科学的国民住房系统策略.doc

科学的国民住房系统策略朱子申 CRE898163.COM科学的国民住房体制是国家科学发展的重要基础，是衡量国家体制系统是否科学的重要基础指标。现代国家系统的最重要基础是社会保障发展系统，住房保障发展系统是社会保障发展系统的重要内容，因此，科学的居民住房保障发展系统建设是科学中国国家系统建设的重要基础。科学中国的指导思想是科学发展，和谐共富，民生为本，幸福共荣。全体人民安居乐业，自由发展，公平竞争，和谐共生。安居乐业是最起码最基本的保证，安居才能乐业，乐业才能发展。科学的居民住房保障体系就是保证国民居有其屋。国家必须从宏观战略设计上以与社会经济发展水平和国家资源能源供应水平相适应的发展策略来建设国家居民住房体系：扶住低收入，保护中收入，调控高收入，量入为出。国家战略目标保证每一个中国人都充分能享受与其国民贡献水平相当的在与国家经济社会发展水平相适应的最低生活保障基础上的住房供给服务。国家将居民住房作为国家基础民生战略工程进行统筹建设，科学设计与社会经济发展水平和国家资源能源供应水平相适应的住房质量性能价格综合体系，国家以基础战略目标实行监管控制，满足保障国民基本生活，统筹调节资源，集约发展经济的综合目标。科学建设中国国民住房的国家理念。中国当前住房价格超速膨胀，奇高不下，房地产市场秩序极度不规范不理性，各种强势的社会资本资源集结谋利，普通工薪居民非对称有效博弈节衣缩食的财富被逼泵吸仍然一屋难求。这都是源于以前政府的经济社会综合发展理念不科学，急功近利，极度依赖房地产经济，富国穷民。现在必须从根本上摒弃这种意识，树立社会主义中国发展建设的一切为了人民，社会主义经济本质是为最广大的人民幸福服务，而不是赚人民的钱。科学的经济社会发展机制应该是激励引导保障国民将收入的主体主动良性开心幸福的消费在全面丰富日常生活开支上，形成科学高效的社会经济循环生态。因此如果从极端理想状态出发：国家应该为全体人民的幸福生活需求全部提供免费供给。当然现阶段的经济发展水平还不能有效提供这种理想供给，但是，科学合理的国家综合资源保障秩序建设还是可以循序渐进实现的。科学建设中国住房秩序要解决的几个基本问题是：1.住房建设土地商品价格。2.住房建设价格定价机制。3。打击投机炒房规范住房交易秩序。其中最核心的问题是居民住房建设用地成本价格问题。因此，科学治理居民住房建设用土地价格这一居民住房价格超速膨胀的始作俑者完全可以从根本上解决中国当前的居民住房难题。国家住房保障发展战略的基本原则是国民居有其屋。首先国家立法规定：国家为每个中国居民提供30平方米的基本生活住房供给保障，居民超过人均30平米指标以上面积的住房国家征收社会资源综合统筹调节税。基本以居民户籍为本，政府在辖区内统筹规划建设经济房居民住房小区工程，住房建设用地实行差异化价格机制，居民统筹享受基本成本地价（政府非盈利性建设用地成本价供给）指令规划住房建设用地基本供给，在此基础上修建经济房，严格控制住房建设成本，确保住房工程质量性能，以保证经济房平米价格与当前国民工资月收入黄金数（0.618）相当。保证40%中收入人群都能购买全权经济房；独立成家短期不能买房的年轻人和低收入者大约30%的人群可以享受租赁这类品质的公供租赁房，其中经济困难的低收入人群可以享受这类品质政府补贴的保障廉租房；完全市场商业化开发商品房满足大约30%的中高收入人群的丰富发展性需求，根据科学发展经济社会策略，政府在商品房交易确权时对权属人按人口套数户型面积征收社会资源综合统筹调节税。国家建设住房保障发展中心管理体系和全国居民住房注册管理信息系统，科学规范统筹管理全国居民住房的注册确权征税等综合事务（中国居民身份证号码为管理系统住房权属对象基本信息唯一性索引标识）。国家根据全社会经济发展综合水平，建设经济房和商品房两种基本类型的住房工程，经济房工程目标设计满足全社会中收入以下70%人群购买和租赁的差异化住房需求保障；商品房工程目标设计满足全社会大约30%的高收入人群的特色化富裕型消费需求，激励引导社会经济资源的综合利用和内涵发展。国家经济房工程：国家统筹建设居民经济房工程，由政府居民住房保障发展中心统筹管理。中国居民有权利向政府住房保障发展中心购得人均指标30平米左右的拥有终生所有权和居住权（只能和住房发展保障中心进行买卖交易）的经济房。