地交会之星河湾之夜.doc

政府为什么把北京星河湾定为行业标杆？ 2005-8-18时间：2005年7月30日6：00地点：星河湾售楼处对话嘉宾：世界营销大师米尔顿.科特勒Mton Kotler麦得理银行中国区代表温天纳 国土资源新闻网 中国地交会副秘书长 冯晖宏宇集团副总裁 梁上燕主持人 冯晖：各位来宾，星河湾之夜答谢酒会即将开始，请各位入座。2005中国地交会之星河湾之夜答谢酒会现在开始，首先我们有一个现场的互动的活动。今天又传媒界很多朋友，也是我们这次地交会的来宾，首先介绍一下参加这次星河湾酒会互动的嘉宾有米尔顿.科特勒，还有曹虎先生，还有我们星河湾董事副总裁梁上燕副总裁，还有温天纳先生，我本人是这次“地交会”副秘书长冯晖，今天很容幸能够担任这次对话的主持，我想从我这边代表台下业界的朋友，跟台上的嘉宾做一些互动。对话下半部分的时间会交给台下的朋友们，看各位有什么问题，可以跟台上的嘉宾做一下互动。今天上午“中国地交会”正式开幕，同时开幕的还有中国地交会国际地产高峰论坛，我们很容幸请到米尔顿.科特勒先生做主题演讲，下午也非常容幸请到副总裁梁上燕女士做精采的演讲，今天科特勒与我们邀请的嘉宾来到星河湾，刚才已经参观了一圈，我想第一个问题大家很关心，科特勒先生看完星河湾后有什么样的感受。嘉宾签到世界营销大师米尔顿.科特勒先生米尔顿.科特勒（曹虎翻译）：我们星河湾产品是重磅炸弹级的产品，在看的过程中，开发商注重到了产品的细节，开发商开发这个产品时更多关注这个产品长期增值的开发理念，做的非常漂亮，印象非常好。星河湾楼盘有了自己的风格，而且是非常突出的风格，印象非常深刻是楼盘里每个房间里的精装修，而且精装修用材、工艺非常注重细节，用了材料非常好，用了大量的木材、石材，在欧洲这些是看不到，这里的房子一套四五十万美元，在美国是看不到的，在美国二三百万美元的级别才开始用这样的材料，在美国、欧洲这样的材料人工成本是非常高的。另外咱们楼盘所处的地理位置也不错，离CBD、主要的商业街区不是太远，交通比较方便。（曹虎翻译）：科特勒用一个词来代表参观的体验：说这是非常丰富、非常丰盛，他觉得西方顾客能够来参观，会觉得非常惊奇和震惊。这个楼盘在具体的景观非常独特，有相当大的游泳池，还有高尔夫球场，而且这有非常好的国际性学校，这都为业主提供好的价值。科特勒坚信，我们这个星河湾能够全部售出，关键是价格要比较合理，使公司能够挣到合理的利润。科特勒觉得星河湾售价是不是卖的太便宜，公司是否能挣到利润，另外物业管理费是否收的低了，这样的物业费是否能够维护到这样比例的物业区，是每平方米六元吧。价值要和你提供的服务相符合，可以认真的考虑一下。关键的理念是现在漂亮，十年、十五年后要变得更加漂亮。楼盘一旦建成，销售以后，物业的维护就变得非常重要。业主花了80万美元买了一套，他希望五年以后可以涨到120万，所以以后的物业是非常看重的。科特勒相信五年后有些今年新建的楼盘，五年后会变的非常陈旧，希望星河湾在五年后会变得越来越漂亮。所以在星河湾做销售、推广的时候，一定要强调自己的建筑技术、用材和管理，这些是消费者所关心的，他们希望在未来有长期升值和维护的情况。科特勒对星河湾的营销推广提出一个建议，希望能够在美国、欧洲的建筑设计相关的杂志上做一个报道，报道的角度应该从景观设计独特性进行报道，同时如何非常好的实现这种经典式的室内设计进行报道，这样扩大影响力，这样客户在讯问时，可以将这些杂志给他们看，这样可以增加产品的美誉度。