蓬莱中集房地产开发项目研究报告.doc

蓬莱中集房地产开发项目研究报告第一部分 城市概况2一、地理位置3二、城市规模3三、交通状况3四、城市产业5五、旅游状况5第二部分 经济状况5一、所在省市经济5二、蓬莱2010年经济运行情况6第三部分 城市规划7一、城市整体规划7二、综合交通规划9三、开发区规划11四、蓬莱海滨标志性地段规划12五、旅游规划13第四部分 蓬莱房地产状况13一、房地产市场发展历程13二、房地产市场特征14三、蓬莱房地产板块划分16四、重点楼盘信息17五、蓬莱土地市场分析20第五部分 房地产开发项目选址建议21一、考虑因素21二、选择方向21三、具体地块介绍22四、土地价格及售价预测23五、获取土地操作建议24第一部分 城市概况一、 地理位置蓬莱地处山东半岛东部，为烟台市下属县级市。北部面临黄渤海，东联烟台市开发区，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。蓬莱是中国神仙文化的发源地，古代海上丝绸之路的起点，素以“人间仙境”闻名于世，一直以来以“滨海旅游城市”作为城市定位。二、 城市规模蓬莱辖12个镇（街）、1处省级经济开发区和1处省级旅游度假区。南北最大间距43公里，东西最大间距约50公里。海岸线长86.28公里。全市总面积1128.6平方公里。2010年全市总人口45万人，其中城镇人口17.8万人，人口较2005年48.6万人出现负增长，老龄化现象严重。三、 交通状况1. 公路境内有4条省级公路及206国道、威乌高速等高等级公路。206国道蓬莱至烟台段为双向八车道旅游专线，威乌高速与同三、京福等高速相连。 2. 铁路即将建成的德（州）龙（口）烟（台）铁路为国家一级铁路，设计时速160公里，预留时速200公里，初设单线，预留双线设计，铁路通过能力为1500万吨。在蓬莱段设北沟、王李、蓬莱、刘家沟、潮水五个站。 3. 港口现有港口3处，在建和建成万吨级以上泊位13个。拥有蓬莱新港、栾家口港两个国家一类对外开放港口，目前港口年吞吐能力达1200万吨，并规划建设10万吨级泊位2个。已开通连接山东半岛与辽东半岛及通往日本、韩国、香港等国家和地区的货运航线。4. 航空东距烟台莱山国际机场70公里。正在建设的烟台新国际机场位于蓬莱市潮水镇，建成后将与青岛、济南机场一起构成山东三大干线机场。新机场距蓬莱城区30公里。 四、 城市产业蓬莱大力发展特色经济，培育形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工业四大产业为主导的经济产业体系。依托港口优势和广阔的腹地，以石油化工、造船重工、滨海能源等为主的临港产业发展迅速，成为区域经济的重要支撑。五、 旅游状况主要旅游景点有主要旅游景点有蓬莱阁、水城、戚继光故里、三仙山、海洋极地世界、八仙渡海口、艾山国家级森林公园、韩菲乐园。全年接待国内外游客435万人次，增长11.5%。实现旅游总收入41亿元，增长17.1%。第二部分 经济状况一、 所在省市经济山东省经济总量在中国各省市中排名第三。GDP总量排名省份GDP亿元常住人口（亿）人均GDP（元）1广东45472.830.9746990.632江苏40903.340.7952106.173山东39416.200.9541710.264浙江27226.750.5252058.805河南22942.680.9623898.636河北20197.090.7228247.687辽宁18278.290.4442019.068四川16898.590.8320408.939上海16872.420.2180344.8610湖南15902.120.6923046.5511湖北15806.090.5926609.5812福建14357.120.3837981.8013北京13777.940.1876544.1114安徽12263.360.6219684.3715内蒙11655.000.2447766.39烟台在山东省经济总量排名第二。