江西南昌江中紫金城住宅产品规划设计任务书与最佳价值投资分析.doc

紫金城住宅项目产品规划设计任务书&最佳价值投资分析紫金城住宅项目产品规划设计任务书&最佳价值投资分析设计院：请贵公司在参考紫金城商业、写字楼与一期住宅（红郡）的设计与施工的基础上，对后续设计要贯彻原有建筑风格与景观规划设计的思路，体现其连续性与完整性，对原规划中的不足与瑕疵要予以改进与纠正，使之不断完善和提高。根据对南昌房地产市场的考察以及对项目规划设计要点的理解，按照项目所在区位及项目未来的预计销售价格、销售目标市场构成和政府规划文件，我们认为，项目规划布局应该遵循以下原则，请设计单位在项目正式方案设计中参考执行。一、设计依据1.中华人民共和国城市规划法；2.城市规划编制办法；3.城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；4.江西省城市规划管理技术规定；5.国家及江西省关于居住区规划和建筑设计的有关规范、规定；6.南昌市城市规划管理有关。7.规划用地现状图（电子底图）、本项目地块的用地性质和指标要求； 8.地方房屋建筑面积计算细则；9.本设计任务书提供的概念设计理念。二、用地概况1. 用地位置地块位于南昌市东湖区，紧邻沿江北大道、规划七路。项目用地距离青山路约400米，距离市区中心约2公里。2. 用地面积住宅用地面积约15万平方米。3. 用地性质现有待开发土地为纯居住性用地。4. 用地现状拆迁完毕，地形较为平整；南北宽，东西窄。5. 周边景致地块北面：与省公安厅住宅区一路之隔，形成浓厚的居住氛围。地块东面：豫章小学，油脂化工厂，豆芽巷及老住宅区，环境相对较差。地块西边：紫金城商业中心、沿江北大道、赣江、扬子洲与红角洲，景观资源丰富；与省电力厅住宅区大地龙泉湾一路之隔，形成浓厚的居住氛围。地块南边：老旧厂房及老居民楼，与本项目的高楼林立形成较大差距。6. 交通状况沿江北大道、规划路与城市干道紧密相连，交通较为方便，由项目用地到市中心，开车5分钟左右即可到达；周边有3路、4路、15路、16路、8路、232路、223路、210路等多路公交车线路，途径本项目的公交主要以3路、4路为主。三、用地要求1. 遵循项目用地退红线要求；2. 遵循项目建设用地指标要求；3. 无其它强制性要求。四、设计原则规划住区的生活环境以关心人的需求为主旨，包括心理、生理、现实和发展的需求，注重住区的可生活性和适居住性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。提高住区绿化覆盖率，通过完善的配套设施、方便的交通系统、宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置，提高居民的生活质量。坚持可持续性、生态化原则，创建绿色住区。规划力求合理地利用土地及现有的生态资源、文化资源，争取以最小的投入，使得区域范围的生态系统具有自我维持能力，创造住区良性发展的机制。有机组织城市住宅区空间布局，促成生态、文化、效益三者的有机统一。立足现实、远瞻未来，强调环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。注重环境、建筑群体与城市整体风貌的协调。坚持特色，形成现代化具有地方示范作用的住区。从住区的形态、景观、行为、空间、文脉、肌理等方面，与自然条件、生态景观、人文景观相结合，创造有特色的整体布局关系，提高住区的生活环境品质。强调绿脉与居民活动的融合。形成几何形的组团绿地和椭圆形中心绿地相结合的绿化系统，最大限度地发挥绿地的功效，满足不同层次的居民活动的需求，使住宅空间与绿色活动空间融为一体。人情化的生活场所的塑造。“院落”空间、绿地空间、文化空间等多层次富有人情味的生活场所的塑造，将增强居民归属感与自豪感。