我国房地产信贷政策实施效果分析.doc

我国房地产信贷政策实施效果分析基于深圳的实证研究中国人民银行深圳市中心支行副行长 于松柏 一、我国房地产信贷政策演变及主要特性（一）政策演变1998年我国实行住房制度改革以来，房地产信贷政策经历了从全面支持，到调控供给，再到全面调控阶段，政策工具逐步走向市场化、规范化、多样化、差异化。1、从单纯信贷支持逐步转变为重要调控手段。1998年，人民银行发布关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知，取消房地产贷款规模限制，放宽居民贷款条件，为房地产市场发展提供金融支持。2001年以后，调控房地产信贷的频率和措施显著增加,房地产信贷政策逐步成为房地产市场调控不可或缺的政策工具。2、从行政化统一化管理逐步转变为市场化差别化管理。早期管理以“一刀切”、行政手段为主，如1998年对所有住房项目和贷款个人，在限制杠杆比率和利率水平等方面是一致的。为适应风险管理和房市调控需要，市场化、结构化管理方式逐步增加，比如发挥利率弹性作用、差别化首付比例、扶持普通住宅项目等。3、从单一制度逐渐转变成由多种制度组成的体系。1998年的房地产信贷政策比较单一，主要对购房贷款首付比例、开发贷款自有资金比例等作了规定。而现有的制度体系则涵盖杠杆比率、利率、贷款对象和用途管理等多种措施，制度体系更加完整。（二）主要特性我国房地产信贷政策一直比较谨慎，对按揭首付、利率、贷款规模、贷款对象及用途等始终保持比较严格的管理。1、按揭首付水平合理。1998年以来，我国住房贷款的首付比例基本控制在30%左右，没有低于20%，有时甚至达到40%，同时对零首付采取严厉打击措施。2、贷款规模相对适度。在严格的贷款杠杆比率限制以及贷款管理流程控制下，我国房地产贷款占全部贷款的比例保持适度增加。以深圳为例，1998年购房贷款占全部贷款比例为12.5%，2009年为24.4%。相比来看，一方面深圳当前购房贷款占全部贷款的比例低于美国、台湾、韩国、新加坡、马来西亚、香港等国家和地区。另一方面，深圳购房贷款占全部贷款比例保持小幅增加，没有出现大幅跳跃式增加。3、利率水平基本覆盖风险。与一般贷款利率相比，我国购房贷款利率有一定的优惠，但利率水平总体仍较高，且监管部门对利率执行情况始终保持严格监管，利率水平基本上能覆盖银行信贷风险。二、我国房地产信贷政策促进了房地产市场健康发展（一）房地产信贷政策满足了日益增长的住房需求，改善了居民的居住条件从深圳情况看，2009年末房地产贷款（购房贷款与开发贷款之和）余额4740.36亿元，是1998年末的17.7倍。1998-2009年累计提供贷款占房地产总成交额的63%，推动了住房制度改革，改善了居住条件。2009年末，深圳人均住房面积达27平方米，比1998年增长45.2%。（二）房地产信贷政策促进了房地产开发及房地产企业的发展，增加了房地产市场供给住房制度改革以来，银行为房地产发展提供了主要资金。据统计，2009年，深圳房地产开发投资437.46亿元，比1998年增长161.2%。银行提供的开发贷款占房地产开发投资额比重一直保持在60%左右，推动商品房竣工面积年均增长3.1%。（三）房地产信贷政策执行了严格措施，有效抵御了金融危机冲击迄今为止，金融机构房地产贷款质量一直保持良好。1998-2009年，深圳房地产贷款不良率平均为4.5%，最高为2005年的5.1%，最低为3.7%。特别是在2008年全球金融危机中，深圳房价下跌超过30%，但对金融业冲击较小，没有引发系统性风险，没有出现大量断供，2007-2009年深圳银行房地产不良贷款分别为4.2%、4.3%、4.3%，没有显著增加。三、我国房地产信贷政策存在的问题（一）房地产贷款助涨了房地产泡沫对2001-2009年深圳房地产贷款与一手房价格月度数据进行相关性分析，结果显示房地产贷款与房价相关系数为0.9438。房地产贷款对房价存在很强的单向因果关系，即房地产信贷增加构成房价上涨的动因，过去六个月的房贷变动依然会影响房价的走势。