鸭鸭”集团为龙头，带起了共青一批民营服装企业成长，如共青回圆服饰有限公司、共青大嘴鸭服饰有限公司、深傲服饰有限公司、共青康和服装有限公司、共青雪斯来服装有限公司等五个服装企业也先后成为江西省知名企业，拥有江西省著名商标。现在共青18家规模以上企业有11家是纺织服装企业。另外，共青还拥有以纺织服装产业配套的多家印染、制线、拉链等企业，共青的纺织服装产业是集品牌、技术、人才、规模等诸多优势于一体，现已发展成为集服装生产、加工、研发、设计及相关配套于一体的产业集群。日前共青己将高速公路以西的23平方公里规划成纺织服装工贸城，在共青发展大道上建造纺织服装生产企业一条街，极力将纺织服装产业做大规模做出特色，在今后五年内实现棉纱生产20万锭，服装生产能力10000万件。二市场供需预测目前，开发区国有土地所剩无几，中心工业区已无工业土地出让，位于高速公路以西的新立项的工业新区，规划用地2000亩，“三通一平”后土地出让价格高达7万元/亩。共青城这座唯一以共青团命名的城市，更是全国青少年教育基地，现拥有以南昌大学鄱阳湖校区和南昌理工学院共青科技园两所高等院校为龙头的教育产业已颇具规模，现总投资3.4亿元的江西涉外商学院共青分院已开工，不久的将来共青城的独特人文必将吸引更多的学校前来落户。新时期共青抓住大开放的发展机遇，正依托“共青城”、“鸭鸭”、“全国生态示范区”三大品牌优势，着力打造“纺织服装城、休闲娱乐城和教育高新产业城。在如此的大环境下，中外知名品牌的大量涌入，土地这一不可再生的资源只会越来越受到投资商的追捧。三价格预测一个城市的发展，工业与商业是同步增长的，通常商业地产为先导，工业地产紧跟其后，我们现在就以当地的商业地产的发展来预测工业地产的未来走势。A、共青城现有部分商业地产价格分析表：楼盘名称地理位置建筑风格店面价格住宅价格华远明都南湖路与共青大道交汇处十二层小高层（商住两用）不销售，只出租1200-1500元/平方体育馆小区南湖路与耀华街交汇处多层结构（一二层商用）店面买一层送一层，售价5800元/平方均价：820元/平方乘风小区金纺路，南昌大学旁多层6+1（底框）售价2000-3000元/平方均价：750元/平方经调查，2003年共青住宅商品房销售均价在550-600元/平方，现在从上表所列住宅商品房销售均价在750-820元/平方，上升幅度为36.5%，而且销售形式良好。结论：从房价的走势可以推断出当地经济的发展迅猛，老百姓收入稳步增加，同时可以判断出共青工业企业增长较快，工业用地出让价格也将稳步增长。江西作为一个内陆省份，它承担着沿海开放城市工业梯度转移的重任已备受中外客商关注，而昌九工业走廊以他独特的区位优势日益成为整个江西的工业大动脉。纵观沿线的工业园区的发展对比更可以预见到共青工业地块的价值。四市场风险分析当地的丘陵地貌，土地落差较大，基础设施的投入成本将直接影响土地价格和土地附加值. 资源条件评价一.优良的投资环境1.快捷的交通运输a、陆运：京九铁路、南浔铁路、105国道、昌九高速公路纵贯境内，京九铁路共青城站为国家二级客货两用火车站。b、空运：九江庐山机场、南昌昌北机场坐落两端，各距30公里，航线可达全国各地。c、水运：共青城港口丰水季节最大可停泊500吨级货轮，航运由鄱阳湖直抵黄金水道长江。城区以北56公里处有九江外贸国际集装箱及货运码头，年吞吐量为5000万吨，能停靠5000吨级货轮，可为共青城商品运往国内外市场提供直接服务。2.完善的金融体系a、中国农业银行、中国银行、中国工商银行，中国人民保险公司、中国人寿保险公司和江南信托投资公司在共青城均设有分支机构，能便利地办理各种外汇、结算、储蓄、贷款、保险及证券交易等业务。b、中国农业银行共青支行信守“以客户为中心”的经营理念，依托系统优势和网络优势，已开办本外币存贷款，国际国内结算、代理保险和国家金库以及其它代收代付业务。