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房地产新一轮调控 住宅产品如何应对新政？ 2006年6月20日 房地产新一轮的调控开始了，如何在新的环境下开发适应市场需要的产品，并符合国家现行政策，这是开发商需思考的问题。 自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品房住房建设套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)，面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%。不管是城里，还是在郊区，产品的户型是一样的。开发商以前那些卖房的营销策略不管用了。如何提高产品差异化，提升产品内在品质，降低生产成本？我们认为可以从几个方面着手： 产品的标准化 套型面积为90平方米的房子，功能布置上可设计为二居或小三居，户型面积减小，总户数增多，必然导致建筑构件的大量增加，施工工程量也相应增加，这就要求设计时建筑尺寸尽量模数化、构件标准化，以便工厂大规模生产。避免建筑房型的怪异化，使得各房间在有限面积的前提下，获得最大的空间感，更紧凑实用。其次，产品的标准化，对于大的房地产开发公司也是非常必要的。因其开发项目数量多，且地理位置不一，甚至不在同一个城市，各地设计公司水平也是有差异的，最后导致施工单位按图施工完的产品，质量各异。如何让客户在不同的地方购买同类的产品，其质量都是一样的，这就需要设计的标准化、施工的标准化、选材的标准化。 产品的精细化 新的市场环境要求住宅产品，也不再像以前简单用实墙将各个功能空间分隔，然后将门一开，即可完成一个户型设计，而是需要建筑师从人体工程学的角度出发，将原需要120平方米甚至更大面积才能摆放的功能空间，摆放在90平方米的房间里，这就需要建筑师设计时能够将平面功能与空间功能相结合。只有这样才能解决同是90平方米的房子，产品如何差异化问题。 产品节能高舒适度 作为占社会总能耗70%的建筑，2005年颁布的民用建筑节能管理规定的实施标志着各类住宅产品的节能已经成为验收的重要考评指标。“国六条”新政后的住宅产品大都是90平方米的房子，如何在同类、同质化的产品中提高其差异化，加强产品的竞争力，我们认为可从提高产品的内在品质出发，在进行建筑节能设计的同时，利用国内外先进技术革新，实现采暖、保温、通风等既节能、又舒适的细节设计，从而改变被动达标为现在的主动提高产品的舒适度，从而提高住宅产品的附加值。 产品规划景观的均好性 一个住宅小区有70%的小户型，只有30%的大户型，这同时也给规划带来了不小的难度。首先，由于同质化的产品增多，同类产品差异化减小，以前那种景观规划时先大户型再小户型、区别对待的方法无法实现。必须在规划时就做到景观的均好性，每户均有好的朝向、好的景观。同时因购房人群的同质化，规划还应增加更多社区邻里之间的交流；同时由于小户型的增加，按现行一户一个车位的规定，小区配套车位也必须相应增加，设计时可考虑设计地下车库，加大其高度就可设为双层机械停车库，实际使用时可按需设置。这样既可提高使用效率，节约开发成本，同时还可减少地面停车，增加绿化面积。 高适用产品的发展方向 “国六条”力主发展经济适用房、低保房，九部委细则规定了90平方米住房的比重，这在很大程度上限制了大户型的发展。而以现在带电梯高层住宅为例，建筑面积为90平方米的房子，扣除楼梯电梯等公摊，实际使用面积仅存七八十平方米，只能设计为二居或小三居。就目前市场而言，110120平方米的户型一直为热销户型.。如何在既保证满足低收入购房人群小户型面积需求，又满足确有改善生活需求的市场现实情况，建议适当发展部分高适用住宅户型，即户型采用框架或高层可采用钢架结构，室内无隔墙，厨房卫生间采用同层横向排水系统，管井集中设置，客户购买时可自行分割成两居或三居，如有需求，客户甚至可将整层购买，再重新进行户内设计。