物业管理示范住宅小区报优材料模板.doc

物业管理示范住宅小区报优材料模板项目名称： 年 月 日 序号标准内容规定分值建议准备的资料一基础管理321、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1 1、建设用地规划许可证（相关材料拍照示例） 2、建设项目综合验收合格证书（相关材料拍照示例）3、项目规划设计方案（相关材料拍照示例）2、己办理接管验收手续1 1、建设部房屋接管验收标准 2、各类竣工图（相关资料拍照示例，以小区实际为准） 3、各类工程竣工报告或系统试运行报告（相关资料拍照示例，以小区实际为准）各类资料可包括（可拍照示例）：（1）单体建筑接管验收手续（2）道路、环境设施接管验收手续（3）绿化验收手续（4）景观系统接管验收手续（5）设备系统接管验收手续（包括电梯、水泵、消监控系统、中央空调系统、智能化系统等）（6）物业管理用房交接清单（7）维修基金缴交确认单（8）排水许可证书（9）排污许可证（10）消防设计审核意见书（11）通邮手续等（12）其他物业管理条例中规定需办理的手续3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1 1、企业营业执照 2、企业资质证书 3、质量管理体系认证证书4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1前期物业管理服务合同（文字稿导入汇报材料，以小区实际为准） 5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确2前期物业管理服务协议（文字稿导入汇报材料，以小区实际为准）6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1 1、省/市物业维修基金和物业管理用房管理办法 2、小区业主缴纳物业维修专项资金情况表（以小区实际为准）3、相关资料可包括（可拍照示例）：（1）物业维修基金缴交确认单（2）房地产测绘成果表（3）关于物业维修使用情况的公示材料及相关使用记录（使用方案、维修基金使用申请表、经审计的工程决算单、经业主委员会审核签章的施工承包合同、发票、业主委员会验收合格证明等）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2包括但不限于： 1、产品说明书、品质保证书（以小区实际为准） 2、业主临时公约（以小区实际为准） 3、装修管理办法（以小区实际为准） 4、车辆管理操作规程（以小区实际为准）8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责2 1、关于成立小区业主委员会筹备组的申请、通告（以小区实际为准）2、业委会组建日程安排（以小区实际为准）3、小区业主委员会成立的报告（以小区实际为准）4、小区业主委员会通讯录（以小区实际为准）5、业主大会议事规则（以小区实际为准）6、业主公约（以小区实际为准）7、成立过程中相关图片资料9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确21、物业管理服务合同（以小区实际为准）10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意11、浙江物业管理有限公司达标创优规划2、小区年创优工作计划（以小区实际为准）3、创优具体方案业主委员会确认书（以小区实际为准）4、创优具体实施方案（以小区实际为准）11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法21、小区管理人员语言管理规范2、小区行为举止标准3、小区仪容仪表卫生标准4、物业服务中心来人、来电接受报修流程5、报修管理操作规程6、回访管理操作规程7、业主意见处理操作流程8、小区安保巡查要点9、外来来访人员登记制度10、小区24小时值班制度11、小区24小时巡查制度12、保安部工作检查规程13、各类人员考核表（见ISO9000体系表格）12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨21、管理人员和专业技术人员情况一览表2、各岗人员上岗证复印件（以小区实际为准，注意证书有效期）3、浙江物业管理有限公司关于工作期间统一着装的通知4、浙江物业管理有限公司办公区域管理规定（试行）l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率21、计算机和智能化管理内容（以小区实际为准）2、新视窗系统应用情况介绍14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况21、物业管理服务收费办法2、公司财务管理制度3、物业管理服务费用收支情况（以小区实际为准，由财务部出具）4、服务类项目收费标准15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便21、设施设备台帐2、设施设备权属清册16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便21、房屋权属清册2、业主档案目录17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录21、信息反馈登记（以小区实际为准）18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95以上21、小区上年度年工作总结和本年度工作计划（以小区实际为准）2、业主意见征询表及回访记录（以小区实际为准）3、上年度业主满意率调查情况说明19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录21、业主意见处理规程2、日常维修工作规程3、业主信息回访记录（以小区实际为准）4、零修急修及时率、返修率统计表二房屋管理与维修养护141、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显21、物管视觉识别系统手册2、服务标识清单2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象21、住宅装饰装修管理服务协议（以小区实际为准）2、装修检查记录（以小区实际为准）3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2以现场为准4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损2以现场为准5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2以现场为准6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2以现场为准7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2以现场为准三 共用设施设备管理151、共用配套设施完好，无随意改变用途11、公共配套设施台帐（以小区实际为准）2、游泳池移交确认单（以小区实际为准）2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患， 