东莞市大朗镇三旧改造专项规划.doc

啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊为科学,合理地指导大朗的“三旧“改造工作,整合土地资源,解决城市存量土地效益低下,物质性老化和功能性老化的问题,促进大朗城市和产业的转型升级,实现三旧改造与城市.啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊 啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊东莞市大朗镇三旧改造专项规划啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊 啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊 东莞市大朗镇三旧改造专项规划 及年度实施计划（2010-2015） 文本 东莞市大朗镇规划管理所 中山大学规划设计研究院 2010 年 5 月 II 项目名称： 东莞市大朗镇三旧改造专项规划及年度实施计划（2010-2015） 委托单位： 广东省东莞市大朗镇人民政府 编制单位： 中山大学规划设计研究院 城市规划设计证书： 城市规划设计 乙级【粤】城规编第（022001）号 项目组成员名单： 项目负责人： 李立勋 博士、注册规划师 辜桂英 城市规划师、硕士 项目组成员： 邱 玲 城市规划师、硕士 朱锦锋 城市规划师 陈锦辉 城市规划师 康 乐 城市规划师、硕士 李润秀 硕士研究生 钟永浩 硕士研究生 陈俊峰 硕士研究生 施国锋 硕士研究生 III 目目 录录 第一部分第一部分 “三旧三旧”改造专项规划改造专项规划1 1 第一章 总 则.1 第二章 目标与功能定位3 第三章 总体用地布局和规模6 第四章 土地利用9 第五章 配套设施.11 第六章 道路交通.13 第七章 城市设计指引.14 第八章 实施机制.16 第二部分第二部分 年度实施计划年度实施计划2020 1 第一部分第一部分 “三旧三旧”改造专项规划改造专项规划 第一章第一章 总总 则则 第第 1 1 条条 规划目的规划目的 为科学、合理地指导大朗的“三旧”改造工作，整合土地资源，解决城市 存量土地效益低下，物质性老化和功能性老化的问题，促进大朗城市和产业的 转型升级，实现三旧改造与城市建设的互动与协调发展，特制定本规划。 第第 2 2 条条 规划依据规划依据 中华人民共和国城乡规划法 、 中华人民共和国土地管理法 、 中华人 民共和国环境保护法 、 中华人民共和国房地产管理法 ； 珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020 年) 、 广东省人民政府 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 、 广东省“三旧”改造 规划及年度实施计划编制要点 ； 东莞市产业结构调整规划（2008-2017） 、 东莞市推动产业结构调整和 转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法 、 东莞市“三旧”改造实施细 则 、 东莞市域城镇体系规划（20052020） 、 东莞市域生态控制线规划 ； 大朗镇土地利用总体规划（2006-2020） 、 大朗镇总体规划（2008- 2020） 及国家、省、市其他相关法律、法规和标志、规范。 第第 3 3 条条 规划原则规划原则 塑造功能，公共优先 因地制宜，分类甄别 集约节约，提高效率 公众参与，各方共赢 第第 4 4 条条 规划期限规划期限 规划期限：2010-2015 年；近期 2010-2012 年，规划期末 2013-2015 年。 第第 5 5 条条 规划对象规划对象 2 “三旧”是指特定城市建成区，在 2007 年 6 月 30 日之前土地利用现状图 或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧 厂房。 结合大朗的实际情况及城镇发展需求，纳入本次规划的“三旧”改造用地 主要包括三类： （1）位于旧城内，年份久远、建筑物理功能老化或早期粗放式建设开发、 物质形态与城市风貌格格不入，且自下而上改造意愿强烈的“三旧”用地。 （2）位于长盛新中心区及其周边地区，为加快推进长盛中心区的建设，保 证新区功能发挥和空间品质塑造，需要整体开发的“三旧”用地。 （3）位于大朗对接松山湖产业园的门户地区，随着松山湖产业园带动效应 的逐渐显现及“松（松山湖）大（大朗）城市地区”概念的提出，需要在物质 形态、空间景观、产业功能等方面与松山湖产业园形成对接的“三旧”用地。 第第 6 6 条条 改造范围改造范围 本次规划分为“三旧”改造用地范围和“三旧”改造地块范围。 “三旧”改造用地范围指由市“三旧”办核定，符合“三旧”用地条件， 享受“三旧”优惠政策的用地范围。本次改造规模为 469.65 公顷。 “三旧”改造地块范围指结合现状及规划区情况，统筹考虑周边用地，适 当调整“三旧”改造用地范围，形成相对独立完整的规划控制地块。