初探物业专项维修资金使用难、续筹难的解决办法.doc

初探物业专项维修资金使用难、续筹难的解决办法改革开放三十年来，城市化进程突飞猛进。商品住宅的大批建设，既改善了广大市民的住房条件，同时，也带来了物业共有部分、共有设施设备的维修和后续资金保障等一系列社会问题。我市从2001年底开始实施物业专项维修资金管理办法，将专项用于物业共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新及改造的物业维修资金，纳入政府日常监管，并明确规定，物业维修资金实行统一交存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。十年来，交存物业维修资金的房屋覆盖全市的商品房开发、经济适用房建设和拆迁安置房建设等三大领域，交存的本金达30255.5万元，交存的房屋4037幢，交存的面积1079.7万平方米，交存的业主约6.6万余户。物业共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新及改造动用的物业专项维修资金529.4万元，涉及分摊的物业面积213.9万平方米（含二次及以上使用分摊的重复面积），涉及分摊的业主约1.7万户（含二次及以上使用分摊的业主重复户数），确保了广大业主的房屋正常使用。物业专项维修资金的中长期银行定期存款所产生的预期增值利息约5371.7万元，按照一年期银行定期存款利息标准分配到各业主的增值利息约2633.4万元。自主开发的物业专项维修资金信息管理系统，已正常运行五年，建设单位、物业地址、分户面积、本金额、增值额、使用额等幢户信息，基本达到管理要求，使用分摊、年度结息等操作功能实现自动化，年度公报、业主查询、现场公示等信息公开情况，基本满足相关部门和广大业主的要求。一、 物业现状和面临的问题目前，我市交存物业专项维修资金的物业，按区域（或地址）统计，有183处，涵盖富春街道、东洲街道、鹿山街道、高桥镇、受降镇、新登镇、大源镇、场口镇等八个乡镇街道，房屋4037幢，建筑面积（含储藏室、车库、地下人防等不计房屋产权的物业面积）1079.7万平方米。其中，按封闭式住宅小区建设的物业109处，成立小区业主委员会且实行专业物业管理的有34处，房屋1434幢（带电梯的房屋116幢，电梯约240台）；无小区业委会但实行专业物业管理的有73处，房屋2418幢（带电梯的房屋147幢，电梯342台）；无小区业委会无专业物业管理的有2处，房屋20幢。独立（或带副楼、裙房）的大厦物业11处，成立大厦业委会且实行专业物业管理的有5处，房屋7幢（带电梯的房屋5幢，电梯14台）；无大厦业委会但实行专业物业管理的有6处，房屋6幢（带电梯的房屋6幢，电梯20台）；单体、多层且不带电梯的物业，无小区业委会且无专业物业管理的63处，房屋152幢（富春街道33处，房屋91幢；新登镇28处，房屋56幢；大源镇2处，房屋5幢）。从物业专项维修资金的日常管理来看，督促建设单位代收代交只是前提条件，加强信息化建设等内部管理是规范化手段，确保物业专项维修资金增值收益和存储安全是为了提高专项资金的使用效益，而最终目的是为了广大业主的房屋能正常使用，需要维修、更新和改造时，能够及时的得到解决且提供相应的资金保障。但从目前的管理情况来看，面临以下几方面问题。1. 建筑产品良莠不齐建筑产品是房屋长久、正常使用的大宗特殊商品，它是城市化进程的重要组成部分，它的品质高低直接关系到业主一代人甚至几代人的生活质量。但从我们掌握的信息，按照“主体质量、配套设施、专业设备”等三个方面粗略评价，封闭式住宅小区优于大厦或单体住宅项目，规模大、品牌好的建设单位优于规模小、无品牌的建设单位所开发的住宅项目。从项目报修的内容看，常见的屋面或管道漏水、单元电控门更换、监控消控系统更新改造、电梯和专业设备的维修等维修项目，大部分出现在单体、大厦等住宅项目和规模小、无品牌的建设单位所开发的住宅项目，业主对此除了无奈，只能叹气。2. 