郑州市商业写字楼调研报告.doc

郑州市商业写字楼管理模式调研报告2012-11河南绿都物业服务有限公司 运营管理部郑州市商业写字楼管理现状调研报告目 录一、调研目的3二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述3三、重点项目及企业简介31.中原万达广场42.升龙集团（曼哈顿城市广场）53.郑州宝龙城市广场64.名门城市广场75.金城国际广场76. 写字楼7四、综合建议8郑州市商业写字楼管理现状调研报告一、调研目的此次调研旨在通过对郑州市写字楼以及商业综合体的运营模式及管理现状的调研，通过分析确定绿都物业的业务开展范围，调研的重点是商业综合体的管理模式。二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述近年来，随着房地产市场不断升温，政府对住宅市场的调控，越来越多的企业开始转战商业地产，郑州市的写字楼及商业综合体也如雨后春笋般不断涌现，有着“南万科、北万达”之城的万达集团的进驻更是给郑州市场带来了新的生机与活力。在管理方面，万达集团、升龙集团、万厦物业、索克物业等几家企业代表了郑州市商业物业管理的第一梯队，其他的企业服务标准参差不齐，也有不少项目的管理仅仅是一个象征性的服务，无法满足业主的需求。通过调研我们发现，商业综合体及写字楼的发展趋势很迅猛，但是商场人气不旺、商铺空置以及因物业服务跟不上造成的高档楼盘品质受损等现象都是不容忽视的问题。在未来的发展中，除了项目自身的项目配套外，专业的商业经营及物业服务将是影响商业地产发展的关键因素。三、重点项目及企业简介本次调研主要对万达广场、曼哈顿商业广场、名门城市广场、宝龙城市广场四个商业综合体以及万厦物业的金成国际广场、绿地峰会天下、世博大厦等写字楼项目以及索克物业进行了调研。以下对调研情况进行介绍：1.中原万达广场简介：中原万达广场是集大型购物中心、写字楼、室外商业街、底商、住宅于一体的大型城市综合体，其中大型购物中心部分为万达自持物业类型，其它为销售型物业类型；目前除万达大型购物中心部分外在管面积360000m，含住宅、商业街及写字楼，底商23000m、室外商业街24000 m、写字楼62000 m、住宅220000 m，地下建筑面积31000 m收费标准：住宅1.75元/月/m、室外商业街7元/月/m、底商4元/月/m写字楼3元/月/m管理模式：目前中原万达广场的后期管理由大连万达物业有限公司郑州分公司（以下简称万达物业）和郑州万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业）负责。其中万达商业负责万达自持产权的大型购物中心部分，万达物业负责购物中心以外的销售型物业部分。地下车库有两个，购物中心区的由万达商业负责（临时停车），住宅区的由万达物业负责（固定车位，只卖不租，月服务费90元/月/m）。万达商业和万达物业之间的关系描述：名义上万达物业和万达商业是两个具有独立法人的企业，但是实际管理中万达物业是作为万达商业的一个部门，受商业公司控制（例如商业公司下属的安保品质部是要兼顾物业公司的），但是财务是独立核算的。其他：目前万达商业和万达物业的保洁均为外包，下一步安保方面也准备外包。2.升龙集团（曼哈顿城市广场）简介：郑州曼哈顿广场位于金水路与未来大道交汇处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。项目总建筑面积80万平米，其中曼哈顿第五大道商业项目建筑面积160000平米，目前属于在建工程。管理模式：升龙集团内部设商业公司和物业管理中心。商业公司全面负责集团旗下所有商业项目的营运管理，在项目上设立招商部，专职负责项目的商业营运管理，主要是商铺的商业规划、招商、活动策划及运营管理；物业管理中心分别在每个项目成立一个分公司，。以曼哈顿商业广场为例，在该项目不管是自持产权型物业还是出售型物业，都由物业公司负责提供物业服务；商业公司仅负责招商及活动策划等招商相关工作。其自持产权型物业主要是以整租的形式给沃尔玛、赛博数码广场、以及奥斯卡影院的部分，其他为销售型的物业。