五合国际设计的无锡财富中心用类似手法,户型种类丰富，涵盖客户群广，既方便一户内任意分割，同时也满足买多套住房的重新组合的个性化需求。 “国六条”之后的房地产市场面临着重重挑战。只有真正从市场需求出发，在产品研发上下功夫，提升产品品质，才能引领市场的发展。品质化生活 集约化开发 精细化设计2006-6-24在新政的导向下，也包括基于咱们人多地少、经济又不断发展这样一个基本国情下，对于大城市来说，住宅产品，商品住宅的消费和开发，将来应该是一个什么样的发展趋势？我想谈一下我的理解。 品质化生活、集约化开发、精细化设计 我的想法是这样：大城市和小城市的差别是比较明显的。越在大城市，地皮越紧张，寸土寸金，可能就更需要提倡小户型，因为土地资源比较紧张。大城市更需要提升现代化的生活品质和多元化的消费的需求，所以我提出的想法呢，是否可以总结为三句，那就是：品质化生活、集约化开发、精细化设计。 所谓品质化生活，因为大城市城市化程度显然比小城市要高，生活方式也更加丰富多彩，表现在生活上就是更加追求生活品质，表现在住房上就是不一味的追求大面积，可以在提高品质这个方向上，越来越得到人们的认可。在同样总价款的情况下，面积小一些，可以使得它的品质就更增强一些。它的外面环境和内部的配套、内部的装修、小区的配套，各方面品质的提升会给他的生活带来更好的享受。这种品质的享受比面积多出二十个平方、三十个平方这种宽松的享受，这两者的比较，对于未来的城市来说，市场的需求会转向更加重视品质的享受。这是我的一个基本看法，所以是品质化生活。 第二就是集约化开发。集约化开发就意味着更加节地，要提高地块的开发强度，这样才能符合节约省地的要求，符合我们国家的战略化需求。要节能省地，首先要在大城市提倡集约化的开发，集约化的开发首先要表现在政府的规划导向，规划的控制指标、包括容积率、包括建筑的密度，相应的规划管理上要做改进。同时，开发企业的理念也要向这个方向转变，所以在大城市呢，将来会更多的出现，或者说政府也会转变观念，更多的来规划引导，多开发高层、小高层住宅，这样才能提高容积率。多层住宅是1.5，变成高层或者小高层的话容积率就能够变成3，这样就提高了容积率。同时高层小高层也有利于提高住宅的品质，这样它和紧凑型、中小型的住宅导向就相吻合。在总价款不提高的情况下，就可以提高升值的品质，这样就寄希望于集约化开发。第三句话就是精细化设计了，在生活品质的提高的要求下，就需要精细化的设计，而不能是把外地的楼盘照搬到这里来了。要精打细算，对套型每一寸面积都要精心设计，不要浪费。现在有的大房子里面，设计师没有精心设计，有的三四平米明显就可以看出是浪费了。精细化的设计，这就要求开发商舍得花设计费，不要在这个小事上太吝啬钱。设计费，当然国家有一定的标准，只有舍得在这方面投入，才能聘到好的设计机构、高水平的设计师，设计出高水平的方案。在这个环节上，省下的那点不见得是合算的。可以省钱的环节，应该是在工程的造价，在造价的预算上，这些是很有潜力可挖的。有一些造价是偏高的，他为了增强安全系数，实际上是花了很多冤枉钱。这就要求开发商转变观念，追求精细化的设计，不要觉得房子在某个阶段比较好卖，所以就赶快拷贝、克隆一个已经发生的楼盘成功的户型，就照搬、赶快上市。所以在这个环节上，寄希望于开发商首先要做精细化的产品，这样才能推出精致的住宅产品，这样在于起到“引领精致生活”的一种作用。三句话的实施需要多方联动 所以在这三个层面，这三句话的观点如果要想实施、实现，还需要政府的配合。那就是政府对房地产产品开发、管理，要从规划管理首先要转变观念。现在政府尤其是规划管理，对于地块开发、对于容积率的管理上，往往定得还是上限，就是不超过多少。我认为应该也定出下限，不低于多少。 