世纪城邦_营销策划书.doc

班级：09物管一班组员：刘敏华 许泳东 陈龙桂 曾维斯 曾庆钊 曾育良 第一部分 市场分析3世纪城邦 项目介绍3深圳房地产市场分析6区域性因素分析7项目周边竞争楼盘分析11第二部分 客户分析15目标消费群定位15主力客源分析15目标消费群购买心理及行为分析16第三部分 产品策略18相关功能产品规划概念20项目规划发展目标21住宅产品定位21卖点梳理21第四部分 价格策略22采取低开高走的价格策略22优惠辅助政策22第五部分 销售通路23营销展示中心23接待中心24VIP营销24第六部分 营销推广26推广策略26推广总精神27整体营销战略28入市策略28推广策略28销售准备期工作29第一部分 市场分析世纪城邦 项目介绍基础资料楼盘名称：世纪城邦 区域板块：宝安宝安中心区 开发商：勤诚达集团 瑞恒投资 容积率：4.50 物业管理费：0.00 元/平方/月 物业类别：洋房 楼盘地址：宝安中心区公园路与创业路交汇处 建筑类别：塔楼 高层 绿化率：30.00%车位情况：停车位:A区：1000个作为深圳前海配套发展核心居住中心，深圳5、10号双地铁都市综合体物业，依托大前海城市新中心规划，以创业路城市发展主轴核心占位，位于大前海唯一配套服务更新升级功能重点区域中心。本项目集合最强城市一线核心资源，凭借综合的价值体系及周边的成熟生态、教育、商业等顶级优势，为住户提供优越、便捷、高效、丰富、时尚、精彩的都会高品质生活。勤诚达以14年一线城市房地产成熟开发经验，“以勤励行，以诚取信，勤诚志达”的企业精神励志将勤诚达宝安项目打造成为前海最宜居都市新中心标杆。项目一期将是前海中心2011年唯一将售的公园大宅，紧邻项目是天然双氧吧灵芝公园新安公园，自然景观资源绝对占有，有效地保障了一期住宅居住的生态、纯粹和品质。一期产品强调生态与和谐，规模适中、舒适度高，注重公共空间的营造。主力户型为 80-160平米的三房至五房，尺度奢适，大户型更是将一线双主题公园全景收纳其中。项目园林由香港贝尔高林精心设计，依托项目独特风貌，溶于现代南加州主题休闲风格。注重自然、休闲空间的景观诉求，通过社区内部景观及社区景观与外部公园景观的渗透、穿插、融合、交织、协调等手法、打造社区的自然生态理念。项目为双泳池设计，涵盖中心无边际泳池和儿童泳池。世纪城邦位于宝安区公园路与创业路交汇处，项目总建面约80万平方米，是集住宅、商业、写字楼的大型综合体项目，商业中心+双地铁+灵芝公园+名校构筑成项目四核一体的价值型物业。 世纪城邦属于地铁上盖物业，出小区门口即是地铁五号线（洪浪北站）；距地铁10号线（灵芝公园站）步行仅需三分钟即可抵达；周边名校汇集，属于宝安中学，宝安外国语学校学区范围；与灵芝公园一路之隔；举步可达海雅商业广场、苏宁、顺电、国美电器等商场以及宝安区人民医院、宝安妇幼保健院、宝安中医院。 公交线路：社区紧临灵芝园、宝安区劳动局、海关大厦，共有四十余条公交线路经过：M245、M313、M343、607、613、632、M245、K354、605、B630、B803路 交通情况由城市主干道创业路、公园路围合，近20条公交线路经过项目地块，交通极其便利。临地铁（5）号线（洪浪北）站，步行（1）分钟到达；地铁（10）号线（灵芝站），步行（3）分钟到小区；五分钟到达广深高速（宝安出口）。公交线路：社区紧临灵芝园、宝安区劳动局、海关大厦，共有四十余条公交线路经过：M245、M313、M343、607、613、632、M245、K354、605、B630、B803路 楼盘配套中小学：（所属学区）：宝安中学（广东省一级学校）、宝安外国语学校综合商场：新一佳、海雅商业广场、好百年、苏宁、国美、顺电医院：宝安中医院、宝安妇幼保健院、宝安区人民医院其他：灵芝公园、新安公园、宝安公园、22艺术区、友谊书城、项目自身配有小学和幼儿园 相关信息占地面积:56000平方米建筑面积:465989平方米开发商:勤诚达集团瑞恒投资投资商:深圳市勤诚达集团建筑单位:中建四局深圳建筑工程公司代理商:深圳中原地产景观设计单位:贝尔高林（美国）建筑设计单位:柏涛设计（澳大利亚）工程进度:地上施工(2011-10-19)产权年限:70年户数:总户数1178户深圳房地产市场分析2011年上半年 深圳市一手房市场分析-价跌量升2011年上半年，深圳一手房市场在经历了国八条、限购、限价以及提准加息使得房贷紧缩等严厉的政策环境和紧缩的金融环境下，房地产市场是“冷中带热”，由于政府对新增预售项目的限价，房价有明显下跌。