考虑将新观念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机地结合，提高建筑功能质量和生活环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代生活空间。五、设计背景1. 市场定位：l 打造南昌楼市城北高尚住宅；l 树立南昌房地产中高端市场形象；l 建筑风格华丽，超出同品质楼盘；l 单体建筑及户型布局合理，吻合市场中高端需求的终极住宅；l 恢弘气势与华美细节相融合的欧式景观园林；l 提供全方位标准的管家式服务。2. 目标客户：目标客户定位为以南昌本地为主，辐射周边人群；在经济收入方面，定位为以中产阶级为主，富裕阶层为辅，家庭年收入在20万元以上。3. 形象定位：是南昌高端产品的标杆、产品旗舰，是企业实力的象征符号；以项目独有的与30万平米欧洲风情商业街区、5A级写字楼、五星级酒店、赣江零距离的关系作为支撑，主打宣传高档次、尊贵性和临水性的项目特点。六、总体设计要求1. 物业形态：根据定位思想及用地规划指标，项目的物业形态以高层建筑为主，小高层为辅。2. 容积率：根据用地指标，做足容积率。3. 建筑风格：项目建筑风格定位遵循一期建筑风格，即以欧式风格为基调，充分融入现代元素。考虑之后每一个分期在统一建筑风格的基础上，适当进行延伸，加入个性化元素，使统一中存在一定的变化，满足客户个性化的需求。七、具体设计要求1. 地形特点的规避与利用项目南北宽，东西窄，在方案规划时应充分利用现有地形特点，强化有利地形，适当化解或规避不利地形，使项目用地的土方的运载量或填挖量降至最低，减少施工成本。2. 道路规划要求2.1. 主入口：项目的主入口考虑设在规划七路路口，规划七路路口直通青山路，极大的减少客户出行的不便利，充分体现项目的市区特点。另外，住宅的主入口与商业及写字楼入口有所区分，使业主充分体验居住的优越性、便利性、尊贵性。因此，在后续的营销策划报告中，我们将可能考虑将项目二期的售楼处设置在规划七路路口。2.2. 次入口：项目的次入口考虑设在规划六路路口，规划七路路口直通滨江路，沿滨江路向南可以直达即将修复开通的阳明路，可以充分的观览赣江风景。另外，以此和主入口构成交通上的循环呼应关系，使交通顺畅、通达。2.3. 休闲入口：考虑项目东侧与青山路的连接，建议地块东侧设一个休闲入口，方便业主出入于项目与青山路，最大限度地享受便利性。3. 建筑布局要求3.1核心理念从传统的城市规划设计思想中发掘灵感，并与南昌的本土特色相结合构建一个被人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑型邻里社区。将传统的价值观念：多样性、社区、宜人尺度等作为设计的基础，并且融合的南昌的特色，力图去创造一种现代、，美好的居住社区，人与人相互依存和沟通，人与都市、自然紧密相连。独特的自然和人文环境相融合，这种独特性不仅使居住在此的人受益，而且提高整个城市的品位。体现新传统主义的设计模式，创造高品质的生活，增加居民对社区的认同感，以及自身价值提升。在设计中体现可达性，完善的交通组织，减少了人对汽车的依赖，使居民在享受着清新的小区景观的同时，也能在步行范围内享受到社区生活的温馨。3.2生态理念人类是自然之子。但在城市化过程中，钢筋混凝土和冰冷的玻璃把人类与自然隔得越来越远，人们在充满污染、没有阳光的“家”里养着可怜的盆景，重温着回到自然的旧梦。如何保护并融合于自然，将是每一个有使命感的设计师的第一原则。设计中遵循生态优化原则，以环境生态学理论为指导，以实现生态系统动态平衡为目的，尊重保护自然人文环境，合理地开发和利用资源，节地、节能、节材，建设人与环境有机融合的可持续发展的新型人类住区。方案构筑应以水系和绿带为主干的生态网络，并以多层次的绿化生态环境组织人与自然，建筑与自然交融的生态空间，提倡多种乔木，合理搭配花灌木及地被。以生态环境意识为指导，使行为环境与形象环境有机结合，最大限度地尊重自然生态环境。3.3新城市主义“新城市主义”是作为一种以再造城市社区活力的设计理论和社会思潮，于20世纪80年代末期在美国兴起的。