同时对于社会各界转变生活方式方面，媒体界也需要积极的组织栏目、组织活动，积极、正确的引导社会消费，就是在现代城市的生活方式，表现在多元化的方式上。引导消费者能够对住宅产品要形成梯级消费，年轻人不要在新婚阶段就要追求一百平米的房子，要求双方父母都得赞助，然后买到一个称心如意的房子。子女提出了要求，父母又不好拒绝，所以造成了一个人买房子，全家集资。全家集不了资呢，就贷款，所以造成了一些负债“负翁”。所以要提倡理性消费，要提倡住宅的梯级消费，可以先根据自己的经济力量先购买小户型，以后购买力增强了再换大户型的，这还存在着消费观念的转变。为什么国外合理的房价比，家庭收入与房价的比例，所以房价是家庭年收入的46倍是合理的。国内的学者也有简单的引用这个46倍的关系，说国内的比例高了，是10倍多了，说高了，有泡沫了。但是我认为倒不是这样，因为现在国内的购买力不是他单纯自己的购买力，而是几家何合资的购买力，无形当中就提高了。 所以在开发商、设计师、购房者，这几个方面都需要转变观念。要推动转变观念，当然媒体界是义不容辞的，需要在转变观念上要发挥主导作用，推动开发商和消费者协同一致的转变观念。光一方转变观念了，整个系统实施就会有困难。 未来沈城楼盘竞争看点2003-11-27 09:49:06 东北新闻网 随着沈阳房产市场的日趋成熟和规范，楼盘的焦点逐渐集中在产品的差异性上，消费者越来越喜欢有特点、有个性的楼盘。构成产品差异性的主要因素包括品牌、产品品种、环境景观、产品整体素质、科技贡献率、产品质量与服务、以及成本管理等几个方面。在目前的市场竞争环境中，品牌已经成为第一竞争力而受到市场的广泛关注，而随着市场的日趋规范和成熟，其他几个方面也将逐渐成为房地产市场的竞争焦点。 一、产品品种 目前我市房地产市场上的产品多半是从产品的层高去划分的，如低层、多层、小高层、高层等，缺乏产品功能上的开拓与细化。同其他产品一样，随着市场竞争的升级并朝着多元化、个性化的方向发展，住宅产品品种的外延也在逐渐扩大，把握了这一发展方向，就有可能创造出适应市场需求的新的住宅品种。 二、环境景观 环境景观一直是购房者关注的焦点问题，尤其是近几年各大开发商纷纷打出了生态牌、运动牌之后，购房者对环境景观的重视程度普遍增强。开发商在进行园区规划设计时都十分注重建筑风格与环境特点的结合，尽可能使住宅小区独具特色，目前我市很多楼盘的园区规划都做得十分精致。但是小区景观设计上存在的问题还是不容忽视的，比如：景观设计与建筑单体缺乏共同语言环境景观雷同化、西洋化，景观风格过于艺术园林化等。只有提高对景观设计的深层认识，才能营造出丰富的小区文化，最终使景观成为住宅小区特有的、不可超越的竞争焦点。 三、产品整体素质 住宅产品的整体素质主要体现在四个方面：建筑单体、环境景观、公建配套和物业管理，其中建筑单体最为重要。那么，如何提高住宅产品的整体素质呢？建筑单体主要包括：户型、建筑结构、建筑外立面等，前期建筑设计一切都要服从服务于产品的舒适度和健康性，这样才能最大限度地提高住宅小区的整体素质。 四、科技贡献率 科技贡献率同住宅产业化程度关系密切，两者正比例关系，住宅产品的科技贡献率越高，卖点就越多。科技贡献率体现在小区建设的各方面，诸如：施工、园区、物业乃至建筑设计。如何以新方法、新工艺替代传统建筑方式，用同样或更低的成本换取更有效的功能是开发商对科技贡献率的追求目标。 五、产品质量与服务 近两年来，我市的住宅市场正逐渐向买方市场转化。市场的转变，老百姓购房意识的提高，促使房地产开发商增强了住宅产品的质量意识和品质意识。与此同时，住宅产品的售后服务同样值得开发商重视，优秀的开发商应该具有未雨绸缪的服务意识，正视产品的质量问题和客户投诉，使我们的住宅产品质量在投诉中变得日趋完美。 六、成本管理 成本是个目标概念，它是产品同质化后，企业竞争追求的最高目标。成本优势的最终表现是价格优势，谁的价格低，功能价格比合理，谁的产品竞争力就强。因此，住宅产品的成本与管理的竞争是房地产市场未来发展的必然趋势。