根据规划，2011年全市计划新批准预售商品住房5.24万套，上半年仅完成33%，预计下半年一手房供应量将突飞猛进，需要供应近3.5万套，加上目前新房可售套数2.2万套，下半年新房市场将有5.7万套的供应水平，极大地缓解供求紧张的格局。一手房成交仍将保持价跌量升的态势，原因有三：第一，随着供应量的大幅增加，旺盛的潜在需求将助推新房成交量水涨船高；其次，“限价”仍将成为下半年新房市场的主题，特别是限制高端住宅项目的入市量，进一步限制了成交均价，同时也将吸引一部分二手房置业者转移到一手房市场；第三，为控制通胀，下半年仍将采用提准和加息货币手段，开发商从银行贷款更加困难，资金链的紧绷使得降价促销范围扩大，因此，新房价格仍将小幅下调。供应结构（2011上半年度）区域分布：11年上半年，新房供应主力区域仍在宝安和龙岗，供应套数15207套，其中罗湖和福田区今年以来新房无一项目获批。成交结构（2011上半年度）区域分布：11年上半年，关外宝安和龙岗区也是全市新房成交的主要区域，成交套数13045套，合计占比达79.2%。 面积区间分布：11年上半年，全市新房成交以90平米以下为主，占比达八成多。户型分布：11年上半年，全市新房成交户型以2房为主，占比达42.32%，其次为1房，占29.25%，因此，1房和2房仍是成交的主力户型，合计占比达71.57%。区域性因素分析宝安区简介宝安位于深圳西北部，是深圳市六大辖区之一。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是未来现代化经济中心城市-深圳的工业基地和西部中心。宝安，是潮洲人和客家人聚居的地方，他们原本就是善于营商的族群。宝安有海外侨胞15万人，他们在改革开放的过程中，为宝安的经济发展起到了积极的推动作用，宝安有来自日本、英国、韩国、新加坡、香港、台湾等30多个国家和地区的外贸、旅游、环保项目，有企业1.1万家。目前，宝安人口结构比较特别，年轻人较多，流动性很大。在全区近530万人口中，户籍人口只有29万左右。且人口素质差距很大，这与宝安区的城市经济是以第二产业为基柱的产业格局是分不开的。宝安近年来如大铲湾港口的建设、深圳国际机场的扩建及光明新城的建一系列重点工程的建设预示着宝安产业格局正发生巨大的变化，这种新产业格局的发展需要更多高素质的、高学历的人群，届时，宝安区的人口结构必将产生新的变化。2010年，宝安区全年实现地区生产总值2550亿元，增长14.9%。超额完成“十一五”规划的主要目标，地区总产值翻一番，各项经济指标总量和增速均位列深圳市各行政区之首。（一）一手房供应分析2011年12月份，深圳全市共计推出有4789套商品住房，总建筑面积436074平方米。商品房6040套，总建筑面积499890平方米。（二） 一手房成交分析2011年11月份，深圳全市成交套数1685，成交面积145464平方米，成交均价 18757元/平方米其中宝安区成交套数837，成交面积71932平方米，成交均价 15368元/平方米.2011年12月18日 全市一手房成交情况项目周边竞争楼盘分析中洲中央花园中洲中央公园位于深圳市宝安区创业路与前进路交汇处。项目总体量近百万平米，其中大一期占地面积9万，建筑面积40.6万，其中商业面积逾8万(含集中商业)，住宅面积约26万，超高层公寓5万，并配有3200的幼儿园。总户数约4033户。中洲中央公园汇聚了高尚住宅、公寓、商业等物业形态，是目前深圳罕有的高端旗舰城市综合体项目。 