本次规划 规模为 545.92 公顷。 第第 7 7 条条 “三旧”改造分为专项规划及年度实施计划和单元规划两个层次。 “三 旧”改造专项规划及年度实施计划对改造地块提出改造要求和实施安排，指导 单元规划的编制与实施。 第第 8 8 条条 本规划仅提出“三旧”改造地块的初步界限，具体改造地块的界限需 要在单元规划中结合用地权属、行政区划、市场要素等进一步落实和调整。 第第 9 9 条条 本规划自批准之日起由大朗镇人民政府实施，规划有效期至 2015 年底。 在大朗行政区辖内的“三旧”改造必须遵守本规划。 第第 1010 条条 本规划由文本、图纸、说明书三部分组成。规划文本、图纸具有同等 法律效力。 3 第第 1111 条条 本规划最终解释权归属东莞市城乡规划局。 第二章第二章 目标与功能定位目标与功能定位 第第 1212 条条 总体目标总体目标 按照大朗“借势松山湖，对接松山湖，融入大市区，打造一个城市中心区、 四大经济板块”的发展战略和建设 “集现代工业和现代服务业于一体的、环境 优美、服务完善的宜居宜商宜创业之城”的发展目标，在政府主导前提下，积 极引入市场机制，统筹全镇“三旧”地区的“二次开发” ， 挖掘土地潜力，促 进大朗城市功能与产业结构的调整升级，提升、改善大朗城市的空间品质和环 境品质。 第第 1313 条条 近期目标近期目标（2010-20122010-2012） 重点推进长盛商贸文化中心区、金银朗旧城中心区及重大交通基础设施所 在地区等对大朗城市功能升级和城市空间结构优化具有在重要影响和示范效益 的“三旧”改造项目。争取至争取至 20122012 年底，全镇累计启动三旧改造用地规模年底，全镇累计启动三旧改造用地规模 2.492.49 平方公里，三旧改造地块规模平方公里，三旧改造地块规模 2.822.82 平方公里。平方公里。 第第 1414 条条 规划期末目标（规划期末目标（2013201320152015） 在巩固近期改造成果的基础上，进一步推进 “三旧”改造计划，初步实现 产业和城市空间的升级转型，促进大朗 “一个城市中心区、四大经济板块”战 略的实施及建设“环境优美、服务完善的宜居宜商宜创业之城”目标的实现。 第第 1515 条条 改造结构与功能区划改造结构与功能区划 结合改造目标和要求，依据相关规划及对大朗城市空间结构的研究，确定 大朗“三旧”改造的结构为：“两心，三轴，四门户，六片区” 。 两心：重点完善金银朗旧城中心和长盛商贸文化中心； 三轴：金朗路改造轴、美景路改造轴和松佛路改造轴； 四门户：北部莞樟路门户、西北部黎贝岭门户、西部松佛门户、西南部黄 洋门户； 六片区：松佛创意产业园片区、毛织工贸片区、长盛商贸文化中心区、美 4 景居住片区、金银朗旧城中心区、黄洋综合配套区。 松佛创意产业园片区：位于大朗镇域西北部，紧邻松山湖，是大朗对 接松山湖、借势松山湖最前沿的地区，是集商业零售、商务办公、酒店服务、 教育培训于一体的创意产业孵化基地、松山湖配套服务区，以及具有地域特色 的高尚居住之所和休闲娱乐之所。 毛织工贸片区：位于大朗镇域北部门户地区，是集展览交易、即时物 流、商务服务为一体的现代化高效集散中心、传统特色的毛织相关产业信息交 流平台、毛织加工制造集群及“近业而居”的理想居住地。 长盛商贸文化中心区：位于美景路、松佛路和富民大道交汇处，是大 朗镇未来城镇发展的核心地区、松大地区公共服务功能的重要组成部分；是集 创意展示、商业金融、体育文化、娱乐休闲和高尚居住等于一体的新城市中心 区。 美景居住片区：位于富华中路两侧，是介于长盛商贸文化中心区和金 银朗旧城中心区之间的旧城居住组团，重点改善居住环境，落实各级配套，建 设成熟社区。 金银朗旧城中心区：位于金朗路两侧区域，是大朗的内向型公共服务 中心区；依托以商会大厦为龙头的新行政服务区的建设，结合轨道交通站点地 区的开发，逐步完善该地区的商业、商贸、文化及行政管理职能，建设适应时 代发展、满足地方城市生活的内向型公共服务中心。 黄洋综合配套区：位于黄草朗与松山湖高科技产业园交界处，既是长 盛商贸文化中心区的延伸区域，也是是大朗中部对接、配套松山湖高科技产业 园的重要区域，以居住为主导功能。 第第 1616 条条 分区改造功能引导分区改造功能引导 表表 1 1 分区改造功能指引表分区改造功能指引表 功能片区包含地块改造功能引导 A-01 A-02 A-03 松山湖大 道大朗段 黎贝岭片 A-04 A-05 松佛创 意产业 园区 松佛片 A-06 （1）塑造大朗对接松山湖高科技园的门户形象地区， 促进松佛创意产业孵化基地的建设。 （2）松佛片未来的发展定位为：创意产业孵化基地， 大朗产业升级的支点和引擎；集商业零售、商务办公、 酒店服务、教育培训于一体的松山湖配套服务区；具 有地域特色的高尚居住之所和休闲娱乐之所。具体的 发展内容包括：创意产业、生产服务、生活服务和高 5 A-07 A-08 A-09 创意产业 园片 A-10 尚居住地产等。 （3）松山湖大道大朗段延长线两侧地块重点发展商贸 业和房地产业，打造大朗对接松山湖科技产业园的门 户形象地区。 （4）松佛路沿线地块重点发展特色商业、创意产业、 高尚居住和 SOHO 办公等，形成配套松山湖的居住服务 中心和创意孵化基地 。 （5）改造后应以居住、商业、科研设计等功能为主。 毛织片 B-01 巷尾片 B-02 B-03 B-04 B-05 B-06 毛织工 贸片区 金朗北片 B-07 （1）塑造大朗北部门户形象地区，为毛织工贸片区提 供多元化的居住、商业配套服务，促进以毛织特色产 业集聚区的形成。 （2）依托周边毛织产业的转型升级及毛织商交易中心 的建设，鼓励进行商住楼开发，适当增加商业服务功 能，完善配套，为织者提供一个环境舒适、生活便利 的居住空间，构筑“霓裳上的家园” 。 （3）改造后以居住、商业和教育功能为主。 C-01 C-02 C-03 长盛片 C-04 C-05 C-06 长盛商 贸文化 中心区 长盛商贸 片 C-07 （1）以公共服务为主，促进大朗新城市中心区规模的 进一步扩大和职能的进一步提升，打造集展创意展示、 商业金融、体育文化、娱乐休闲和高尚居住等功能于 一体的大朗新的城市中心区，打造全镇甚至周边地区 的生产性和生活性服务中心，为区域居民及旅客提供 高水平的优质服务。 （2）优先发展大型商业地产（商贸办公）项目，鼓励 发展文化休闲、特色餐饮、高尚居住等相关项目，禁 止引进工业、物流仓储等项目。 （3）松佛路与美景路交汇处的地块，主要通过功能置 换发展营销展览、创意产业和特色商业等生产性服务 业；同时，拆除重建部分质量较差的工业厂房，整治 周边环境，增加公共绿地，适当进行商住楼开发，打 造中心区的创意综合体。 （4）富民路沿线地块的旧厂房主要通过整体改造，发 展商务、商业和房地产等，如商务酒店、大型文化体 育设施、大型购物中心、高档居住社区等，促进长盛 商贸文化中心区的整体功能的塑造和区域职能的发挥。 （5）改造后以商业功能为主，其次是居住功能和公共 绿地。 D-01 D-02 D-03 美景居 住片区 富华中路 片 D-04 （1）充分利用地处大朗新旧中心之间的优越地理位置， 构建大朗中心城区的高尚居住片区。 （2）优先发展大型商住项目，鼓励发展餐饮、文化娱 乐、体育休闲等生活性服务项目，避免引进工业项目 6 圣堂片 D-05 及对居住环境有较大影响的其他项目。 （3）根据片区周边居民的生活、教育需求，完善原有 的小学和商业设施。 （4）改造后以居住、商住功能为主。 E-01 E-02 城轨站辐 射片 E-03 E-04 E-05 金朗片 E-06 E-07 银朗片 E-08 蔡边片 E-09 金银朗 旧城中 心区 水口片 E-10 （1）依托以商会大厦为龙头的新行政服务区的建设， 结合轨道交通站点地区的开发，建设适应时代发展、 满足地方城市生活的内向型公共服务中心和旧城居住 中心，引导旧城从传统的农村区域的生产与服务中心 向现代化多功能的城区转变，实现全方位、整体性的 质量提升与优化。 （2）立足改善旧城居住环境、提高旧城服务职能，其 改造用地首先满足公共服务设施、市政基础设施、道 路交通、公共绿地等的建设需求，如建商业区、开发 商住楼、联建农民公寓、主题文化公园建设及教育、 文化、卫生、体育等设施建设；其次再考虑用作房地 产开发及其他用途开发；禁止引进工业项目。 （3）改造后以商业、居住、服务等功能为主。 F-01 F-02 黄洋一片 F-03 F-04 F-05 黄洋二片 F-06 F-07 黄洋综 合配套 区 洋乌片 F-08 （1）借势长盛新中心区的建设和松山湖东部台湾高新 科技园的建设，积极推进旧村、旧厂房的改造，一方 面作为长盛中心区的延伸区域，另一方面配套松山湖 台湾高新科技园的发展。 （2）美景路沿线地块优先发展大型居住地产项目，鼓 励发展商业服务、文化娱乐、体育休闲等生活性服务 项目，一方面延伸长盛商贸文化中心区的发展，另一 方面成为松山湖台湾高新科技园的配套居住和服务区， 打造美景路沿线新的城市功能区。 （3）洋乌地块立足改善旧村居住环境和旧厂生产环境， 通过整体改造，配套完善的公共服务，建设现代化的 居住社区，提升周边居民的生活水平。 （4）改造后以居住功能为主，其次是商业服务、教育 科研及工业等。 第第 1717 条条 改造模式指引改造模式指引 整体改造型：整体改造型：主要指城镇中心区的旧厂房、城中村及对接松山湖产业园门 户地区的旧村和旧工业区，其用地功能和物质形态均不适应新的发展需求。转 型升级原有城市功能， “退二进三”，改造后形成商业、商务和居住等多功能混合 的城市新功能区，成为发展第三产业的主要载体，成为大朗城市的形象地区。 形态更新型：形态更新型：主要指长盛新中心区周边的厂房，建筑物或构筑物质量较好， 且具保留价值 ，但原有建筑功能不再适应新中心区发展的要求。通过改造重新 7 注入新的功能，如创意产业、工业设计、商贸等，既能与原有空间很好结合， 又可为地区发展带来新的活力。 功能置换型：功能置换型：主要指旧城街区和城中村，物质形态老化，大部分建筑破旧 不堪且布局混乱，无法通过局部整治达到效果，原有建筑和空间不适应用地功 能的新需要 在不大量改变用地性质的情况下，主要对其建筑进行拆除重建和对 土地进行局部整合。 