许多房地产“巨头”对于成本管理的追求都极为严谨，有的甚至可以用“苛求”来形容，因此成本管理是未来房地产市场竞争的必然趋势与核心。 综上所述，房地产开发商应及时应对变化的竞争环境，高瞻远瞩，把住宅产品向更加成熟化的规范化地方向推进，才能在激烈的竞争环境中立于不败之地。 ( 沈阳日报)没有创新就没有市场2005-07-28 10:40:25大众网齐鲁晚报房地产业发展到今天，已面临着市场竞争加剧、消费群体快速分化、消费观念日益成熟等一系列问题，日渐残酷的市场竞争与市场对房地产产品功能、质量、文化内涵以及科学技术含量等要求的逐步提高，势必要求房地产企业不断加强产品的创新与升值，从而求得自身的生存与发展。在新一轮房地产发展期，如何实现产品的升值与创新？齐鲁品牌地产商的创新大旗已经高高举起。实现科学创新“科技是第一生产力”，科学技术更是房地产业创新发展的最大动力。齐鲁置业有限公司王坚总经理谈到，我国每年城乡近亿平方米的新建建筑中有以上为高能耗建筑，而近亿平方米的已有建筑中有以上属于高能耗建筑，单位建筑的能耗是发达国家的倍，带来了沉重的能源负担和环境污染，因此生态建筑、环保建筑、节能建筑应运而生，可见，房地产产品的科技含量势必成为市场竞争的重要手段之一。在能源紧张的今天，开发商利用科技进行创新本身就是对社会的贡献，对子孙后代的一种严谨的责任。作为品牌开发商的代表，房建集团总经理耿德华指出，由于房地产市场需求逐步细化，不同的消费群体对产品的功能、环境、文化内涵等要求也出现较大的差异，这对品牌开发商的创新素养提出了更高的要求，必须在严格的市场分析与调查的前提下，进行科学的有针对性的创新，而不是盲目的“跟风”。银丰房产总经理王山认为，房地产企业能否更好的生存与发展，取决于其产品的创新速度能否引导并传播市场不断更新消费理念，从而满足市场的需求并创造价值，近而实现产品的升值。山东志成房地产开发有限责任公司董事长孙顺则认为：“产品的不断创新，是志成公司这几年来能够坚持不断发展的重要原因之一。产品的创新，并不是简单的新材料新技术的应用，而是适合，能够适合济南的城市环境，能够适合老百姓的居住观念，合适的才是最好的。”在创新中升值创新是进步的灵魂，一旦产品依靠创新拥有了其与众不同之处，势必会带来产品的升值。世通地产李总告诉笔者，开发任何产品都需要注重品质，产品要想在市场上取得成功，其“品质”必须符合消费者的需求；“创新”则是建立在品质的基础之上，力求品质的不断升级；要有实质的、独特的东西支撑。坚持创新设计、确保产品品质，不断完善服务，就会提升产品的价值。比如，世通新生活家园中“悉尼花乡”率先在济南引入了联排别墅，这种有天有地有私家花园的居住产品，是其他产品不可比拟的；“景观洋房”则注重了景观的均好性，层层退台式设计使住宅与景观愈加相濡以沫；“尚层墅”在设计阶段，世通公司进行了大胆的产品创新，建设了挑空米的户型；这种创新就是以更好地满足居住者需求为出发点的，世通公司开发的系列产品在公开展示后，得到了广大业主的认可和追捧。阳光开发有限公司刘向军认为，建筑是城市空间的元素，更是其拥有者财富的象征、生命品质的延续与提升，要使房地产产品不断升值，必然要求开发商拥有独到的前瞻意识，其产品拥有优秀的质量和丰富的文化精神内涵。舜怡佳园总经理布光民认为，品质的创新应该在项目的人性化设计建设中体现。舜怡佳园项目在建设初期就把打造品牌质量作为项目的中心守则，创新性地建设了具有中国特色的园林景观，并在楼盘的布局、住宅的采光方面都做了成功的创新尝试，正因为如此，舜怡佳园才能不仅靠绝版的地段，而且靠绝对的品质在济南楼市中占取一席之地。天业地产董事长曾昭琴认为：“品牌的基础是品质，天业始终以实际行动，保证房屋品质，完善配套建设，全力打造新社区环境，树天业形象，展天业风采，实现服务用户，回报社会的美好理想。