用地面积：23.64万平方米 建筑面积：71.5万平方米 容积率：4.47尚品居品尚居项目位于深圳市宝安区宝民路与上川路的交界处，地块呈东北-西南走向的长方形，长约92米宽约48米，总用地面积为4473.35平方米，容积率为3.9，总建筑面积为21602.37平方米，住宅面积为14529.88平方米，商业面积为2470.72平方米。腾阁周边都为新安片区的中高档社区，如鸿景园、雅兰亭和雅景居等，周边社区文化和物质生活配套齐全，交通便利,附近有小学。提供40-80平米的小户型产品。腾阁定位为精品高尚住宅社区，本项目建筑高度小于80米，由2栋22层塔式住宅一字形排列展开，地下一层平时设计为小汽车车库及设备房，其中包括平战结合的一个人防防护单元，一、二层为商业，三层为架空花园及社康中心，每栋四层至二十二层为二梯六户住宅。竞争项目优劣势分析SWOT分析1. 优势（strength）（1） 地段优势 项目地块位于宝安3大圈的经济住宅圈，是宝安未来重点建设区域，已经等到政府规划中周边设施也再不断完善，是国家未来5-10年的战略重点发展区。（2） 交通优势 项目位于创业二路和前进一路交界处，创业二路是宝安区通往市区内和宝安中央商服区的主要交通干道，楼下步行50米就有公交车站，步行小于100米有5,10号地铁线，其中5号线是跟我们开发的写字楼通连的所以交通是非常便利的。（3） 后发优势本项目是有六大产业支持与六大体系保障，周边的配套名校资源汇集，深圳重点中学宝安中学，省一级学校文汇中学、宝民小学步行可达；前进路海雅、国美等成熟商圈配套近在咫尺；灵芝公园、新安公园、宝安公园等五大市政公园环绕，其中灵芝公园与项目仅一路之隔。小区自己还开发一所小学，之后交给政府所管理可以说是一个配套非常完善的地理位置。（4） 规模优势 本项目开发了88万平方米，大规模的建设，配套齐全诸如商场，学校都可以在小区内实现，满足区内居然各种生活需求，小区楼下周边也是做商业设施带来了大量终端消费者2. 劣势（weakness） 项目所载区域开发初期，缺乏娱乐设施，临近宝安22工业区，3. 机会点（opportunity）宝安的经济发展迅速，宝安的中央商业区也再不断发展，而且工作者的收入也再不断提高，是宝安中央商业区的工作者购房首选之地。政府再不断发力发展该区域，为房地产的发展提供了有力支撑4.威胁点（threaten）1. 大学城那边也有不少楼盘再开发，还有临近也有中州中央公园的存在，会影响其他购房者选择。2. 随着国家对房地产行业的控制，发布了新国八条，限购令限贷令等宏观调控政策的影响。对房地产市场造成巨大的冲击，居民大多数都是等房价下调，或者大多数都是观望心态，导致了今年房地产交易量大幅下降，房地产行业冷清的状况。3. 项目周边是宝安的22工业区，周边的空气质量还有流动人口比较混杂也是影响世纪城邦的销售因素之一。第二部分 客户分析目标消费群定位（1） 客源区域 1）一级区域：宝安中心区。 2）二级区域：宝安中央商务区和南山商业中心区及离宝安中心区一小内的周边地区。（2） 客源职业1） 私营业主、个体经营者、海外侨胞2） 白领阶层3） 工薪阶层（3） 客源购房目的1） 新增型：为孩子升学的问题购房，海外侨胞返乡购房。2） 改善型：改善原有住宅坏境和居住层次。3） 工作型：因工作来宝安中心区的人群。（4） 吸引客源种类1) 以个体买家为主，集团客户为辅。2) 立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。主力客源分析世纪城邦一期 共8栋高层，7栋100160m2 户型，其中1栋为8090小户型。客源定位为白领阶层，私营业主，个人经营者，海外侨胞，工薪阶层。收入如下：职业收入年龄及家庭结构私营业主，个人经营者，海外侨胞10000元以上1、单身 2、新婚夫妇3、有子女白领阶层500020000元1、单身 2、新婚夫妇3、有子女工薪阶层30005000元1、单身 2、新婚夫妇3、有子女未来居住需求分析：(1)私营业主家庭，个人经营者月收入10000元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25-35岁的户型需求以三房为主，面积130平米左右；36-45岁的户型需求以三房及以上为主，面积130平米左右及其以上。