它是对被忽视了近半个世纪的美国社区传统的复兴，所以又被称为“新传统主义”。“新城市主义”倡导许多独特的设计理念，其中最突出的反映在对社区的组织和建构上。邻里、分区和走廊成为“新城市主义”社区的基本组织元素。他们所构筑的未来社区的理想模式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体的功能化和艺术化的走廊。高密度社区建设，提高了土地的利用价值，保存更大面积的生态环境和自然资源。重视城市公共空间，供人们休闲、娱乐、增进人们之间的交往。“面向公共交通土地开发”理论，由公共交通与城市其他地区连接。街区功能复合化，居住、购物、工作、就学和娱乐一体，并达到均衡。每个邻里有明确的边界和中心，并在400米步行半径之内。新城市主义（new urbanism）的建设模式，有机集中的用地模式，避免城市超出环境的承载力和无序蔓延。地块内部以规则的道路为骨架，为减少车流量和增加社区的可步行性，社区内街道设计狭小，容许少许的路边停车，控制小汽车的平均车行速度。新城市主义不仅只在外观上反射新传统主义城镇之光，在氛围上也极力给于体现。3.4以人为本以人和环境为本，力求营造一个生活便捷，步行为主，简朴、自律、生态环境宜人的社区。建筑、园林、居室，人类在自己栖身之所充分表现着对艺术的向往，寻求一种既有民族经典，又有现代意识的艺术化家居和园林，使新城真正成为“精神的家园”。规划在每个组团的中枢位置可设计宽度不等的公共活动综合带，将居住、休闲娱乐、体育活动、等功能以最便捷的路线串通，在这条道路上活动带，以绿地为主，景观亦随着行进的序列抑扬顿挫，体现新时代住区户外活动空间的新趋势。符合居民户外学习、思考和交往的行为要求。4. 景观设计要求项目的景观设计应注意以下几点：4.1. 注意自身造景与借景的关系。即项目的造景与赣江的景观利用、青山湖景观的利用要充分融合、借用和互补，实现项目景观价值的最大化和赣江景观价值利用的最大化、青山湖景观价值利用的最大化，在建筑排布时也应充分注意此一要求。4.2. 注意项目景观与商业欧式建筑景观的关系。项目景观与欧式建筑景观应有适当的过渡、延续与呼应，不能有过于生硬的景观断层。4.3. 景观节点的布局应充分考虑均好性。尽量照顾每一户业主，实现户户有一景，切忌景观死角的出现。4.4. 竖向景观的衔接关系。由于地块具有一定的高差，加上后期人为强化高差，景观存在着竖向关系，景观设计应充分注意竖向空间的利用，需有适当的衔接和呼应，同时又应形成一定的层级关系。4.5. 注意景观的可参与性。景观规划不能是单纯的摆设和观赏，还应做到可供人的参与，使人与景观之间具有互动关系。4.6. 注意景观的情趣性和细节处理。景观设计应体现出情趣性和景观的变化，做到步移景异，景随心生的趣味。5、单体设计要求l 以欧式建筑风格为主，力求体现欧式建筑气息。l 采用一梯两户的板式设计为主，提升档次。l 建筑组团天际线力求优美而富于动感。l 窗户建议采用外飘窗、拐角窗，客厅采用落地玻璃。l 坡屋顶保温、隔热、防水效果好，符合传统居住习惯，并且可以利用做阁楼增大建筑面积，可以考虑，但须与小区整体建筑风格协调。l 阳台采用开放式设计，为达到立体绿化效果，在阳台上设置养花空间。l 外立面不能看到水管和空调机位。l 建筑层高为2.9米。l 商业用房与住宅尽量考虑分离脱开，包括人流的区分,结构转换,管线处理,楼梯的转折等。l 建筑平面的设计应充分考虑户型平面、管道井、室外空调机位、公共区域、公摊面积等各种因素。l 应充分考虑建筑入口、建筑屋顶、建筑色彩这三项主导建筑可标识的因素。l 建筑外立面管线尽量考虑隐蔽，保证外立面干净、整洁。l 小区废气(厨卫排放,机动车辆排放,地下室排烟)、废水、废渣、生活垃圾、噪音(汽车,商业活动)等涉及到环保的各项处理措施应着重阐述，以保证小区环境影响评估报告的顺利编制及环保顺利验收。