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中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 1 #优尼克泰德花园建设项目 可行性研究报告 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 2 目目 录录 第一章 总 论1 第一节 概 述1 第二节 可行性研究工作的依据及范围.4 第三节 项目提出的背景及必要性.6 第四节 研究结论及主要技术经济指标.20 第二章 市场分析与建设规模22 第一节 项目市场分析.22 第二节 建设规模及内容.27 第三章 场址选择及建设条件31 第一节 场址选择.31 第二节 建设条件.32 第四章 工程技术方案39 第一节 总平面布置.39 第二节 工程建设方案.40 第三节 配套工程.45 第五章 环境和生态影响分析49 第一节 环境保护执行标准.49 第二节 环境和生态环境现状.50 第三节 生态环境影响分析.50 第三节 生态环境保护措施.54 第四节 地质灾害影响分析.56 第五节 特殊环境影响分析.56 第六章 节 能57 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 3 第一节 编制依据.57 第二节 能源供应情况.60 第三节 能耗指标分析.61 第四节 节能措施与节能效果.62 第七章 消 防69 第八章 劳动安全卫生73 第九章 组织机构及劳动定员76 第一节 组织结构.76 第二节 劳动定员.76 第三节 人员培训.77 第十章 项目实施进度计划79 第十一章 项目招投标方案80 第十二章 投资估算及资金筹措84 第一节 投资估算.84 第二节 资金筹措.86 第十三章 财务评价87 第一节 财务评价基础数据与参数选取.87 第二节 经营收入及税金估算.87 第三节 成本费用估算.88 第四节 财务分析与评价89 第十四章 社会效益分析91 第十五章 结论与建议92 第一节 结 论.92 第二节 建 议 92 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 4 第一章第一章 总总 论论 1、1 【项目概况项目概况】 开发商开发商#优尼克泰德实业有限公司 项目名称项目名称#优尼克泰德花园建设项目（以下简称本项目） 项目区位及自然条件项目区位及自然条件本项目位于离#市区约 10 公里，海榆东 线南面。犹如#一颗璀璨明珠，镶嵌在地球北纬 18，与阿拉伯 海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼 吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。 这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、 最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把 #认证为 4A 级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界 48 个国 家 158 个主要城市环境质量进行监测评价，#空气质量位居世界 第二、中国第一。国家环境保护总局把#亚龙湾浴场列入全国 5 个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使该项目 具有巨大发展潜力。 1、2 【项目定位项目定位】 在世界人的记忆里在世界人的记忆里#仅有仅有“阳光、沙滩、海水、绿色和空气阳光、沙滩、海水、绿色和空气” 五大卖点的丰富旅游资源，却没有自己应有的独特文化五大卖点的丰富旅游资源，却没有自己应有的独特文化, ,并只能留住并只能留住 短期的短期的“候鸟老人候鸟老人” 优尼克泰德花园的建成，将一改过去优尼克泰德花园的建成，将一改过去#仅仅仅仅 “旅游旅游”为主的城市特色，本案必将成为中国乃至世界的一大建设为主的城市特色，本案必将成为中国乃至世界的一大建设 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 5 亮点集旅游、养老、疗养之焦点！打造中国一流的高档次老人社区。亮点集旅游、养老、疗养之焦点！打造中国一流的高档次老人社区。 1、3 【项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性】 首先众所周知的事实是人类的寿命由于医药科学的进步以及人类 生活水平的提高而增加了，因此在人口比例中老年人增多了，全因此在人口比例中老年人增多了，全 世界已经明显呈现世界已经明显呈现“老年化老年化”趋势；其次，三代人的家庭已成为趋势；其次，三代人的家庭已成为 过去，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施；过去，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施； 再者，社会安全福利和个人养老金增加了使得更多的老年人能负再者，社会安全福利和个人养老金增加了使得更多的老年人能负 担舒适的居住设施费用。担舒适的居住设施费用。此外，许多非盈利团体如教堂、工会和 兄弟会互相组织、慈善机关所支持的组织及税金支持的团体等为 老年人提供养老支持。 一般的设计标准并不一定适合老年人住房。其最大不同点之一是 由于孩子们分居离开家庭或由于丧失配偶而造成的单人户或二人 户。 在中国内地及本土海南岛现有的敬老院中普遍存在基础设施差或 不完善，很难满足新时期的老年人的需求。 #在中国乃至世界的适合老年人居住环境地位中屈指可数，该 项目用地又在#的位置中有独特优势，在过去的 20 年，随着中国 经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅 游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定 为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展， 促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面 发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，在全国旅游发展的大形势下，#的旅的旅 游业步步升温。