从长期来看，房价与房地产贷款之间存在唯一的协整关系，假定其他条件不变，房地产贷款增长1%，房地产价格会上涨0.77%。进一步分析房价对房地产贷款变化的反应，发现房价对房地产贷款反应在7个月达到最大值，长期基本稳定，证明信贷增长对房价上涨具有支撑作用（见图1）。图1：房地产贷款（LNFD）对房价（LNFJ）以及房价对房地产贷款的脉冲响应（二）利率与按揭首付政策对抑制投机效果不明显1、利率政策。理论上，利率与房价成反比例关系。当利率提高时，房价应逐步下降。实际不然，如20042007年加息过程中，房价不仅没有下降，反而出现快速上涨。其原因主要有两方面：一方面，住房贷款利率下浮部分抵消了整体利率水平上升的作用。从允许住房贷款利率浮动以来，利率下浮是房地产贷款的主流，即使在最严厉的住房贷款利率控制下，利率上浮的比重也不是太高。如2007年，深圳房地产贷款利率下浮10%占91.9%，上浮10%及以上仅占6.5%。从而导致整体利率水平上升对房地产市场的影响微乎其微，难以达到预期效果。另一方面，投资或投机者购房行为主要取决于房价和租金走势，利率上调阻挡不了投资者购房热情，反而增加供需矛盾，进一步推动房价上涨。2、按揭首付政策。一般而言，提高按揭首付比例，将减少购房贷款规模，房价将会下跌，但对按揭首付和房价实证分析不能得到很好的拟合效果，主要是因为提高按揭首付比例对有购买力的消费群体不构成影响。根据万科的统计数据，购房者采用一次性付款占36.4%，首付四成以上按揭贷款付款占52.5%，首付二至三成按揭贷款付款占30.06%，而且首付二至三成的购房金额最低。总体来看，随着购房金额提高，首付比例也增加。因此，从实际情况看，提高首付比例影响最大的还是购买小户型的需求，而对于大户型需求或投资型需求影响较小。（三）差异化政策执行比较困难1、多套房政策。长期以来，二套房认定标准不清晰，执行效果不佳。根据新的二套房认定标准，住房套数应按家庭进行认定。但市场上存在较多与家庭以外人员联名购房行为，有银行以房产份额高的借款人为准核实二套房，若联名人之一曾购置住房，又与他人联名购买，只要其房产份额低于50%，新购的住房即按第一套认定。也有银行不考虑联名双方房产份额，直接以第一借款人为准核实二套房，即使第一借款人房产份额仅占1%，只要其未曾购置住房，不论另一方是否曾购置，二者联名所购住房即按照一套房认定。2、户型控制政策。实践证明，2006年对户型面积控制政策难以执行。一是改善性住房需求基本上大于90平方米，提高贷款成本难以缓解市场对大型住宅的旺盛需求，实际结果是大型住宅供应量减少，价格上涨较快；二是开发商通过双拼户型搭配销售及户内加建夹层等方式规避政策要求。3、购房者限制政策。最新规定要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套及以上住房对待。但是目前尚无较好渠道查询个人纳税证明，至于社会保险缴纳证明，贷款客户即使以往从未交纳，现在到社保部门补缴后即可获取，政策规定因此受到规避。四、房价形成特点显示我国房地产信贷政策的主要方向（一）购房贷款与房价的相关性高于开发贷款对深圳2001-2009年逐月时间序列数据相关性分析显示，一手房价格与购房贷款、开发贷款均呈高度正相关关系，简单相关系数分别为0.9476、0.9077。进一步分析显示，购房贷款对房价的贡献率高于开发贷款。如表1所示，第10个月，购房贷款的贡献率达33.1%，而开发贷款贡献率为8.3%。购房贷款影响大的原因：一是购房贷款占房地产贷款比重高，深圳达到70%左右；二是房地产建设周期长，供给弹性远小于需求弹性，房地产信贷受需求的影响更加显著。表1：房地产开发贷款与购房贷款贡献率比较时期房地产开发贷款贡献率（%）购房贷款贡献率（%）1月002月0.12.33月1.811.54月2.017.65月3.022.86月3.726.97月4.829.78月5.831.59月7.032.610月8.333.1（二）购房贷款、开发贷款与房价因果关系存在较大差异一是购房贷款与房价间存在双向因果关系，即购房贷款与房价互为因果。