l 对外墙、门窗、屋面选用性价比及安全性能较高的节能材料及技术，合理控制建筑体型系数，窗墙比等参数，外墙开窗等设计需考虑防坠落措施。墙体维护应选择经济、节能、环保材料。l 结构：建筑设计阶段需初步规划结构布置、基础选型、转换层、荷载选择、覆土深度等各项结构参数，充分考虑其经济性。l 安装：重点解决楼地面及分户墙的隔音、排水管道噪音、电梯井道隔音的技术处理措施；重点阐述太阳能利用、无机房电梯使用可行性的技术分析；对环境灯光照明进行充分考虑。多层建筑屋顶划出一块位置，统一设计安装太阳能热水器。l 小区道路系统动、静态交通组织合理，通达性好，对居民不造成干扰；小区应结合基地条件，尽可能为居住区居民提供亲水环境，同时考虑设置水景景观的工程造价和维护费用；小区内应提供不同年龄阶段居民活动的场所，加强邻里之间的交流；住区环境应考虑用优美轻快的背景音乐来增强居住生活的情趣；小品设计时应避免采用大面积的金属、玻璃等高反射性材料，减少住区光污染；户外活动场地布置时，其朝向需考虑减少眩光；儿童活动区周围应保持好的可通视性，便于成人对儿童进行目光监护。6、朝向要求建筑单体的朝向，总体上以朝南为主，可根据地形的不同特点以及与周边环境的空间关系，适当的调整为东南朝向和西南朝向，但建议东南朝向和西南朝向的偏斜度不超过30度。7、户型设计要求7.1户型设计的原则和要义l 动静分区，各功能空间采光通风良好，使用功能互不干扰；l 公私分区，主次分区；l 卫生间应考虑盥洗与淋浴、如厕分开，干湿分离，有利于提高卫生间使用效率；设置单一卫生间的中小户型，应考虑淋浴盆与浴缸互换的可能；l 前排建筑南偏东；l 双厅南北通透；l 每户保证一个南侧阳台和一个朝南卧室，三房户型确保2个卧室朝南；l 120以上户型考虑设置储藏室；l 小高层和高层顶层设置复式结构，利用建筑坡屋顶将部分层高控制在2.2米以下，赠送部分使用面积；l 户型平面设计应注重创新，给业主以较多的附加值、较高的得房率，应结合结构、设备及室内装修的各项要求；l 户型面积指标应计算准确，临界户型确保满足144平米的要求；l 考虑到业主今后室内装修，设计应采用模数制，尤其是卫生间、厨房，开间及进深必须采用净尺寸，并满足相应建筑模数；l 强调户型的可变性（要有弹性空间），内部空间可以灵活重组，尤其针对舒适型两房户型，要能满足业主不同时期的小三房需求；l 户内空间应避免狭长走道，房间开间与进深的比例要保证摆放家具的空间；l 厨房的洗涤盆应位于窗位；户型宜尽量保证明厨明卫；卫生间不应正对入户门、厨房门及用餐区域；厨卫面积应与户型面积相匹配；l 客厅的背景墙尽量避免开设房间门，背景墙宽度应满足规范要求；l 户型平面中注意控制凹口的深宽比；l 户型的布局应考虑建筑一般禁忌的要求。7.2户型比例配置结合南昌房地产市场的整体状况、居民消费心理倾向及本案具体定位，确定项目以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主力户型，户型比例如下：套型总建比例面积段（）总面积（）一房10%30-5055000二房二厅一卫20%80-100110000三房二厅一卫15%100-11582500三房二厅二卫40%115-144220000四房二厅二卫15%145-17082500各户型主要特点如下：l 四房二厅二卫，面积145-170左右，针对大家庭或追求大居所、享受型的客户。l 三房二厅二卫豪华型，面积130-144左右，在经典型上发展，面积略大，厅房之间以跃式台阶形成空间分隔。此户型在经典三房的基础上为住户提供更为宽敞的居住环境、更为丰富的居住空间，针对经济实力较强、追求舒适与豪华的客户。l 三房二厅二卫经典型，面积115-130左右，厅房分开，以内走廊相连，进深两段式，约6-8M。根据市场的经验，这种户型是目前市场上功能性与价值性结合得最好，也是发展得最为成熟的户型。l 三房二厅一卫，面积100-115左右，这种房型同时具有二房和三房的优点。