表表 2 2 不同地块改造模式选择不同地块改造模式选择 改造模式改造地块 整体改造型 （地变、物变） A-01、A-02、A-03、A-04、A-05、A-06、B-01、B-02、B-03、B- 04、B-05、B-06、B-07、C-01、C-02、C-03、C-04、D-05、E- 01、E-02、E-07、E-08、E-09、F-01、F-02、F-03、F-04、F- 05、F-06、F-08 形态更新型 （地不变、物变） A-09、A-10、D-01、D-02、D-03、D-04、E-03、E-04、E-05、E- 06、E-10、F-07 功能置换型 （地变、物不变） A-07、A-08、C-05、C-06、C-07 第三章第三章 总体用地布局和规模总体用地布局和规模 第第 1818 条条 总体用地布局总体用地布局 金银朗旧城中心区及其周边的“三旧”用地主要改造为商业服务、行政办 公、医疗卫生、中小学等设施类公共服务设施用地和二类居住用地（主要指村 民居住用地） ，并适当增加公共绿地； 长盛商贸文化中心区及其周边地区的“三旧”用地主要改造为商业金融用 地，其次是二类居住用地（房地产用地） 、创意产业用地和公共绿地； 对接松山湖高科技产业园的门户地区的“三旧”用地则主要改造为二类居 住用地（房地产用地） ，其次是商业服务、中小学等配套设施用地及一类工业用 地。 第第 1919 条条 改造规模改造规模 “三旧”改造用地 469.65 公顷。其中，旧城镇改造为主的用地 123.31 公 8 顷，占 26.26%；旧村改造为主的用地 82.99 公顷，占 17.67%；旧厂改造为主的 用地 263.35 公顷，占 56.07%。 “三旧”改造地块共 47 个，用地面积 545.92 公顷。其中，旧城镇面积 148.26 公顷，占 27.16%；旧村面积 104.38 公顷，占 19.12%；旧厂面积 293.28 公顷，占 53.72%。 第第 2020 条条 用地规划用地规划 “三旧三旧”改造用地范围改造用地范围内，改造面积共 469.65 公顷。其中居住用地 251.35 公顷，占 53.52%；公共服务设施用地 120.51 公顷，占 25.66%；道路广 场用地 61.78 公顷，占 13.15%；市政设施用地 1.76 公顷，占 0.37%，绿地 32.76 公顷，占 6.98%。 “三旧三旧”改造地块范围改造地块范围内，改造面积共 545.92 公顷。其中居住用地 276.52 公顷，占 50.65%；公共服务设施用地 129.92 公顷，占 23.80%；道路广 场用地 74.66 公顷，占 13.68%；市政设施用地 2.81 公顷，占 0.51%；绿地 60.32 公顷，占 11.05%。 表表 3 “三旧三旧”改造用地规划汇总表改造用地规划汇总表 三旧用地范围线三旧用地地块线 序 号 用地性 质 用地类别用地面积 (ha) 占城镇比例 用地面积 (ha) 占城镇比 例 R 居住用地 251.35 53.52%276.52 50.65% R2 二类居住用地 212.61 45.27%234.82 43.01% 1 其 中 R6 中小学及幼儿园用 地 38.74 8.25%41.70 7.64% C 公共设施用地 120.51 25.66%129.92 23.80% C1 行政办公用地 3.82 0.81%4.07 0.75% C2 商业金融用地 98.40 20.95%105.04 19.24% C3 文化娱乐用地 2.53 0.54%2.53 0.46% C5 医疗卫生用地 2.49 0.53%2.49 0.46% C6 教育科研用地 12.75 2.71%15.16 2.78% C7 文化古迹用地 0.14 0.03%0.14 0.03% 2 其 中 C9 其他公建用地 0.38 0.08%0.49 0.09% S 道路广场用地 61.78 13.15%74.66 13.68% S1 道路用地 52.16 11.11%63.42 11.62%4 其 中 S3 社会停车场用地 9.62 2.05%11.24 2.06% 5U 市政公用设施用地 1.76 0.37%2.81 0.51% 9 G 绿地 32.76 6.98%60.32 11.05% G1 公共绿地 32.41 6.90%59.97 10.99%6 其 中 G2 防护绿地 0.35 0.07%0.35 0.06% 7E 水域及其他用地 1.49 0.32%1.69 0.31% 总计总计 469.65469.65 100.00%545.92545.92 100.00% 第第 2121 条条 公益性用地公益性用地 公益性用地指教育科研用地（C6） 、中小学幼儿园用地（R6） 、政府机关办 公用地（C1） 、体育用地（C4） 、医疗卫生用地（C5） 、文物古迹用地（C7） 、口 岸监管用地（C8） 、其它公共设施用地（C9） 、广播电视用地（C33） 、图书展览 用地（C34） 、道路广场用地（S） 、对外交通用地（T） 、绿地（G） 、市政公用设 施用地（U） 等。 