(02)OPG101(T)项目运作管理策划书编制指引.doc

万达商业WANDA COMMERCE项目运作管理策划书编制指引工作指引:OPG101(T)A发布日期: 2003/08/01生效日期: 2003/08/151 适用范围所有新开发项目均必须有针对性地制订项目运作管理策划书。2 编制依据a) 项目开发可行性研究报告；b) 项目产品策划（设计）文件；c) 经批准的目标成本；d) 主力店特定要求；e) 国家或地方政府相关法规文件；f) 集团和管理公司制度等。3 编制/修订阶段3.1 项目立项批准后，着手编制项目运作管理策划书，取得土地后完成第一稿，用以指导后续项目设计、项目公司组建、成本控制工作。3.2 项目扩初设计完成后，着手编制（修订）项目运作管理策划书，在施工图设计前完成第二稿，用以指导后续项目设计、施工准备、销售和成本控制工作。3.3 项目施工准备阶段完成项目运作管理策划书第三稿，用以指导后续工程管理、成本控制、销售及服务工作。4 策划书基本内容要求4.1 项目运作管理策划书的基本内容应至少包括：a) 项目简况b) 项目管理目标设定根据经批准的项目可行性研究报告，明确项目开发面积、投资规模、盈利水平、建设周期等。管理目标还应包括:目标成本、工程质量要求、工期控制要求等。c) 责任分配一览表d) 项目开发总进度计划e) 项目目标成本f) 主力店关键技术要求，及控制措施g) 各专业管理方案（设计、工程、营销、成本等）4.2 各阶段项目运作管理策划书（第一稿、第二稿、第三稿）的内容应根据后续业务运作管理需要制订，保证内容的针对性和连续性。4.3 策划书内容应随项目开发过程逐步深入、细化，对项目运作具有明确指导作用。策划书主要是针对开发项目的具体特点制订，不需要重复管理制度的规定，可直接引用管理制度。针对该项目特点，在管理操作上的不同之处或更严格、更细化的要求，必须在策划书中予以规定，或在策划书提出进一步编制管理规定的要求。4.4 在项目开工前，形成的策划书最终稿中，管理目标和各专业管理方案的内容应至少包括：4.4.1 设计管理a) 设计质量、进度，及成本控制目标；b) 设计委托方式，操作责任和要求；c) 设计输入资料提供责任和审查要求；d) 与设计单位沟通方式和控制要求；e) 设计进度监控方式和要求；f) 设计文件审查方式和要求，必须具体明确边设计、边施工时施工图审查责任、方式和要求；g) 设计过程中与主力店的技术对接要求；h) 关键技术问题论证要求（如关键设备选型等）。i) 设计过程中，其他专业部门/人员的参与要求；j) 设计变更审批程序和权限的规定。4.4.2 工程管理a) 工程管理目标 整体和分部工程的验收等级； 工程返工损失成本、工期控制目标； 工程质量通病的控制目标； 工程进度里程碑日期（开工、结构封顶、竣工、入伙等）； 工程控制目标成本。b) 施工进度控制 施工进度计划编制、审批及执行； 施工进度检查及调控手段。c) 施工质量管理 现场管理（现场人员管理、制度建设、施工环境等）； 施工质量监管手段、责任和要求； 质量问题的沟通和处理等。c) 施工单位的管理 施工单位数量确定； 施工单位选择方式、责任和要求； 施工单位的配合协调手段等。d) 监理单位管理 监理单位数量的确定； 监理单位选择方式、责任和要求； 监理单位职能范围； 监理单位工作的监督措施。e) 材料设备管理 材料设备采购方式； 材料设备供应商选择要求； 材料设备定板及验收等。f) 招标及合同管理 招标工作计划要求； 合同的执行要求。g) 新材料新工艺应用的控制措施h) 设计变更及现场签证控制目标和措施i) 物业前期介入工作内容和要求j) 主力店装修配合要求k) 其他（如报批工作、工程技术资料）控制要求4.4.3 营销管理a) 项目销售绩效目标（销售额、面积及评价时间）b) 项目销售费用控制目标c) 营销策划及阶段促销方案的制订、审批和执行d) 销售准备工作计划、阶段销售计划及执行监控e) 阶段促销（广告）活动的控制f) 销售中介机构的选择和控制g) 现场销售团队及业务人员管理h) 大客户销售比例及促销措施4.4.4 成本管理根据目标成本的逐步细化，本部分内容也应随之具体。a) 经批准的目标成本b) （下阶段）可能突破目标成本的环节，以及控制责任、措施要求c) 可能节省酿成的环节，以及控制责任、措施要求d) 特殊环节控制要求（如设计变更及现场签证）5 项目运作策划书的修订5.1 在项目开工前，第一稿、第二稿策划书经总经理批准后，由各职能部门（项目公司）负责执行，其间发现策划书内容不适用时，不做即时修订，而在下一稿中集中修订。针对需要修订部分，以补充文件方式进行更正。5.2 第三稿策划书在使用过程中发现不适用时