一如既往地为泉城人们建造更多的精品住宅，让业主住上性价比更高的房子，为泉城的发展做出应有的贡献！”增加产品附加值省城品牌开发商一致认为，目前房地产市场竞争已经从开发量的竞争上升到品牌竞争、产品附加值的竞争，在此形势下，房地产开发商只有通过品牌化运作，避免产品同质化，将产品品质引入文化，从文化的视角去研究市场需求，才能增加产品附加值，增强企业的市场竞争力，并发展壮大。山东省乐成置业总经理王龙同样认为，应将房地产的开发与建设放在文化的背景下阐释，在特定的文化范畴内思考如何运作、发展房地产业，从而提升产品的价值。山东中齐房地产开发有限公司营销总监关亦丁女士指出，为传承济南城市文化的精髓，山东中齐在其锦绣泉城项目的开发建设中，专门聘请了美国易道景观设计大师进行景观设计，不惜加大成本开辟大面积的湖水景观，还有大量的泉水以及瀑布、叠水等，以此体现泉城的亲水生活、居住特色，从项目的销售状况可以看出，济南消费者是非常喜爱这样有独特魅力的、品质、性能优质的产品的。此外前几天在青岛举行的亚洲园林建设国际峰会（）上，锦绣泉城项目获得了由欧洲园林建设协会、亚洲园林景观建设协会联合颁发的“中国十佳园林景观小区”的奖项，这也证明，一个尊重城市历史文脉的作品，一个能够清醒地审视自己所在城市价值、兼重传承与创新的项目，能够将普通人熟视无睹的城市历史、城市文化、城市传统、城市特质转化成具有价值的城市未来。这样的项目不但可以得到消费者的喜爱，也可以获得专家与外界的认可这从另一个角度也证明了，在当今世界、现代社会，“本土的即是世界的”这个文化理念。山东大舜天成置业有限公司刘中胜董事长认为，品牌竞争是市场竞争的高级阶段，构筑核心竞争力要有先进的思想与超前的意识，大舜天成的每一处作品都不吝惜在设计上付出成本，对每一处细节都要求完美，每一步都浸透了心血和汗水，我们的方向就是要以领先的眼光、先锋的思想、创新的精神、扎实的工作，创造最优秀的作品，引领地产市场。文刘晓阳 转型时期的中原房地产之产品90平方米催生户型创新“国六条”及九部委细则的出台，让中原楼市彻底步入了“转型时期”。在“字字珠玑”的九部委细则里，一项关于“套型建筑面积平方米以下的户型所占比例不得低于项目总开发量”的规定，在业界引起了广泛的争议。尽管有关部门对此规定的解释不尽相同，但可以肯定的是，户型“瘦身”的趋势已经无法逆转。如何应对九部委细则中平方米新规？如何在这样一个“狭小”的空间里合理安排居住的各项功能？如何在遵守新规的前提下实现产品创新？这成了摆在中原房地产开发商面前的新课题。变局户型设计集体“瘦身”尽管近来有关“平方米套型建筑面积和比例”的消息有点儿扑朔迷离，但不管如何解释，中原楼市户型“瘦身”革命已成“板上钉钉”。而记者从有关方面了解到的情况，从月日起，我省规划部门已全部停止审批平方米以下户型占不到总开发量的的项目。有人指出，“大限”是截至目前国家房地产调控政策中最为严厉的调控举措之一，它颠覆了旧有的开发模式和居住习惯，势必引发房地产行业发展大变革。随着这一政策的实施到位，中原楼市现有的户型格局将会面临大的调整。一位资深策划人士告诉记者，户型偏大是中原楼市的一个明显特点。资料显示，目前中原地区主力户型三房的面积一般在平方米平方米，远大于沿海发达地区的三房面积。郑州市房管局统计数据显示：今年月，郑州市共销售商品住宅套，销售面积万平方米，平均每套商品住房面积约为平方米。随着新规的实施，中原楼市户型偏大的状况，有望得到根本解决。未来中原楼市将逐步从以大户型为主过渡到以中小户型为主。这意味着中原楼市开始由豪宅时代转向平民时代。业内人士预测，新规实施后，中原楼市以上的项目需要按照九部委细则的规定重新调整规划。“这一政策的实施势必造成小户型市场竞争的加剧，一些不习惯造小的企业也会迫于压力，顺应市场的发展潮流，在供应数量和户型设计上有所调整。”一位开发商如是认为。而住房供应结构的调整，也给中原房地产开发商提出了新的问题。