隆德幸福城定位及商业街策划提案.doc

隆德幸福城定位及商业街企划提案一、隆德幸福城的印象隆德幸福城 幸福街一座现代都市生活之城一条南城核心文化名街幸福城 还原都市幸福生活幸福街 大学城旁集合型街区 二、隆德幸福城 幸福街为隆德地产而来隆德幸福城项目是隆德地产继一期开发之后开发的第二期项目，也是隆德地产战略发展的重要项目，以此项目为依托来开拓隆德地产品牌化发展的一条必胜之路，借助项目的品牌化营销来塑造企业知名度和品牌度，使隆德地产在行业中富有声誉和美誉，为长期地产开发埋种梧桐树。三、幸福城开发的主要优越价值1、城市发展 随着政府南迁，城市南部发展战略的实施，幸福城开发借助大趋势、大环境的发展，赢来开发机会，也为城市发展塑造一张形象名片。2、地段优势 幸福城的优势地段是不言而喻的，长春大学、理工大学、师大附中、市政府、正在开发的绿地新里，以及长春明珠和长春豪园等高尚社区的周边分布，使得地段拥有高尚人文气质。3、商圈氛围 项目北侧已经形成了社区型商圈，已经具有一定的商业氛围，这对于本项目来说是形成商业街的支撑。4、交通便利 临近项目的交通路线较多，出行方便，如306、208、轻轨等。四、从定位上来解析隆德幸福城 幸福街项目的整体市场定位 城市南部 中高档楼盘范本 我们提出的是 在城市南部，为城市中的中高收入阶层建造中高档优质社区，提供优尚生活的居住环境。在市场上 营造高尚的市场形象，以高尚形象突出高品质社区、走项目品牌化营销的路线，使项目赢得市场关注和青睐，在知名度推广的前提下，更注重美誉度的营造。使幸福城、幸福街及隆德地产赢得市场青睐和盛誉。我们不具备高档楼盘的规划要素，中高档楼盘定位将使项目一方面赢得品牌，另一方面赢得利润，第三方面赢得口碑。主题口号为： 新南城 幸福生活 五、产品规划中的几点建议1、户型与面积配比建议购买住宅产品的目标客户分析：1、购买利益点1）、看重本项目临近大学的便利和文化氛围2）、看重政府南迁，城市南部未来发展趋势和升值潜力3）、在周边上班或是交通便利4）、周边还在开发，将形成良好的居住氛围5）、其他的利益点是关于项目自身规划的，如户型设计、园区景观、物业服务、价格等硬件方面。2、目标客户群体分析购买本项目的目标客户群体主要为：教师、政府公务员、个体业主、企事业单位高级员工、孩子在长上学的外地客户等。3、目标客户购房面积选择分析主力的目标客户购房面积应为90-120平米左右，本项目主力面积可考虑在此范围内，适当搭配60-90平米的面积和120140平米的面积，保证合理性，确保总价合理，面积合理，有利于快速销售的因素。4、户型设计应有所创新在户型设计上尽可能的有所创新，主要表现在功能上要分配合理，尤其是本项目为高层，那么户型设计将是考验舒适度的一个重要因素。主力户型以二室二厅和三室二厅为主。2、园区景观目前，消费者也越来越关注园区景观方面，主要是因为园区景观的绿化和景点决定着居住的品质和生活品味，本项目的景观规划建议如下：整体上采用“引入式绿化”概念，注重人与自然的和谐和互动，采用主景观广场与楼宇景观布局的合理性，主景观广场可以考虑做水景观。由于地势的因素，在景观布局上可以考虑因地制宜，作出山势景观和起伏景观来。3、物业配套在物业配套方面，多采用智能化设施，如一卡通系统，单元门刷卡和可视系统，背景音乐、红外线监控等等，既便于物业管理，也是提高项目档次，有利于项目品牌形成等等。4、商业街门市规划1）、沿着幸福街的门市已经规划为二层门市，建议一层层高在4.5米以上，二层层高3.6米左右，增加门市的实用性。2）、在东侧和北侧一层可以规划为门市，但建议为一层，不设二层，由于这两侧目前商业价值低，单层门市由于面积小，使用性强，有利于销售。如双层门市可能会造成积压，单层门市面积控制在100平以内。3）、所有门市采用统一规划，统一外立面造型，在外立面造型上应该有别于一期，确立一种文化风格，同时考虑预留牌匾安装位置等。4）、门市内尽量减少柱子，柱距尽量宽阔，位置合理，不妨碍商户使用。以上产品方面的建议只是初步的，由于对于贵方产品规划方面缺乏了解，待充分了解后可提出更为细致建议。六、本次提案的主题幸福城商业街的定位推广与招商策略幸福街的定位意义从巴黎的香榭里，到上海的新天地；从香港的弥敦道，到广州的上下九；从重庆的解放碑到武汉的江汉路，一座有影响力的现代名城，总对应着这样的一条名街。它们大多代言了这座城市的形象，象征了城市的消费水平与文明程度，还象征了这个城市里人民的意识形态与审美水平。街区正已现代生活的名义，划分着城市的等级。南城，学府文化与政务结合的光彩之地。有着极大的发展空间，谁来代言她的荣耀与传奇？