个人住房贷款——值得关注的优质资产业务.doc

个人住房贷款值得关注的优质资产业务陈晓蕾中国的个人住房贷款业务作为住房金融的重要组成部分，是伴随着城市住宅制度及土地使用制度改革、伴随着房地产业的复苏和规范逐步发展起来的。在零售业务成为中外银行新一轮竞争焦点之际，这一在中国市场发展最早的个人资产业务更凸显出其不可取代的特性优势，成为“兵家必争”。 一、从个人住房贷款的产品特征观其发展优势与其它银行资产业务相比，个人住房贷款具有周期较长、收益稳定、风险较低、易于规范等特点，与银行经营的安全性、流动性、盈利性原则密切贴合，构成其独特的发展优势。 （一）优秀的质量表现，使个人住房贷款业务成为银行资产组合中最具安全性的产品之一截至2001年12月31日，4家国有商业银行共发放5072亿元住房贷款，不良贷款不到1。其中，工商银行个人住房贷款以0.23的不良贷款比率，趋近国际同业水平。 而我行的个人住房贷款质量则更高，以更加稳健的统计方法（即只要一笔贷款某一期发生逾期，则该笔贷款剩余的全部本金，包括尚未到期部分均作逾期贷款处理）进行统计，截至2002年底，我行个人住房贷款逾期率为0.2%；而个人贷款平均逾期率为0.8%，是个人住房贷款逾期率的4倍；全行各类贷款平均逾期率为3.39%，是个人住房贷款逾期率的17倍。 可见，个人住房贷款是风险最低的资产业务之一，它的迅速发展将成为银行改良资产组合的有效途径。 （二）初始期限长而证券化可能性大，使个人住房贷款成为一种长短皆宜，实际流动性较强的资产虽然个人住房贷款是初始期限（即合同期限）较长的产品，根据现行制度规定，最长贷款期限可达30年，而运作过程中批量处理比重较高、标准化程度较强的特点，却使其成为资产证券化的首选产品，既大大增强了资产流动性，又便于其根据银行期限匹配状况在长期资产和短期资产间进行自由转换。虽然目前资产证券化的条件尚未完全成熟，但在此趋势下，个人住房贷款灵活的流动优势将受到越来越多的青睐。 （三）每月偿还本息的业务特性是个人住房贷款的盈利优势个人住房贷款一般根据还款计划，每月偿还本息，一方面带来稳定的现金流入，一方面通过月复利的形式提高了贷款的实际利率，从而增强了该业务的盈利能力。 二、个人住房贷款作为我行个人资产业务主打产品之驱动因素无论在较为成熟完整的国际市场还是零售业务刚刚起步的国内市场上，个人住房贷款均在个人资产业务中占有重要地位。 在我行，个人住房贷款自1995年开办以来，一直是我行个人资产业务的主推品种，近年来更得到较大发展(见下表)，但占全行贷款6.81%的比例水平与发达国家银行(30-50%)、甚至国内发展较好的银行（如工商银行该数据为7.8%）同类数据相比，均存在一定差距。 国内外银行的成功经验表明，个人住房贷款优势产品地位的形成并非偶然，而其在我行未来业务发展中作为主打产品亦是必然趋势，现将其间主要驱动因素分析如下： （一）市场驱动消费者的旺盛需求，房地产业景气水平的持续，宏观经济政策的支持是住房金融，尤其是个人住房贷款发展的外在驱动因素。 虽然近期在部分地区和部分项目中出现了房地产业泡沫发展和炒作行为，但在我国整体经济发展的良好态势下，房地产业作为支柱产业从长期看仍会得到持续发展，与之配套的住房金融亦是如此。据有关报告显示，到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积为20平方米，“十五”末期，城镇人均住宅建筑面积计划达到23平方米，农村25平方米，而国际经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺的住房需求，这也将支持今后10年我国房地产业的持续快速增长。 （二）同业驱动银行同业在个人住房贷款业务领域中的大力投入和快速发展成为我们抢占该市场的竞争驱动。 截至2001年末，我国最早开展个人住房贷款业务的中国建设银行发放个人住房（不含商业用房）贷款776.9亿元。市场份额最大的中国工商银行住房贷款余额达1861亿元，拥有客户150多万，在2002年间个突破2000亿元大关，并计划到2005年末，个人住房贷款占全部贷款的比重达到12左右,在中国住房金融市场上拥有50以上的市场份额。而同为股份制商业银行的招商银行也在拟定的招股说明书中提出，要使个人资产总规模从目前的全折人民币84亿元上升到2004年的全折人民币500亿元，年均增长60%以上，根据其现有政策推断，这一增长亦将以个人住房贷款业务为主。 （三）管理驱动个人住房贷款业务在优化资产组合、降低项目贷款风险等方面作用明显，因此银行对完善管理的追求成为该业务发展的内在驱动。 从总体经营管理上看，长期以来，我国银行资产结构特别是贷款结构单一化的问题十分突出，这种贷款结构使银行业的发展面临着一系列困难，而个人住房信贷业务以其安全特性成为改善资产机构，提高总体资产质量的催化剂。 