万科房地产估价设计方案.ppt

万科-房地产评估 课程设计任务书,一、课程设计目标 通过模拟房地产估价机构以及房地产专业估价人员，对估价对象的估价过程和估价结果的估算，使大家对房地产估价具有全面的认识过程。较深刻地了解房地产评估企业的评估活动，如房地产评估企业的估价原则、估价方法以及估价程序等。 具体地，学生应掌握房地产评估的业务范围、特点、作用、原则和程序；掌握房地产评估企业的性质，房地产评估企业的资质条件和审批程序、房地产评估企业的权利、房地产评估企业的义务，房地产评估企业组织机构的一般形式。,二、课程设计的估价对象 1、龙湖源著高层住宅在2013年01月14日的价值； 2、龙湖听蓝湾花园洋房在2013年01月14日的价值； 3、隆鑫天雨方房地产开发楼盘（住宅）在2013年01月14日的价值； 4、中海寰宇天下项目（住宅）在2013年01月14日的价值； 5、重庆总部城项目（住宅）在2013年01月14日的价值； 6、协信公馆在2013年01月14日的价格。 7、保利江上明珠项目（住宅）在2013年01月14日的价值； 8、香港置地约克郡在2013年01月14日的价格。 以上要求评估其市场价值（均价）。 估价对象的具体资料由学生自己通过调研（学院可开介绍信）或实地查勘等多种形式，从估价对象权益人或使用方取得。,分组安排： 每个班分4个组，共8个组； 每组6-7人； 每个组对估价对象进行估价，其估价过程和估价结果不可能一致，如果完全一致，该组的课程设计均计为零分。 每个同学提交一份完整的课程设计,三、课程设计内容 1、房地产评估估价结果报告，含估价对象的描述、估价目的的明确、估价时点的确立、估价原则和估价方法选择，以及估价结果最终确定等。 2、房地产评估技术报告，含个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等。,四、课程设计要求： 1、要求同学能独立调查一个房地产估价对象背景，了解该房地产估价对象的实际情况，如项目规模、位置、周围环境、权益、区位等。 2、要求同学学习理解国家及当地政府有关估价的法律、法规、制度，借鉴估价经验。 3、要求同学整理出对房地产估价对象进行估价的基本思路，分组进行。 4、要求同学能针对不同房地产估价对象制定合适的房地产评估方案。 5、课程设计完成的设计内容字数在4000字以上。,五、课程设计遵循的原则： 1、课程设计应严格执行国家最新行业的法律、标准、规范、规程及有关政策及文件。 2、课程设计期间，必须发扬实事求是的科学精神，进行深入分析研究和设计，按照指导要求（附后）编制，严禁捏造、抄袭等坏作风，力争使自己的设计达到先进水平。 3、在进行课程设计时，应根据自己的选题和所收集的资料编写出设计提纲，请指导老师提出修改意见后，然后再按照修改后的提纲内容进行设计。 4、课程设计分组完成，遇有争议的问题可以相互讨论，但不准抄袭其他组，一经发现，相关责任者的课程设计成绩以零分计。,六、课程设计的编制方法及步骤： （一）编制方法 目前，房地产评估方法主要分为市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、地价评估等多种估价方法， 本课程根据拟给定的房地产估价对象的实际情况，采用两种以上的方法估计待估价对象的价值。,（二）编制步骤 1、制定工作计划 内容包括工作的范围、重点、深度、进度安排、人员配置、估价对象的调查、估价方案、估价路线的选定，并与指导老师交换意见。 2、调查研究收集资料 各组根据工作计划进行实地调查，收集整理有关资料，包括对估价对象实物、权益以及区位的调查、对市场和社会的调查，向行业主管部门调查，向项目所在地区调查，向项目涉及的有关企业、单位调查，收集项目背景、运营等各方面所必需的信息资料和数据。,3、实地查勘估价对象 实地查勘需要学生亲自到估价对象现场查勘实物；实地查勘能够加深学生的认识和细节；查勘时尽量争取估价对象业主或使用方的配合；作好实地查勘记录，获取估价对象全面资料。 4、选定估价方法测算 估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。估价方法选定后进行具体的测算。,5、确定估价结果 （1）自检 1）测算过程是否有误； 2）基础数据是否准确； 3）参数选取是否合理； 4）公式选用是否恰当； 5）所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的； 6）是否符合估价原则。 （2）审核 1）不同组之间进行审核 2）指导教师审核 当有关估价过程或结论不合理或明显错误时，应对原估价进行调整或重新评估。,6、编写报告 房地产评估过程及结果，经过论证和优化之后，由各组员自行编写，最后提出报告。,七、课程设计上交成果： 每位同学课程设计完毕要上交一份完整的房地产评估报告书（式样及表格附后），其中包括以下内容： 1、编制报告一份（含估价的假设和限制条件、估价结果报告和技术报告等等）； 2、相应附表（如小组分工表、调查表，估价对象实地查勘表、可比实例情况表等）。 每位学生上交的以上文件，要求计算详细、结果准确，并形成电子版本和装订成册，在规定的时间内上交。,八、课程设计成绩考核 课程设计成绩按实际打分评定。成绩记入学生学籍档案。凡课程设计成绩不及格者当学期没有补做机会，第二年方可申请重做。,附录： 一、房地产估价报告目录 （一）致委托估价方函 （二）估价师声明 （三）估价的假设和限制条件 （四）房地产估价结果报告 （五）房地产估价技术报告 （六）附件,二、房地产估价结果报告目录 （一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所） （二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级） （三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、甚至设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况，对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况） （四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向） （五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日） （六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）,（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料） （八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则） （九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） （十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总人权和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格） （十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章） （十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日） （十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）,三、房地产估价技术报告目录 （一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素） （二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素） （三）市场