咱们整个的设计风格来说，科特勒理解为经典豪华型的住宅，这是中国消费者比较乐意接受，但是国外市场不同的文化背景、发展环境不一样，欧洲人喜欢相对简单现代的设计，美国基于两点之间，所以他觉得如果在国外市场进行推广，美国有特定的市场和相应的人群会对这感兴趣。美国人和欧洲人都喜欢休闲式的，我们这是比较经典式，但是像科特勒这样的人群会喜欢这样的类型，但是这非常适合中国市场。我们把它叫做皇家风格，中国消费者喜欢这种皇家风格的沉稳、大气的感觉。科特勒总结了一下，这个楼盘总结来说，它是个宣言，宣言了独特性，提倡了代表特定风格的独特宣言，这是非常好的题材，可以被国外的刊物进行报道，因为它代表一种非常独特特定的风格，所以科特勒先生愿意祝贺我们开发商和星河湾做了非常好的工作。主持人中国国土资源新闻网、中国地交会副秘书长冯晖主持人 冯晖：不愧是非常著名的营销大师，应该说给出了很好的意见。今天由于在座很多是北京乃至北京的主流媒体，也不乏有财经类的媒体，非常特别。在以往房地产很少出现你们的身影，因此刚刚的时间已经提了很多问题。我想就不一一提，我挑了几个比较有特点的问题来采访一下科特勒先生。有人问，您是华盛顿交响乐团的主席，您出版了新书慧眼看中国，您今天在星河湾，如果给今天中国发展状况来形容，会用什么交响乐，形容星河湾又会用哪一支？宏宇集团董事副总裁梁上燕女士给贵客介绍星河湾米尔顿.科特勒：对星河湾来说，我们非常沉稳、非常大气，非常深刻，我们需要一点点浪漫、温情，我会选择带点浪漫、温情的乐曲，会选择柴科夫斯基的交响乐，或者肖邦的，贝多芬就不太合适，太皇家、太经典了，这个地方需要一点点柔性、亲密的感觉。因为这是住的地方，要感觉很舒服，在家穿着内衣、短裤，他觉得肖邦的乐曲代表着亲密感和温情。对于中国，中国经济增长非常快，非常强大，对于中国选择贝多芬的第九号交响乐，而且第九号代表了荣耀和光荣。主持人 冯晖：不愧是交响乐团的主席，对于营销一样，对音乐非常专业。经济观察记者有个非常有意思的问题，请问科特勒先生，星河湾是中国人自己设计的，但是NEW CCTV、奥运会场馆分别是安独鲁等外国人设计的，有人认为中国市场已经成为外国人实现梦想的场地，卖出他们梦想中的设计，您对这怎么看？米尔顿.科特勒：科特勒先生认为这是非常积极的举动，应该欢迎更多的这样国外设计师把他们非常杰出的梦想型的作品拿到中国来，中国需要更多的西方设计来，比如奥林匹克大楼这些建筑的材料和手段，提出了新的挑战，这是目前国内没有的，在建造过程中，可以为我们国家的建筑技术和材料得到大量的技术转移，是个难得的学习机会。在关键的城市，北京、上海这些重点城市，建地标式的建筑，国外的设计师是非常好的选择，而且也可以结合中国的设计进行设计。设计是非常重要的，但是比设计更重要的是建筑的管理和质量，因为中国在世界上有个不太好的名声，建筑质量不太好，确实我们建筑质量有部分特别差，但是今天到了星河湾，这的建筑质量令我非常满意。梁总给嘉宾介绍园内景致主持人 冯晖：非常感谢科特勒先生的回应，下面有记者问到温天纳先生，您作为国外著名的金融机构，麦得理银行的中国区代表，您如何看待北京的房地产，同时您作为嘉宾参观星河湾，以您的身份怎么看待星河湾，它是否你们基金所要求的投资或者购买回报的基准。温天纳：其实从投资的角度看，中国的第一线城市，像北京、上海，或者是广东一带的，广州、深圳，可能是地区化了，我们说北京、上海，从投资的价值讲，北京是一个不可取代的位置，因为是首都，这是第一点。