如何按照九部委细则的规定定位、创新、配比户型，如何规避排山倒海的同质竞争风险，是摆在开发商面前最严峻的课题。困惑新规让开发商进退两难？“大限”的规定让不少开发商陷于进退两难的境地。一位开发商告诉记者，在目前郑州流行的住宅产品设计方案中，以三室为例，卧室的开间大概在米、米、米，最大的会达到米。如果把平方米设计成三室，最大的开间才米，也可能会出现米或者米的卧室。如果高层住宅设计成平方米，开间可能会更小，会在米。出现这种开间的房子，消费者会不会接受？开发商心里没有底。而现实销售情况表明，主力户型在平方米平方米的三房销量可观。不少开发商据此认为，中原地区的消费者更接受大户型。新规出台后，不少开发商都表示担忧，他们认为，郑州消费者对平方米以下的中小户型还需要有一个接受和适应的过程。市场风险固然不能不考虑。一位开发商指出，如果市场上都是这样的中小户型产品，而市场消化能力不足，中小户型产品便不可避免地出现积压。而一旦积压达到一定的程度，便会有一部分开发商因为资金链断裂被迫退市。中国住宅产业商会会长聂梅生近期曾公开表示，未来几年里，将有一半左右的房地产开发商被淘汰出局。另外，要避免同质化竞争，创新的重要性不言而喻，但是即便是产品创新，同样面临着巨大的挑战。一些开发商认为，现有平方米以下的房子各个方面都非常经典，设计创新空间已非常之小，要想出奇出巧非常困难。创新新规下开发商的必然选择但困难归困难，谁想在新一轮调控中活得更好，户型创新势在必行。专家指出，在土地价值被平均化的限制下，户型创新将会是行业自救的稻草，可以预见，在平方米以下户型必须成为主导产品的前提下，将会迎来新一轮的户型创新革命，新空间产品或大开间弹性组合产品将会大量出现。“建筑设计上，中小户型占比较难做，但并非不可能。设计合理、布局实用，也可以成为舒适经济的住宅精品。”我省知名设计师徐辉认为，受采光、朝向等因素影响，目前郑州市场流行的板式住宅做小户型难度很大。相比之下，高层塔楼由于没有南北通透限制，户型进深可以做得较小，小户型设计起来比较容易。照此推算，塔楼、蝶形楼等类似产品下阶段供应量将会增加。河南中原地产副总经理冯建军认为，与近些年大行其道的大户型相比，平方米以下的中小户型将朝精细化方向发展。如果主力户型为平方米，可变化的面积只有平方米左右，而消费者理想的户型是二室二厅或三室一厅；相对有限的设计空间与日趋强烈的购房个性化需求发生矛盾，这将成为今后很长时间的一道亟待解决的难题。新政颁布后，对于如何在有限的空间内进行令人满意的设计的确需要研发人员的努力。预计飘窗、挑高露台、入户花园、挑高建筑等丰富的户型形态会在新开发楼盘中大量运用。捡漏“大限”逼出新的户型创意尽管关于平方米和的嘴皮官司仍在继续，但私下里开发商都开始了应对的准备。有关子母居、对门房的变通方案，已经被有些开发商提上了议事日程。中原楼市在产品创新方面出现了一些新的创意组合。在小户型好卖、大户型好赚的市场上，企业不会把精力放在既耗神又要增加成本的组合房型上。据专业人士分析，新规定实施后，占到新建房的小户型比例及有关优惠政策，必然引起市场需求的根本性变化，从而引发包括户型等建筑方面的创新设计。调控细则的出台可能无意中“逼出”老少居等组合房型。一家房地产公司负责人就表示，不排除在本地细则出台后，根据市场情况进一步调整户型结构设计的可能。如在小高层和高层建筑中设计老少居等多种组合房型，一方面满足小户型比例要求及老少居等住房需求，另一方面也可以应对可能产生的大户型需求相对旺盛的市场变化。据五合国际等专业机构人士介绍，现在的建筑结构可以创造出相邻及上下不同的各种组合户型，分开时是两户（或三户及以上），如果希望成为大户型，则可以拆掉非承重墙，扩成大户型。如老少居，可以是两代人同住一套住宅，但各自有门进出，拥有独立完整的生活空间。这种组合住宅从居住生活上住得近、分得开，从建筑结构上“拆了墙就是一家人”。在空间的组合方面，最经典的设计是，除了外墙以外，一层楼中所有的墙体都可以自由打通，既可以是平方米的房厅，又可以是平方米的超大户型。