养老业、旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中游业步步升温。养老业、旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中 脱颖而出。脱颖而出。近几年，#房地产迅速脱离海南房地产泡沫经济的阴 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 6 影，开始复苏，并朝着良性的方向猛速发展，#的房地产开始了 新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济 的刺激、国人消费观念的改变以及#旅游综合环境的不断改善， 使得#作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国 际的关注。与其同时，#也因为良好的气候和优美的自然环境使 得内地人特别是东北、华北地区的人们对到#过冬、度假充满热 情，客观上造成了#近期推出的房产大多数被内地人所购买。但但 在整个在整个#地区，目前没有真正意义上高档次的适合老年人长期居地区，目前没有真正意义上高档次的适合老年人长期居 住养老社区，更没有所谓的高档次敬老院及疗养中心。住养老社区，更没有所谓的高档次敬老院及疗养中心。 古往今来，人类最理想的居住环境是“依山傍水” 。 “山”指大 山， “水”以江河排第一，然后才是大海。但该项目虽不靠江也不靠 海做环境陪衬，但它有比靠海更好的水库，尤其更适合老年人居住， 而且要去海边也不远，这样“靠近海又远离海”更适合生活如果完 全直接在海边居住，家具腐蚀问题已成历年来常见现象。#市被 誉为“人类最理想第二居住地”，投资百亿的海口至#东环快速铁 路将以“70 分钟休闲经济带”串起海南岛最美丽的旅游黄金线上的珍 珠：海口、文昌、琼海、万宁、陵水、#。 在中国最好的居住大环境在中国最好的居住大环境#，却没有一家成规模和上档次的，却没有一家成规模和上档次的 敬老院。在此背景下，我们准备开发建设的敬老院。在此背景下，我们准备开发建设的#优尼克泰德花园无优尼克泰德花园无 疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面提供给市场高档次养疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面提供给市场高档次养 老产业，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社老产业，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社 会效益，为会效益，为#更一步增添国内知名度。更一步增添国内知名度。 1、3 【可行性研究的依据和范围可行性研究的依据和范围】 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准 确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 7 重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略 以及项目的财务评价进行研究。 1、4 【主要技术经济指标主要技术经济指标】 总用地面积：77778.07 平方米（合 116.6 亩） 总建筑面积：116667.11 平方米 建筑密度：24.5% 容 积 率： 1.5 绿 化 率：65% 1、5 【施工进度计划施工进度计划】 1、5、1 2009 年 10 月 1 日破土动工 1、5、2 2009 年 12 月 26 日结构达到正负零 1、5、3 2010 年 7 月 26 日结构封顶 1、5、4 2010 年 12 月 1 日交付使用 第二章第二章 市场调研及前景预测市场调研及前景预测 2、1 【度假型敬老院的前景分析度假型敬老院的前景分析】 调查显示，目前全国平均家庭户规模为 3.44 人。专家认为，家 庭的核心化、小型化，使传统家庭的养老功能正逐步弱化，弱化的 最终结果是使这些功能外移；而计划生育政策的实施，家庭子女数 量的减少，导致潜在家庭供养资源的减少，更加剧了养老功能社会 化的过程。养老社会化将成为越来越多的老年人度过余生的一种选 择。一位老龄问题专家认为，老年人先入住家庭式老年公寓，随着 身体条件的变化，再到寄养式的敬老院，这是未来老年人社会养老 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 8 的趋势。 随着#越来越多的被国人乃至世界认识，每年到#度假避 寒的候鸟老人在 68 万人，#成了众多老人冬天避寒的最佳去处， 这些老人都居住在#的各个居民区，或租房、或购房，生活相对 简单，他们最主要的娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动。 据统计，每天晚上固定在#湾参加晚间娱乐活动的来自全国各的 老人就有 3000 多人。由此可见，#的度假养老市场前景广阔。 2、2 【优尼克泰德花园引入优尼克泰德花园引入度假度假模式情况分析模式情况分析】 一市场形势分析一市场形势分析 （一）客观区域市场分析 优尼克泰德花园的定位是：以养生、度假为一体的高档老人社 区。 项目所处的市场形势利好，主要针对岛外有较高经济实力的老 人。 1从#市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。 在过去的 20 年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长 足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。 旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大 开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提 高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，#的旅游业步步升温。旅游房地产 业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2001 年，坐落在大东海的 “瑞海豪庭”推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就 发售一空，点燃了#房地产春天来临的信号。