购房贷款增加，房地产市场需求增加，进而推动房价上涨；而房价上涨会给市场带来向上预期，居民购房欲望增强，购房贷款随之增加。从长期来看，房价与购房贷款之间存在唯一的协整关系，假定其他条件不变，购房贷款增长1%，房地产价格会上涨0.9%。房价对购房贷款的冲击反应在10个月达到最大值，长期趋于稳定水平；而购房贷款对房价的冲击反应初期不稳定，时间越长反应越强烈（见图2）。图2：深圳购房贷款（LNGFD）对房价（LNFJ）以及房价对购房贷款的脉冲响应二是房价对开发贷款存在单向因果关系，经济含义为房价上涨直接带来销售收入的增长，开发商会进一步加大开发投资力度，开发贷款随之增加。从长期来看，房价与购房贷款之间存在唯一的协整关系，假定其他条件不变，房地产价格增长1%，开发贷款会上涨1.25%。房价对开发贷款的冲击呈反向反应，说明开发贷款增加，房价趋于下降；开发贷款对房价的冲击反应强烈，时间越长反应越大（见图3）。图3：深圳开发贷款（LNKFD）对房价（LNFJ）以及房价对开发贷款的脉冲响应（三）投机需求是房价过快上涨的主因以二手房成交面积同比增速代表投机程度，从脉冲响应分析看，房地产市场投机需求弹性系数最高第10个月达4%，房地产贷款次之，利率弹性系数最小；从方差分解分析看，房地产市场投机需求对房价贡献率在第15个月达到42%,说明房地产投机需求是房价虚高的主要因素；房地产贷款对房价贡献率稳定在18%；房地产贷款利率对房价贡献逐步提高，在第35个月提高到20%（见图4）。图4：深圳房价(LnFJ)对房贷(LnFD)、5年基准利率(LnLV)、二手房成交面积同比增速(LnCJTB)的脉冲响应和方差分解（四）“管住需求、放开供给”应是现阶段房地产信贷政策的主要方向一是加强对个人购房贷款管理，加大差别化信贷政策力度，严格区分自住和投资购房，通过调控投资购房贷款来调控房价。二是放开对房地产开发的贷款，只要满足贷款条件、控制住风险，应该积极鼓励地产企业投资，同时信贷政策应加大对建设廉租房、经适房等的支持。五、政策建议（一）严格区分投资需求和消费需求，强化差异化信贷政策1、完善对二套房以上相关政策管理。明确双拼户型为两套住房，即使打通使用也不能作为一套给予贷款。对于与家庭成员以外人员联名购房，只要其中一名购房人或其家庭成员已拥有住房，联名所购住房即视为第二套对待。2、加强对第一套房差异化管理。一是严格审查个人信用记录、收入证明、个人月供收入比等内容，阻止住房投资者或投机者轻易进入住房信贷市场；二是根据购房者信用情况，采取差别化利率，既降低银行的信贷风险，又可减少一些信用条件不好的贷款。3、对存量购房贷款实行差别化管理。房地产信贷政策往往只针对新增购房贷款，这样已经取得贷款的投资或投机者仍然可以享受优惠信贷政策，应根据购房者情况提高持有多套住房的金融成本。4、加强转按揭贷款管理。转按揭贷款是银行对正在按揭供楼的房产重新评估，在新的估值下重新核定贷款额度，以按揭形式发放，放大了借款人融资能力，应从严控制。5、加强商业银行信贷业务的监督管理。一是督促严格执行政策，防止商业银行滥用信用，过度利用信贷政策优惠，内外勾结发放不符合政策规定的贷款。二是加强信贷文化建设，实际上商业银行的信贷人员从与贷款人及相关中介接触中获得的信息，完全可以确定贷款人是否具有投资倾向，如果能将这些判断体现在银行的审贷过程中，则对控制银行风险和投资性需求将发挥积极作用。（二）加强其他政策的配合，控制投资性需求1、完善基础信息系统建设。一是加强各地房屋登记信息系统建设，首先实现若干一线城市的联网，进而全国联网；二是进一步改进征信系统，提高贷款购房信息的及时性与准确性；三是尽快建立居民完税证明查询渠道，改进关于非本地居民提供社保证明的规定，要求出具缴纳社保的历史记录，补缴情况不予受理。2、发挥财政税收作用。一是将由商业银行提供的房地产信贷优惠（主要指利率打折优惠），改为由政府直接补贴给住房借款人，以杜绝商业银行在房地产炒作中助涨房地产泡沫的非理性作用；二是推进房产税、物业税等税收政策，增加多套房持有成本。3、规范开发商和中介管理。一是对开发