而精品小户型的大量涌现，也带动了大户型产品的创新。目前大户型创新的趋势，是由单一的面积扩大转向突出全功能性和先进性设计。现在，许多大户型中增加了“工作室”、“家务室”、“阳光室”、“中西厨”等功能空间，以此提高大户型的生活档次。变脸中原楼市的户型革命新规的实施，使中原楼市的户型革命提前引爆。专业人士指出，户型革命表现在三个方面。一是户型瘦身。中原楼市户型调整的一系列动作其实早在去年就开始了，去年宏观调控设置了普通住房和非普通住房的界限，非普通住房无论在税费上还是转让上都比普通住房更加严格，而平方米更是成为一个坎儿，这让不少开发商调整了户型设计的思路。而近些年郑州房价的迅速攀升，使得户型面积瘦身已成为市场共识。二是户型设计更紧凑。据介绍，现在郑州楼市的中小户型正在升级，设法让中小户型也做到使用功能全、通透、无浪费面积，体现出精心、精细的设计特点。三是追求更高的得房率。对于购房者来说，得房率的几个百分点其实是暗藏在总价里的价值，高几个百分点的得房率相当于实用面积多出好几平方米。对此，很多开发商纷纷把追求高得房率看作吸引购买者的一大利器。据业内人士介绍，相比多层百分之八九十的得房率，高层得房率一般以上算是比较高的。获得高得房率通常的做法是，楼盘每一个公共部位比如楼梯、门厅、走道、机房、管道井等，都经过精心的设计和计算，使得这些部位得到最佳的合理尺度。一些新开楼盘采取短进深大开间的格局，这种户型使得餐厅、客厅等公共部位与卧室等私密空间分区更明显，而走道由于进深的关系也更加紧凑实用，这是高得房率的内在表现。趋势未来户型以“巧”取胜“大限”让楼盘户型调整成为热门词汇，也把户型创新问题推到了台前。业内人士告诉记者，郑州楼市现有户型的设计存在许多误区，有一些在外地被淘汰或被视为落后的户型产品，在郑州却大行其道。有些产品在层高、功能配套等方面存在明显的缺陷，但销量也很不错。这种反常旺销，或许是因为人们尚未认识到产品的缺陷，或许是因为郑州楼市某些户型太稀缺。但业内人士指出，这种情况不会太长久，随着新规的实施，户型创新已成开发商当务之急。那么，未来中原楼市产品创新将何去何从呢？专业设计人士指出，无论大户型还是小户型创新设计，最重要的是有非常细腻的功能性和舒适度，能保证居住者有完整的生活和使用空间，有明媚、舒适的光照和通风结构。不管是将大户型改成中小户型，还是将中小户型改得更合理舒适，甚至合理舒适了还要追求高得房率，眼下，有一点可以肯定：今后的楼市无疑是属于那些面积适中、总价较低但设计合理紧凑、功能齐全的“巧户型”。另外，随着新规的实施，中原楼市创新的主攻方向也可能发生转变，户型创新和产品本身创新固然重要，而整体规划、社区文化、市场营销、品牌建设等方面创新的重要性今后将更多地显现。小面积做精了 未来一段时间小面积住宅有可能激增。如果每一个楼盘都有七成以上的90平方米的户型，那么在未来的一两年内的新盘中也将有七成以上的产品集中在90平方米以下。以去年新开工住宅面积为例，总面积为3220.7万平方米，也就是说将有2254.49万平方米的小面积户型，那么不算未来几年新开工住宅面积增长，每一年成都也将有2200多万平方米90平方米以下住宅。 小面积房屋的激增带来最大的影响将是产品之间的竞争加剧。按目前户型设计看，90平方米以下以两房与小三房销售看好。那么未来趋利的市场势必引来两房与小三房在设计上的新一轮竞争。露台、地下室等过去在大户型中出现的手法有可能进军小面积住宅。 同时也有人指出，不排除有开发商在这些赠送面积上打擦边球，间接扩大使用面积的做法。但总的说来新政刺激了中小户型设计的革新，其品质将有大幅度的提高。 这个规定对开发商而言，不啻一剂猛药，不但会改变开发商的开发思路、营销手段，也会改变开发商的利润结构。难怪业内人士说，九部委新政颁布，而政策与市场真正博弈刚刚开始。