锦上人家项目调研.ppt

锦上人家项目调研 目录,一、项目区域位置 二、周边配套情况 三、社会文化环境 四、竞争对手现状 五、SWOT分析 六、项目建议,一、项目区域位置,双台子区卫星图如下，项目位于盘锦双台子区渤海路与朝阳路交界处，紧邻二中，原为煤炭市场。,规划背景及发展前景,盘锦市双台子区是紧邻辽河的百年老城区。 近年来，双台子区委、区政府以项目建设为核心，对老城区进行积极改造升级。以盘锦站建设和周边建设开发为牵动，以红旗大街为横线，以双兴路、渤海路、辽河路、礼贤路为纵线，吸引商贸、餐饮、住宿、娱乐等产业的集聚发展，建设辐射力强大的商圈。整合现有资源，强力推进商业、地产业的发展，逐步形成高端服务业聚集区。对中小型地产项目，加大服务和推进力度，继续把住宅地产作为重点产业加以推进，不断提升其档次。,二、周边配套情况,交通：近火车站、客运站，但项目附近公交站台少，发车量少 教育：盘山二中、盘山电大等 医疗：妇婴医院，妇外医院，凤之凰医院及各大连锁药房门诊 购物：副食超市，南行十分钟的苏宁、金社裕农、供销大厦等 餐饮：临街小餐馆，稍远一点的晟华苑饮食一条街，再有红旗大道集中餐饮行业铁锅炖鱼、重庆烧鸡公、蜀正园、筋头巴脑、百度烤肉、千回百转自助火锅等 娱乐：辽河北路图书馆附近的新风小楼、中信大酒店、心感觉KTV、九方、火知了、金海岸、深呼吸等 环境氛围：无绿化、灰尘大、噪音大,各型商网配套比例结构,上图为项目十分钟生活圈内各型商网数量对比。由此可看出建材汽配类较多，整体上拉下了生活氛围指数，中低档生活网点较多，拉低了生活档次，总体上虽能满足最基本的生活需要，但不易产生和谐的生活幸福感。,三、社会文化环境,1、双台子区年龄比例结构和购房资金来源 双台子区总人口200424人，全区常住人口195486人，其中非农业人口153722人，计划生育率99.88%。本地情况，适婚年龄人群大多是一个孩子的家庭，婚后一般会和一方父母一起居住；占最大比例的已婚家庭也多是已经有了一个孩子的；家庭人员构成对三房的需求比较明显。由随机采访得到的数据可知，购房资金中除了贷款，相当一部分还是要靠父母资助的积累资金，三代同堂一起生活的趋势明显。,2、收入水平、受教育水平 *双台子区城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实现12500元和10500元，同比增长分别为14.5%和16.7%。据随机抽样调查数据，显示贫富差距较大，外来务工人员月收入1200，本地打工人员月收入1800，事业单位月收入2000，公务员月收入2300，私营个体户月收入3500，企业经营者收入13000。 初中以上学历占总人口的69.2%，其中大中专以上占41% *2010年12月28日在盘锦市双台子区第七届人民代表大会第四次会议上取得数据,四、竞争对手现状,1、富寓华城（渤海路和红旗大道交界处） 共10栋，前五栋下连带三层的商网，华润万家超市入驻，后五栋封闭小区，做高端产品。户型有50、70、90平等，最大100平，单价从4100-5300，均价4300。6月5日已第一次开盘，封闭小区已近售三栋，第二轮开盘8、9月可签合同，明年年底可入户。后期主推华润上面50平一房一厅全朝阳的，时间未定。 周边配套：103小区拆迁之后兴隆二百搬过来，红旗大道那边已动工建紫澜门酒店。,2、晟华苑八期智慧城（准现房发售） 分AB两期，各六栋。单价4000。A区封闭管理，7月底交房，B区带商网9月底交房，户型有46平一居，64-107两居，138-153三居，只有88平户型带阳台。准现房，可即签合同。 配套：10万平天雅家具广场正在招商，福斯特购物广场，饮食一条街。长征小学，二高中等学校。交通只有一路公交车到步行街。,3、城市之星 （朝阳路和城北路之间，临客运站） 以超百万平公园景观社区做宣传点，强调社区的绿化舒适。目前临近城北路在建高层，临近客运站的朝阳路上做有围挡。,解密竞争对手,户型中都没有小三房的类型，要么面积大总价高，要么是小面积一房单价高。 灵活性差，要么是大型社区的收笔尾盘，要么是定死了高端群体，资金周转压力大。 我项目处于竞争对手楼盘中间位置，没有他们那么多资源，但是可以打经济实用牌和幸福人家牌，将他们的宣传中强调的商圈和公园纳入到我项目的配套单中。,五、SWOT分析,S-优势 天龙品牌，良好信誉，高品质保障让人信任 商网遍布，类型全面，生活方便 户型创新，小三房经济实用，满足一家人尽享天伦的需求，周边没有同类创新产品的竞争 学区优势，紧靠二中，提升文化氛围 土地已经平整，方便施工建设,W-劣势,渤海路北段，离目前的中心区位有距离，地理优势不明显，人流量少，不够繁华 交通状况不好，公交站少，胜利路路面窄，过渤海路去往六里河桥方向的施工车辆较多，损坏路面平整，扬起的灰尘和噪音影响生活环境 配套档次低，不符合现在的人居要求 附近在建项目较多，先于我项目展示，蓄客期就开始分流客户,O-机会,市政规划，东移北扩，逐渐转变为中心区域，地理优势明显，价值可升 中央政策遭遇地方政府利益，影响减小，盘山政府支持，开发市场活跃，氛围宽松 经济实用小户型设计，错开竞争空挡，切准市场需求点，再结合销控手段，小楼盘灵活周转快 可巧借势竞争对手的宣传，将待建的华润万家和迁移的二百纳入自己的生活圈，将城市之星公园纳入自己的休闲健身圈，将成本剩下用来凸显价格优势，坐收渔翁利,T-挑战,整个策划销售时间区间大，政策不可控因素增强，银行政策调动、当地经济结构变动、潜在客户群体人口变动等因素都会带来不利影响 未施工项目，入市时间控制力不强，若错过最佳时期，优势不凸显，客流有抢先被竞争对手分走的可能 如何做到最适合的宣传，让客户认为自己买到最实惠的产品，价格最低但是档次不低，而不会怀疑产品质量偷工减料或者以后的升值空间有限，化不利为有利，巧借势但还不能淹没在别人的宣传氛围里,分析总结,综合来看，实惠经济，值得期待 天龙品牌，项目质量的高品质值得信任；创新小三房，经济实惠又最大程度满足一家需求；紧靠学区便于提高文化氛围，打造有文化内涵片区；商网遍布，生活方便；但同时消费商网档次不够满足现在人居需要，不够繁华；交通状况也有待改善。如果能抓住政府扶持的契机，尽量将变动因素控制在可预见的范围内，与竞争对手错开空挡，相信还是可以取得值得期待的销售业绩，同时用一个项目带动整个片区的发展，建设更好更舒适有品位的新型生活圈。,六、项目建议,营造生活氛围，控制建材汽修类商网回迁入驻 提升文化氛围，借二中为文化辐射中心，引进培训类商家入驻 打造亲情氛围，健康休闲设备要完善，给老人和孩子充足的活动空间，合理设计园林景观，将绿色引入社区，低成本也要有高收效 树立精品形象，高品质物业管理要与原来的管理混乱划清界限，凸显小区的安全、人性化的