本次三旧改造用地范围内，改造后的公益性用地 156.53 公顷，占“三旧” 改造用地的 33.33%。 本次三旧改造地块范围内，改造后公益性用地 203.75 公顷，占“三旧”改 造地块的 37.32%。 表表 4 4 公益性用地一览表公益性用地一览表 三旧用地范围三旧地块范围 序号用地性质 面积（ha） 占三旧改造 面积比例 面积（ha） 占三旧改造 面积比例 R6 中小学及幼儿园用地 38.74 8.25%41.70 7.64% C1 行政办公用地 3.82 0.81%4.07 0.75% C33 C34 文化娱乐用地 1.910.41%1.910.35% C5 医疗卫生用地 2.49 0.53%2.49 0.46% C6 教育科研用地 12.75 2.71%15.16 2.78% C7 文化古迹用地 0.14 0.03%0.14 0.03% C9 其他公建用地 0.38 0.08%0.49 0.09% S 道路广场用地 61.78 13.15%74.66 13.68% U 市政公用设施用地 1.76 0.37%2.81 0.51% G 绿地 32.76 6.98%60.32 11.05% 合计合计 156.53 33.33%203.7537.32% 10 第四章第四章 土地利用土地利用 第第 2222 条条 开发强度分区划定思路开发强度分区划定思路 为了保证良好的城市建设环境，鼓励市场化的开发，结合已批控规、 东莞 市城市规划管理技术规定 、同类开发地区经验、改造地块区位、主导用地功能 及城市形象、地块改造的经济可行性等因素，从容积率、建筑密度、建筑高度 三方面，对大朗的“三旧”改造地块进行开发强度分区并做出合理指引，使地 块容积率与地块基础设施条件相匹配，在提高容积率的同时，降低建筑密度， 形成层次分明、疏密有致的城市形态。 第第 2323 条条 本规划只对非公益性用地地块进行开发强度指引，公益性用地按东 莞市域城市规划管理技术规定的一般规定控制； 第第 2424 条条 本规划所确定的开发强度指引是一种结构性指引，具体开发强度需通 过改造单元规划确定。 第第 2525 条条 一类强度区一类强度区 地块容积率控制在 2.0 以内（含 2.0） ，建筑密度不大于 50%，建筑高度不 高于 24 米； 包括：金朗北片 B-03、B-04、B-05、B-06、B-07 地块；黄洋二片 F-07、F- 08 地块； 第第 2626 条条 二类强度区二类强度区 地块容积率控制在 2.03.0（含 3.0） ，建筑密度不大于 45%，建筑高度不高 于 75 米； 包括：松山湖大道大朗段黎贝岭片 A-01、A-02、A-03、A-04 地块；松佛 片 A-05、A-06 地块；创意产业园片 A-07、A-08、A-09、A-10 地块；毛织片 B- 01 地块；长盛片 C-04 地块；长盛商贸片 C-05、 C-06 地块；富华中路片 D-02 、D-04、D-05 地块；城轨站辐射片 E-03 地块；金朗片 E-05、E-06 地块；银朗 片 E-08 地块；蔡边片 E-09 地块；水口片 E-10 地块；黄洋一片 F-03 地块；黄 洋二片 F-05、 F-06； 11 第第 2727 条条 三类强度区三类强度区 地块容积率控制在 3.05.0（含 5.0） ，建筑密度不大于 40%，建筑高度不高 于 150 米； 包括：巷尾片 B-02 地块；长盛片 C-01 地块；长盛商贸片 C-07 地块；富华 中路片 D-01、D-03 地块；城轨站辐射片 E-01、E-02 地块；金朗片 E-04 地块； 银朗片 E-07 地块；黄洋一片 F-01、F-02 地块；黄洋二片 F-04 地块； 第第 2828 条条 四类强度区四类强度区 地块容积率控制在 5.010.0（含 10.0） ，建筑密度不大于 40%，建筑高度不 高于 200 米； 包括：长盛商贸文化中心区的 C-02，C-03 地块。 第五章第五章 配套设施配套设施 第第 2929 条条 公共服务设施需求估算公共服务设施需求估算 参考城市用地分类与规划建设用地标准的人均居住用地标准，以及大 朗镇 08 版总规的人均居住指标，本次“三旧”改造规划区域将产生约 8.5 万的 常驻人口，结合城市公共设施规划规范以及东莞市城市规划管理技术规 定 ，预测公共服务设施需求如下： 表表 5 5 公共服务设施需求预测公共服务设施需求预测 人均指标用地/规模需求 教育设施 小学学位按照 11%的人口计算；中学学位按照 9%的人口计算 中学 3 所，小学 6 所 文化娱乐设施0.8-1.0 平方米/人6.8-8.0 公顷 体育设施0.6-0.7 平方米/人5.1-5.95 公顷 医疗卫生设施 4.08-4.76 公顷 社会福利设施0.2-0.7 平方米/人1.70-5.95 公顷 第第 3030 条条 公共服务配置原则公共服务配置原则 （1）通过“三旧”改造，首先落实各片区控制性详细规划及大朗镇总体 规划（2008-2020）所确定的公共服务设施。严格控制公益性配套设施用地的开 发，不得随意改变其使用性质。 12 （2）结合“三旧”改造开发规模的变化，对设施配套提出相关的要求。