紧接着，“碧海蓝 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 9 天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。深圳鸿洲集 团公司计划投资 20 亿元以上进行开发的“时代海岸”自从 2002 年 开工建设至今，已完成了近 30 万平方米的工程进度。据该公司总经 理张波介绍，前 5 栋已经售完，海云阁、海涛阁自年初开盘以来销 售率超过 80%，均价达到每平方米 8500 元，销售势头有增无减。经 统计，#市 2007 年 1-9 月批准预售商品房 67.17 万 m2，和去年 同期相比 增长 21.03 %。其中商品住房 62.95 万 m2, 6959 套。登 记销售面积 78.76 万 m2，和去年同期相比 增长 48.13 % ；其中商 品住房 75.22 万 m2, 8399 套,（包含产权式酒店销售 8.80 万 m2，一线海景公寓、别墅销售 11.73 万 m2）,商业用房 3.54 万 m2。 9 月登记销售商品房 5.01 万 m2，其中商品住房 4.67 万 m2， 共 474 套。这表明，几经风雨，#房地产业已经驶入健康快速的 发展轨道。 2#有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个 城市美为骄人的资源。国家环保总局对全国 17 个沿海城市的 28 个 海水浴场进行的水质监测结果表明：#大东海浴场、亚龙湾浴场 是全国 5 个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人 的吸引力越来越大。每年有 300 多万的海内外游客赴#休闲度假， 居住养生。 3生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来#城 市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国 际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范” 为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 10 河、城”融为一体的城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、 城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范 围内的知名度，#市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大 量的重大文化活动，这一切都成功地将#推向全国、甚至世 界优秀旅游城市的前列。 4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游、养老地产正在形成 市场。#市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2007 年 1-9 月， 销售总套数 8399 套，面积 75.22 万 m2，岛外销售 7404 套，面 积 64.4 万 m2，岛外市场占总销售套数的 88.15 %，占总销售面积 的 85.62 %。9 月销售总套数 474 套，面积 4.67 万 m2，岛外销售 427 套，面积 4.06 万 m2，岛外市场占总销售套数的 90.08 %，占 总销售面积的 86.94 %。而且这些房子大部分都是老人居住，这就 证明#的养老地产正在形成市场。给#房地产带来了百年一遇 的良机。 2001 年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个 信号。我们可以看到，#全方位的旅游开发和各类楼盘的上市， 吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。 在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心 的默契。所有在#的房地产商都明白了一个道理：时机来了。 综上所述，优尼克泰德花园的开发有着良好的外部经济环境， 社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 （二）市场供求分析 我们先来分析老年人的需求心理： 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 11 1、 老年人和下一代、下两代由于生存环境、所受教育等诸多 原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生“代沟“。多数被 访问者认为：解决“代沟“的最佳方式是老年人与子女分开居住，节 假日儿女上门探望，全家团聚。 2、 年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞 争加剧，压力加大，生活无规律；与老年人住在一起相互干扰影响， 令人头痛。 3、 老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处， 分开居住是最佳选择。 4、 老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求 不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较 大。 5、 老年人怕孤独，在敬老院中，子女上班上学后，老人们仍 有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。 目前#真正有老人社区之称的目前只有“清平乐”一家，一 开盘就异常火暴，说明市场需求十分旺盛。但根据调研，该社区做 的主题不突出，有诸多需要完善的地方。由此开来，老人社区远远 没有饱和，可以说是刚刚开始进入黄金时期。 （三）项目比较分析 1项目地块情况 项目的地块约 116 亩，位于海棠湾交通节点上，背靠起伏的山 岭，前面是农田与水库，养老气氛非常浓烈，是一个不可多得的养 生之地。 2市场定位 优尼克泰德花园是设计为高标准的养老度假区，目标是来# 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 12 养老的具有较高消费能力的老年群体，也包括以养生为目的的度假 人群。 3比较分析 目前唯一的竞争对手是“清平乐” 。 