专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范21、住宅区设备管理规范（以小区实际为准）2、共用配套设施设备维护保养计划（以小区实际为准）3、共用配套设施设备维护保养记录（以小区实际为准）3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻2以现场为准4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象1以现场为准5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行2以现场为准6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案21、水泵操作规程2、水泵房管理规范3、泵房设备运转情况登记（以小区实际为准）4、停水处理预案（以小区实际为准）5、水箱清洗记录、合格证明等资料（以小区实际为准）7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好21、配电房日常巡检记录表（以小区实际为准）2、停电应急预案（以小区实际为准）3、小区照明、窨井检查记录（以小区实际为准）8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案21、电梯台帐（以小区实际为准）2、电梯年检检验报告（可将报告拍成图片放入）3、电梯保养合同（可将合同拍成图片放入）4、电梯保养单位资质证书（以小区实际为准）5、电梯保养人员上岗证（以小区实际为准）6、电梯年度维护保养计划（以小区实际为准）7、电梯保养记录（抽样放入）8、电梯机房管理规程9、电梯运行检查规定10、电梯机房运行巡视记录表（抽样放入）11、电梯困人求援规程9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于161四保安、消防、车辆管理101、小区基本实行封闭式管理11、保安岗位值班规定2、门岗照片（以小区实际为准）3、外来人员、车辆登记（可将资料拍成图片放入）2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责2包括但不限于：1、保安员仪容仪表管理规范2、保安服饰管理规范3、保安员交接班规定3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施21、现场图片或已采取防范措施的证明材料2、各类突发事件应急预案3、监控系统台账4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案21、消防设施检查规程（以小区实际为准）2、报警监控中心交接班规定3、报警设施维护保养规定（以小区实际为准）4、报警设施使用管理规定（以小区实际为准）5、报警事件处理办法6、消防器材检查记录（可将资料拍成图片放入）5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记21、小区车辆管理规定（机动车部分）6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序21、小区车辆管理规定（非机动车部分）五环境卫生管理141、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1以现场为准2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁21、保洁卫生相关区域及责任人划分（以小区实际为准）2、保洁质量检查作业规程3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀21、垃圾收集与处理作业规程2、卫生消杀管理作业规程4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害1 1、阴沟、窨井清洗作业规程5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物21、室外公共区域清洁作业规程2、室内公共区域清洁作业规程6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净21、大理石地面清洁作业规程2、大理石墙面清洁作业规程3、玻璃清洁作业规程4、镜面清洁作业规程5、电梯轿厢清洁作业规程6、灯具清洁作业规程7、金属器具清洁作业规程8、木器清洁作业规程9、特殊环境清洁作业规程10、住户有偿保洁服务作业规程11、卫生间保洁作业规程12、金属器具上光操作规程13、不锈钢清洁作业规程7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2以现场为准8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1以现场为准9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染1以现场为准六绿化管理7l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当1各类规程包括但不限于：1、绿化服务质量标准2、小区绿化养护细则3、花卉树木养护操作规程4、松土除草杀虫操作规程2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象21、小区绿化图片（以小区实际为准）2、小区绿化巡查记录（以小区实际为准）3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃2以现场为准4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物2以现场为准七精神文明建设3l、开展有意义、健康向上的社区文化活动2可包括：1、精神文明建设公约（以小区实际为准）2、小区活动照片（以小区实际为准）3、宣传栏实景（以小区实际为准）4、杂志5、报纸6、文化活动总结（以小区实际为准）2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设1 可包括：1、社区活动的通知（以小区实际为准） 2、社区活动照片（以小区实际为准）八管理效益5l、物业管理服务费用收缴率98以上2 1、物业管理费服务费收缴率统计表（以财务报告为准）2、提供便民有偿服务，开展多种经营2 1、物业管理有偿服务收费标准3、本小区物业管理经营状况1 1、前一年度小区财务收支情况公示（以财务报告为准）合 