资产总额超过5亿元。c、中国人寿保险公司共青支公司恪守“忠诚服务、笃守信誉”的服务宗旨，贯彻“主动、迅速、准确、合理”的理赔原则，秉承中国人寿“成己为人、成人达己”的“双成”文化理念，业务突飞猛进地向前发展，实力与偿付能力日益增强。d、中国人民保险公司共青支公司本着“求实、诚信、拼搏、创新”的企业精神，积极拓展保险业务，努力实现一流信誉、一流服务、一流管理、一流实力、一流效益的现代企业目标，竭诚为广大投资者提供保险、保障服务。3.充足的能源供应a、供电：拥有大型的变电站220千伏变电站。b、供水：有自来水厂三厂，日供水能力为3万吨。日供水 10万吨的柘林灌区引水工程正在建设当中。c、供气：拥有规模为2万立方米的煤气库及配套的管网设施，保证全区生产生活管道煤气供应。4.便捷的邮电通讯已开通宽带业务，10000门程控电话己与国内外联网。5.海关、商检服务设有九江海关和九江出入境检验检疫局工作组，可在城区内直接办理货物进出口和人员出入境手续。6.进出口及保税仓库有进出口公司，享有外贸经营进出口权。保税工厂和保税仓库。可为外向型经济提供服务。二.良好的产业优势：1）共青拥有固定资产50多亿元，具有良好的产业优势，是一个以农业为基础、工业为重点、农业、工业、商业、教育、旅游业协调发展的经济体系。主导产品有羽绒制品、电子产品、服装、食品、建材、板鸭、有机硅、变压器等。2）中日合资共青爱高服装有限公司、中港合资共青中羽制哀有限公怀、共青昌乐制有限公司均为全省出口创汇骨干企业。3）有“羽绒王国”之称的江西共青鸭鸭集团公司年产羽绒500制品万件(套)，产品远销60多个国家和地区，在全国拥有近千个销售网点，年出口创汇超千万美元，为中国500家大型企业之一。鸭鸭牌在八十多个国家注册，为中国驰名商标，2002年被评为中国名牌。“鸭鸭”牌羽绒服曾被选为国礼，由中国国家主席在人民大会堂送给外国元首。4）南昌大学共青学院占地面积1300亩，学生规模三年内可达2万人，是南昌大学所属二级学院，是全省二级学院中唯一具有本科和专科二个层次教育、并且规模最大的综合性学院。5）南昌理工学院共青科技园占地面积达2000亩，分四期工程进行建设，一期工程已胜利竣工，集产学研于一体，学生规模三年内可达2.6万人，将于9月1日前入住来自五湖四海的航天学子。6）由香港嘉利投资公司与中国天马集团投资的共青城茶山假日酒店达到四星级标准，是集饮食、住宿、娱乐、培训、健身等为一体的多功能宾馆，多次接待党和国家领导人以及海内外重要客商。7）共青庐山国际高尔夫球场小会馆、18洞练习场均已于4月份试运营，超五星级大会馆、45洞比赛场正在建设之中。三.丰富的旅游资源1）共青城国家候鸟观赏区：每年都吸引着成千上万的海内外游客前来观光，也是广大摄影爱好者的天堂。2）甘露寺：位于共青城城门西面、航天科技大学旁。五代吴顺义间立、元毁、明天顺间、僧正大重修。寺门外古桂两株，现仍枝繁叶茂，每年八月未至就丹桂飘香袭人。在此美妙诗境，流传着“五月桂花遂人愿、钦点探花赵师尹”的动人故事。3）九仙岭：位于共青城北面，那里流传着秦朝年间保氏兄妹九人为避战乱炼成仙的美丽传说。九仙岭上阳居寺香烟缭，游客不断。4）共青城国际钓鱼中心：成功地举办过“鸭鸭”杯国陆游钓鱼邀请赛。5）共青城茶山假日酒店：由香港嘉利投资公司与中国天马集团投资，达到准四星级标准，是集饮食、住宿、娱乐、培训、健身等为一体的多功能宾馆，多次接待党和国家领导人以及海内外重要客商。6）鄱阳湖古战场旅游区：流传着“为夺天下，朱元璋大战陈友谅”的故事。7）共青城国家网球训练基地和健身中心：正在规划之中。（注:下图是共青庐山国际高尔夫球场）四.优惠的投资政策1.