项目名称#清平乐 项目位置 海南省#市田独镇新政府旁 开发商#东锣岛地产有限公司 开盘或预计开盘日期 2007.1.24 总占地面积88579.92 平米建筑面积15 万平方米 容积率1.5建筑密度16.60% 绿化率59.10%交通状况302 路、303 路、304 路以及双层景区游览 车 层数11、16、 18 层 户 型 65 平方米左右 1F，88 平方米左右 2F 项目优势： 1、#目前唯一一个以度假养老为主题的亲情养老社区。配套设施 较完善，满足老年人需要。 2、整体规划设计较好，实用率高； 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 13 项目劣势： 1 周边环境杂乱，离交通干线过近躁声过大。 、 2、户型总类单调，城市氛围过浓，没有体现出养老度假的良好氛围； 3、小区设计过于单调、沉闷。 宣传与销售方式网上销售和传统的建售楼处方式销售 销售价格4800 元/平方米6288 元/平方米 客户主要来源80%以上为内地游客 目前销售情况住宅部分销售率已达到 90% 其他装修标准为毛坯房 2、3 本项目优劣势分析本项目优劣势分析 本项目同清平乐项目相比较，具有共同的特点： A、都是度假养老型社区； B、均为新建项目 本项目与清平乐项目相比较具有如下优势： A、位置更好，我们为背山面水，环境幽静； B、产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出养老房地产概念， 迎合客户对度假养老房产的需要，套房户型可自由组合） C、总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专 用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 14 2、4 本项目前景预测本项目前景预测 我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合 环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济 数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发 生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高 于本项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改 善和海南旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是 指日可待。#作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关 注，可以预测，本项目具有较好的市场前景。 第三章第三章 项目定位项目定位 3、1 主题定位主题定位 优尼克泰德花园 绝版田园风光，一生的度假计划 国宝级的美景，您将不再是过客 3、2 功能定位功能定位 结合国内外度假型敬老院的成功之处，规划设计的优尼克泰德 花园。 32. 1 开发该项目目的定位：开发该项目目的定位： 1投资收益的最大化 2提升#度假养生的整体形象； 3为#成为世界级的度假养老目的地做出贡献； 4增强市场竞争力； 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 15 5增强客户满意度，提升客户重复入住率； 32. 2 项目开发的市场需求定位项目开发的市场需求定位 过去的几年内#开发度假小区也积累了许多成功的经验，这 些都将成为优尼克泰德花园建成后，成功运作的保障。#纯养老 小区的稀缺和现有小区的功能缺陷，是促使业主尽快开发优尼克泰 德花园的重要源动力。 。这些包括： 1对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求， 2对多功能厅和现代化会议设施的需求； 3对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景 和多变的热带植物； 4需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施； 5需求更多的独家休闲和 VIP 空间； 6需求更多的文化活动和短程旅行活动。 32. 3行业发展趋势项目影响行业发展趋势项目影响 近几年#涌现出不少度假性的小区，但纯以养老为目的的大 型社区还是为数不多的，比较典型的只有清平乐一家。清平乐在销 售过程引起热烈反响，说明#纯养老社区的前景非常广阔。优尼 克泰德花园通过良好的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需 求的中国式热带滨海养生区。 1规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房； 2更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰； 3体现与其它国际品牌的合理差异性，以保持自我优势和特色， 提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力； 4招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高物业服务 水准； 5增加康体和健康水疗设施； 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 16 6建成具有明显独特热带风格的超大的园林，强化其不可比性。 32. 4 公共的配套条件公共的配套条件 1距亚龙湾国家旅游度假区约十分钟车程。 ； 2邮电代办设置小区入口酒店内； 3文化体育设施包括：亚龙湾高尔夫球场、酒店的网球场、游 泳池、水上远动等； 4社区设立医务中心； 5市政管网健全； 6通往市区和机场、车站的交通便利。 3 3、3 3 市场定位市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标 使用者是哪一类人。 下面将根据“家庭生活的阶层”及“区域”两个标准进行划分 及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。 3.3. 3.3. 1 1、客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列 3 3 个部分个部分： 3 33.3. 1.1. 1 1、经济富裕的老年阶层、经济富裕的老年阶层 行为及性格特征行为及性格特征 对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅 游度假物业推广的突破点。 