计100考评人：附件：附件1：房屋接管验收标准12附件2：企业营业执照22附件3：企业资质证书22附件4：质量管理体系认证证书23附件5：浙江物业管理有限公司达标创优规划24附件6：浙江物业管理有限公司关于工作期间统一着装的通知29附件7：浙江物业管理有限公司办公区域管理规定（试行）30附件8：物业管理服务收费办法36附件9：公司财务管理制度40示例示例1：小区管理人员语言管理规范45示例2：小区行为举止标准46示例3：小区仪容仪表卫生标准47示例4：物业服务中心来人、来电接受报修流程49示例5：报修管理操作规程50示例6：回访管理操作规程52示例7：业主意见处理操作流程53示例8：小区安保巡查要点56示例9：外来来访人员登记制度58示例10：小区24小时值班制度59示例11：小区24小时巡查制度60示例12：保安部工作检查规程62示例13：管理人员和专业技术人员情况一览表63示例14：新视窗系统应用情况介绍64示例15：服务类项目收费标准65示例16：设施设备台帐67示例17：设施设备权属清册68示例18：房屋权属清册69示例19：业主档案目录70示例20：上年度业主满意率调查情况说明71示例21：业主意见处理规程72示例22：日常维修工作规程73示例23：零修急修及时率及返修率统计表74示例24：服务标识清单75示例25：水泵操作规程77示例26：水泵房管理规范78示例27：电梯机房管理规程79示例28：电梯运行检查规定80示例29：电梯困人求援规程82示例30：保安岗位值班规定83示例31：保安员仪容仪表管理规范85示例32：保安服饰管理规范86示例33：保安员交接班规定87示例34：各类突发事件应急预案88示例35：监控系统台账90示例36：报警监控中心交接班规定91示例37：报警事件处理办法92示例38：小区车辆管理规定（机动车部分）94示例39：小区车辆管理规定（非机动车部分）96示例40：保洁质量检查作业规程97示例41：垃圾收集与处理作业规程102示例42：卫生消杀管理作业规程105示例43：阴沟、窨井清洗作业规程109示例44：室外公共区域清洁作业规程111示例45：室内公共区域清洁作业规程120示例46：大理石地面清洁作业规程130示例47：大理石墙面清洁作业规程132示例48：玻璃清洁作业规程133示例49：镜面清洁作业规程135示例50：电梯轿厢清洁作业规程137示例51：灯具清洁作业规程139示例52：金属器具清洁作业规程141示例53：木器清洁作业规程143示例54：特殊环境清洁作业规程145示例55：住户有偿保洁服务作业规程148示例56：卫生间保洁作业规程150示例57：金属器具上光操作规程152示例58：不锈钢清洁作业规程154示例59：绿化服务质量标准156示例60：小区绿化养护细则157示例61：花卉树木养护操作规程161示例62：松土除草杀虫操作规程162示例63：物业管理有偿服务收费标准163附件1：房屋接管验收标准建设部房屋接管验收标准1 主题内容与适用范围1.1 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。1.2 凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行。依法代管、依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。1.3 本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。2 引用标准GBJ7建筑地基基础设计规范GBJ10钢筋混凝土结构设计规范GBJ1l建筑抗震设计规范GBJ14室外排水设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范CJ13-86危险房屋鉴定标准3 术语和定义3.1 地方政府设置的房屋管理部门（以下简称房管部门）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。3.2 按规定交房管部门接管的房屋指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其地应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。3.3 新建房屋建成后未经确认产权的房屋。3.4 原有房屋已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。4 新建房屋的接管验收4.1 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。4.2 接管验收应具备的条件：a、建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；b、供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；c、房屋幢、户编号业经有关部门确认。4.3 接管验收应检索提交的资料：4.3.1 产权资料：a、项目批准文件；b、用地批准文件；c、建筑执照；d、拆迁安置资料。4.3.2 技术资料：a、竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b、地质勘察报告；c、工程合同及开、竣工报告；d、工程预决算；e、图纸会审记录；f、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；g、隐蔽工程验收签证；h、沉降观察记录；i、竣工验收证明书；j、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k、新材料、构配件的鉴定合格证书；l、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；m、砂浆、混凝土试块试压报告；n、供水、供暖的试压报告。4.4 接管验收程序4.4.1 建设单位书面提请接管单位接管验收。4.4.2 接管单位按“4.2”和“4.3”条进行审核，对具备条件的，在15日内签发验收通知并约定验收时间。4.4.3 接管单位会同建设单位按“4.5”条进行检验。4.4.4 对验收中发现的质量问题，按“4.6.1”和“4.6.2”条处理。4.4.5 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。4.5 质量与使用功能的检验4.5.1 主体结构4.5.1.1 地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。4.5.1.2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。4.5.1.3 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4.5.1.4 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206中的2.1.1条的有关规定。4.5.1.5 凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJll的有关规定。4.5.2 外墙不得渗水。4.5.3 屋面4.5.3.1 各类屋面必须符合GBJ207中的4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。4.5.3.2 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。4.5.3.3 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。4.5.4 楼地面4.5.4.1 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；决料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。