龙湾市场调查报告(上).doc

第一章 龙湾宏观环境调研一、龙湾概况（1）基本情况龙湾区是温州市三大城区之一，1984年设区。经2001年8月行政区划调整、扩大后，至2007年底区域陆地面积279平方千米，户籍人口324,859人。龙湾区辖永中、蒲州、海滨、永兴、海城5个街道办事处管辖区域和状元、瑶溪、沙城、天河、灵昆5个镇政府管辖区域，其中永中、海滨、永兴、沙城、天河、海城6个镇（街道）都位于永强大道沿线。全区有15个居委会、147个村委会、1个渔业大队。区人民政府驻永中街道永宁西路，紧靠温州永强机场，距温州市中心18千米，距省会杭州390千米。（2）位置与交通龙湾地处瓯江入海口南岸，东濒东海，原与洞头县隔海相望，现通过灵霓大堤与洞头县相连；南接瑞安市；西靠瓯海、鹿城二区；北临瓯江，与乐清市、永嘉县隔江相望。龙湾区是温州市区的东大门，机场大道、温州大道、瓯海大道横穿全区，将龙湾区中心与温州市中心紧密联系起来。龙湾区又是浙南闽北的海陆空立体交通枢纽：区内有温州永强机场、温州港万吨级码头、金温铁路货运终点站等，甬台温高速公路和规划中的沿海高速公路纵贯其中。龙湾区的灵昆岛扼居瓯江之入海口，地处温州市区、乐清市和洞头县三地交界的江海之中，交通位置十分重要，是温州半岛工程的重要组成部分。（3）经济水平全区经济保持平稳发展态势。2009年，全区国民经济总体保持平稳增长态势。据初步核算，全区（包括温州经济技术开发区）全年实现生产总值307.82亿元，按可比价计算，比上年增长7.4%,其中第一产业增加值3.06亿元， 增长0.7%；第二产业增加值228.08亿元，增长5.9%；第三产业增加值76.67亿元，增长12.6%。第一、二、三产业增加值占全区生产总值的比重为1.0：74.1：24.9，人均生产总值（按年平均户籍人口计算）为92563元，比上年增长6.5%。2009年区本级（不包括温州经济技术开发区）实现生产总值207.49亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%，其中第一产业增加值3.06亿元，增长0.7%；第二产业增加值157.03亿元，增长6%；第三产业增加值47.4亿元，增长13.5%。第一、二、三产业增加值占区本级生产总值的比重为1.5：75.7：22.8，人均生产总值（按年平均户籍人口计算）为63324元，比上年增长6.6%。（4）产业结构区本级规模以上企业804家，09年实现工业总产值396.11亿元，占全部工业总产值的比重为66.8%。区本级拥有工业产值超亿元的企业112家，09年实现工业产值231.76亿元，占规模以上工业总产值比重58.5%。其中产值超3亿元企业16家；超10亿元企业2家。二、永中街道概况（1）基本情况永中街道位于温州市区东部瓯江下游南岸，是龙湾区政府所在地，紧靠温州永强机场和龙湾万吨码头，机场大道、永强大道、温强公路贯穿全境。 2002年初由原永中镇镇中办事处、永昌办事处和原龙水镇合并而成，辖区面积52.95平方公里，辖6个居委会、34个村，户籍人口6.9万人，暂住人口6万余人。永中经济发达，是温州综合实力30强镇之一，形成了不锈钢、陶瓷、阀门、人造革、医疗器械五大支柱行业。建有龙水，永昌两个农业示范园区，农田适度规模经营渐成气候。龙湾新城区正在如火如荼地建设中， 构筑了以罗东大街、永强大道等为主轴线的三纵五横的城市道路网框架，形成了初步配套的通讯、供电、供水、排污等设施体系。建成了一批以瓯江明珠生态广场、小康住宅示范小区、河泥荡公园、 永强廊桥等为代表，具有城市标志性的建筑。（2）国民经济2009年1-6月份，在国际金融危机的持续影响下，实现工业总产值42.22亿元，与上年同期55.07亿元负增长23.33%；其中规上企业实现工业产值33.23亿元，同比负增长22.82%；规下企业实现工业总产值8.99亿元，同比负增长25.2%。出口创汇2.69亿元，与上年同期5.72亿元负增长53.27%。国地税收入：22287.96万元，与上年同期33568.17万元相比，负增长33.6%。其中：国税收入13414万元，与上年同期20367万元相比负增长34.14%；地税收入8873.96万元，与上年同期13201.07万元相比，负增长32.78%。