幸福街的街区商业定位这条商业街的辐射范围不仅是周边的社区和大学，还将辐射整个南部新城，因此，它将是一个街区商业，是一个有着极强吸引力的商业业态集合体： 南部新城 文化式餐饮、休闲、购物娱乐街幸福城 幸福街给人的感受是不只是休闲 还在感受一种文化之旅不只是消费 还是一场品味格调的盛宴不只是娱乐 还是一领略风格的聚会不只是购物 还是在享受体验的乐趣七、璀璨幸福街 构筑餐饮、休闲娱乐文化街四大核心价值构筑璀璨商街第一层价值 为南部新城建设递出一张形象名片第二层价值筑就一种有文化、有品质的消费场所第三层价值南部新城餐饮、购物、休闲娱乐名街第四层价值形成新商圈氛围，辐射整个南城区域八、幸福街功能价值和主题幸福商街功能定位幸福街上：品牌餐饮店、洗浴中心、超市、休闲中心、美容会馆、快捷宾馆、音乐KTV等。其他街上：餐饮店、快餐店、蔬菜店、水果店、药店、干洗店等等便民性服务功能。以上功能为初步的建议性规划，具体功能在后续中进行细致的规划。在整个功能定位上采取招商的形式来招进品牌和装修较好的店面，在门市造型上塑造出有文化内涵的元素来。九、谁在幸福街消费幸福街实际上已经有了一定的商业氛围，这个商业氛围是以综合市场为核心而形成的，分布着网吧、餐饮店、药店等等，但是，这个商业氛围目前还是比较弱的，主要是为了满足长春大学、理工大学和周边的居民的日常消费，但是随着南部新城的开发，幸福街南部延伸开发，周边的高层次人口数量的增长和政府搬迁带来的人气和发展前景，这个小范围的商业圈已经满足不了日益增长的需求，也缺少带动性的商业项目来带动商业氛围进一步提升。那么，都谁在幸福街消费内，未来还会有哪些消费群体呢？首先 大学生是比较稳定的消费人群，由于二个大学的学生数量不断增加，学生数量稳定，大学生消费是比较稳定，也是生力军，尤其是对餐饮、娱乐、购物等功能青睐。其次 周边的现有消费群体，长春明珠、长春豪园、本项目一期等多个居民居住区，而且是收入较高的阶层，具有较强的消费能力。第三 政府机构和外来办公人员，由于本项目的商业街临近市政府，政府官员和外来政府办事人员都是高消费群体，外来办公人员流动量较大，有一定的消费潜力。第四 随着南部的开发，如绿地新里、本项目一期南侧即将建筑等，都会进一步带来人口和消费潜力。有稳定的固定消费群体 有外来的消费群体 消费能力极强 消费潜力极大这也给项目招商和功能规划提供机会与依据。十、幸福街商业竞争形势分析南部新城的开发，不止是本项目可以借势的，其他项目也可以借势的，如绿地新里、新规划项目、长春明珠的商业街等等，都是具有竞争性的，和本项目形成竞争威胁的主要是绿地新里的门市，也为二层设计，且目前没有开始销售；还有就是项目一期斜对面的新规划项目，目前已经拆迁，初步估计也将规划门市，因此在招商和销售方面都存在相当大的竞争。十一、租售二路走销售建议：从贵公司的利益方面考虑，建议将门市出售，主要考虑到以下几个方面的利益：1、从资金方面考虑：可以回笼开发商的资金流量，不将资金压在固定资产上，可利用资金进行周转其他方面的投资。2、由于门市售价和租金收益差距较大，从目前的市场形式来看，一般门市的租金回报在1720年左右，回报周期较长，对于个体人士比较适合投资，对于开发商投资可能不利。3、虽然门市在不断的增值，但是目前的市场情况，增值幅度不会太大，坐等收益不如主动性的投资。4、也可以预防未来机会风险造成资金周转不利等。所以建议门市采用全部出售，或是大部分出售，只保留位置较好的几个做为固定投资，招商先行：目前，项目的规划已经完成，正待于施工，如果将项目成功启动和运作，建议采用先行招商，招商、施工、销售随后进行，主要有以下几点优势：1、先招商、招进几家主力店来带动商业氛围和人气，使其他商家和买家有信心投资和购买。2、先招商、可以根据商家的意见来进行施工，一旦门市已经建成会影响一些商家的使用等。3、先招商、抢先一步，领先竞争对手进行招商，先确定商圈的核心地位，带动商气形成。4、先招商、对于销售十分有利，租售同步进行可以使业态分布更为合理，使门市的价值达到最大化。建议，招商先行 施工同步 销售随后主要是门市销售前进行预热，招商的预热有利于体现出门市的价值，可以获得高一些的利润。十一、向谁招商在考虑综合定位之后，可以确定整条幸福街上的商户采用品质经营的策略，以中档的商业为主力，同时考虑业态分布合理。主要招商对象：面对面、帕帕斯、老妈菜馆、德克士、英派斯健身、水源足道、霞飞美容美发、高丽王朝、中国移动、泰康足底保健、农行、建行等等。这些招商对象为初步考虑，具体规划根据门市的个数而定，另行制定功能划分。十二、招商策略1、优惠招商1）、免房租半年2）、协调政府机关给予政策上的扶持，比如减免一定时间的税费等。3）、免受半年物业费用。4）、开发商提供相应的工程方面的支持。以上为初步招商策略的制定。2、商家进驻条件在对进驻商家给予优惠的同时，也将给予相应的限定条件，如下：1、所有进驻商家必须签订租赁合同，规定租赁年限。2、限定进驻商家在房屋交付时后的15日内必须进行装修。3、在房屋未到期时，不得停业。以