4.5.4.2 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。4.5.4.3 木楼地面应平整牢固，接缝密合。4.5.5 装修4.5.5.1 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。4.5.5.2 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的窗子均应装设铁栅栏。4.5.5.3 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。4.5.5.4 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。4.5.5.5 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。4.5.5.6 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。4.5.5.7 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。4.5.6 电气4.5.6.1 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/KV。4.5.6.2 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。4.5.6.3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。4.5.6.4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。4.5.6.5 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。4.5.6.6 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。4.5.6.7 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。4.5.7 水、卫、消防4.5.7.1 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。4.5.7.2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。4.5.7.3 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。4.5.7.4 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全，制动灵活。4.5.7.5 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。4.5.7.6 消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。4.5.8 采暖4.5.8.1 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。4.5.8.2 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正，配件齐全，不得有变形。裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。4.5.8.3 炉排必须进行12h以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。4.5.8.4 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。4.5.8.5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正，启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。4.5.8.6 管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。4.5.8.7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合 GBJ242的规定。4.5.8.8 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。4.5.8.9 经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。4.5.9 附属工程及其他4.5.9.l 室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。4.5.9.2 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。4.5.9.3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。4.5.9.4 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。4.5.9.5 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。4.5.9.6 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。4.5.9.7 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。4.5.9.8 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。4.6 质量问题的处理4.6.1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。4.6.2 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。5 原有房屋的接管验收5.1 接管验收应具备的条件：a、房屋所有权、使用权清楚；b、土地使用范围明确。5.2 接管验收应检索提交的资料5.2.1 产权资料：a、房屋所有权证；b、土地使用权证；c、有关司法、公证文书和协议；d、房屋分户使用清册；e、房屋设备及定、附着物清册。5.2.2 技术资料：a、房地产平面图；b、房屋分间平面图；c、房屋及设备技术资料。5.3 接管验收程序5.3.l 移交人书面提请接管单位接管验收。5.3.2 接管单位按5.1和5.2条进行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。5.3.3 接管单位会同移交人按5.4条进行检验。5.3.4 对检验中发现的危损问题，按5.5条处理。5.3.5 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。5.3.6 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。