如果在功能布局上设计巧妙，可变为“2+1”房型，成为三口之家物超所值的理想选择，同时也针对向往三房户型，但经济实力相对较弱的客户。l 二房二厅一卫经济型，面积80-100左右， 针对小型家庭，或经济实力相对较弱，暂时作为过渡住所的客户。l 一房，面积30-50左右，满足投资客和年轻客户群体的需求。以上户型均可考虑设计一定的赠送面积，如入户阳台、阳台改书房等设计，让客户在使用面积上超过建筑面积，达到100%以上的得房率。8. 会所及配套规划8.1. 会所是中央配套区的核心，其位置应与人行主入口、中央绿地有机结合。做到：一有利于推动生活的成熟和每期的销售；二利于业主充分利用会所作为休闲活动、公共交往的场所；三利于与中央绿地有机协调，分别作为室内和室外活动的场地；同时会所作为小区标志性建筑，成为小区的灵魂。会所主体面积宜在3000左右。8.2社区管理中心和服务中心设在会所后面，通过景观走廊连接，在走廊外设置绿地和庭院景观。8.3室外配套设施规划：室外网球场、室外篮球场、儿童游乐设施、老年人锻炼设施等，设置在地块中央景观区内；中央绿地有效利用小区有限的空间营造优美、丰富的景观休闲空间，既考虑自然景观的生态性，同时考虑设置丰富的共享空间，营造小区和谐的公共活动、人际交往环境。休闲空间、园艺小品有机设置，强化趣味性和艺术性。9. 停车场要求l 机动车车位按小区户数同比例配备，具有前瞻性，分地下车库和地面停车位。l 考虑半地下车库设计和运用玻璃房作为部分车库顶进行采光，减少日间车库灯光使用时间。l 为保证通达性及满足建筑设计规范中对高层住宅底下人防工程的要求，可利用高层地下人防满铺做地下停车库。l 依组团和群落，相对集中设置地面机动车停车位。l 停车位:按车位与户数比为0.8: 1以上(含露天车位) 。10、水电、智能设备设计按规范进行基本设计，同时考虑容量和稳定性。电表分时；水电煤表IC程式。弱电智能设备可靠性和人性化结合，宜精；设置红外周界系统、公共隐蔽区域录像监控、中央监控室连线入户并通往110、电子巡更、电子车辆识别和管理系统、厅卧窗磁、可视门禁、紧急报警按钮、煤气泄漏警示、漏电保护、电子门锁（人机转换功能）、电梯备用机组等。室外管线全部地埋，共井分管。减少窨井数量与暴露率。100以上房源全部预留2门电话入户端口。建筑内电力、智能接口线、电话、有线电视接口线等相对集中合箱。11、其他要求l 在满足消防要求的前提下建筑之间的间距应满足日照间距要求的相关技术规范要求。l 地块内污水须经统一收集后按规划要求排放,(是否考虑到燃气管道,设施位置)l 机动车出入口应设于允许路段上，规划限制出入路段只允许特殊情况下通行。l 场地竖向设计应充分考虑小区与外围市政道路的标高关系，小区内部给排水管网、电力、综合管网等应与外围城市管网相协调小区内公共设施应按进行设计。l 建筑设计应注意节能要求，符合民用建筑节能管理规定之要求。沿街商业应进行建筑与环境灯光设计。地块建设尚应处理好与周边建筑及环境,景观等关系。l 区块规划应配置：物业管理配套、活动中心、变电室、公共厕所、垃圾收集点、及城市居住区规划设计规范要求配置的其它设施，各配套设施规模应符合相关技术规范要求范进行设计规划,建筑设计方案由项目指挥部审查，报市规划局审批。八、设计成果要求1、初步设计与施工图设计报批材料：l 设计方案说明书l 以地形图为基底的总平面图 1：1000l 规划、初步设计和施工图的竖向设计图 1：500、1：200l 全套（建施、结施、电施、水施、采暖通风、弱电、人防、总图设计、市政道路及管网等等）施工图l 住宅户型图及户型面积明细表 1：50（阳台面积单列）l 建筑单体各层平面图 1：100或1：200l 地下各层平面布置图 1：100l 建筑各向立面图 1：100或1：200l 建筑剖面图1：100或1：200l 建筑各主要部位节点大样图 1：100或1：200l 低点透视图若干张l 总平鸟瞰图、建筑立面鸟瞰图若干张2、人防设计施工图及人防报批材料l 人防规划明细表l 