1、 青岛5666.19亿元2、 烟台4358.46亿元3、 济南3910.80亿元4、 潍坊3090.92亿元5、 淄博2866.75亿元6、 济宁2550.00亿元7、 临沂2400.00亿元8、 东营2359.94亿元9、 泰安2000.00亿元10、威海1944.70亿元11、德州1700.00亿元12、滨州1560.00亿元13、聊城1500.00亿元14、枣庄1390.00亿元15、菏泽1145.00亿元16、日照1030.00亿元17、莱芜540.000亿元二、 蓬莱2010年经济运行情况指标名称单位2010年同比增长人口万人45-地区生产总值亿元35014.5%地方财政亿元1625%固定资产投资总额亿元19724%三产比重%6.4：59.2：34.4-社会消费品零售总额亿元75.6-人均储蓄元3269119%城镇居民人均可支配收入元2231114%接待国内外游客万人次43512%数据来源： 2010年统计公报第三部分 城市规划一、 城市整体规划发展目标：环境优美、持续发展的生态城市；人间仙境、充满魅力的旅游城市；经济繁荣、富有活力的海滨城市；适宜人居、社会安宁的和谐城市。发展思路：“拓东西、优中部、控南北”的布局结构和发展思路，重点向东发展，适当向西拓展，突出山、海、阁、城于一体的带状布局，形成“一轴、两带、三组团”的总体布局结构。至2020年，城市人口35万人，建设用地41.85 平方公里。一轴，即中心城区的空间拓展轴线，主要沿南关路形成，体现历史文化和景观风貌的城市发展格局。两带，即滨海景观带和206国道发展带：滨海景观带突出绿化、景观、旅游服务主体功能；206国道发展带重点发展工业、物流业，形成产业聚集带。三组团，即登州组团、卧虎组团和铜井组团。登州组团，以中心城区为核心，西自中安达路，东至平山河，北至北关路，南至206国道，建设用地面积19.65平方公里，规划居住人口22万人，形成集行政办公、文化教育、商业服务、生活居住于一体的综合区，海滨旅游主体景区。卧虎组团，西起平山河，东至龙山河，南至黄烟铁路蓬莱段，建设用地面积13.48平方公里，规划居住人口9.7万人。北部为旅游、居住、行政办公用地，南部发展一、二类工业，并结合铁路南王中间站，布置批发市场和仓储物流用地。铜井组团，西起龙山河，东至文化路，南至206国道，建设用地面积8.72平方公里，规划居住人口3.3万人。主要发展临港产业、仓储物流业、加工制造业，并结合原马格庄镇驻地改造，布置生活居住用地。城市布局： 原有老城区以居住为主，并辅以较高密度的绿地组团分布于各处，平山河基本形成13大绿化主体公园。 工业重心东移，基本以平山河为界，以东为开发区（工业用地为主），以西为老城区（居住为主）。 商业发布形成小型散落格局，依附于老城区各个主要街道原有商业地带进行升级，东部开发区、西部临港工业区基本不作为商业发展方向。 科教用地分布于老城区西北沿海，以及开发区东北部沿海地带，老城区中心、开发区中心、临港工业区基本不作为科教发展重点。造船基地开发区老城区城市发展方向：重点向东发展 整体以老城区为中心向东西两翼发展，重点向东发展，适当向西拓展。 城市东侧潮水镇正在建设的烟台新国际机场，东部区域未来交通更便捷。 城市东部频临烟台福山区，区位优势更显著。 蓬莱开发区位于城市东侧，蓬莱西侧及南侧为成片山体，东侧地势平坦，从城市发展用地需求来看，只有向东发展。二、 综合交通规划1、 对外交通规划港口规划：整合港口功能，加强蓬莱新港和栾家口港协作，强化老港旅游码头功能，强化新港大宗集装箱货运及客运港功能，强化栾家口港大型工业码头和原油专用码头功能。铁路布局：建设黄烟铁路（河北省黄骅港至山东省烟台）蓬莱段，新港、栾家口港分别建设铁路专用线，与黄烟铁路相连接。规划建设两处火车站：南王中间站、北沟货运站。公路网络：构建以干线公路为主骨架，功能明确，内外衔接的公路网络体系，形成“两纵三横”的公路主骨架网络，两纵：蓬寨公路和蓬水公路；三横：烟汕线、威乌高速公路和牟黄线，连接潮水片区、北沟片区、大辛店片区和中心城。改造和完善市域县乡公路网络，沟通乡镇之间以及与中心城之间的联系。2、 城市道路系统规划路网规划分为主干路、次干路、支路三个等级，形成快速、便捷的城市道路网络。主干路共14条，形成“九纵五横”的布局系统。次干路共32条。三、 开发区规划开发区规划确定的规划范围位于蓬莱市主城区东部，主要包括了蓬莱经济开发区（新港街道办）及南王街道办的管辖范围，即城市总体规划确定的卧虎及铜井两个城市组团。发展定位：蓬莱市重要的以发展新兴产业为主导，促进全市东西部协调发展的、可持续发展的产业新城；以周边产业为服务对象的地区商贸服务基地；未来蓬莱市中心城区范围内的生产与生活有机结合的城市新区、城市示范区。发展规模：远期（2020年末）：19万人，29.5平方公里。