(2)白领阶层月收入500020000元。25岁一下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群暂时没有购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需要者，主力户型为80平米左右的二房。2535岁人群：一般处于事业发展和稳定阶段，在父母经济支持下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全是目前的需求者，但是明显他们有很强的购买力，是市场的潜在需要者，主力户型需求为二房和三房，面积80130平米。3645岁人群：这类人群事业已经稳定，有较大发展，他们已经有较为牢靠的经济基础，开始购买商品房改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力户型需求为三房和四房，面积130160平米。46岁以上人群：可能有在国家机关部门担任领导职务，在公司担任高层的人群。收入水平较高，二次置业购买商品房以改善居住品质愿望较为强烈，主力户型需求为三房和四房，面积130160平米。(3)工薪阶层月收入30005000元。单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的户型及面积要求相对较小，主力户型为二房，80平米左右新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主。因此面积需求属中下等，但部分家庭考虑今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间。综合而言，该类家庭对面积需求主要在80-120平米这个需求空间，户型为二房或三房有子女家庭：家庭成员工作及收入相对稳定，但同时需要生活等因素一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品面积及户型需求上相对均匀分布。主力户型为120平米左右的三房。目标消费群购买心理及行为分析交通便捷的小区高质量的居住环境宽敞舒适的房型双学位目标消费群需求分析白领阶层二房，三房，四房80160平米私营业主，个人经营者三房，130平米左右工薪阶层80平米左右主力户型130平米左右，部分80平米左右。第三部分 产品策略策划思路经过调查发现，项目所处片区为宝安老城区的旧改片区，住宅产品的开发处于起步阶段。由于是旧改片区首轮开发项目，市场的关注度很高，而我们项目地块誉为“迄今为止整个宝安老城区占据都市豪宅的处女地”，结合我们的项目特点，项目概念定位为：三双（双地铁 双公园 双名校）品质 代言未来结合区域的市场环境分析，我们将本项目的产品定位确定为：“珠三角的曼哈顿上城”高端路线1.双地铁都心综合体勤诚达集团历练15载，以未来的眼光和世界的气魄谋疆画鼎、创筑城邦，为世界级的前海中心撰写世纪人文宜居版图的新篇章。勤诚达世纪城邦，地铁5、10号线城市双轨之上的世界人居新原点，荟萃高端住宅体系、大型商业MALL、全球商务平台于一体，礼赞世界未来。2.私享三重生态氧吧 厌烦了尘世的纷扰，又离不开城市的繁华？与千株参天大树一起享受晨曦，或与15万m2灵芝公园一起呼吸最新鲜的负氧离子，是您的最佳选择。勤诚达世纪城邦将灵芝公园、新安公园、宝安公园纳入您的生活版图，让自然乐章嵌入生活的每个细节。3.人文学府，智者先行 勤诚达世纪城邦，全学区名校围绕，让孩子赢在每一步。毗邻省级重点名校、联合国首席教师联席学校宝安中学，更有现代与国际兼具的宝安外国语学校，让孩子轻松叩响常青藤名校的大门。项目整体销售策略 首先：通过住宅（大户型）入市，树立项目高端物业形象，奠定项目价格基础；然后：通过小户型推售，树立住宅产品价格标杆，进一步实现资金回笼；随着地铁开通、社区居住氛围的成熟以及周边商业环境的改善，街铺将实现项目价值峰值；最后：在居住、商业配套完善的条件下，商务类产品（写字楼及商务公寓）将可实现价值最大化。