专业化物业管理不到位专业化物业管理是房屋正常使用的责任“保姆”，它是维护城市正常秩序的重要力量，它对业主的生命财产安全、环境的整洁、道路的畅通、公共设施设备的正常运行等起着不可或缺的作用。但以我们掌握的信息，全市183处物业，房屋4037幢，专业物业管理的有118处，房屋3865幢，分别占物业的64.5%和房屋的95.7%。表面上看，极大部分的封闭式小区和大厦都有专业化物业管理，但就管理水平和服务标准而言，很难称得上“专业”和“到位”。“合同期未满撤出物业”和“管理不专业、设备停运”以及“队伍不稳定，偷盗严重”等现象时有发生。究其原因，除了物业收费标准低及收缴率不高，导致物管企业面临亏损等原因外，部分物管企业自身综合实力不强、专业人才缺失、服务不够到位等也是主要因素。一方面是服务不到位，一方面是服务费不肯交，服务者和被服务者的矛盾日积月累，最终导致物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造项目，未能及时发现、及时申报、及时处理，严重影响房屋的正常使用，业主就此反响很大。3. 业主自我维护意识不强物业交付使用后，物业共有部分、共有设施设备的日常维护保养和规范使用中，业主的自我维护意识普遍不强。如屋面搭建和管线改道等导致漏水、装修材料搬运不当导致墙面破损、电控门长期开启和设备移位等导致门禁系统失灵、大宗物品运输超载导致电梯损坏、乱停乱放车辆导致绿化损坏等，上述情况的发生，与业主自觉或不自觉的维护公共利益的意识不强密切相关。通常情况下抱怨物业管理不到位、未及时维修甚至成为拒交物业费的理由，更不用谈如何续筹物业专项维修资金。殊不知物业共有部分、共有设施设备的正常运作，业主日常使用中的自觉维护是至关重要的。4. 业主自主管理机制缺失业主委员会是小区（或大厦）业主的自治组织和自主管理机构，它是政府相关部门与小区（大厦）业主联系沟通的桥梁和纽带，在物业专项维修资金的使用、续筹等管理工作中起着至关重要的作用。但从我们所掌握的信息，全市183处物业、房屋4037幢，成立业主委员会的只有39处、房屋1441幢，分别占物业的21.3%和房屋的35.7%，若房屋出现屋面、外墙面、管道漏水和涉及公共安全的电梯、消防等设备停运的业主共有部分、共有设施设备的应急维修、更新和改造的紧急情况时，只有三分之一的房屋能通过业委会得到及时的应急处理，其他三分之二的房屋只能通过社区等相关组织协调处理；若物业专项维修资金结存金额等于或小于首期交存金额的30%需要续筹时，只有三分之一的房屋能通过业委会进行续筹工作，其他三分之二的房屋只能通过社区等相关组织协调解决续筹问题。从未成立业主委员会的小区、大厦或单体物业的业主共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造项目申请动用物业专项维修资金的申报流程来看，项目申报不及时、维修方案不合理、竣工验收不规范等问题时有发生，业主对此颇有微词。5. 管理部门之间缺乏有效联动物业专项维修资金的使用、续筹等管理工作，只是物业管理工作中的一个组成部分，但折射出的问题，可能涉及社会发展中的一些影响稳定、和谐的大问题。目前，行使政府管理职能的主要有乡镇街道、社区居委会、行业管理等部门，而与物业管理相关联的城管、公安、消防、供电、供水、网络、电信、电视等部门则不下二十家，但在处理相关物管问题时，尚无形成合力，出现事件放大、失控屡有发生，如何整合部门资源、形成有效的联动机制，是确保社会稳定、生活和谐的一大课题。二、 应对措施和解决思路物业专项维修资金“使用难、续筹难”，表面上看，是法律框架内的操作性不强，但从上述分析的情况看，“使用难、续筹难”是一个问题的二个方面，假如建设单位交付给业主的物业品质很高，物业公司在日常管理中维护到位，业主在日常使用中操作规范的话，物业正常使用的周期肯定会延长。若干年后确因自然损耗或使用寿命到期等原因需要动用物业专项维修资金进行维修更新和改造，广大业主肯定会配合、支持业委会申请使用物业专项维修资金这项工作，“使用程序”中最难的“相关业主三分之二以上书面同意”的问题，应该顺利通过。