根据当代社会经济发展工作就业流动性大居民家庭人员结构分布性强的特点，居民家庭可以不受户籍地域限制，在全国居民住房注册管理信息系统管理下统筹计划灵活决定，按居民人口数购买指标限额面积内的任意地域户型和套数组合的全权经济房。未购买经济房的家庭有权租赁人均30平米左右的公租经济房。公租经济房比全权经济房更具灵活性，除了不受地域户型套数限制外，根据各地方经济发展水平和公租房供需实际状况，公租房可以超越30平米的人均指标但是不能超过人均指标以上30平米的限额，对30平米以上的超限指标将征收社会资源综合调节税。并且考量实际存在的客观必要性，对于购买了经济房的家庭有必要在异地租赁公租房的同一时期内可以申请租赁不超出人均30平米指标的公租房，对购买经济房和租赁公租房总计超过30平米以上的超限指标将征收社会资源综合调节税。从科学人性化角度出发，经济房可以设计35平米，65平米，85平米和100平米四种面积的基本参考户型，以满足多种人口数家庭的灵活需求。商品房工程：商品房为非政府管理的全市场化商品住房，居民或单位可以市场化全权买卖（租赁）交易，中国居民可以购买（租赁）任意地域户型品质和套数的商品房，一切交易都必须在在全国居民住房注册管理信息系统监管下进行。国家在商品房买卖交易注册确权时对权属人征收（卖出时获得相应退税）按所有住房（包括经济房）面积综合累计的指数单调递增曲线型社会资源综合调节税，以利全民所有的社会资源的综合集约开发利用，造福人民。未享受或足额（人均30平米）享受经济房供给的居民在购买或租赁商品房时可以给予合理的社会资源调节税税率优惠。经济房目标供给价格设计。经济房的工程设计是要保证占全部居民总数70%的中收入以下居民能够轻松幸福享受住房。解决中国居民住房问题重中之重的关键问题是经济房的供给价格设计。设计一个什么价格才是最科学合理的呢？基本原则是经济房供给目标对象量入为出确定经济房的供给价格参考样板。我们以一个现在的普通目标家庭为研究对象：一对年轻人大学毕业参加工作起的前几年时间恋爱婚姻成家享受生活的乐趣，到30岁左右生育两个孩子（科学理想的人类发展模式）起独立成家生活。人均工资年收入3万左右。一个双子的四口家庭基本的生活住房需求为100平米左右。从30岁到40岁的10年时间为买房积蓄时间（40岁到50岁的10年时间为孩子教育培养积蓄时间），家庭年总收入6万，为了保证相当的生活水平和经济发展水平，以40%的总收入积蓄为购房储备，10年购房总储蓄才24万，要购买100平米的经济房，现房免首付以5%的年利率10年按揭，经济房的价格应该在2000元以下方能购买。（目前意义上的住房公积金仅够用作现房按揭信贷的利息波动平衡）。从上面演析得出经济房的单价大致为2000元平米，目前经济水平下质量性能保证的住房建设基本成本价应该不低于1000元平米，剩下住房建设用地成本应该不高于1000元平米，一般以容积率3衡量出，经济房建设用地成本供应价每亩应该不高于200万。事实上，从政府非盈利经营出发，建设用地每亩200万元的价格远高于开发在国家18亿亩耕地红线外从城镇化进程中解放出来的建设用地成本，用其静态储蓄10万左右的年利从市场上租用一亩成熟土地而为土地获得的利益更是远超原土地在可预期的经济水平上的平均年产值。国家全局战略上计：国民人均30平米的住房供给，人均30平米的总建设占地，全国才400亿平米即4万平方公里6000万亩的规模，相当于全国耕地总量1/30，只要科学统筹集约利用，全国住房建设用地根本就不是问题，国家发展经济的方向原本也不应该在这里。所以，国家经济房建设用地应该以不高于每亩200万左右的参考价实行政府指令计划供给；监督确保住房建设工程质量性能，经济房政府统筹指令供给保障价格2000元平方米。基本结论是：普通双职工家庭10年购买100平米经济房供给价格平米单价与居民月均工资收入的基本合理比系数为0.8（如果系数为1则差不多要15年积蓄才能购买才能），因此，经济房目标设计供给价格为当地普通居民月均工资收入水平的0.8为宜。以当前国民月工资收入黄金数(从上到下0.618点)为经济房平米供应参考单价。基础的经济房建设用地政府计划指令供给保障价格应该不高于每亩200万元。科学的策略设计应该是经济房住房价格及其建设用地价格与社会经济发展水平和谐发展，基本稳定的比价系数就是和谐发展的科学标志。经济房目标设计供应原则。全体中国居民都有权利申请购买经济房，经济房申购权利面积为人均30平米（符合条件可以同一时期多处购买经济房，但总共不能超出人均30平米的标准），唯一注册全国索引权利保障终生享受。