人防规划总平面图 1：500l 人防层平面图 1：500l 地下其他各层平面图 1：5003、消防设计报批材料l 消防总体设计说明l 室外消防设施总平面图1：5004、绿化设计及报批材料l 绿化景观分析总平面图 1：500l 景观建筑各方向立面及剖面图1：100或1：2005、交通设计报批材料l 交通组织设计说明l 交通组织分析图 1：500l 主要技术经济及交通指标明细l 地下各层平面及停车库坡道详图 1：100或1：200l 交通标示设计图6、南昌市各职能管理部门要求的其它报批设计材料和施工中需要补充的其他设计材料，份数除满足合同规定外还要达到部门报批与施工要求。以上设计材料请同时提供电子版光盘各5套。九、价值投资分析设计语录我们的论证思路到目前为止，根据项目的具体情况和实际指标，我司出了两套设计方案。从总图的规划布局上看，主要区别在于项目的设计均好性，景观的融合性。本价值论证报告，将采取相互对照的方式，对方案进行详细的分析和对比，寻求最佳方案。首先是基于每两种方案，在规划布局、空间关系上，存在的前提条件是一期的不可变性，相对二期而言，整体布局受到了一定的制约性和局限性。其次是鉴于二期的相对独立性，以及在和一期产品的相互配合，相互融合上，我司将从两种规划、两种空间关系中各自最优方案的对比，寻求最佳的规划布局、相对空间关系。最后综合上述两个层面的因素，我司将在一期和二期的整体兼容性和二期的独立性都兼顾的情况下，寻求最佳综合结论，指导项目的规划设计与建筑设计。1. 论证分析结论1.1规划布局一设计重点描述1.1.1.构建多元的综合交通体系，充分保障客货顺畅、快捷的转移。努力建设立体化的、功能合理的、以快速干道为骨架的道路运输系统，本着生态、高效原则，优先发展公共交通，优先发展大运量、快速交通系统，搞好各种交通方式之间的接驳与换乘，导入步行系统，构筑沿快速交通走廊发展的城市组团，从而最终形成服务优质、良好的综合交通系统。1.1.2.考虑人性的需求，创建舒适宜人的居住场所。积极推行住宅小区化和小区规模化，实现居住区居住小区二级设置的居住模式，以“四化”标准高要求地建设新城的居住场所。具体如下：配套化：确保基础设施与商业、文化、教育、等生活配套设施的同步建设，注重居住区内组织管理和服务机构的配套。社区化：要求创造有舒适感、安全感、认同感、归属感的生活场所，并建立各种相应管理与服务的机构，维持居住区的社会稳定。网络化：整个生活网络应包含社区邻里家庭及个人三个层次，并与新城中心相衔接，根据地域特点和居民结构，增加居民交往的机遇，丰富居住生活的内涵。休闲化：重点强调居住区内开敞空间的设计与建设，满足居民贴近自然，进行休闲活动的目的。1.1.3.坚持生态优化原则，创造城市空间特色。遵循“生态优先”原则，有效保护和合理使用区内的河网、山体等自然环境条件，提供一个生态安全性较高、容量合理的新城结构；并从现有老城空间的演化过程中根据城市发展的脉络与特色，通过引入新的城市发展轴及对中心区、开敞空间、有关节点的强化处理，创造性地营造富有水城特色的新城空间格局。同时，塑造亲水化、可视化的临水城市景观效果，从提升沂河两岸的城市景观吸引力、亲和力的角度出发，将水和绿色融入生活空间。1.2规划布局二1.2.1.设计过程体现生态化目标在本基地的具体的开发和设计过程中，以生态居住区为发展目标。对绿化进行初步设计形成居住区的整体环境系统。同时在设计过程中坚持节省能源、资源、减少废物排放的原则。1.2.2.设计过程体现人性化目标人性化：l 物业化管理模式l 公共，半公共空间，私密空间的区分设计l 建筑近人的尺度处理给人以亲切愉悦的感觉l 无障碍设计1.2.3.在基础设施配套方面注重地区开发与周边发展的结合本设计根据基地形状及周边关系，充分利用基地外便利交通和景观规划精心设计。总平面规划中采用袋型收放式的空间布局形式，形成有收放变化的公共空间形态，带来一种与众不同的空间体验，各个空间彼此区分又互相联系，建筑体量呈现线型的布置，错落有致，避免了传统平行式布局呆板乏味的空间感受。