对 于面积较小的“三旧”改造地块，其公共服务设施配置纳入周边区域统筹考虑； 对于面积较大的“三旧”改造地块，在与大朗镇总体规划（20082020） 及 其他相关规划不相冲突的情况下，以宜居指标为标准，结合改造所产生的人口 规模及其分布，适当增加中小学、肉菜市场、医疗卫生服务中心、垃圾压缩站、 公厕等公共服务设施，并在 “三旧”改造单元规划中予以落实。 （3）在“三旧”改造的过程中，引导地方政府对镇级、小区级公益性配套 设施进行改造。 （4）合理控制土地开发强度，协调公益性配套设施与开发规模之间的矛盾。 第第 3131 条条 公共服务配置指引公共服务配置指引 金银朗旧城中心片区、美景居住片区和毛织工贸片区：金银朗旧城中心片区、美景居住片区和毛织工贸片区：在满足总量的前提 下，灵活布置，尽量利用原有设施进行改造，提高其服务水平，且其配套指标 按照规划配套指标下限控制。 长盛商贸文化中心片区：长盛商贸文化中心片区：以整合优化现有的公共设施为基础，进一步完善 配套服务功能；本着高标准、集中布置的原则，与住宅开发建设同步进行配套 设施建设，设施配套标准按规划指标上限控制。 松佛创意产业园片区、黄洋综合配套区：松佛创意产业园片区、黄洋综合配套区：按照新区开发建设的时序要求， 严格按配套标准的要求，统筹集中建设社区中心，配套齐全的社区公共服务设 施，使社区建设以人为本，实现居民生活水平的提高。 第第 3232 条条 主要承担公共服务设施的改造地块主要承担公共服务设施的改造地块 表表 6 6 “三旧三旧”改造范围内主要公建设施一览表改造范围内主要公建设施一览表 设施数量规模（ha）所在地块备注 小学 617.16 金朗北路片 B-07；长盛片 C-04；富华中路片 D- 01、D-04；黄洋一片 F- 02；洋乌片 F-07 新增 4 所 中学 311.50 黄洋一片 F-02、F-03；黄 洋二片 E-04 新增 2 所 公建设施 医院 32.49 长盛片 C-01；圣堂片 D-新增 3 所 13 05；金朗片 E-04； 敬老院 10.49 水口片 E-10新增 1 所 第第 3333 条条 主要承担市政基础设施的改造地块主要承担市政基础设施的改造地块 表表 7 7 “三旧三旧”改造范围内新增市政基础设施项目一览表改造范围内新增市政基础设施项目一览表 设施数量 规模 （ha） 所在地块备注 邮政所 41.15 松佛片 A-06；金朗片 E- 04；银朗片 E-07；黄洋 一片 F-01； 加油站 20.91 黎贝岭片 A-02；银朗片 E-07； 新增 1 个 市政供应设施 10.31 黄洋二片 F-06；新增 市政设施 公交首末站 10.44 圣堂片 D-05； 第六章第六章 道路交通道路交通 第第 3434 条条 保证区域性交通干道和城市主次干道的落实保证区域性交通干道和城市主次干道的落实 落实并协调“三旧”改造规划布局与总体规划及相关控规中的道路交通规 划、重点建设项目之间的关系，保障改造后的“三旧”用地与城市道路交通系 统衔接良好，提高交通的通达性。 对于有区域性交通干道和城市主次干道穿越的“三旧”用地，首先留出交 通通道，保障区域性交通干道和城市主次干道的落实。 通过“三旧”改造，同步推进规划道路的建设或改造升级。 第第 3535 条条 加大改造地块支路网密度，并与城市主次干道系统对接，提高交通通加大改造地块支路网密度，并与城市主次干道系统对接，提高交通通 达能力达能力 从路网的系统性改善入手，理顺、完善支路网微循环系统，并与城市主次 干道系统对接。 对于旧城，基于对空间格局和肌理保护的需要，尽量避免对街道进行大规 模拓宽，主要通过构建和加强微循环系统建设，完善路网体系。 对于新区，从构建完整道路系统的角度，尽量保证支路的连续性和系统性。 14 第第 3636 条条 适度增加静态交通设施和人行交通设施适度增加静态交通设施和人行交通设施 利用“三旧”改造新增社会停车场用地 15 处，主要位于交通复杂地段，总 面积约为 11.24 公顷。其他商业大楼则按需配置室内或地下停车场。 对于位于中心城区重点地段的改造地区，结合公共空间的建设营造优美的 步行环境，留出人流集聚和疏散的广场用地或公共绿地，建设可步行的街区。 第第 3737 条条 改造区域主要规划道路改造区域主要规划道路 三旧改造中需打通或者升级的重点道路共有 11 条，涉及 25 个地块，改造 过程中应优先为道路的开通提供条件。 表表 8 8 “三旧三旧”改造区域主要规划道路一览表改造区域主要规划道路一览表 序号道路名称涉及地块备注 1 松山湖大道大 朗延长段 黎贝岭片 A-01、A-02、A- 03、A-04； 加快松山湖大道大朗段延长建设， 连接松山湖大道和康丰路，强化镇 域北部东西的联接。 2 体育东路 * 长盛片 C-04；富华中路片 D- 01、D-03、D-04； 打通体育东路，完善长盛中心区的 道路系统。 3 金丽大道银朗片 E-08；蔡边片 E-09； 提升金丽大道，打通金丽大道与富 华南路的联系。 4 水口路 *水口片 E-10；新建 5 富通路松佛片 A-05、A-06；新建 6 美西路黄洋一片 F-01、F-02； 打通美西路，强化改造片区与松山 湖东部的联系。 