引进内资：1.23亿元。工业性投资：1.14亿元。中心工业区项目稳步推进。今年需推进完成59个企业项目，其中开工23个，竣工25个，投产11个，目前完成5家企业项目开工、6家企业项目竣工、9家企业项目投产，总体项目推进率为33.9%。第三产业稳步发展。1-6月份全街道实现社会消费品销售额5.81亿元，比上年同期负增长10.8%。重大三产项目的建设推进加快。温州市不锈钢市场进展顺利，已完成土地招挂牌前期工作的有关手续审批和征地农户补偿的处理，进入土地招标挂牌实施阶段。沧河村机床市场改建前期工作已经展开，帮助双何村建立窗帘市场，努力使永中的第三产业增加更多的亮点。积极配合区市场服务中心对永中第三农贸市场和龙水农贸市场进行改造提升。总结分析：温州市城市正从沿江时代迈入滨海时代，地处东部的龙湾更是温州未来10至20年发展的重点地区，并将被打造成我市东部的复合型城市副中心。目前，龙湾城市中心区内的公建配套、市政设施及道路网等方面刚刚起步，公共设施提前建设、引导中心区开发，已将该板块搅热。2009年，龙湾行政中心区板块在龙城锦园等楼盘推动下，该板块也迅速升温，并已成了市民新置业热点区域。同时，2009年该板块的龙湾城市中心区D08地块以每平方米楼面价13500多元的价格出让，该板块再次成为关注的重点。今后几年，龙湾行政中心区将在瓯海大道北部布置2个居住小区，南部划分为4个居住小区。龙湾行政中心区将在温州城区产业和楼市格局上，带来新的投资置业优势和机遇。第二章 一级市场分析一、土地成交分析（1）龙湾区08年至10年10月16日土地供应情况地块名称位置出让面积（亩）建筑面积（m2）规划用途起始价（万元）挂牌时间备注龙湾区蒲州街道上庄村三产安置留地地块温州市农业示范区内23.5628310商住1416008.4.07起始楼面价：5002元/m2龙湾区天河镇15个村三产安置留地地块滨海园区B601B1内181.14196000商业，住宅，办公3959208.4.15起始楼面价：2020元/m2滨海园区B601B2号地块62.937183014511起始楼面价：2020元/m2龙湾区灵昆灰库地块龙湾区灵昆岛215.16319900住宅，工业1538108.5.12起始楼面价：481元/m2龙湾行政中心区F02、F06地块龙湾行政中心区20.31F02：9830商服1400008.9.24起始楼面价：3873元/m2F06：26318龙湾区状元镇三郎桥村三产留地地块龙湾区状元镇三郎桥村15.8115812二类居住用地529808.12.24起始楼面价：3351元/m2龙湾区蒲州街道上庄村三产安置留地地块温州市农业示范区内23.5728310商住1316709.01.13起始楼面价：4651元/m2龙湾区蒲州街道上庄村三产安置留地地块温州市农业示范区内23.5728310商住1316709.04.08起始楼面价：4651元/m2龙湾区沙城镇八甲村三产安置留地地块龙湾区沙城镇八甲村24.36A-3-7 ：2989批发零售用地594009.04.09起始楼面价：3657元/m2A-3-8：13254城镇住宅用地龙湾行政中心区F02、F06地块龙湾行政中心区20.32F02：9830商服1403909.9.10起始楼面价：3884元/m2F06：26318龙湾区状元镇三郎桥村三产安置地块温州经济技术开发区高新园区05号4.726750城镇住宅、批发零售用地222509.09.15起始楼面价：3296元/m2龙湾行政中心区F02、F06地块龙湾行政中心区20.32F02：9830，商服1403909.10.26起始楼面价：3884元/m2F06：26318龙湾城市中心区D08地块龙湾城市中心区D08地块4998010住宅6810809.11.02起始楼面价：6949元/m2龙湾瑶溪南片居住区B16地块龙湾瑶溪南片居住区20.8320830商服960010.04.29起始楼面价：4609元/m2龙湾瑶溪南片居住区B18地块龙湾瑶溪南片居住区19.5621350商服873010.04.29起始楼面价：4089元/m2龙湾瑶溪南片居住区B28地块龙湾瑶溪南片居住区18.822910商服920010