对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公 寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 17 容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。因而，周边 旅游景点广泛分布的#将对其有强大的吸引力。 价格适中，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品 较能迎合该群体的口味。 经济实力及消费习惯经济实力及消费习惯 本阶段的客户群体有较多的积蓄，进入经济实力的顶峰阶段， 随着观念的改变，越来越多的老人选择度假性养老方式。由于没有 很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市 场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。 3.3. 3.3. 1.1. 2 2、注重生活质素的成熟家庭、注重生活质素的成熟家庭 行为及性格特征行为及性格特征 经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高 的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。 家庭拥有一定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有 着最浓厚的兴趣及较强的实力。 度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。 经济实力及消费习惯经济实力及消费习惯 经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭 有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激 发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有 一定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而 产生消费行为。 3.3. 3.3. 1.1. 3 3、财力雄厚人、财力雄厚人 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 18 行为及性格特征行为及性格特征 拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时 代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。 节奏缓慢配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较 为迎合该类人群的口味。 经济实力及消费习惯经济实力及消费习惯 虽然逐步进入“无收入”的阶段，但由于多年的积蓄及子女在 经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日 子。 期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多，拥有 长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。 另外，随着#作为旅游度假目的地地位的日趋形成，#越 来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方。因此，本项目推出 的养老度假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会。 3.3. 3.3. 2 2、以、以“区域区域”作为划分标准对目标客户层的分析作为划分标准对目标客户层的分析 3.3. 3.3. 2.2. 1 1、以上海为核心的长三角地区、以上海为核心的长三角地区 主观影响因素主观影响因素 长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于 北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。 对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。 但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水 平，因此，该区域的现实购买能力较强。 因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力； 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 19 同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。 客观影响因素客观影响因素 长三角地区与#地区气候上的差异一般，令海滨度假对之所 产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。 但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使#成为他们 乐于选择的度假地点。 3.3. 3.3. 2.2. 2 2、以北京为核心的三北地区、以北京为核心的三北地区 主观影响因素主观影响因素 与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪 气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。 因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他 们内心欲望的产品的诱导，并产生强烈的购买欲望和购买行为的一 项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢 得他们的青睐。 客观影响因素客观影响因素 以北京为核心的北方地区与#地区气候上的差异较大，令海 滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。 