收费标准：自持产权部分的物业费收费标准的制定是随租赁合同一起签订的，会随着物业费的上涨而上涨，租金收益归商业公司，物业收入归物业公司。赛博数码广场物业费标准：3.0元/月/M、沃尔玛物业费收费标准3.5元/月/M（最初签订标准为3.0元/月/M，刚调整为新标准）、奥斯卡影院部分标准不详、其他销售型商铺的物业费标准为6.0元/月/M（今年10月1日新上调的标准）。其他：在曼哈顿商业街，属于店外经营的外摆摊位（含一些奶茶店、化妆品专柜等）这部分的招商以及收益归物业公司。另外商业公司需要在园区广场等地方开展活动等也需要以正式函件的形式与物业沟通，物业进行协调与配合并向商业公司收取一定费用（不过目前更多的是象征性的收些，金额较小）3.郑州宝龙城市广场简介：宝龙城市广场位于郑州东区农业东路与九如路交汇处中心，为郑东新区起步区较早的大型商业开发项目。建成后的郑州宝龙城市广场集购物、旅游、休闲、游乐、娱乐、商务、文化、运动等于一体的大型城市综合体。郑州宝龙城市广场总建筑面积约25万，其中包括建筑面积194951平方米的大型多业态综合性商业地产项目、建筑面积15197平方米的公寓套房、总建筑面积6651平方米的零售店及建筑面积30395平方米的停车位。商业地产项目的主要租户包括大商千盛生活广场、食全食美美食世界、郑州奥特莱斯、苏宁电器、万花楼夜总会、洗浴中心、影城、星公馆KTV等。管理模式：郑州宝龙城市广场由郑州宝龙商业物业管理公司负责管理和运营以及物业管理，公司内部设立招商部、企划部、财务部、工程部、物业部等部门，物业部是作为公司的一个部门存在的，并没有成立独立的物业公司。物业部负责日常保安、保洁及物业费的收取。公司的管理层多为宝龙总公司的外派人员，对于商业管理比较重视，对物业服务不太重视。收费标准：宝龙购物中心部分（大商业部分）较大的商铺如大商超市、五星电器、横店影城是自持产权型物业，由公司进行招商签署合作协议，收取相应的租金和物业费（物业费10元/月/M）；其他面积较小的店铺是销售型物业，由业主自己出租，仅收取物业费（物业费标准6元/月/M）。宝龙公寓部分二层以上为住宅，一层底商是独立的小店铺，为出售型物业，现规划为茶叶区，也就是宝龙茶城，物业费标准是3元/月/M，住宅部分的收费标准为1.6元/月/M。其他：从现场的管理及服务效果来看，质量并不很高。保安没有穿工装，只带个工牌，在商场出入口随意乱逛，保洁也不专业。4.名门城市广场名门城市广场与以上所述三家对比来说，并不是真正意义上的城市综合体，总体的商业面积也较小，目前所有的商业已经全部卖出，有12家属于返租房。在商业管理方面，由专业的商业公司负责商业租售及招商，物业公司负责物业管理。5.金城国际广场金城国际广场属于金成地产开发委托其他公司进行管理的一个项目，是一个商住一体的项目。其销售型物业部分委托万厦物业进行管理，自持产权型物业一部分（包括世纪联华在内的三层）以整租的形式租给他人，另一部分（两栋写字楼）委托专业的商业公司进行管理，包括商业运营和物业服务。6.写字楼 本次主要对CBD商圈的写字楼的收费标准以及物业服务的现状进行的简单的了解进行了调研，收费标准如下：通过调研目前写字楼的物业服务方面，有一部分项目是由开发企业直接成立物业公司进行后期的物业服务，多数项目管理现状令人堪忧，不过更多的企业表现出来的是对商业物业服务的重视，通过聘请专业的商业物管公司或者聘请专业的商业物管人员进行后期的物业服务，以提升项目整体品质。经营收入方面：对于写字楼项目，除了物业费收入和广告收入，车辆收入和一些增值服务收入也是相当可观的，尤其是增值服务中的房屋租售方面，也有一些企业针对写字楼白领开展食堂对外经营业务进行创收。四、综合建议通过调研了解 ，目前商业综合体的管理模式主要有两种，以产权划分和以业务划分。以产权划分：典型代表是万达广场，自持产权部分的后期管理归商业公司负责，销售部分的后期管理归物业公司负责，二者之间权责划分清晰明了，但是这样不太利于发挥商业公司和物业公司双方的优势；以业务划分：典型代表是曼哈顿商业广场，商业公司仅负责商业