.04.29起始楼面价：4016元/m2龙湾区沙城镇大郎桥、庄桥、永寿三村的三产留地地块滨海园区A406号地块14.5117610三类城镇住宅兼容商业用地340010.06.22起始楼面价：1931元/m2龙湾瑶溪南片居住区B18地块龙湾瑶溪南片居住区19.5621350商服873010.08.10起始楼面价：4089元/m2龙湾行政中心区D01地块龙湾行政中心区12.5029988商务金融1055010.08.31起始楼面价：3518元/m2龙湾永中旧城改造YZ.36.01号地块龙湾行政中心区16.3116309批发零售用地892010.09.26起始楼面价：5561元/m2（2）龙湾区08年至10年10月16日土地成交情况地块名称位置出让面积（亩）建筑面积（m2）规划用途起始价（万元）出让时间备注龙湾行政中心区D01地块龙湾行政中心区12.495029988商务金融1055010.9.30由温州龙跃建设发展有限公司以总价10750 万元(楼面价：3585元/m2）投得龙湾瑶溪南片居住区B18地块龙湾瑶溪南片居住区B18地块21.26821350三类城镇住宅兼容商业用地873010.9.9由温州世瓯置业有限公司以总价9300万元(楼面价：4356/m2）投得温州市龙湾区沙城镇大郎桥、庄桥、永寿三村的三产留地地块滨海园区A406号地块14.49817604住宅，商业340010.7.28由浙江金梁地产股份有限公司以总价8950 万元(楼面价：5084元/m2）投得龙湾瑶溪南片居住区B28地块龙湾瑶溪南片居住区18.791622910商服920010.6.9由无锡汇坚置业有限公司以总价10070万元(楼面价：4395元/m2）投得龙湾瑶溪南片居住区B16地块龙湾瑶溪南片居住区20.82120830商服960010.6.2由温州广汇房地产开发有限公司以总价18500 万元(楼面价：8881元/m2）投得龙湾行政中心区D08地块永中街道棋盘村48.977598010住宅6810809.12.2由万康置业有限公司以总价125210万元(楼面价：12775元/m2）投得龙湾行政中心区F02、F06地块龙湾行政中心区20.3158F02：9830商服1403909.11.25由万康置业有限公司以总价31280万元(楼面价：8653元/m2）投得F06：26318龙湾区状元镇三郎桥村三产安置地块温州经济技术开发区高新园区05号4.7166750城镇住宅、批发零售222509.10.22由温州市中厦房地产开发有限公司以总价4080 万元(楼面价：6044元/m2）投得龙湾区沙城镇八甲村三产安置留地地块沙城镇中心片24.35316243批发零售、城镇住宅594009.5.21由温州市鑫顺房地产开发有限公司以总价6410 万元(楼面价：3946元/m2）投得龙湾区蒲州街道上庄村三产安置留地地块温州市农业示范区内23.55628310商业、住宅1316709.5.14由温州中铁置业有限公司以总价18508万元(楼面价：6538元/m2）投得龙湾区灵昆灰库地块龙湾区灵昆岛灰库地段215.1565319900住宅、工业1538108.6.11由温州港城发展有限公司以总价15582 万元(楼面价：487元/m2）投得龙湾区天河镇15个村的三产安置留地地块滨海园区B601B1地块181.0566196000商业、住宅、办公3959208.05.15由温州云天房地产开发有限公司分别以总价47100万元(楼面价：2403元/m2）和17100 万元(楼面价：2381元/m2）投得滨海园区B601B2地块62.9007183014511注：同一年重复地块按一块来计算； （图标太密集，分开说明）总结分析：08全年龙湾区放出土地6宗，总用地面积34.6万方；成交了2宗，总用地面积30.61万方，成交面积比例88.47%；住宅用地14.34万方，占总供应面积的41.4%，比例很大，其主要原因是龙湾区灵昆灰库地块的14.3万方用地用于建造宿舍，除去此地块后还剩20.3万方。09年全年龙湾区放出土地5宗，总用地面积8.13万方，环比减少76.5%；成交了5宗，总用地面积8.13万方，环比减少73.4%，成交面积比例100%；住宅用地3.27万方