CH-QR-LZ04.新项目可行性研究测算表——经济指标部分.OK

编号：CH-QR-LZ04编号：CH-QR-LZ04 版号：B/0 页码：第XX页 共XX页 4、利润表应注意计算分年投资净利率； 7、勾稽关系表无须填列，表中检查式数值应为“0”。 8、建筑产品类型超过三种、开发期超过五年，请自行调整。 10、如果该项目容积率发生变化，则应按新容积率重新测算。 9、除“填表指引”和“勾稽关系”外，其余各表均应附在可行性研究报告文本之后。 新项目可行性研究测算表新项目可行性研究测算表 经济指标部分经济指标部分 5、现金流量表中开发间接费支付不含资本化利息；累计净现金流量最大值应加上相应的资金成本； 6、经济指标从其他表取数，无须填列，新项目经济指标考核增加单位面积净利单位面积净利指标和分年度投资净利率分年度投资净利率指标； 填表指引填表指引 1、开发与销售计划表应与工程及销售部门共同完成，开发面积应包括配套资产面积， 其合计数应与建筑面积相等； 2、成本情况表数据取自经济测算表成本部分，其中资本化利息取自现金流量表， 期间费用应联系开发销售计划确定；规划要点与成本部分相同； 3、税费说明中应指出可能存在的税费优惠，但新项目经济指标计算中原则上不考虑优惠； 项目名称地价及规划成本估算税费说明开发及销售计划现金流量利润预测检查式备注 建筑面积 可售面积可售面积 类型1 类型2 类型3 销售收入销售收入 类型1 类型2 类型3 项目总投资项目总投资 总地价 开发成本 期间费用 营业税金及附加合计 企业所得税 项目利润 税后利润税后利润 现金流入 现金流出 净现金流 资金成本 检查式合计 各表间勾稽关系检查表各表间勾稽关系检查表 项目名称： 项目名称： 敏感系数：100% 项目指标值 核心指标： 1、内部收益率%0.0% 2、销售净利率%0.0% 参考指标： 3、单位面积净利0 4、销售毛利率%0.0% 5、资金峰值比例0.0% 6、地价支付贴现比0.0% 第1年第2年第3年第4年第5年 0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00% 核心指标的基本要求（参考）： 核心指标的基本要求（参考）： 1、内部收益率25% 2、销售净利率9% 审核人：审核人：填表人：填表人： 各表勾稽关系正确各表勾稽关系正确 可行性研究经济指标可行性研究经济指标 计算式 使累计净现值为零的贴现率 说明 项目净利润/销售收入100%项目净利润=项目利润-期间费用-所得税 项目净利润/销售面积 7、各年资金占用回报率 资金峰值为累计负向净现金流量的最大值 贴现率为10% 项目利润/销售收入100%项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加 资金峰值/项目总投资 各期支付地价现值之和/地价总额 绿化率% 建筑密度% 占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例平均每户面积总户数 类型1 类型2 类型3 类型4 类型5 小计 商业网点 地上车库 地下车位 幼儿园 会所 物业用房 学校 其它用房 规划容积率 合计 政府收益金 应交契税 其 他 3、红线外市政设施费 计容积率建筑面积 总占地面积 总建筑面积 合计 地价（万） 1、政府地价及市政配套费 其中：土地出让金 土地使用费 市政配套费 土地协议中的地价说明 规划要规划要 点点 合 计 4、拆迁补偿费 产品组合 住宅 公建 配套用房 土地及土地及 地价地价 2、合作款项 按总建筑面积按可售建筑面积按总占地面积 其他相关成本 不计容积率建筑面积 地价支付节奏地价支付节奏 地价及规划要点地价及规划要点 楼面地价（元/m2） 按计容积率建筑面积 单位地价（元/m2） 按净占地面积 建筑用地（净地） 合计类型1类型2类型3平均类型1类型2类型3 建筑面积 可售面积 一一土地获得价款土地获得价款 1政府地价及相关费用 2合作款项 3红线外市政设施 4拆迁补偿费 二二开发前期准备费开发前期准备费 1勘察设计费 2报批报建增容费 3三通一平费 4临时设施费 三三主体建筑工程费主体建筑工程费 1基础工程 2结构及粗装修工程 3门窗工程 4公共部位装修 5室内装修 四四主体安装工程费主体安装工程费 1室内水暖气电管线设备 2室内设备及安装费 3室内智能化系统费 五五社区管网工程费社区管网工程费 1室外给排水系统 2室外采暖系统 3室外燃气系统 4室外高低压系统 5室外消防系统 6室外智能化系统 7其他 六六园林环境费园林环境费 1环境设计费 2绿化建设费 3建筑小品 4道路广场建造费 5围墙建造费 6室外照明 7室外零星工程 8其他 七七配套设施费配套设施费 成本估算汇总表成本估算汇总表（本表从成本部分取数）（本表从成本部分取数） 序号 总成本（万元）可售面积单位成本（元/平米） 敏感系数：100% 成本项目 1会所 2幼儿园 3学校 4游泳池 5球场 6 地下室 7其他 