而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着 相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大 的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下（高档住宅商 品价格普遍高于 7000 元/平方米） ，到#旅游度假，一方面可以满 足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在#较低房 价的情况下会显得轻松而从容。 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 20 因此 ，综上分析，本项目的目标客户应确定为： 区域市场应为“三北”地区和长三角地区 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活 质量的成熟家庭 三北地区和长三角地区的中小企业 具体细分，该项目的细分市场应是：具体细分，该项目的细分市场应是： 第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工 作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场 第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资） 养老型市场 第三类市场：以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的 的投资型市场 第四类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户 3、4 项目建设方案及规划设计定位项目建设方案及规划设计定位 3、4、1 总体规划设计特色总体规划设计特色 本项目的设计主旨是为国内外的老年人士及家庭提供一个高档 的休闲度假养生区。本项目设计为一幢“产权式酒店，分为裙楼和 主楼，楼高 12 层，8 幢 18 层的公寓，10 幢 8 层的公寓及 11 幢别墅。 建筑物组成中心园林，它承袭了夏威夷的园林风格，以当今国际流 行的设计理念，融合海南的本土文化特色。规模恢弘大气，制作精 致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉， 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 21 户外巴厘岛式的 spa,精巧别致的灯饰，加上 80 多种罕见的热带植物、 果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具一格 的开敞式酒店大堂，热带风情的豪华观景房，融合出优美的度假休 闲的效果。 342 建筑设计与规划定位建筑设计与规划定位 大多数的建筑依山就式，与环境融为一体，强调自然与生态， 保证户户有景。 1景观与朝向景观与朝向 建筑物背山面水，最大限度的减少对自然环境影响，在保证良 好朝向的同时也保证有好的景观。 。 3地形利用地形利用 充分利用原有的起伏地形，通过热带园林的设计，减少建筑物 对人的视觉冲击和房间之间的对视。 4规模与设计规模与设计（参见技术经济指标表 ） 设计约 35000 平米，约 300 套客房，安排不同布局方式的单元， 1000 平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通；设户内、外儿童 娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有巴厘岛风格的 户外温泉 SPA、夏威夷式泳池；热带园林充分考虑其植物的多样性、 利用高大植物制造适宜的遮阳效果；公寓有 1500 套左右，采用 60 到 100 平米的小户型为主，别墅 11 幢，每幢约 300 平米。 5建设与装修建设与装修 高标准建设。针对优尼克泰德花园项目特点，充分利用周边的 自然资源优势，将其建成全海南、也是全中国最大的养生度假区， 在同类度假项目中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 22 建筑采用框架结构，户型以小户型为主，配以少量大户型以适 用不同客户的需求。户型面积从 50m2到 150m2不等。 装修：全部按四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设 施、用品。在销售期间提供不同户型的样板房 1-3 间(套)。 6设计意图和要求：设计意图和要求： a.充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合， 创造舒适宜人的荫凉环境； b创造一个有热带滨海气息的室内外空间，提供高质量的、 令人身心舒畅的停居环境； c.建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彩，符合地 方个性和气候特征； d.房间和公共空间应有最大田园景观； e.结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系 统。 本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项 目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和热带园林效。 3、4、3 功能分类及户型设置定位功能分类及户型设置定位 3 3、4 4、3 3、1 1 功能分类功能分类 本项目总建筑面积约 116667.11 平方米。 其中： 产权酒店部分 23333.42 平方米，占总建筑面积的 20%，高层公 寓面积为 91000.35 平方米，占总建筑面积的 78%，别墅面积为 2333.34 平米，占总建筑面积的 2%。 3 3、4 4、3 3、2 2 户型设置户型设置 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 23 建议设置 9 种销售户型： A、产权酒店 3 总销售户型； B、多层公寓 5 种销售户型； C、别墅 1 种销售户型。 备注：各种户型在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或 分拆。 3 3、5 5 价格定位价格定位 该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地 吸纳客户。 