浅议泰州市物业管理的走向.doc

浅议泰州市物业管理的走向泰州市广厦物业管理中心纵观物业管理的起源与发展，已走过较长的历程，我国第一家物业公司的崛起，也近30年，随着社会的发展，人们生活水平的提高，物业管理越来越成为社会不可替代的社会服务行业，尤其是2003年9月1日国务院颁布实施物业管理条例给物业管理进行了法律定位，经过几十年来的探索，物业管理正朝着社会化、专业化、企业化、经营性轨道转变，物业管理也趋向成熟，得到了社会的认同和支持，随着时间的转移，物业管理将进一步凸现它的优势和生命力。泰州的物业管理诞生于20世纪90年代，从95年的3家物业公司发展到今年的65家，其速度与规模发展之迅猛，目前物业服务已渗透到小区、工厂、商场、医院、办公大厦等场所，回首泰州物业管理走过的历程与其他县、市物业管理比较，笔者认为，虽取得长足进展，但仍需探讨和完善，有待于政府加大政策的扶持力度，有待于社会各职能部门予以大力支持和配合，有待于物业公司提高管理水平和服务质量。否则各物业公司运着“无谱”，各行其是，我行我素，不能真正体现为社会服务的职责，甚至变成政府的包袱，对泰州的经济发展，人们的安居乐业不能起到应有的作为，为此，对泰州物业管理如何走向笔者浅谈如下见解。一、尽快制订物业管理实施细则，规范物管工作物业管理的发展，必须要有引路指航的条例、办法等法规来保证，但更重要的是要有具体的实施意见来指导。国家和江苏省已颁发物业管理条例、物权法。泰州市依据国家法令、法规相继出台了泰州市城市住宅区物业管理办法、泰州市市区住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法、泰州市物业服务收费管理实施细则等一系列政策，这些纲领性文件对物业管理的发展指明了方向，起到了政策引导的作用。但是在物业管理具体实施时，人们最期盼有一部如何执行好政策若干实施细则的出台，这样可进一步明确责任，更具有政策的指导意义和可操作性，否则，在具体运着中会感到法规只是宏观条文，职能不够明确，责任不够分清，导致答复问题不果断，处理问题不得力，甚至会出现扯皮、推诿现象，不能服务好广大业主。为此，政府职能部门须进一步制定物业管理行业实施细则，使其做到有章可循，操作性强，克服现有的政策多门，随意答复和处理问题不负责的态度，达到规范物业管理工作的目的。二、履行职责，抓好定位物业管理是一个综合性、系统性工程，它除了要有一系列方针、政策、法律、法规给它指导外，社会各职能部门履行职责，配合物业管理做好工作势在必行，而现在各职能部门抓政府看得见，容易出成效的工程较多，而对物业管理产生的难题就不太重视，甚至推诿。由于物业管理权限的限制，许多难题需要执法部门出面解决，若不及时解决，业主认为物业“不作为”，产生的怨气都堆积到物业管理头上，造成业主与物业的对立。譬如：违章装修，违章搭建这个问题解决起来就相当难，百姓一生一世，省吃俭用好不容易买了一套新房，总想安居乐业，而他们一旦发现左右四邻违章装修，第一感觉就是房屋质量受损，无安全感，他们急盼物业公司立即到现场进行抵止，由于物业公司无执法职能，一般违章者不听物业公司的劝阻，甚至继续我行我素，野蛮装修，造成邻里与物业公司之间矛盾越演越烈，这时需要政府执法部门，履行职责，依法抵制。每当物业公司请他们“关心”时，却不能及时到位，从而造成恶性循环，违章漫延现象十分严重，给社会带来负面影响，当然，这仅举一例，物业它接触千家万户，每天发生的问题多种多样，他们履行职能而不能解决问题时，需要公安、工商、城管、街道等部门的配合与支持，如果把这些部门的责任都想由物业公司去完成，第一物业公司没有这些权限；第二，物业公司也不可能处理好业主发生的一切问题，为此，政府应进一步明确职能，各尽职守，要求各职能部门把自己份内的事做好。三、市场运着，松梆放权物业管理是一种企业行为，它服务社会的根本目的就是为了获得一定的经济效益，使企业做大做强，而物业公司获得经济效益的主要来源就是按服务标准，质价相符的收取物业管理服务费，从泰州物业管理走过的十多年来看，物业公司通过招标接楼盘，物业公司主要是与开发商签订托管合同，待小区成立业主委员以后，根据业主选聘物业公司，与物业公司签物业托管合同，这个运着模式是按照市场规律来操作的，符合市场运着模式，政府本应支持与扶持，而泰州有关职能部门还是不“放心”，物业管理费的标准还必须审批，从形式上看政府是关心，是把关，但从另一方面看，是对物业公司的行政干涉，是对物业公司按市场化运着的不信赖，据笔者不全面了解，现在许多省、市的物价部门，在物业管理收费上仅是个引导，在制定政策上根据住宅楼的硬、软件设施，着重考虑到物业公司进场后如何生存和发展，制定出物业管理指导价，让物业公司参考，如果还让职能部门定价 ，不是又回到计划经济模式上吗？既然是市场经济政府应该放心，应该松梆，物业公司在签定托管合同时，必然要考虑到市场竟争，适当考虑利润，如果漫天要价，在市场竞争中必败，这已成现实，而开发公司，业主委员会在与物业公司签订托管合同时，必然会运用价值规律办事，在这个问题上职能部门应抓宏观，抓指导，而没有必要把审批权抓住不放。