浦发近期南京市城区二手房市场状况.doc

近期南京市城区 这里的城区包括鼓楼、玄武、白下、建邺、秦淮、下关、栖霞、雨花七区。二手房市场状况基本情况今年1-6月南京市城区二手住宅共成交20266套，较去年同期17578套增长了15.3%；今年1-6月成交均价为4020元/平米，较去年3791元/平米增长了6.04%交易量平稳放大，而交易价格有序增长，市场发展呈现出健康有序的局面。其中建邺与雨花两区成交量比去年同期下降48.27%和48.71%；栖霞和下关的成交量同比增幅达到了137.37%和94.05%，但成交均价却下跌了5.6%和9.37%，与这两个区域次新房的大量上市有一定的关联度。近期市场特征1、 交易状况6月份成交套数较5月有一定幅度的反弹。经历过5月份存量房成交量大幅下降后，6月份市场又重新活跃了起来，6月城区共成交3783套，比5月份上升了12.12%。虽然成交量有了一定幅度的反弹，但较高峰时的4300多套还是有很大幅度的下降。6月份银行房贷政策依然趋紧，特别是部分银行加大了对江宁、江北楼盘的贷款首付比例。但对于城区的房屋，银行暂时还没有采取任何措施打算变换房贷政策，成交区域：高成交密集区前三名分别为：鼓楼区、白下区和玄武区，而栖霞区的交易量出现了连续萎缩的情况，值得我们关注。建筑年代：在成交的二手房中，建筑年代在1981-1985年之间的约占10%，1986-1990年之间的约占13%，1991-1995年之间的约占16%，1996-2000年之间的约占28%，2000年以后的约占14%。建筑年代2000年以后的次新房虽然成交套数较最高峰时的4月份减少了50套、面积减少了1100.94平米，但成交金额却比4月增加了1121.4万元，这说明人们虽然对2000年后次新房成观望的态势，但成交的价格却在稳步攀升。建筑面积：二手房成交套型中建筑面积60平米以下的约占45%，建筑面积60-80平米的约占35%，基本符合购买二手房群体的经济承受能力，从这一点分析二手房交易中自用比例很高。成交总价：30万以下的二手房一直是市场需求最为旺盛的价格段，在成交量上也得到了同样的体现。6月份，30万以下的二手房交易量虽比5月份比例有所下降，但依然占到总成交量的65.6%。2、 供给情况6月份市场给出了明显的回应信号，6月市场的供应套数较5月出现了明显的放大迹象，6月市场供应4897套，较5月的3087套增长了58.63%。市场的抛盘日益沉重，供求情况越来越趋向于平衡。供应区域：各区域的供应套数均出现了大幅度的增加，特别是栖霞与雨花两区的供应套数增幅分别达到了102.8%和95.8%，单月供应增幅惊人，而其它区域的供应套数增幅也均在40%以上。供应年代：市场上二手房的供应更集中于建筑年代在1996年以后的房屋上，特别是6月份市场对次新房的供应有一步放大的趋势，建筑年代1996-2000年的房屋供应套数较5月份环比增加72.47%，2000年以后的供应套数环比也增加了50%。供应面积：6月各面积段的供应情况均出现了放量的迹象，环比5月各面积段供应量增幅平均在58%以上，各面积段的供应单价则无明显的涨升，特别是在100-160平米的面积段还出现了小幅的下降，说明卖房人对市场房价前景的预期更加趋于理性。供应单价：与交易情况类似，人们对房价的预期正逐步走向理性，6月份市场供应价格较5月份下降了18元/平方。虽然降幅不大，但在市场供应量不断增加的前提下，也反映出人们对房价的预期已不如前几个月那么高了。另外本月白下区供应单价的下降幅度最大，达到了5%以上。供应总价：市场的供应更集中在20-40万之间的二手房，6月份这一段的供应套数占总供应量的53.8%。从各总价段的单价走势分析看，除总价20万元以内的二手房供给单价依然大幅攀升外，其余各总价段的单价均出现了小幅下降或滞涨的现象，其中100万元以上的供给单价比5月份下降了4.41%。3、供需比较各面积段供求趋于平衡、大面积套型明显供大于求。与前几月中小套型热销的情况相比，从6月份开始各面积段供求关系已趋于平衡，除60平米以下的套型市场供求比小于1外，其余套型市场均出现了供大于求的局面。特别是100平米以上的中、大套型市场供给量已两倍于成交量，而一些前几年投资于房产的投资者更是大量抛出建筑年代在2000年以后的中、大套型次新房，使这一面积段的市场供求比例达3.84：1，大量的房源供应已使市场偏向饱和。市场供给与成交价格正逐步接近，人们对房价也越来越理性。本月城区二手房的成交均价达到4350元/平米，较上月上升了105元/平米，升幅仅为2.47%。相比较前几个月，本月的成交均价上涨幅度进一步放缓。另外本月市场供给均价相比成交均价已出现下跌迹象，虽然跌幅不大，但在市场供应量不断增加的前提下，也反映出人们对房价的预期已不如前几个月那么高了。如引入预期