本项目重点辐射区域包括：自身所处的宝城老区，地铁西行方向的宝安新中心商务核心区、地铁东行方向的西丽教育文化产业园区、龙华二线拓展区。总体规划构思小区的规划及建筑设计萃取南加州园林艺术的精华，以美式经典中心庭院为设计理念，以水景为庭院主题，传承与创新多重法则演绎ARTDECO建筑艺术，简洁大气与典雅华贵的碰撞，彰显现代华居美学品位，淋漓畅快地勾勒出大前海新视野。根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究分析与判断，总结确立了以下几条设计原则：1.以人为本贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意怏然、生活方便，具有文化内涵的小区。注意居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展战略，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意怏然，自然和谐，经典高尚的居住环境。2.尊重自然 贯彻“尊重自然”与“可持续发展”思想，强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行街和局部集中块状的绿地为主，加以灵芝公园、新安公园、宝安公园为辅，最大限度发挥绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿脉融为一体。3.经济开发规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，结合该片区的实际需求，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循坏、滚动发展的机制。人文内涵通过景观以唐诗宋词的景观小品以及万花汇聚的景观绿化，结合对宝安1680年地脉与文脉的理解和和尊重，营造小区厚重的文化内涵。唐诗宋词乃中国民族文化的瑰宝，通过唐诗宋词的景观小品和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使小区的人文内涵饱满，充满张力。科技生活强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，小区采用先进的数字化管理系统和24小时封闭式安保体系，小区外围安装红外线监视设备，并在大堂，会所等小区公共区域设置免费无线网络。安全节能为居民提供健康、舒适、安全的居住与活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效利用资源，最低限度地影响环境。此外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减低建筑耗能，以及对环境的破坏。配套完善针对该片区配套不完善的地方进行完善工程，根据宝安区人民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为业户提供舒适、便捷的生活环境。同时兼顾1.多样性在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化；住宅类型多样化；小区功能多元化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。2.合理化 理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的合理布置设计，针对宝安人民的实际需求对户型进行精心调整，对各项感性和理性指标综合进行量化的理解贯彻，有理性途径达到合理性目的。合理规划商业、会所、幼儿园、学校、居住等功能区，各功能分区明确，结构造型经济实用，使用方便。3.