远景（2020年以后）：21万人，39.2平方公里。四、 蓬莱海滨标志性地段规划蓬莱市海滨标志性地段规划范围西起水城，东至沙河，南至北关路、南关路、府后路，北至海滨，总用地面积489.9公顷。功能定位：蓬莱市城市中心，以旅游观光、休闲度假、商务办公、文化娱乐、商业服务、度假居住功能为主，行政办公功能为辅，体现二十一世纪蓬莱现代化城市景观的旅游度假休闲娱乐中心区。规划内容：海滨标志性地段是未来几年我市城市发展的重点区域，是城市建设重点打造的亮点工程。蓬莱阁景区北关路沙河蓬莱市海滨标志性地段具体位置五、 旅游规划蓬莱的房地产业发展，最大限度的借助了当地的海景资源以及旅游优势，因此，有必要对蓬莱的旅游规划进行梳理。蓬莱市旅游开发以城区为主，向外延伸，总体上形成“四区三带一线”的发展布局和“十”字型景观结构模式的旅游发展布局。四区指蓬莱阁水城景区、戚继光故里和画河游览区、海市度假区、西苑度假区；三带指海滨风景带、艾崮山风景带和206国道农业旅游观光带；“一线”即启动蓬莱至长岛黄金旅游线路。“十”字型景观结构模式是指以蓬莱仙境为轴心，百里海滨东西翼展开，南面由十里画河将水城和戚继光故居连为一体，向北可以越海沟通长岛。 长岛县打造国际休闲度假岛，以科学发展观为统领，加快完善旅游产业体系，全面提升旅游产业素质，将积聚多年的资源优势，转化为发展的动力。交通问题一直是制约长岛发展的瓶颈，目前，长岛县南北长山岛之间唯一的连接路是一段只有七米宽的大坝。未来三年内，这里将建成省内第一座海岛大桥，有效缓解两岛之间的交通压力。连接蓬莱与长岛的蓬长大桥、海上机场、渤海海峡跨海通道这些大交通项目也被纳入长岛未来发展规划。第四部分 蓬莱房地产状况一、 房地产市场发展历程受区域发展、居住环境以及旅游产业带动等因素影响，蓬莱房地产已成为开发热土，房价每年水涨船高。年度固定资产投资同比增长房地产投资同比增长20054954%2122%20067332%2927%200710329%4333%200813121%6635%200916721%10135%201019724%13938%（数据来源：机构研究报告）蓬莱市房地产发展始于旧城改造，2000年后房地产市场逐渐成形，完善于2003年（海梦苑），房地产项目真正的市场化运作于2004年（海景苑、新世界），率先向全国推广始于2005年（蔚蓝彼岸）。销售价格逐年增长，05年至07年间涨势明显。其中05年涨幅在10%左右，06-07年涨幅在20%左右，2010年涨幅趋缓，但依然保持10%的增长水平。（数据来源：豆丁网机构研究报告）近年来，随着城市开放度的增加以及楼盘操作水平的提高，蓬莱的房地产发展迅速，产品类型、操作模式都逐渐打破了诸多普通县级市常见的保守局面，并日益与周边地区接轨，形成了蓬莱市的独特特征。值得一提的是，近年来，蓬莱房地产业特别注重挖掘当地的城市优势并加以利用，从而为异地推盘销售提供重要支持，并获得了明显的成效。二、 房地产市场特征1、 大体量开发特征明显近年来上市楼盘多为20万以上的体量，如：半岛蓝湾总建面40万，东方翰总建面30万，半岛蓝庭总建面25万，海景苑总建面28万，只有少量楼盘体量在20万以下，如金泰广场17万，华海现代城13万。由于蓬莱市开发区大批闲置土地的存在，以及开发区的经济方向主导，老城区东侧、开发区周边，成为大盘的集中分布区。2、 高层住宅逐渐兴起蓬莱市传统的高层建筑多为百货商业类、大型企业机关办公楼、职能部门办公、酒店等，而住宅以多层居多。随着近3年内楼盘开发的升级，以及政府对高层住宅规划导向的引导，新兴高层住宅越来越多。如华海现代城，全部由小高层、高层组成。从属于海运苑的一栋26层住宅楼，单独命名为“自由港”，并单独设立了售楼处。价格方面，多层相对高层要高，但单价相差不多，大体差价在300元/左右。从政策趋向、市场趋势看多层将会逐渐淡出市场，高层将逐渐被市民所接受。3、 花园洋房社区逐步兴起随着蓬莱经济的告诉增长和房地产市场的蓬勃发展，蓬莱市民对居住品质的要求日益提高。针对高端客户越来越高的职业需求，高端社区孕育而生。如：登州府第、一品洋房、东方翰等。由于花园洋房在开发理念、产品品质、社区整体环境等方面明显优于普通住宅，日益受到购房者的关注和青睐。在提升蓬莱整体楼市水平的同时，也加剧了高端物业产品的竞争程度。