选择景观及楼层相对较差的房，制订有竞争力的起价，并根据 质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本， 从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。 景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜 在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。 具体定价建议如下：具体定价建议如下： 3 3、5 5、1 1 相关经济及技术指标：相关经济及技术指标： （1） 、本项目产权式酒店 23333.42 平米，公寓部分销售面积约 91000.35 平方米；别墅部分约 2333.34 平方米。总销售 面积约 116667.11 平方米； （2） 、本项目总建筑面积：约 116667.11 平方米； （3） 、本项目总投资费用：约 4 亿元（见附件 1） ； 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 24 （5） 、可销售面积部分单位成本：3428 元/平方米。 352 平均售价制定建议（公寓部分）：平均售价制定建议（公寓部分）： 70%70%毛利润毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本（1+70%）=5800 元/M2； 80%80%毛利润毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本（1+80%）=6100 元/M2； 90%90%毛利润毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本（1+90%）=6500 元/M2。 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化 因素，再酌情提高或降低。综合#市最新房地产市场行情和同类 可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议： 第一阶段。本阶段为市场导入期（内部认购期） ，为了尽快使市 场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场 份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高（70%+80%）/2，即 75%： 销售平均价格为：销售平均价格为：59995999 元元/M2/M2； 第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正 式开盘期） ，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定 的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈 现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高（70%+80%+90%） /3，即 80%： 销售平均价格约为：销售平均价格约为：61006100 元元/M2/M2； 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行， 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 25 使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的 销售在单位成本的基础上提高到 90%： 销售平均实收价格约为：销售平均实收价格约为：65006500 元元/M2/M2。 各个阶段价格策略组合，最终要实现 65006500 元元/M2/M2 的销售价格。 备注：备注： 1、此价格包含公寓套房的精装修及家具、家电配备费用，为精 装修、全配备价格。 2、控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比 例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场 反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相 应的减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均 5%的折让率。 3 3、5 5、3 3 价格分布价格分布 不同朝向、不同楼层的房屋质素存在一定的差距，应加以价格 上的调整。 将不同朝向、位置和不同景观的公寓划分为几个级别并配合不 同楼层的价差，调整出不同公寓的价格分布。 3、6 入市姿态及推广时机定位入市姿态及推广时机定位 房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机， 要结合项目自身特点。 从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓 最佳姿态，它应该是： 主体工程已基本完成 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 26 配套设施已全部到位 外部环境与内部配套已衔接到位 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 物业的管理模式、服务项目、收费标准已确定 有关的手续及销售文件已全部准备就绪 但针对该项目的特点： 自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或 银行贷款； 施工周期短：是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不 过是三、四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的 速度更加迅速； 以新的概念销售：硬件上必须给客户营造强大的信心，以达 成对销售信心的有力支持； 项目规模有限、销售推广费用有限：适宜选择最佳的时机， 最佳的姿态集中火力，以“短、平、快”的推广策略完成项目的销 售，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足 影响销售业绩； 综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以 抢占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传认购时机为 2008 年春节。 