安全性为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系，处理好住宅与周围环境的关系。在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱车流对居民生活的干扰。闭路电视监控系统，防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控制系统、24小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，为业主保驾护航。4.生态性对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注。应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，配合灵芝公园、新安公园、宝安公园创造出优美舒适的现代居住环境景观。以及结合地域气候特征，注重环境景观朝向和通风采光朝向与地基合理的结合，建筑单位布局上使得每户都有一定的日照和景观条件。相关功能产品规划概念根据前期对地块价值的分析，项目建议发展的产品规划概念如左图；1.街铺和集中商业沿创业路和公园路分布，延续22区商业和公园路商业发展，其中集中式商业设置地下商业和大浪地铁站连接；2.集中商业与写字楼的关联紧密，从写字楼将直接通往地铁层；3.纯写字楼和商务公寓分开独立的两栋规划4.临近创业路和商铺的位置安排小户型，集中商业上可增加小户型，降低噪音对高端产品的影响；5.临灵芝公园方向规划大户型，满足最佳景观的需求；6.地铁中间安排中大户型，满足园林景观需求；项目规划发展目标：o勤诚达通过本项目获得良好的市场口碑与效益o优质的产品设计推进住宅、商业、办公的综合体发展o打造成该片区最具生活价值的高端物业o打造成该片区最具生活品位的时尚餐饮零售中心o良好的经营管理带来后期商业的高价值住宅产品定位（1）品质定位 根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为高档品质，高级物业管理，中档偏上价格的商品房。（2）户型定位 阳光家、创想家（小户型）：70-89m2的小户型单位，布局方正实用，功能分区合理，细品都会阳光，让生活随行所享，适合一般工薪阶层与三口之家。天伦家（中户型）：123-127 m2的中等户型单位，私藏中央景观，空中府第静享自然胜景，极奢主人套房，传承世家典雅风范，适合一般工薪阶层和富裕阶层。天际家（大户型）：149-152m2的大户型单位，一线南向公园景观，生活与自然共呼吸，奢阔客厅，营造高人一筹的空中府第，180度全景生活，吐纳天地气度，适合富裕阶层。 本项目住宅体量较大（265400 m2），决定了本项目住宅产品将实现较为丰富的产品组合；根据前期沟通结果：本项目户型定位为中大户型，以中大户型为主力户型，辅以主流两房户型。卖点梳理1、新安城区时隔6年无大型楼盘推出，世纪城邦作为宝安城区第一个旧改即将上市的大型楼盘，可缓解该片区的购房饥渴症，大批购房者憋足了6年的购房欲望，在22世纪项目上爆发则是必然之举。2、世纪城邦作为综合体项目，集住宅，酒店，商业，大型购物中心，休闲娱乐中心，写字楼等功能于一体可以让购房者在项目自身就可满足衣食住行乐等需求，能带动人流、物流和区域的繁荣，形成良性循环。3、前海中心作为国家级四大新区，意在打造珠三角曼哈顿，而世纪城邦身处前海城市更新的重点区域，被誉为珠三角曼哈顿上城。4、360顶端资源环侍：坐享大前海核心商圈，贯通深圳第六大商圈的创业路与规划中直达南山的前进路，将中心都会的繁华纳入世纪城邦生活半径。5、私享三重生态氧吧：与灵芝公园零距离，新安公园、宝安公园更是近在咫尺，一同呼吸三大公园带来最新鲜的负氧离子。6、名校荟萃：坐拥双名校学位资源的世纪城邦为您的孩子带来一个浓厚的学习氛围，让孩子轻松叩响常青藤名校的大门。7、地铁上盖物业：尊享地铁5、10号线双地铁所带来的便捷，生活工作皆快人一步。8、无忧生活配套：身处老宝安最旺的商业中心，海雅百货，人人乐购物中心，苏宁，国美和顺电电器以及商业步行街等一应俱全。