经济房目标设计供应方式:全权购买，公供租赁，保障廉租三种方式。经济房保障供应管理者为政府居民住房保障发展中心。全权购买为居民向政府居民住房保障发展中心完全购买经济房所有权，居民全权所有终生享受，但是不得转卖如因需要到其他地方购买经济房必须将现有经济房以公平合理的折旧评估价格返售回原政府住房保障发展中心后才能享受经济房申购，意思是任何居民同一时期只能在全国范围内唯一确权购买政府统筹供应的经济房；公租经济房为政府住房保障发展中心管理的权属政府的经济房，居民定期向住房保障发展中心申请租赁居住，区别在于居民不获得经济房所有权，只是定期缴纳租金获得居住权。该方式经济无压力，灵活方便，适用于工作流动性大经常迁徙居住的人群和不方便购买住房的中下收入人群。保障廉租经济房为政府为保障社会的最低收入困难人群提供的减免租金的保障性公租经济房，服务品质与公供租赁房完全一样，申请者根据政府公布的居住资格条件申请必须获得政府审批才能享受，该类保障性优惠住房由住房保障管理中心动态管理，居住着经济条件好转后自动溢出或者管理中下定期调查认证不该享受该类住房后强制进入公供租赁经济房对象域。经济房和商品房是两种基本类型的居民住房，综合经济社会发展因素，政府应该统筹规划建设经济房居住区和商品房居住区两种独立的居民生活区。经济房居住区的规划建设应该综合考虑居住着的工作生活业态和现代城市发展方向以及交通物流商贸通量等要素。1.经济房居住区应该在科学统筹经济社会资源城乡融合发展的方针下，坚决远离繁华拥挤的成熟商贸区，全局规划前瞻布局在新城市拓展区和卫星城区，小城镇建设等城市中长期规划扩张发展区域内，建设分布式网格化未来新城市组团。新的经济房居民区建设应该综合考量居住者为城市工薪族的主体和市民的主体，为方便其上下班，减小城市交通压力，应该将它们与工业园区，加工物流商贸区，大中型企业生产区等统筹配套合理距离建设，经济房居民区应该统筹规划四通八达的快速公共交通节点网络，优化设计小区居民的日常主要出行通达时间，这也是现代城市功能建设的首要考量。为了更好的管理和服务，经济房居民区应该区分为永久居住区和公共租赁区两个独立区域，配套建设社区管理机构，合理统筹配套建设有足够承载力的社会教育卫生资源，建设均衡化素质教育学校幼儿园，卫生保健机构，商贸购物中心，公共体育健身文化场所，生态休闲公园等。以新经济房居民区建设为契机，科学统筹经济社会资源，分布式优化配置现代城市结构功能，提高城市发展品质，开创未来城市经济社会新生活。2.商品房居民区作为现代中国先富人群的生活居住区，是现代城市的重要组成部分，应该充分考量居住者的经济业态与生活水平和现代消费综合品质需求，他们集合了城市过半的财富和经济发展能力，充分结合他们的经济消费与城市经济发展方向，应该充分开发他们的的经济能量，带动城市现代化建设与发展。这类人讲究生活品质和舒适享受，这里面要分为普通商品房和豪宅别墅两种类型，普通商品房业主追求大户型，高品质，适宜建设在区位优势突出的成熟商业区域。豪宅别墅则强调特色化品味，风景优美，彰显身份和实力。交通不重要，价格不重要，因此这类居民区应该规模小，分散化，差异化，特色化，优势化。商品房为面向三分之一的社会中高收入者设计的商品市场化的高端富裕型住房。其区位环境，面积户型，质量性能不受政府干预，开放性发展。充分满足先富人群的生活需求，并担负引领社会经济发展的职能。购买商品房的人群自动放弃经济房的享受权利，以将有限的社会资源集约利用造福更多的中低收入者。国家对购买商品房（和公租房超限面积部分）征收特别的社会资源综合调节税，实行动态指数单调递增曲线调节税率，动态调节税有商品房基本税率和土地超限税率和社会平衡税率等综合构成。基本方法是在购买确权注册时国家征收社会资源调节税，根据社会资源供给总水平与购买者的资源消费比确定资源动态调节税。特别是大户型豪宅别墅人均土地占用量的超限税，以国家经济房人均面积30平米的供给标准，容积率为3衡量出人均建设用地标准为10平米，超过10平米将按指数曲线征收居民建设用地超限税。即是说购买同一商品房不同人数居住国家征收的社会资源调节税将有很大的不同，征收标准将以购买居住注册人口确定。建设全国居民住房统一注册系统。中国居民可在全国购买多处商品房，但是根据社会经济发展的形势需要，总面积和套数应该设计有一个合理的上限，在购买确权注册时系统将会自动累计注册者的住房资源超限量征收社会资源综合