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物权法时代的生存法则矫健2007年10月1日中华人民共和国物权法施行后，拥有不动产的业主必须懂得以下九类生存法则，才能安全、快乐、有效地拥有房屋不动产权。第一类生存法则：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展，业主的房屋所有权衍变为专有权、共有权以及管理权三种权利结合的所有权，称为建筑物区分所有权。专有权对应的专有部分，是同一建筑物中必须能够与外界隔离且能独立使用，属于业主单独所有的部分。业主对专有部分享有所有权。业主对建筑物专有部分所有权的权利范围原则上以由四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间为限，不包括作为整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙，以及两个或多个相邻的建筑物区分所有权人共用的墙壁。共有权对应的共有部分，是排除专有部分之外的其他部分，具体包括：（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、楼顶；（2）建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分所有人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。业主对共有部分享有共有权和管理权。作为建筑物区分所有权权利主体的业主集专有权、共有权与成员权或管理权三种权利于一身；专有权、共有权与成员权少了一个都会导致建筑物区分所有权解体或者无法正常行使，专有权是业主拥有共有权和成员权的前提。第二类生存法则：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益业主享有完整的所有权，自由支配利用自己的房屋。但是业主行使所有权也受到一定的限制。业主不得有对建筑物的不当毁损行为和对建筑物的不当使用行为。例如，业主就自己的专有部分加以增建或改建而拆除其内部梁柱或墙壁的全部或一部时，该梁柱或墙壁固然属于其专有部分的范围，若因此危及整幢建筑物的安全，抑或影响整幢建筑物的外观时，即属于危及建筑物安全。再如搬入危险物（易燃物、爆炸物或放射物），或一定吨数以上的重量物也会危及建筑物的安全。这些行为都是被禁止的。第三类生存法则：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务业主对建筑物的共有部分享有共有权，可以依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分享有占有、使用和收益的权利。如小区空地停车收费归属于全体业主，业主有权投票决定建筑物楼顶是否悬挂广告等等。但是，业主不能有以不乘坐电梯为条件不缴纳电梯使用费等以放弃权利不履行义务的行为。第四类生存法则：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放的车位，属于业主共有伴随着国民经济水平的提高，家庭汽车逐年普及且日渐成为城市居民不可或缺的代步工具。小区中车位、车库的辅助功能越来越重要，涉及到全体业主的利益。目前多数地方在商品房销售中，有关车位、车库的归属使用，有的是由业主购买的，有的是由开发商附赠或业主承租，一般都由合同加以约定。物权法基于对已存地方性法规规定和实践做法的总结，从协调兼顾业主和开发商两者利益出发，建立了根据约定确定归属的规则。即要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。体现了司法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益。通过交易，实现各方利益最大化。第五类生存法则：下列事项由小区业主共同决定：（一） 制定和修改业主大会议事规则；（二） 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四） 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五） 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六） 改建、重建建筑物及其附属设施；（七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施的情形，需要经过两个2/3，即专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，才能做出共同决定，充分体现了业主权利的所有权属性。对于其他事项方面的决定，有专有部分占50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意即可代表全体业主做出共同决定。这种决定一经做出，对所有业主均产生权利和义务方面的约束力。有关“共有和共同管理权利的其他重大事项”的范围一般包括建筑物的命名权和经营权，小区绿地面积的调整，小区内空地的利用及收费收益分配等等情形。第六类生存法则：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意在业主对同一建筑物区分所有的情形下，这种擅自将住宅性质房屋的用途改变为餐饮、娱乐、超市、公司和事务所等经营性用房行为，是受到很多条件限制的。有的商品房项目是按纯住宅性质规划和建造的，有的商品房是按商业住宅并用规划和建造的，一旦按城市规划确定后，不但建设单位或者开发商不得随意改变房屋用途，作为购房人的业主也不得改变商品房屋的用途。这既涉及城市功能的定位、布局规划，同时更涉及到区域社会秩序的安定、社会的管理。个别业主将规划设计为住宅的房屋改做经营性用房，必然使小区的秩序和环境受到很大的影响。造成相邻业主的利益受到不同程度的侵害。环境变得嘈杂了，不稳定的因素增多了。特别是“群租”现象，更导致重大的治安隐患。所有这些，表现为各别业主对其他业主所享有的所有权利益的一种妨碍或者侵犯，作为受妨碍或者侵犯的业主有权依法提起诉讼，要求实施不当行为的业主停止妨碍或者侵害，使自己的正当权益得到保护。即有利害关系的业主有权通过司法诉讼程序排除或者停止个别业主擅自将住宅性质的房屋改变成餐饮、娱乐等经营性用房的行为。另外，小区全体业主也可以通过制定管理规约的方式杜绝或减少此类现象的出现。业主改变住宅为经营性用房的，除受到法律、法规以及管理规约的制约外，还要经过有利害关系业主的书面同意。凡是因某业主将住宅改变为经营性用房的行为而改变了居住和生活环境的业主，都包括在物权法规定的有利害关系的业主范围之内，而不仅仅指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居，更不仅限于传统意义上的左邻右舍。第七类生存法则：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 经常有一些业主以其没有参加业主大会或者业主委员会的会议为由，提出撤销业主大会或者业主委员会的决定，要求人民法院支持其诉讼请求。然而，业主大会或者业主委员会的决定，只要是在符合法定人数或者投票权的业主参加，所依法做出的涉及小区事项的决定，对该小区所有业主都发生效力，所产生的权利全体业主都可以享有，所产生的义务全体业主都必须承担。单个业主或者部分业主以其未参加会议为由提出的主张不能得到支持。同时，业主大会或者业主委员会决定的效力及于小区内物业实际使用人，包括因受赠、继承及承租等原因的继受人。业主大会或者业主委员会做出的决定确实侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销该决定。第八类生存法则：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼区分建筑物作为一个整体物是由各彼此相对独立又相互毗连的部分有机构成，同一建筑物各部分归属于不同的业主所有。这种建筑物构造和权利归属上的特点，导致业主在行使其所有权时，不可避免地会发生权利冲突。这种冲突的结果反过来又会危及各所有人对其所有部分权利的行使。例如，部分业主拒付物业管理费，导致物业服务企业无法按照约定对小区环境进行维护和修缮，从而损害其他业主的利益；个别业主对其专有部分进行不当装修、改造，破坏了区分建筑物的结构、承重部分，将危及整个区分建筑物的安全，等等。这就需要对业主权利的行使进行限制，需要每个业主都以成员身份拥有对建筑物进行物业管理的权利，以成员权来限制业主个人权利的极度膨胀，并防止由此产生的对全体业主共同利益的损害。各业主为了实现使用其专有部分的目的，可以使用共用部分；各业主在行使其专有权时，也不得妨碍其他业主的专有权，更不得违反全体业主的共同利益。权益受损害的业主可以通过诉讼程序保护自己。第九类生存法则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房