八八开发间接费开发间接费 1工程管理费 2资本化利息 3营销费用 4物业完善费 5不可预见费 开发成本开发成本 九九期间费用期间费用 1管理费用 2销售费用 3财务费用 项目总投资项目总投资 敏感系数：100% 项目项目 第1年第2年第3年第4年第5年 合计合计 一、开发计划（m2）一、开发计划（m2） 一期/区 二期/区 三期/区 四期/区 五期/区 竣工面积小计竣工面积小计 二、销售面积（m2）二、销售面积（m2） 类型1 类型2 类型3 小计小计 三、销售单价（元/m2）三、销售单价（元/m2） 类型1 类型2 类型3 销售均价 四、销售额（万）四、销售额（万） 类型1 类型2 类型3 小计小计 开发销售计划开发销售计划 单位：万元 1、地价票据合法性情况、地价票据合法性情况 合同中关于票据之规定情况： 2、预计税费情况2、预计税费情况税率税率%计税依据或应税所得计税依据或应税所得预计税额预计税额计算说明计算说明 营业税5%营业收入- 营业收入*5% 其中：售楼营业税5%营业收入 营业收入*5% 合作建房营业税 城建税7%营业税额- 营业税额*7% 教育费附加3%营业税额- 营业税额*3% 营业税金及附加营业税金及附加5.50%- 地方教育发展费%营业税额营业税额*% 副食品价格基金 堤防费%营业税额营业税额*% 土地增值税%土地增值额 印花税建筑承包合同、购销合同 合同金额* 契税%成交价出让地价*% 企业所得税企业所得税33%应纳税所得额应纳税所得额*33% 3、项目税收优惠政策情况、项目税收优惠政策情况 1、所得税 2、营业税 说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。 综合营业税税负为 税费说明税费说明 敏感系数：100%金额单位：万元 第1年第2年第3年第4年第5年 结算面积结算面积 类型1 类型2 类型3 营业收入营业收入 类型1 类型2 类型3 营业税及附加 营业税及附加 销售成本 销售成本 类型1 类型2 类型3 项目利润项目利润 期间费用期间费用 其中：管理费用 销售费用 财务费用 税前利润 所得税（33%） 税后利润税后利润 单位毛利(元/m2)项目利润/结算面积 单位净利(元/m2)单位净利(元/m2)税后利润/结算面积 销售毛利率%项目利润/销售收入100% 销售净利率%项目净利润/销售收入100% 各年资金占用回报率% 各年资金占用回报率% =-各年项目净利润/各年累计净现金流（含利 息）100%，当净现金流为正时，将该值设为 无穷大 项 目项 目 利润测算表利润测算表 合计合计说明说明 利润体现利润体现 敏感系数：100%金额单位：万元面积单位：平方米 项目项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年合计合计 一、现金流入一、现金流入 销售面积（m2） 销售额 回款额 小计小计 现金流入现值NPV 二、现金流出二、现金流出 1、付地价款 2、付工程款 3、开发间接费 4、期间费用 项目投资合计 5、营业税及附加 6、所得税 小计小计 现金流出现值NPV 三、净现金流量三、净现金流量 四、累计净流量四、累计净流量 五、平均资金占用五、平均资金占用 六、资金成本六、资金成本 七、资金计划七、资金计划 1、资金期初余额 2、筹资计划 来源 归还 3、资金期末余额 八、内部收益率八、内部收益率IRR 九、资金峰值比例九、资金峰值比例 十、地价支付贴现比十、地价支付贴现比 说明： 2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等； 3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4； 4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）； 5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况 6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算； 7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算； 8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。 9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%； 现金流量及内部收益率现金流量及内部收益率 金额单位：万元面积单位：平方米 一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价 敏感系数（ 100%）（ 95%）（ 90%）（ 105%）（ 110%） 销售均价(元/m2) 营业收入 项目利润 税后利润 单位净利 销售毛利率% 销售净利