1.2.4.绿化设计：本地块设计贯彻高标准的绿化配置和以“渗透”为特色的绿化布局原则，体现出形成绿化空间向住宅组群内部逐渐“渗透”的基地特色。小区范围内除了实土绿化，还在地下停车库及人防设施顶板上设覆土绿化，覆土不小于1.5米，并按国家规范及南昌市相关规定设置中心集中绿地。总绿地面积为31565平方米，绿化率达40%，满足规划要求。1.2.5.景观设计：景观设计是在整体的规划和建筑理念的基础上发展而来，并在体现以人为本的居住内涵的思路中作进一步的发挥和引伸。与住宅的平行错落式的较理性的规划布置方式不同，小区景观将主要采用纯自然曲线形态进行景观道路的组织，以达到柔化建筑体量，并产生一种对立统一的空间形态。此次价值最佳论证结论的财务指标数据及各方案的优缺点如下：物业类型净容积率开发成本销售收入开发利润景观优/劣势方案一高层3.34208111328354102019盈利能力很强；方案实现用地价值最大化；景观价值低，形象弱。方案二高层3.3420619632006296102盈利能力很强；品牌形象尚可；方案实现用地价值不是最大化；景观价值高，形象好。1.3综合结论：综合以上分析，综合考虑项目品牌、企业品牌与利润的均衡关系，建议发展商选取规划布局一，该方案是能兼顾开发利润和产品价值的理想方案。2.论证分析前提条件2.1.项目用地技术控制指标项目二期总占地面积153180平米，配套商业面积11000平米，幼儿园面积3600平米；净容积率3.34；其他指标详见以下两个方案分析。2.2.销售价格确定根据前面的项目评价与市场定位报告及我司的两个规划方案对于项目定位思想的落实程度的不同，我们预测项目的销售价格为：住宅：6000元/平米商业：20000元/平米2.3.租售方案确定根据目前我司的建议，商业除配套以外的商铺全部用于出售，以换取资金的回笼，实现短时间内的资金效益最大化。2.4.成本费用依据土地费用按照建筑面积的比例和一期进行分摊计算；前期费用按照市场行情的数据计算；建安费用按照一期数据和市场现况相结合进行数据估值计算；基础设施费用按照一期数据和市场现况相结合进行数据估值计算；销售费用按照销售收入的比例计算；销售税金按照销售收入的比例计算；财务费用按照估算的数据计算。2.5.资金计划安排发展商资金实力雄厚，资金供应有保障，为项目规划设计、施工、营销推广等方面的顺利实施提供了保证。同时为了规避开发风险，除自有资金以外，还将考虑一定比例的银行贷款。整个项目开发资金将来自于三种途径：自有资金、银行贷款、预售房款。2.6.特别说明由于住宅用可以做70年产权的公寓，故酒店式公寓就其建筑面积、成本费用、销售收入等都不计算在内，项目价值论证只针对于项目用地内的住宅建筑。2.7.规划方案分析依据根据我司按照项目定位思想执行落实到设计图纸上的两个方案，我们以经济投资测算为基础，综合品牌价值、政府手续等进行详细的多方面、多角度的分析，进行最佳论证，从而分析出项目最佳的发展方向，最终确定项目的总体规划思路，使我司有一个明确的方向。3.论证分析3.1.规划布局一项目用地与周边环境空间关系分析经济技术指标分析二期用地面积153180二期总建筑面积635120地上总建筑面积510590其中住宅建筑面积510590配套商业面积11000幼儿园面积3600地下总建筑面积124530净容积率3.34建筑密度27.84%绿化率41.83%户数4509户停车4509（按1.0计）3.1.1.收入估算住宅按6000元/平米计算，销售收入是306354万元；商业按20000元/平米计算，销售收入是22000万元；销售总收入是328354万元；3.1.2.土地费用土地费用总计67224.2万元。土地费用总计67224.2万元。3.1.3.前期费用规划设计等按300元/平米计算，费用为19053.6万元；勘察图纸审查费按照5元/平米计算，则费用为317.56万元；场地平整费按照20元/平米计算，规划占地面积153180平米，则费用为306.36万元；公共基础及人防费用按照260元/平米计算，则费用为16513.12万元；前期费用总计36190.64万元。