从具体项目管理上看，与项目开发贷款配套的住房贷款发放，将为项目进度、销售款回笼的监控提供便利，对项目贷款的安全迅速回收起到相应促进作用。 （四）营销驱动个人住房贷款为综合营销提供条件，因此银行在实施市场细分和定位策略、客户关系管理及交叉销售时必然需要个人住房贷款业务的发展。 首先，个人住房贷款楼盘的选择即是对购房人群体的选择，也是对银行目标客户的选择，我们可通过对符合我行目标市场策略指向的楼盘的服务，锁定一批住房贷款借款人，并作为我行个人客户基础。 其次，将个人住房贷款客户作为交叉销售的对象，可同时促进银行卡、代发代付业务、银行存款等业务的开展。再次，贷款业务办理中客户提供的相关资料较为详细，可作为客户关系管理中客户数据的重要来源。 三、个人住房贷款业务的主要风险及其防范与所有金融产品一样，风险管理也是个人住房贷款业务运作中不容忽视的环节。只有在充分认识风险并做好防范工作的基础上，才能保证个人住房贷款业务在合理损失率下健康发展，真正成为银行的优良资产。以下将对其主要风险来源及防范作简要评述： （一）发展商风险来自发展商的风险主要为项目无力继续运作而导致工程烂尾的风险，及发展商以假按揭贷款恶意套现的风险，这将导致抵押物价值不足甚至丧失，从而造成资产损失。 （二）借款人风险来自借款人的风险主要为信息不对称、更新不及时造成的判断失误，借款人个人或家庭状况恶化造成的还款困难，以及恶意违约的道德风险。 （三）市场风险来自市场的风险主要为系统风险，如经济形势变化或房地产全行业不景气造成的房价骤降、房地产企业破产，宏观政策变化带来的利率波动等。这些变化将直接或间接影响借款人的还款意愿和行为。 （四）抵押物风险来自抵押物的风险主要为抵押物价值评估不规范不准确、抵押物处置困难而带来的第二还款来源不足的风险。银行激烈竞争导致的抵押率居高不下等盲目行为也增加了抵押物风险。 （五）操作风险操作风险主要是指银行管理人员或业务人员在项目审批、借款人调查、贷款审核、合同签订及相关法律手续的操作过程中某些不规范、不恰当的行为给贷款回收带来的风险。 以上风险的防范既需要法律政策环境的完善、行业运作的规范、社会征信体系的建立，也需要银行内部规范管理和业务操作标准化水平的全面提高。 四、支持个人住房贷款发展的主要条件目前，开展个人住房贷款的内外部条件并未能与其重要性相匹配。如果说外部法律环境的完善、行业运作的规范、征信体系的建立、信用观念的加强等需要社会、同业和政府的共同努力，那么对以下内部条件的创造和改善却应是我们必须关心和力所能及的。 （一）政策条件个人住房贷款的发展需要银行资金政策、信贷政策和考核激励政策的多方面支持。 在资金管理政策中，对个人住房贷款实行政策倾斜，对与该类贷款配套的长期资金的内部转移价格，在一定时期内应给予适当减免。在信贷政策中，应积极鼓励优质楼盘的项目开发贷款，以封闭或半封闭的操作模式发挥综合营销的作用，以项目贷款带动个人住房贷款，以个人住房贷款分散项目贷款的风险。在考核激励政策中，对各分支机构和客户经理业绩评估方面应增加住房贷款业务的权重，在奖金分配中予以适当倾斜。 （二）产品条件没有适宜的产品品牌，没有完善的产品和服务创新、维护机制，就没有个人住房贷款的深入发展。因此，根据市场和客户的需求，对相关产品和服务进行包装整合，创立我行专用品牌并使之深入人心，同时，通过理财房贷等特有创新增值服务的提供，使我行的住房贷款业务保持旺盛的生命力和市场吸引力，是发展该业务的必由之路。 （三）操作条件个人住房贷款具有笔数多、单笔金额小、管理工作量大等特点，因此实现业务的受理、审批、发放、回收和档案管理等操作的标准化、电子化，实现业务运作的风险、成本与收益的均衡管理更显重要。我行经过几年在个人贷款质量管理方面的努力，已在观念认识、过程控制、硬件设施及技术系统方面具备了一定基础，但操作管理的集约化尚未实现，建立一套标准化的操作流程，详细规范每个环节每个岗位的职责和质量标准是我们近期必须完成的工作。 （四）组织人员条件在总、分行对个人住房贷款产品统一策划管理下，具体操作应由专门机构（如个贷中心）统一操作，根据受理、调查、审查、录入、放款、催收等环节设置岗位，进行流水操作，以提高工作效率和质量。对住房贷款业务人员应进行定期培训和交流，以不断提高其整体素质和业务水平，从组织和人员上提高我行个人住房贷款业务的竞争力。 （五）营销条件在营销组织上应强调整体营销，包括不同部门的协作、总分行策略的统一以及各项业务的联动。 在总行政策导向下，各分行分别做好综合营销的业务部署。如，公司金融部门在开发贷款的基础上，应与房地产企业积极联系，确立银企合作和财务监管关系；个人金融部门则注意做好个人住房贷款及相关服务的衔接与配套；资金管理部门负责相应的资金配比管理和优惠政策的执行；风险管理部门负责对项目及公、私贷款的风险监管及控制。