7 美怡路黄洋二片 F-05、F-06； 打通美怡路，强化改造片区内部东 西交通疏导能力。 8 升平路洋乌片 F-07、F-08；升级升平路 9 康丰路 金朗北路片 B-04、B-05、B- 06、B-07； 升级延长康丰路，加强改造片区与 东坑、镇区的联系。 10 富康路 11 石桥路 金朗北路片 B-07；城轨站辐射 片 E-03； 打通富康路和石桥路，增强改造片 区与周边地区的的交通衔接，提高 交通的可达性。 注：“*”为规划路名 15 第七章第七章 城市设计城市设计 第第 3838 条条 总体思路总体思路 “三旧”改造不但能给城市建设带来了大量的建设用地，而且对城市景观 有着改善或重塑效应。本次规划所划定的“三旧”改造范围大都位于大朗城市 的景观轴或景观节点区域，因此其改造将直接影响到大朗城市景观和城市形象 的塑造。 在“三旧”改造的过程中，通过对轴线空间、节点区域、地标、开放空间、 园林绿地、视觉走廊等景观结构元素的保护、利用、改善或发展等，可体现、 控制和引导大朗城市的物质建设风尚，促进大朗城市景观体系的良好形成。 依托大朗总体规划“五轴、三区、多节点”的城市景观风貌结构，以本次 “三旧”改造总体布局为基础，确定“三旧”改造范围内城市景观塑造的重点 在于以下几个方面： （1）完善长盛商贸文化中心区整体景观的塑造； （2）促进金朗路传统商业景观轴和美景路-松佛路“Y”型综合人文景观轴的 形成； （3）打造若干门户型景观节点和公园节点； 第第 3939 条条 控制要素及相关改造地块控制要素及相关改造地块 表表 9 9 城市设计控制要素表城市设计控制要素表 名称 城市设计控制要求涉及地块 完善长盛商 贸文化中心 区整体景观 的塑造 注重与现有长盛广场、歌剧院、帝豪酒店等 大型商业设施及名上居、碧水天源等大型楼盘的 协调，注重视觉走廊的预留； 完善交通组织系统，加快停车场建设，避免 加剧富民大道的交通压力； 充分利用多层次的步行交通系统对垂直交通 节点进行景观化处理，营造变化丰富的中心区街 道尺度空间，创造宜人的生活、休闲、工作环境； 以高品质、精致空间为主题，体现大朗新城 市中心区的活力，着力打造长盛中心区新地标； 突出对公共空间界面、尺度、形态、功能的 长盛片 C-01、C-02、C- 03、C-04； 长盛商贸片 C-05、C- 06、C-07； 16 设计指引，以及对建筑天际线、城市轮廓等的整 体塑造，保证公共空间体系的延续性和完整性。 促进金朗路 传统商业景 观轴的形成 保护旧城肌理，塑造尺度宜人的公共空间； 对金朗路两侧建筑进行整治和美化，突出其 岭南特色的建筑风格； 加强店面装饰和广告招牌的管理，营造浓郁 的有当地特色的商业娱乐氛围； 美化道路空间环境，加强道路绿化，沿路开 辟城市开敞空间，为居民提供舒适的购物环境。 松佛路两侧控制 10 米的线性绿化带，保证开 敞空间的连续性； 完善金朗路沿线的路网以及停车场，提高交 通的可达性； 着力打造城际轨道站点地标，突出轨道站地 区新形象； 金朗北片 B-03、B- 04、B-05、B-06、B- 07； 城轨站辐射片 E-01、E- 02、E-03； 金朗片 E-04、E-05、E- 06； 银朗片 E-07、E-08； 蔡边片 E-09； 水口片 E-10； 促进美景路 -松佛路 “Y”型综 合人文景观 轴的形成 控制好空间序列，对沿路建筑的高度、体量、 风格、立面等进行重点控制，加强道路两侧的绿 化控制和树种搭配，形成“人与景”相交融的城 市性街景轴线空间； 注重打造若干标志性建筑，并预留畅通的视 觉廊道。 美景路、松佛路两侧严格控制广告牌、霓虹 灯等建设，保持路外立面的完整性和统一性； R3 线轨道站点建设应与周边地区相协调，并 适当预留公共空间； 松佛片 A-05、A-06； 创意产业片 A-07、A-08 A-09、 A-10； 长盛商贸片 C-05、C- 06、C-07； 富华中路片 D-04； 圣堂片 D-05； 金朗片 E-04、E-06； 银朗片 E-07； 黄洋一片 F-01、F- 02、F-03； 黄洋二片 F-04、F- 05、F-06； 打造若干门 户型景观节 点 体现门户形象，注重建筑和绿化造景，形成 大朗对外形象的城市景观节点； 每个门户节点应根据各自的区位特点，开展 相应建筑设计； 建筑设计在高度、风格、色彩等方面应与周 边地区协调统一。 黎贝岭片 A-01、A- 02、A-03、A-04；松佛 片 A-05、A-06； 金朗北片 B-04、B- 05、B-06、B-07； 黄洋二片 F-05、F-06； 公园节点 公园节点应与周边的公共开放空间连成一片， 形成良好的视觉通廊； 公园适当布局休憩、娱乐空间，为周边居民 提供活动的载体。 金朗北片 B-07； 长盛片 C-04； 蔡边片 E-09； 17 黄洋一片 F-02； 第八章第八章 实施机制实施机制 第第 4040 条条 近期实施计划（近期实施计划（2010-20122010-2012） 近期依托长盛二期以及松佛创意产业园区的建设为突破口，强化大朗新的 城市中心区、加快松大地区的融合。