至此，“使用难”的问题从何而来。同样，申请使用物业专项维修资金若干年后，余额不足首期交存额的30%需要业主续筹时，由于物业正常使用周期较长，业主的心态比较平和，一般来讲，续筹问题广大业主都会欣然接受并予积极配合。当然，上述表达的都是理想状态下的美好愿景，现实情况可能会差距很大，要想真正解决物业专项维修资金“使用难、续筹难”问题，做好以下几方面工作可能会有所帮助。1. 加强建筑产品的检测查验，优化物业综合品质，延长物业使用周期。建设单位交付给业主的物业，一般包括建筑物、小区配套设施和专用设备等三个方面，物业综合品质的优劣，直接关系到物业使用周期的长短。我们认为，在现有的建设工程竣工验收基础上，政府相关部门应加强对小区配套设施和专用设备的检测检验，督促建设单位全面提高物业综合品质。同时，小区业委会和物业服务企业应及时办理物业共有部分、共有设施设备的承接查验手续，建立工程信息资料和日常管理档案，确保小区配套设施和专用设备顺利运转和正常使用，从而延长物业使用周期，延缓动用物业专项维修资金的时间。2. 强化物业公司的服务意识，提升管理水平与服务标准，加强专业化管理。物业公司在日常管理中，首先要优化服务，指导业主正确使用小区配套设施和专用设备，提高业主的认知度；其次，物业公司要严格管理业主的装修行为，明确告知业主装修不当所产生的严重后果，组织相关业主互相监督，尽量避免因装修不当而引起的小区配套设施和专用设备的损坏，从而延长物业使用周期，延缓动用物业专项维修资金的时间。3. 提升业主自觉维护意识，规范业主相关操作，做好物业及配套设施设备的日常维护保养工作。社区等相关部门要加强宣传与讲解，提高业主对维护公共设施设备等的认知度，强化其主人翁意识。此外，业主要科学规范地使用小区配套设施和专用设备，杜绝运输大宗物品致电梯超载等等损坏公共设施设备的行为发生。业主之间要加强互相监督，共同做好物业及配套设施设备的日常维护保养工作，营造良好和谐的物业环境。4. 完善业主自主管理机制，充分发挥业委会的桥梁纽带作用，建立准备金制度。第一，业委会要按照物业服务合同中“物业专项维修资金管理相关条款”进行考核和评价，督促物业公司及时做好物业专项维修资金使用的申报工作，以书面形式组织业主大会，征求相关业主意见，并做好政策宣传和业务指导，化解业主疑虑，解决业主难题，从而切实解决“使用难”问题，并为最终解决“续筹难”问题打下基础。第二，小区业委会应广泛征求业主意见，建立小区物业专项维修资金续筹准备金制度，明确将小区的经营收入全部转入“续筹准备金”，同时，每年以适当标准向业主筹集物业专项维修资金，并将上述内容通过业主大会表决同意，作为“小区管理规约”，督促业主共同遵守。5. 加强管理部门的有效联动，合力处理相关物业问题，并通过调研等形式广泛了解社会意见与建议，完善相关法规制度，提高政策执行力。首先，乡镇街道、社区居委会、行业管理部门以及与物业管理相关联的城管、公安、消防、供电、供水、网络、电信、电视等部门要整合部门资源，形成有效的联动机制，积极合理解决相关物业问题，杜绝群体性事件发生，共同维护社会稳定和谐。其次，政府物业管理部门应做好物业专项维修资金使用情况的专题调研，根据物业管理的市场变化，适时调整物业专项维修资金的首期交存标准，确保在较长时期内能够满足物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造的资金需求。再次，政府有关部门在相关法规修订中，应广泛倾听社会各阶层的意见和建议，一切从方便广大业主、维护业主权益出发，及时制订相关法规的条款修正案，使物业专项维修资金使用快捷方便、续筹不再困难。解决物业专项维修资金“使用难、续筹难”问题，一方面，要通过“建设单位提供高品质物业、物业企业提供优质服务和专业维护、业主规范操作自觉维护”等政策措施，达到延长物业正常使用的时间、推迟物业专项维修资金使用的时间、减少物业专项维修资金的使用频率和使用金额