3.1.4.基础设施费供水供电费按照100元/平米计算，则费用为6351.2万元；环境景观费用（包括道路基础设施、园艺景观、绿化小品）按照200元/平米计算，根据项目的规划方案，初步测算项目的建筑覆盖率约为41.83%，总占地面积153180平米，则费用为1281.50万元；基础设施费总计7632.70万元。3.1.5.建安费用住宅按照1200元/平米计算，则费用为61270.8万元；商业配套按照600元/平米计算，费用为660万元；幼儿园按照600元/平米计算，费用为216万元；地下建筑按照1500元/平米计算，费用为18679.5万元；工程管理费（包括监理费、招投标费、质监费）按照20元/平米计算，则费用为1270.24万元；建安费用总计82096.54万元。3.1.6.销售费用销售费用包括广告费、展销费用和销售管理费，广告费和展销费用按照销售收入的2%计算，则费用为6567.08万元。3.1.7.财务费用财务费用主要是从资金角度进行考虑，预计项目贷款额为40000万元，贷款时间为3年，利息是7%，则费用为8400万元。3.1.8.销售税金按照销售收入的5.55%计算，则费用为18223.65万元。以上7大项目构成项目的总成本，总成本费用是226334.77万元。3.1.9.项目盈利分析从项目成本及盈利预算来看，项目开发成本为208111.12万元，在预期售价情况下，项目开发利润为102019.23万元（未扣企业所得税），成本利润率为49.02%，项目盈利能力较强。注：企业所得税可通过合理的避税手段实施避税方案，故在此不直接扣除。3.1.10.项目成本构成分析从项目成本构成分析来看，主要成本为建安费用、土地费用、基础设施费用、销售税金等。各费用构成比例为：从成本构成比例来看，土地费用摊销占30，和市场上正常的土地成本基本持平，市场上一般土地成本为30-40%左右，说明项目的土地在一起的摊销中价格较好；建安费用占总成本的30，高于行业正常成本构成比例，说明建安费用已占项目费用的比重较大；销售税金的比例为8%，属于正常范畴；基础设施费用相对较高，占去了3%，控制良好。3.1.11.财务评价的基本结论从项目财务分析来看，各项财务指标如下：项目开发成本：208111.12万元；项目销售收入：328354万元；开发利润：102019.23万元；成本利润率：49.02%。3.2规划布局二项目用地与周边环境空间关系分析经济技术指标分析二期用地面积153180二期总建筑面积635250地上总建筑面积511370其中住宅建筑面积496770配套商业面积11000幼儿园面积3600地下总建筑面积123880净容积率3.34建筑密度27.91%绿化率41.76%户数4838户停车4509（按1.0计）3.2.1.收入估算住宅按6000元/平米计算，销售收入是298062万元；商业按20000元/平米计算，销售收入是22000万元；销售总收入是320062万元；3.2.2.土地费用土地费用总计67224.2万元。土地费用总计67224.2万元。3.2.3.前期费用规划设计等按300元/平米计算，费用为19057.5万元；勘察图纸审查费按照5元/平米计算，则费用为317.63万元；场地平整费按照20元/平米计算，规划占地面积153180平米，则费用为306.36万元；公共基础及人防费用按照260元/平米计算，则费用为16516.5万元；前期费用总计36197.99万元。3.2.4.基础设施费供水供电费按照100元/平米计算，则费用为6352.5万元；环境景观费用（包括道路基础设施、园艺景观、绿化小品）按照200元/平米计算，根据项目的规划方案，初步测算项目的建筑覆盖率约为41.76%，总占地面积153180平米，则费用为1279.36万元；基础设施费总计7631.86万