5.3.7 移交人配合接管单位接接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。5.4 质量与使用功能的检验5.4.1 以CJ13-86和国家有关规定作检验依据。5.4.2 从外观检查建筑物整体的变异状态。5.4.3 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。5.4.4 查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。5.5 危险和损坏问题的处理5.5.1 属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。5.5.2 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。5.5.3 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。6 交接双方的责任6.1 为尽快发挥投资效益，建设单位应按4.2和4.3条的要求提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。6.2 接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。6.3 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因，应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。6.4 新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。6.5 新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续。逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。6.6 执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。附件2：企业营业执照附件3：企业资质证书附件4：质量管理体系认证证书附件5：浙江物业管理有限公司2008年度达标创优规划（以2008年为例）关于下发2008年公司创优工作计划的通知各单位、部门：为进一步规范公司在管项目的创优工作，确保创优达标工作完善有效，结合目前在管项目实际情况，现将2008年公司创优工作计划通知如下：一、创优项目（一）申报原则为顺利完成2008年度创优工作，结合在管项目情况，公司在管项目创优的基本原则为：1. 硬件条件对比各级评优标准无明显不符合的；2. 2004年以后交付的；3. 暂不考虑退出管理的；4. 已成立业委会或在08年7月份前能成立业委会的；5. 管理现状较好，对比评优标准无重大不符合（如：私搭乱建严重的）， 评优之后能起到一定的示范作用的。（二）申报项目经统计在杭各区域及各分（子）公司目前在管项目情况，符合以上条件的项目有：1. 在杭区域符合申报市优条件的项目：金桂大厦 符合申报省优（国优）条件的项目：春江花月2. 分（子）公司符合申报市优/区优条件的项目：北京百合公寓、安徽百合公寓、安徽西湖花苑、上海、上海明丰绿都、湖南桂花城、湖南青竹园、河南郑州百合公寓、宁波新时代、宁波紫郡、宁波桂花园、绍兴越都名府、绍兴上虞桂花园、湖州德清桂花城。符合申报省优（国优）条件的项目：桃花源、湖南第一大道拟评优项目具体情况如下表：2008年度拟评优项目一览表编号区域/分（子）公司名称项目名称接管日期 接管面积 （平方米)目前评优情况其他说明事项1春江花月区域春江花月2004.0548万市优2绿园区域金桂大厦2007.1.13.4万未评优3余杭分公司桃花源2002.0811.5万市优4北京公司百合公寓2005.0530万未评优5安徽公司百合公寓2007.5.318万未评优西湖花苑2007.9.155.8万未评优6上海公司上海2004.10.2846.7万未评优明丰绿都2005.12.3028.9万未评优7湖南公司第一大道2005.1.183.9万省优桂花城2006.12.2831万未评优青竹园2008.1.115万未评优8河南公司百合公寓（一期）2007.6.288.6万未评优9宁波区域公司新时代2007.0614.4万未评优紫郡2007.08.26总30.4万交付4.4万未评优桂花园2007.12.26总2.3万交付14.8万未评优10绍兴公司越都名府2004.11.2911万未评优上虞桂花园2006.10.2118.3万未评优11湖州公司德清桂花城2007.1028.3万未评优二、创优工作小组为有效规范创优各项工作的开展，自本发文之日起成立“浙江物业管理有限公司创优工作小组”，具体安排如下：（一）人员分工组长：鞠晓威组员：吴志华、魏云航、李纪毅、潘 晓、桂荣梅、诸葛宏亮、吕 晨、雷水佳、肖 玎。（二）小组职责1. 负责在杭区域创优工作的组织；2. 负责创优过程中相关工作的协调；3. 负责与政府部门、评委等相关单位的联络接洽；4. 负责对分（子）公司创优工作的指导、协助。（三）基本分工1. 鞠晓威全面负责小组日常工作；2. 财务部负责做好评优项目的财务工作；3. 总经办负责做好评优项目的申报及后勤工作；4. 人力资源部负责做好人员资质的管理工作；5. 质量管理部负责进行评优前的工作指导及预检工作的组织，评优申报材料样版的制订，并协助服务中心做好评优申报材料及汇报材料的定稿工作；6. 保安部负责安保服务质量的监督；7. 工程技术部负责工程服务质量的监督；8. 拟创优项目物业服务中心负责做好以下工作：（1) 内部动员通过会议、日常工作宣传等方式使员工明确本项目创优工作目标、任务，进入创优工作状态。（2）内部整改在日常工作中对照创优达标标准进行本项目硬件（包括：房屋、设备、设施、环境等）的整改及创优资料（包括：原始凭证、管理体系、各项记录等）的完善。（3）自检及预检在创优工作小组的组织下进行自检，做好预检中发现问题的整改工作。（4）评优材料的制作根据评优标准及公司评优材料样版，制作评优申报材料。（5）迎检准备做好迎检时的汇报材料制作及会议现场布置等工作。（6）整改做好考评组检查中发现问题的整改工作，完成整改报告。9. 各分（子）公司参考在杭项目的分工做好本分（子）公司的创优工作，公司职能部门提供必要协助。具体工作参考物业管理达标创优作业规程进行。特此通知。 浙江物业管理有限公司 二八年三月六日附件6：浙江物业管理有限公司关于工作期间统一着装的通知关于工作期间统一着装的通知公司各部门：公司此次为管理人员和其他人员重新制作了工作服，经研究，现对员工在工作期间统一着装事宜，作出以下规定： 一、工作服为企业的识别服，员工领取工作服后，在工作期间包括节假日值班必须穿着（出差除外）。 二、工作服应保持整洁、完好，酌情清洗熨烫。 三、未发放工作服的人员应穿着与工作服色泽和款式相近的服装。 四、员工未按规定穿着工作服，每次扣款叁拾元。员工着装情况由质量管理部负责抽查，发现违纪情况将开具违纪处罚单，由人力资源部在工资中扣除。五、重新制作的工作服发放后，原工作服不得在工作期间穿着。特此通知。附件7：浙江物业管理有限公司办公区域管理规定（试行）浙江物业管理有限公司办公区域管理规定（试行） 第一章 总 则第一条 为加强浙江物业管理有限公司（以下简称公司）办公区域的管理，保