土地政策共青城向投资者出让土地使用权，除上缴国库、补偿农民的税费不能免缴外，其它一切税费均由土地、财政、税务主管部门按章操作，予以免缴或先缴后返。企业取得土地使用权后，可自用也可依法转让、出租和抵押或用于其它经济活动。2.办证建设政策新办企业，只缴纳办理证照的工本费和注册登记费，其他办证费用一律免收。进入工业园区的工业项目和基础设施项目建设期间，实行建设零规费。3.税收政策 企业所得税实行“五免十减半”优惠政策，即新办企业从投产之日起，五年内缴纳的企业所得税地方实得部分，由受益财政全额奖励给企业。第615年按50%奖励给企业。对科研单位、大专院校、企事业单位开展技术研究、转让等取得的技术服务性所得，经税务机关批准后可免征所得税。拥有由省科委批准认定的高新技术，或生产经营部级以上新产品，并领取了部级或部级以上新产品证书的固定资产投资1000万元人民币以上的新增工业企业，所缴纳的增值税地方所得部分，自投产之日起，五年内由受益财政奖励50%给纳税企业。收购、兼并、承包、租赁国有或集体企业的企业，以原企业被收购、兼并、承包、租赁前正常生产年份，一年所缴增值税为基数，据实征收的增值税增加部分的地方所得，前五年由受益财政按30%比例奖励给企业。对投资超过1000万美元或8000万人民币，或月平均用工超过1000人，或年纳增值税超过300万元人民币的大型工业企业，可采取一事一议的办法，经共青城开放开发区党委、管委会批准，给予更大幅度奖励。4.引资人奖励对介绍引进国外、境外、区外投资商到共青城投资的单位或个人给予奖励。引进新办的生产性企业，企业上缴增值税收的地方所得部分，按3%的比例连续三年奖励给引资单位或个人。引进收购、兼并、承包、租赁国有和集体企业的企业，以原企业被收购、兼并、承包、租赁前正常生产年份，一年所缴增值税为基数，据实征收的增值税增加部分的地方所得，按3%的比例连续三年奖励给引资单位或个人。企业年实际纳税额达100万元人民币以上(含100万元)的，由受益财政按所纳税额地方所得部分的1%奖励给企业法人代表。外商未经任何人介绍，直接前来我区投资，且实际投入资金符合本办法有关条款规定的，给予投资者同样的奖励和优惠待遇。还可根据事先商定，由项目单位向中介组织或个人支付奖金。5.其它优惠新办企业免征水、电增容费，用水、用电同网同价。对于科技含量高、投资规模大、对当地经济发展有较大促进作用的重大项目，以及投资非盈利的城市基础设施和公益事业等项目，可给予特别优惠，实行一事一议、特事特办。对投资成绩显著的投资商，按有关程序报批，共青城开放开发区党委、管委将授予并颁发“共青城荣誉市民”称号及证书；对特别优秀的投资商，将聘任为“共青城经济顾问”。6.优质服务招商引资领导小组为投资者办理登记手续、土地证、经营许可证等，实行一条龙服务，向投资者颁发保护卡，为投资企业颁发重点保护牌，由公安等部门对企业及投资者实行重点保护。建设规模与规划设想一.场址现状美国柯斯顿科技工业园区位于共青城区东北角，所处地块位于鄱阳湖畔，三面环水，呈半岛状，北与南昌大学共青分校隔水相望，南边紧靠江益影视城，风光宜人，景色秀丽。整个地块面积约为5000亩，呈丘陵地貌。此地块上目前只有少量的住宅房，金纺路直接连通工业园区。（注:下图中橙色标注地块为本工业园规划用地）二建设规模与规划设想构成1.项目名称：美国柯斯顿科技工业园2.总体定位:绿色生态港 科技工业城3.内涵: 一个回归自然的生态化的绿色工业城一个新兴而富有魅力的财智科技中心一个最适合于工作和生活的美丽休闲港4.运营原则:(五个统一)统一规划,整体提升土地价值统一配套,提供良好入园环境统一招商,保障项目开发水平统一管理,提升工业园开发品质统一推广,塑造与众不同的品牌形象5.规划设想1)总体布局:“一核”，“二区”，“三带”。