第二点从金贸活动讲，跨国公司在这里也设点了，所以从收购的圈来讲也比较高，从高档的商业、住宅楼房有很深的需求是肯定的。从我们的角度看，我们也对商业楼房兴趣更大，之前也说过，一些证券化的问题，就是租金证券化的安排。今天来到星河湾觉得蛮惊讶，觉得整个装修，跟国内的工程，水平还是比较高的，另外讲，从北京的绿化，这做的非常出色，我们在旁边参观一个绿化区的时候，我问，你们这树是什么时候种的，说已经种了三年了，我说这些树经过冬天了吗，说已经经过了。从住宅，我看过北京、上海、天津的，从示范单位讲，星河湾这里是做的最好的。主持人 冯晖：看来温天纳先生对星河湾有非常高的评价。另外一位记者问到，科特勒先生，由于您已经和世界500强的很多企业，包括IBM等合作，想请问两点，您与中国房地产合作感兴趣吗？另外您如何看待中国房地产的营销？米尔顿.科特勒：对第一个问题，我们科特勒咨询集团已经为国内的几家房地产企业提供过服务，比如荣创、鲁能服务，我们主要是从事商业房地产和旅游相关的房地产，当然也有住宅的，我们有各个层面的合伙人都在做这方面的工作。第二个问题，我们提到房地产市场的时候，我们要有效区分商业低产和住宅，因为这两种是完全不同的类型，最重要的区别是融资的结构，像商业低产，有持续的现金流进来，可以通过资本市场和证券市场把现金流转换为融资，住宅市场更适合开发商进行开发，因为不存在后期的持续现金流，当然也有做多家庭出租类的，这是另外的类型。对于中国整个房地产市场发展看，我认为中国房地产市场还处在早期阶段，因为这个市场细化还不是很多，基本一个产品很多地方都可是通吃。成熟市场的标志是细分非常明确，而且对于细分的市场提供很多产品。比如美国把他们的客户分成二十多个级别，针对不同人群，开发不同的房地产产品，这是市场进入相对比较成熟的阶段的标志。主持人 冯晖：谢谢科特勒先生，时间关系，因为确实问题比较多，对科特勒提问暂时到这里，我想对梁总的提问也非常多，我就问一下。首先有记者想知道，科特勒先生看完星河湾之后，第一句话给你讲的是什么？同时星河湾是在朝阳北路，是否会带动整个区域的发展，而且星河湾在做更大的努力，向让自己更加完美，星河湾到底想给业主什么样的生活，同时下一步有什么打算？宏宇集团董事副总裁梁上燕女士梁上燕：第一句话是什么，我忘了，但是整个过程是一个小时，整个过程我非常激动，因为科特勒先生很仔细仔细的看，我是一个小时认识的科特勒先生，因为时间关系，我就说不要看了，看两个板房，一定要看园区，过程中他说的就是：太好了太好了，他说我在美国也没有这么好，我用美国的房子来置换好吗，我说不用置换，如果你觉得好，可以把我们的产品介绍到美国，这样你又可以保留你的美国房子，又可以拥有星河湾的房子。说到星河湾这个板块，我想很明显，在座很多都是我们业界的记者，我们也在分享，包括科特勒先生讲，他从国贸开过来，也就十分钟左右，而且刚才也是塞车的时间。有很多人问：星河湾放在别的地方行不行？去上海看地，浦东的区长也说，朝阳区既然行，为什么我们这不行？所以我们庞总也去了上海。对于北京品质好的区域，也只是1000多户有是一个小区，如果星河湾像这样，第一期700，加起来1000多户，一下拥有三千万到一个亿的人群在这个区域，也有记者问我，这商业怎么上，我说很简单，有这样的人群商业马上跟上。我们有四千平米的商业街，根本没有办法分给市场。一些高档的产品和客户都跟上来了，业主问我经营什么，我们最好的供应商会进来。所以只要有人群，商业自然就会马上跟上，这是我对板块的看法。对星河湾今后怎么做，刚才科特勒给我们做了很好