四、公维资金，有待提高公维资金是商品房、房改房公共部位、公共设施维修和养护的专项资金，它对老百姓的安居乐业，房屋的保值增值等方面均有极大好处，在小区管理上，除了物业公司抓好住宅小区环境卫生，维护小区秩序外，老百姓最关心的问题，就是购买的商品房公共部位坏了能不能及时维修，这一问题也是一直困绕着物业公司，目前各住宅楼上缴的公维资金仍然是25元/，由政府相关部门管理，并将增值部位用于公共部门维修，从现实看仅凭25元/的增值已不能解决老百姓的维修难题，一是维修资金本身就缴纳的少，每年的增值更是有限，二是公维资金在建档立案中就不规范，尤其是房改的公共部位维修，物业公司本身就不清楚整个公维资金存量多少，只能听行业主管部门指挥，说没有钱，就难办，如果去续筹进行维修，老百姓更难接受，一般情况下是无法续筹，三是，公维资金在维修公共设施上包括哪些项目，如：小区的道路破损，公共防盗门的损坏，防盗门电铃不通，探头坏等等公共设施，老百姓需要报修，这属不属公共设施，维修不维修？在操作中总不敢随便答复业主，导致业主对物业公司有看法，甚至会产生矛盾。从目前角度来看，随着商品房建筑不断符合社会发展的需要，公共设施、设备不断完善，房改房房龄较长，维修量越来越多。为此，在房屋维修中，除对公维资金按幢进帐，按户核算外，公维资金的增加迫在眉睫，应适度增加，建议尽快拿出住宅共用部位、共用设施设备维修资金管理办法，从而及时、快捷服务做好广大业主公共部位，公共设施的维修与养护，使住宅楼保值、增值。五、优化资源，物业进社区资源是最大的财富，如何把社会的资源有机的组合，同样是物业发展需思考虑的问题，现在所有的住宅小区的行政管理都在社区管辖范围内，而每个社区又集中许多大大小小的物业公司，每个物业公司又必须设立相关管理部门，从形式上看，社区和物业各有各的职能，但从服务共性上看，它都是为社区广大业主服务，如果社区和物业配合不好，极易形成两张皮，两副脸，对百姓反映的问题相互扯皮，互相推诿，百姓感到投诉无门，问题得不到及时解决，从另一方面看，社区和物业各设一套班子，人力和财力上都有一定的浪费，如果把这两家合为一体，由社区统一管起来，不但机构得到有效精简，人、财、物也得到最大程度的合理利用，这是一种双蠃的改革举措，其他兄弟县、市都大胆尝试，泰州物业也应从这方面发展，现在公安、城管都在转变办事效率，将人员派遣到社区专职工作，积极为老百姓办实事，办好事，社区同时抓住这一有力资源，组成基层一条龙的有效服务，老百姓的问题办快了，办好了，社会更加和谐，这是一个多么有利于百姓的好事，政府的相关职能部门，应该积极去探索，去研究，如果求稳，也可以点带面，总结经验，逐步推进。六、整治老小区，治标更要治本泰州是一个老工业城市，由于历史的原因，在全市住宅楼布局上，肯定存在若干历史遗留问题，楼幢散乱，小租团居多，给现在管理带来诸多不便，从而形成了有物业与无物业管理小区的现状，有物业管理的小区在环境和小区秩序上还好些，而无物管小区脏、乱、差现象就十分严重，这个现象不仅仅在泰州，其它县、市均有这种情况，各“家”都在摸索对这些小区如何改善环境，给老百姓带来较好的人居环境，目标是一致的，但如果后续管理跟不上，其效果截然不同。就泰州而然，每年都在动脑筋，想办法，对无物管小区，老小区的环境进行整治，确实化了本钱，做了大量治标工作，从2000年起，每年总要有针对性地对几个老小区进行整治，一年最少上百万，甚至于上千万，整治中老百姓得益，社会称赞，但是成果能否巩固，就不言而喻了，在长效管理上，政府也在动脑筋，但就不愿意把这项事情做下去，一谈到长效管理要政府出钱，就下不了决心，在此，大家可以算个账，整治小区要多少钱，长效管理要多少钱，如果整治的小区2年无人管，小区环境继续脏、乱、差，群众反映强烈，回顾头来再进行整治又需要多少钱，我想有一定经济头脑的人都会算这个帐，这个问题，并不是个难事， 政府相关职能部门如果履行职责，为政府分忧，为社会的和谐而工作，能不能把部分工作精力化在如何抓好全市的住宅小区上，对全市住宅小区、组团及零散的楼盘进行一次普查，对小区进行优化组合，对各小区的人、财、物进行综合测算，该政府给予适当补贴的拿出方案和建议，然后通过公开招投标，请各物业公司进行管理，确保物业公司在认真管理的基础上有一定的合法利润，对政府补贴的这部分资金，可实行严格考核，按段拨发，通过这种竞争，使泰州市部分物业公司能做大做强，同时也能代表泰州物业管理形象，对一些仅想图一点小利，不懂管理，不会管理的物业公司自然淘汰，这种优胜劣汰的竞争机制在任何行业都在用，为什么在物业管理行业就行不通了，这应引起相关部门深思，政府通过对小区整治，同时抓好小区长效管理，整个社会环境好了，社会文明了，它必将带来社会经济的发展，这种对泰州的快速发展有益而无害的事大家应努力去做。以上仅是笔者的一孔之见，有可