同时，加快旧中心的升级改造，提升旧城 的公共服务功能。改造范围主要集中在长盛片、松佛片以及金银朗地区。重点 打造长盛商贸文化中心、松佛创意产业园以及旧城行政服务中心。 近期改造地块共 27 个，三旧改造用地面积 248.76 公顷，三旧改造地块面 积为 282.16 公顷。 第第 4141 条条 远期实施计划（远期实施计划（2013-20152013-2015） 在巩固近期三旧改造成果的前提下，以长盛中心区为核心，逐步向外扩展， 进一步推进三旧改造。加快东部旧城的改造更新，提升整个城市的整体形象。 完善外围社区的居住环境、增加公建配套。 远期改造地块共 20 个，三旧改造用地面积为 220.89 公顷，三旧改造地块 面积为 263.76 公顷。 表表 1010 三旧改造分期分类表三旧改造分期分类表 近期远期 地块 地块编码 三旧用地 面积 （ha） 三旧地块 面积 （ha） 地块编码 三旧用地 面积 （ha） 三旧地块面 积（ha） 旧城 改造 为主 地块 毛织片 B-01； 圣堂片 D-05； 城轨站辐射片 E-01、E- 02、E-03；银 朗片 E-08； 50.4255.72 富华中路片 D- 01、D-02、D- 03、D-04、金 朗片 E-04、 E-05、E-06； 72.8992.54 旧村 改造 为主 地块 黎贝岭片 A- 01、A-02、A- 03、A-04、A- 10；黄洋一片 F-03、 28.7034.98 松佛片 A- 05、A-06；蔡 边片 E-09；水 口片 E-10，黄 洋二片 F-04； 洋乌片 F-07； 54.2969.40 18 旧厂 改造 为主 地块 创意产业片 A- 07、A-08、A- 09；巷尾片 B- 02；金朗北片 B-03、B- 04、B-05；长 盛片 C-02、 C- 03；长盛商贸 片 C-05、 C- 06、C-07；银 朗片 E-07；黄 洋一片 F- 01、F-02； 169.64191.46 金朗北片 B- 06、B-07；长 盛片 C-01、C- 04；黄洋二片 F-05、F-06； 洋乌片 F-08； 93.71101.82 合计27 块 248.76282.16 20 块 220.89263.76 第第 4242 条条 改造重点改造重点 中心功能强化地区：长盛商贸文化中心区、金银朗旧城中心区 产业升级推动地区：松佛创意产业片、金朗北片和洋乌片 人居环境重点改善地区：黄洋一片、松佛片、富华中路片、水口片和蔡边 片 门户形象地区：松佛片、黄洋二片、金朗北片和黎贝岭片 第第 4343 条条 政策保障政策保障 优先审批政策：优先审批政策：加快编制“三旧”项目所在地的控制性详细规划或单元改 造规划，简化行政审批程序，开通“绿色通道” ，加快项目顺利启动。 容积率奖励政策：容积率奖励政策：经科学论证和专业审查，在满足市政公共设施、公共空 间用地需求、符合有关技术规划的前提下，可以提出提高容积率的具体要求， 经批准后实施。 经费保证政策：经费保证政策：“三旧”改造规划的编制经费，允许纳入“三旧”改造成 本，在改造成本费用中列支。 用地指标调整及奖励政策：用地指标调整及奖励政策：在“三旧”成片拆迁改造过程中，建设用地改 造为农用地的，根据广东省有关规定，原建设用地指标可调整使用，并按改造 为农用地面积的 20%奖励土地利用年度计划指标。 19 财政税费、土地出让金优惠政策：财政税费、土地出让金优惠政策：对于成片改造项目，待土地出让后，可 由镇向东莞市财政局申请返还“三旧”成片拆迁改造建设用地属市收入部分的 土地税费。其用途按国家、省有关规定执行。 第第 4444 条条 机制建设机制建设 统筹实施“产业调整、设施更新和社会重构”三位一体的系统解决方案。 建立“三旧”改造项目库动态更新机制。通过动态的管理做到论证一批、 淘汰一批、开工一批、建成一批。 开展“三旧”项目评估，评估内容包括：是否属于本专项规划的改造范围， 能否达到改造标准；改造必要性；项目可行性；旧厂房改造项目应重点评估产 业主题；社会、经济、环境的综合效益。 形成多种金融扶持方式，拓宽投融资渠道，并在必要的时候提供公共财政 扶持。 加强对公益性项目和市政设施的财政扶持；成立“三旧”改造专项小组， 设立“三旧”改造专项资金，保障项目推进；对有利于土地高效利用的改造项 目可免交新增的土地价款；对改造项目土地的出让金给予一定比例返还用作支 持发展的专项基金。 明确拆迁补偿制度，保证居民拆迁过程中的居住保障 全镇统筹，部门协调，系统开展“三旧”改造工作，明确各利益相关主体 的责权利，确保更新改造顺利推进。 20 第二部分第二部分 年度实施计划年度实施计划 第第 4545 条条 编制目的及意义编制目的及意义 依据本次专项规划所确定的大朗三旧改造地块，制定 2010、2011、2012、2013、2014 年年度实施计划。通过年度实施计划有序推进 大朗的“三旧”改造工作。 第第 4646 条条 编制原则编制原则 先易后难 中心区域优先 重大项目所在地优先 规模适度 第第 4747 条条 适用范围适用范围 2010-2014 年启动的“三旧”改造地块规划