届时，硬件及软件配套应达到如下阶段： 项目的建筑整体形象已经达到正负零 物业管理模式、服务配套、收费标准已确定 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 27 销售方式及销售价格已经确定 3 3、7 7 销售方式定位销售方式定位 销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、 投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺 利地达到销售目标的销售方式确定下来。 建议该项目的销售方式是： 进行公寓的产权销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接 受业主委托对物业进行日常经营管理 以零散发售为主 采用自销为主、松散型委托代理销售为辅的销售方式 采用组合式付款方式 3、8 物业管理定位物业管理定位 3、8、1 本项目经营管理模式本项目经营管理模式 本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公 司在本项目业主的物业闲置期间统一按照星级酒店管理标准对业主 的闲置物业进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富酒店管理 经验的酒店管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择酒 店管理公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。 3、8、2 酒店管理公司酒店管理公司 酒店管理公司按照与业主的委托经营（管理）约定，对本项目 进行酒店式标准化经营（管理） ，并保证业主的物业在有良好经营 （管理）业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。 3、8、3 运作机制运作机制 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 28 酒店经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施 管理，以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询，定期向业主通 报公寓的经营（管理）状况，并接受业主委员会的书面预约，公寓 业主委员会委托会计师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托 国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照审计报告 所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。 3、8、4 业主委托经营管理方式业主委托经营管理方式 专专 有有 名名 词词 定定 义义 一、优尼克泰德花园优尼克泰德花园：优尼克泰德花园位于榆亚东线南面，按照 四星级度假酒店标准建造。所有房间以产权方式销售和经营管理。 二、营业收入营业收入：优尼克泰德花园通过经营出租客房所产生的收入 （仅指房租）,不包括酒店商场、会务、餐厅、酒水、康乐、洗衣、 电话、电报和电传等其它项目的收入，不包括服务费收入以及酒 店设备、场地的使用费、租赁费等收入。 三、经营管理成本经营管理成本：营业费用、营业税金、管理费用、人员工资、 管理佣金、设施保养维修和家具更新基金的累加资金。 四、可分配收益：可分配收益：营业收入按双方约定方式进行分配的收益部分。 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 29 五、会计年度会计年度：第一个会计年度，从当年房间经营之日起，至同 年的 12 月 31 日止。以后每年从 1 月 1 日起至当年的 12 月 31 日止为一会计年度。 六、免费入住权免费入住权：指业主委托酒店管理公司经营（管理）期间， 由委托经营管理方免费提供给业主的客房入住权。 第三章第三章 管理范围管理范围 管理公司的管理范围是乙方所拥有的优尼克泰德花园的房间。 第四章第四章 管理期限、义务和权力管理期限、义务和权力 一、一、管理期限管理期限 客房委托管理期限为 30 年。 每一经营管理方式委托时段为 3 年，以实际交接日作为第一委托经 营管理时段的起始时间， （第一委托时段为前四个会计年度）双方不 得中途终止合同。第一委托时段后，乙方可与甲方重新确认不同类 型的委托经营管理方式，并签署下一时段的委托经营管理合同书。 二、收益分配期限收益分配期限 以正式对外营业时间为计算收益的起始时间，到年终分配一次。 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 30 以后每年分配一次。 三、乙方的权利和义务乙方的权利和义务 权利权利 1乙方选择第 种方式-型。 （详见合同附件 ） 2业主在委托期间有权转让自有客房，但必须以本协议 和合同附件连带转让，本协议内容不因转让而变更。 在委托期间，如管理公司更换，也必须以本协议和合同 附件连带转让，本协议内容不因转让而变更。 义务：义务： 1、业主应支持管理公司按四星级酒店标准管理优尼克泰 德花园，遵守甲方制定的各项安全文明制度； 2、业主应在收到发展商交付的房间后七日内与管理公司 办理交接手续。 3、业主自用期间，不得改变房屋结构和外观，不能乱搭 建临时设施，不要拿走室内的设施物品； 4、不得私自经营客房。 四、管理公司的权利和义务四、管理公司的权利和义务 权利权利： 1、 甲方在管理期限内将作为优尼克泰德花园唯一的独立经营 中国三亚优尼克泰德花园项目可行性研究报告 三亚优尼克泰德实业有限公司 31 者和管理者，代表业主进行日常的经营管理活动。 2、 聘用经验丰富的酒店管理人员，组织务实高效的管理机构， 采取正确的经营决策和手段，保证敬老院经营的最高效益。 义务：义务： 1、 甲方应以四星级度假酒店标准把优尼克泰德花园管理成为 一家优秀的在本地区同行业中有竞争能力的度假区。 2、 甲方定期向乙方公布经营情况和收入情况；（仅对委托经 营的业主） 3、 向乙方通报重大经营决策和重大事件； 4、 甲方应如期向乙方支付应得经营收益； 5、 在整个经营期内，甲方应严格