一核：入口处规划产品交易、研发构成的核心区二区：拆迁安置小区、休闲生活区三带：沿园区主干道修建绿化防护带2）综合用地占总用地面积的10%,规划休闲广场,商务大楼,酒店公寓等。3) 容积率:规划此地块中工业用地容积率为1:0.5,综合用地容积率为1:1.5。 4)基础设施:三通一平。 组织机构与人力资源配置一组织机构设置组织是经营的前提,为顺应共青开放性经济发展,实现共青工业化、城市化迅速扩张，努力打造美国柯斯顿科技工业园良好品牌形象，集团公司拟注册成立美国柯斯顿公司江西分公司，具体负责本案实现工作.组织结构图总裁副总副总副总企划部商务部公关拓展部工程部财务部行政部保安部二人力资源配置1. 总裁:1人2. 副总:3人3. 企划部:2人,设策划1人,平面媒介1人4. 商务部:9人,设3个分部,每部3人5. 公关拓展部:2人6. 工程部:3人,设水电工程师1人,土建工程师1人,预决算工程师1人7. 财务部:2人,设会计1人,出纳1人8. 行政部:5人,设文秘2人,前台1人,保密员1人,人事管理员1人9. 保安部:4人,设2组,每组2人以上合计工作人员31人.三员工管理(略) 项目实施进度一建设工期整个工业园建设原则是:分期滚动开发,预计在2年内完工.二实施进度安排1.2006年3月至12月计划完成土方工程及1/3排水工程.2.2007年2月至8月全面完成区内路面绿化等项目,具体进度计划在工程量立表内编制进度计划. 投资与收益估算 一投资经营 (方案一)原则：5000亩均按工业用地开发经营。1.销售收入（按销售分期）：一期：1000亩 *4万=4000万二期：1000亩*5万=5000万三期：1500亩*7万=10500万四期：1500亩*8万=12000万以上销售收入总计3.15亿元。2.建设投资估算1） 购买土地及土地出让金:1亿元，（2万/亩*5000亩）2） 前期设计、勘探、规费等：80万元。3） “三通一平”工程投资预算:1.54亿.按下浮10%发包,工程实际投资1.38亿.(注:各工程建设投入资金预算特附详表说明.)（柯斯顿工业园园区建设各项工程预决算表见下页）定额编号工程名称及规格单位数量单价(元)总价(元)单价定额工资总价定额工资第一章 土石方工程29-1-53人工平整场地10033333.3120.46120.5 4,015,332.93 4,015,334.14 73-1-305抓铲挖据机挖三类土1000m3160562947.8387.6 47,329,876.80 6,223,305.60 81-1-349自卸汽车运土10T之1.3cm1000m3315.6923411.8114 7,390,855.36 35,988.66 82-1-354机械平整场地推土机10002934.9300.1219 8,807,591.63 55,759.11 82-1-356拖式双筒羊足碾10019687.6445.9719 445,340.81 184,065.16 100-1-442人工回填砂印(坑槽沟)100m326924128.93353 1,154,679.56 950,329.84 估价小 计 69,143,677.09 11,464,782.51 第二章 道路路基261-2-224水泥、砂卵石水稳层20cm100m336582184.59381 7,991,230.22 1,393,515.10 279-2-281水泥砼路面22cm10073164504688.3 32,951,264.00 5,038,895.00 280-2-285路面仲缩缝玛璋胎103658530.1565.74 193,928.87 24,047.69 小 计 41,136,423.09 6,456,457.79 第三章 