然而有一点是可以肯定的，就是这次的“90平方米”确实成为了楼市的一个重要标准，不论定位、设计、销售都将迎来一个新格局。产品创新大于营销创新刘力 | 16 五月, 2006 02:58中国地产的发展经历了营销时代，产品时代，品牌时代。在由营销时代向产品时代的转变过程中，住房市场从供不应求的卖方市场转为供大于求或供求平衡的买方市场，住房市场是由需求来决定。住宅产品由“安置型”走向“康居型”，房地产由追求数量过渡到数量与质量并重，住区品质与住宅品质越来越成为关注焦点。在住宅供不应求的时期，人们很难关心产品品质与创新，因为什么样的房子都可以卖出去、什么样的房子都抢着买。品质作为住宅最本质的因素被忽略，创新似乎也可有可无。开发商的精力大部分用在楼盘的包装和产品的炒作上，翻开地产早期的楼书，千篇一律的强调帝王官邸，进行名流显贵式的包装，内容跟住宅品质毫无关系。营销时代的开发商在主要的营销手段上再加入一些概念，力求萝卜卖出水果价，产生出一些手法“高明”的开发商，楼书有树有海有文化，就是没房子。或者请洋大师来做设计，或者找一个国外的理念、主义同自已的楼盘嫁接，来吸引购房者的眼球。这样的楼盘只能选择“楼书不言楼”的方法，先是文化，再杂以哲学，一会儿又是艺术，言及旁物而有意无意的把楼盘给忘了。甚至某些极端的楼盘销售竞搞起了人体彩绘。卖房卖到极致，营销营出奇闻。有的开发商另辟蹊径，请艺术家来设计住宅，并依此作为销售卖点，这样的营销策略也具有一定的销售力。出于营销的需要，不同的建筑风格也纷纷涌现，欧陆风情、北美原装、本土化现代风格、自然的乡村风格、新中式等各种风格几乎被中国的开发商依次翻拣一遍。营销手法走到了尽头，很难对新一代消费者产生影响。地产进入产品时代，以前令消费者产生购买冲动的销售氛围已难有效果。没有好的产品，纵有再好的营销和宣传也难逃空置的命运。现在的住宅市场，消费者已经日趋成熟，对卖方有着很强的防范心理，并不是开发商凭借大张旗鼓的营销和五光十色的广告就能令消费者付出他们中许多人近乎一生的积蓄。相反，他们更关注于住宅本身的技术品质，他们会通过产品客观判断开发商实力、项目价值、交通、未来居住环境、周边设施及状况等，以更加冷静的态度选择合理、实用的建筑，降低购买风险。其中，有较高教育背景的管理层及白领成为未来购房主力，这部分人的生活方式和个性化需要对住宅的品质会提出更高的要求。房地产开发企业的成熟使市场竞争加剧，房地产开发企业绝大多数以项目开发为主体承担着从立项到交付使用的全过程责任。如何形成企业核心竞争力的问题是对开发企业的严峻挑战。资本、资源、技术、管理等都可以形成竞争力，于是，有的开发企业筹备上市，有的大量购置土地，有的重组改制。但是随着知识经济时代的到来，科学技术成为第一生产力，企业之间的竞争在一定意义上变成了生产力的竞争，遵循优胜劣汰的法则，胜出的企业获得效益增值。这使得房地产企业把重点放在产品质量上，争取以质取胜。同时，需要开发新的产品，开拓新的市场。互联网时代将知识传播的速度提升到超出人们的想象，各种信息、数据几秒钟内就能传遍全世界，一个开发商苦思冥想出来的营销方法迅速被竞争对手模仿和复制，好不容易找到的一个全新的市场，很快又有竞争对手尾随而至。开发商虽然不会轻易放弃营销这一“法宝”，但要防止市场追击，必须在产品创新环节就要领先，这已成为业内人士的共识。在知识经济的今天，技术的更新速度是惊人的。比如计算机芯片平均每两周就有一次技术革新。属于耐用消费品的住宅在设计更新方面远远地甩开了技术条件，文化艺术背景和规划设计理论的进展，以一种不可思议的速度发展变化着，新概念层出不穷，新实例俯拾皆是。如果房地产企业不重视自己产品的更新换代，企业的核心竞争力很快就会失去竞争优势。所以提高产品研发能力是事关企业生死存亡的大事。国内房地产企业中，极少数如万科是以自己的建筑研究中心为核心完成产品创新工作。大多数开发商则需要整合包括策划、规划、景观、建筑、室内设计等多家