第四部分 价格策略采取低开高走的价格策略 以几套相对偏低单价或总价的住宅作为市场价格切入，采用低幅多频方式，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。宝安11月份90平米以下成交均价为14562元/平米，所以我们一开始定价为14000元/平米。11月份90平米-144平米成交均价为17337元/平米，所以我们一开始定价为17000元/平米。144平米以上成交均价为27367元/平米，所以我们一开始定价为27000元/平米。优惠辅助政策1）、前一百名认购者，送全套家电。2）VIP营销策略第五部分 销售通路营销展示中心 营销中心作为项目形象展示的窗口和销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。井然有序的购买氛围，良好的购买体验将给购房者带来更为持久的心理好感，有助于提升项目软价值。因此，营销中心的包装和服务成为营销推广工作的重要组成部分，充实营销中心的各方面资料和装备，从所见、所闻全方位让买家了解信息；营销中心除具备硬件资料（如模型、效果图、楼书等资料）外，还需高素质、专业的销售人员。1.营销中心选址：设置于宝安中心区公园路与创业路交汇处，面积约500平方米。2.销售现场分区：销售现场氛围模型展示区、控区、洽谈区、签约区、看板展示区、办公区六个区域3.模型要求：主模型（整体鸟瞰模型）、经典产品单体透视模型、平面套型模型。4.装修风格：简洁、大气，注重细节。色调和谐、高雅，以标准色为主。辅有靓丽暖色，既有商业气氛，又不失轻松活泼。内部充分运用灯光、水、玻璃和绿色植物的交合作用，使场地内外通透绿意浓浓并具有现在气息。5.现场氛围营造（1）.视觉体系1）.看板展示区：运用玻璃和数码高精度输出，在墙面布设。看板色调和营销中心整体风格相匹配，进行项目内容的展示说明2）.各种功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。3）.样板间：充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望。其专门的装修设计及空间布局可供业主参考。（2）.听觉体系：背景音乐系统 选择曲目符合楼盘特色，即：崇尚自然，清新宜人。作为辅助，可以放一些古筝曲或小提琴协奏曲。注意曲风的统一和格调的一致。（3）.味觉体系：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情。（4）.触觉体系：营销中心内各接触面圆润光滑、手感温润，最重要的是一尘不染。配备专门的保洁员，随时确保环境的整洁（5）.嗅觉体系：在售楼处熏一炉香，淡雅清新，沁人心脾。可摆放造型优美的干花，塑造高尚的情调。服务人员使用统一品牌的香水，营造清雅氛围。 综合感觉体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌给与客户美好的心理感受，良好的专业素养使其确信项目的整体素质，从而对本项目充分认可。接待中心由于项目位于宝安区，离市中心和龙岗区稍有距离，很多人因为路途较远而不愿到营销展示中心，因此在市中心区和龙岗中心区最繁忙的空间节点设立接待中心，配备专业的营销接待人员，发放传单，通过接待人员的展示介绍，并且以免费接送看房等形式吸引潜在客户。装修风格：比照营销展示中心的风格，即与其保持一致，又能突出强烈的都市感，利用人们的猎奇心理，吸引眼球。氛围营造：与营销展示中心有所区别，突出开发商的品牌，和项目恢弘的气势，利用人们产生实地看看的冲动。VIP营销以VIP卡的形式建立一种客户优先权，其重要功能是增强客户的归属感，购卡者享有优先选房权。VIP卡实行实名制，单卡只限购房一套。购卡客户可以再开盘时享受一定的优惠，如享受九八折优惠，视情况还将享受社区各项收费服务的优惠（如会所健身、免费阅览、物业增值服务等，具体待定）。