人行道侧缘石296-2-315人行道板安砌104516270.6525.27 1,222,255.40 114,119.32 297-2-324侧缘石垫层10m3352.96153.129.07 54,038.18 10,260.55 298-2-328侧缘石安砌100m656.991352.1696.9 888,315.03 63,653.61 小 计 2,164,608.61 188,033.48 第四章 钢筋工程395-3-265路面钢中20以内T652994.39158.8 194,633.40 10,324.60 小 计 194,633.40 10,324.60 管道工程第一章 定型砼管道基础及铺设581-6-4平接(企口)明式管道基础120O100m143.564339.861092 623,030.30 156,804.85 587-6-21平接(企口)式管道基础180O100m122.875820.761434 715,196.78 176,186.97 602-6-88砼管道承接式人机配合100m596.776173.27527.7 3,684,320.72 195,567.49 621-6-196排水管道接口、水泥砂浆10个口7697.8827.2115.12 209,459.31 116,391.95 625-6-222承接式砼管铺设100m36719451.7923.8 7,138,766.56 339,027.26 小 计 12,370,773.67 983,978.52 第二章 定型井635-6-245砖矩型雨水井平均2m座7201831.47343.1 1,318,658.40 247,003.20 647-6-267砖砌矩形直线污水井座8691767.29353 1,535,775.01 306,757.00 667-6-601非定型井盖安装10套158.92406.93526.6 3,824,611.77 83,675.15 667-6-302非定井圈安装10套158.92225.8577.9 353,679.62 91,828.31 671-6-317非定型管道垫层及基础10m3109.771504.39254.2 165,136.89 27,903.53 小 计 7,197,861.69 757,167.19 估价部分估 价路边路灯电缆100m233206800 1,585,760.00 估 价豪华型路灯盏6002800 1,680,000.00 估 价绿化草坪元 1,000,000.00 小 计 4,265,760.00 合计元 136,473,737.80 人工费元 19,860,744.09 人工工日工日19元/工日 1,045,302.32 人工工日调增元3.5元/工日 3,658,558.12 (一)总合计元 140,132,295.90 (二)综合取费元(一)10% 14,013,229.59 (三)概算总价元 154,145,525.50 大写：壹亿伍仟肆佰壹拾肆万伍仟伍佰贰拾伍元每亩概算价30829.11元/亩，最终以规划图计算说明：本概算单价是套用2002全国统一市政工程预算定额 作为可行报告参考。4） 管理费:945万元，（按销售收入的3%计取）。5） 销售费用：630万元，（按销售收入2%计取）。6） 税收及其他费用估算：1000万元。以上各项投入费用总计约为：2.6455亿元。3盈利能力分析1）销售收入：3.15亿元。2）建设经营投资：2.6455亿元。3）预计利润：5045万元。4）利润率：19%。5）其他收益：盘活了存量资金。二.投资经营 (方案二)原则：按5000亩用地的10%提取500亩作综合用地开发，另4500亩按工业用地开发。1.销售收入1）工业用地销售收入（按销售分期）：一期：