1.VIP卡推广目的：VIP卡的主要目的是营造紧缺感，促进购买；由会员活动引起的市场扩大效果，促进客户带动其亲朋好友购买。（1）.捕捉市场信息，锁定目标客户；积聚客源，为形成热销奠定基础。（2）.根据客户认购状况及反馈信息，能迅速调整销售策略和定价系统。（3）.VIP卡优惠政策对客户有一定的吸引力，且能加速产品去化。（4）.增强客户对社区的认可，树立项目及企业形象，扩大影响力。2.推广时间：开盘前一个月左右开始（1）.具体步骤：1）.售卡A.活动方式.VIP卡可分为银卡、金卡、白金卡三种，分别以每张5000、8000、12000元的售价对外发售。.每张卡上印有一个预约号码，根据先来后到的顺序发售。.在开盘当日的购房者可根据每张卡的不同等级享受不同的折扣价格优惠（优惠视具体情况调整），白金卡折扣最多，金卡次之，银卡最低。.规定VIP卡不可以转让，并限量发售，适时公布优惠政策，并配合有力的促销，表现其稀缺性与珍贵性。B.活动步骤.通过悬挂横幅、传单、报纸广告、电话通知等方式进行活动的宣传预约。对所有意向登记客户进行预约，可用发函的形式，详细告知认购的时间、方式，以及VIP卡的优惠情况。.开盘前一个月左右，正式发卡出售，售卡当日可在售楼处门口举行公开售卡活动，购卡者附赠小礼品，并填写详细客户资料。.每张VIP卡附登记表一张，除意向者个人资料外，具有小型市场调查功能，接受信息反馈。如目前职业、对物业管理的要求等等。.活动期间售楼处接待客户，提供宣传资料，进行客户登记，并进行初步分析和选择，由业务员保持联系，但不提供价格及不接受预订。.为保持开盘期间楼盘良好形象，开盘后三天内不予办理退卡手续，其余时间均可办理退卡。.根据发卡情况，控制销售节点，配合预售手续，进入选房阶段。2）.选号.待房型图，面积基本确定后，可进行选房。预计安排在开盘前10天左右进行。.按VIP卡的卡号先后顺序进行选房，力图使现场井然有序。3）.开盘转大定：开盘之日公布价格，已选房客户可以转为大定，也可以在开盘七日后办理退卡。4）大定客户签约：开盘之后安排大定客户陆续签约。3.效果预期 通过本次活动将起到很好的市场宣传效果，营造紧缺气氛；意向客户在购卡过程中提供的需求信息为下一步营销策略的制定和产品定价提供有力的参考；VIP卡的市场过滤作用将有效的锁定目标客户，阻隔竞争对手。第六部分 营销推广推广策略总体策略以产品自己的优势和周边完美配套设施还有便利的交通做好基础，再以美丽的社区景观诱惑顾客，最后再拿发展的前景来做好全部推广。策略诠释充分做好销售各项工作，把各销售节点做好，作好全部推广计划。本项目的广告的主要媒体为报纸、户外、电视。同时楼盘周边围墙还有汽车、地铁的广播电视做好宣传工作。营销推广原则本项目的营销推广中始终做好三个原则。一是紧抓住本项目的实际卖点。二是未来发展价值现在化原则，既政府开发新区的物业价值的超前呈现。三是项目发展商品牌优势优势。销售进程本项目的价格以“低开高走”的路线，然后加强包装以及宣传，然后提高市场预期的价格，再一方面结合好产品提高附加值尽可能缩短销售，进入销售期间再按实际销售情况来适当调高销售价格。a) 整合营销传播总体策略b) 整合传播平台：“公关活动+新闻媒体+广告组合”c) 总体策略：通过环境营销的手法，用公关活动和媒体为辅，再以公关活动为主要节点展开媒体造势。d) 与客户交流界面：价值观e) 让客户在我们的引导下去衡量价值，让顾客感觉到一切的不足都不存在我们项目。表面的价值引导让顾客来看这个项目，就要有把握让他相信，这里是他最需要的。让他内心对我们的项目的评价就一个字“好”。我们的项目LOGO设计方案推广总精神1. 开发理念：用心 品味2. 推广理念：高尚阳光 现代生活营销推广工作的阶段规划以及工作要点1. 推广核心策略：整体品牌形象2. 分期开发推广策略（1）推广案名： 世纪城邦 推广主语： 高尚阳光 现代生活 主导诉求：建筑品质、居住品质 在建筑外观设计上做到于周边建筑形成明显层次感，体现出本项目现代化的设计理念，利用好周边充足的生活配套来提高价值，周边的底层来做商业部分，重点引进高级商铺以及百货业商场，形成该区域的商业中心，汇