4、 小户型逐渐受青睐外地购房者的增多，短住者的增多，投资者对当地市场的看好，购买力弱的年轻人较多，这些因素导致小户型住宅越来越多的出现，并逐渐走出了独立的市场脉络。最典型的例子为：新世界花园，其公寓楼全部为50以下的公寓；自由港也全部为小户型住宅，面积范围49-69。5、 海景成为宣传重点作为旅游城市，蓬莱将海景因素纳入楼盘品质的重要内容。大多数楼盘的宣传口径，都将海景作为一个内容。甚至杏花苑这样距离海岸线相对遥远的楼盘，也在号称“海景洋房”。6、 异地销售成为趋势由于当地放量近年内激增，而当地消化能力，无论从人口数量、购买能力都比较有限，而蓬莱的城市旅游名片能够吸引众多外地人眼光，因此各个楼盘往往注重对外地人的推销。三、 蓬莱房地产板块划分经过几年的发展，根据区域楼盘集中位置、档次、价格等，可将蓬莱房市化为四个板块，分别是：西部板块文教、体育、行政概念；中心板块旅游、商业概念；东部板块中央居住概念；开发区板块工业、外地人口集中区，升值潜力概念。西部板块中心板块东部板块开发区板块4530元/4400元/3300元/5500元/6000元/四、 重点楼盘信息项目名称东方瀚开 发 商阳光海岸集团、世嘉置业项目均价5000-8000元/项目位置蓬莱市海滨西路25号蓬莱阁西3公里项目规模占地面积:9333800平方米 ，建筑面积:300000平方米项目规划住宅、别墅。涵盖五星级中国湾大饭店、生态植物博览园、游艇会展销售中心、红土网球中心、铂金级企业会所、瞰海大宅六大业态。项目效果图项目名称海郡壹號开 发 商海郡置业有限公司项目均价6300元/项目位置蓬莱市海滨西路山东文化产业职业学院对面项目规模占地面积:318159平方米 ，建筑面积:230000平方米项目规划它是国内第一家依托大学城浓厚的文化底蕴，建设开发的滨海旅游度假、休闲养生的栖息之地。分为书香苑、名仕居、博文苑三期。项目效果图项目名称万泰登州府第（用地东北为著名的蓬莱阁风景区）开 发 商山东万泰置业有限公司项目均价6000元/项目位置蓬莱市港南路与海滨路交叉路口项目规模占地面积:160802平方米 ，建筑面积:174817平方米项目规划住宅、别墅项目效果图项目名称华海现代城开 发 商浙江华海置业有限公司项目均价5500元/项目位置蓬莱市黄海路与南关路交汇处往南200米项目规模占地面积:66456平方米，建筑面积:136230平方米项目规划板塔结合 小高层 高层项目效果图项目名称半岛蓝庭开 发 商山东蓬建集团义和房地产开发有限公司项目均价3300-3600元/项目位置蓬莱市南环路与芝山路交会处（山汽改西）项目规模占地面积:200000平方米 ，建筑面积:250000平方米项目规划小区住宅多层为主，辅以部分11层小高层，整体建筑高低结合，户型面积从70-130平米项目效果图项目名称半岛蓝湾开 发 商烟台金宇置业有限公司项目均价4400元/项目位置蓬莱市开发区沈阳路与北京路交汇处项目规模占地面积:266800平方米 ，建筑面积:400000平方米项目规划低密/多层、高层/沟通式水景建筑/围和式院落空间/40万平米项目效果图五、 蓬莱土地市场分析2005年蓬莱全年共出让土地面积34.6万，建面50万；2006年蓬莱土地市场放量加大，全年出让土地面积50.6万，建筑面积66万；2007年蓬莱全年出让土地面积31.2万，建面49.7万；2008年出让土地面积41万，建面83万；2009年出让土地面积36万，建面62万。近年中心区土地放量逐年减少，土地出让方向往东、南发展。2005年中心区楼面地价在900元/，东区楼面地价在530元/，2007年，土地价格大幅上涨，价格涨幅最为明显的东区，楼面地价整体接近1200元/。地块位置成交日期占地面积()容积率成交单价元/成交单价万元/亩楼面地价 元/竞得人西安路东、北京路南2011/3/1653205 2.00 975 65 488 蓬莱翔和置业有限公司矫格庄小学南、原融海电子东2011/3/1651744 2.00 975 65 487 蓬莱翔和置业有限公司上海路西、开发区管委北2011/3/1630611 2.00 975 65 488 蓬莱翔和置业有限公司上海路东、天津路南2010/10/2923800 2.80 750 50 268 蓬莱万隆永盛投资置业有限公司蓬水路东、富民路北2010/10/2938110 1.50 1350 90 900 蓬莱市民生置业有限公司钟楼南路西、新华书店南2010/10/2919316 1.63 1500 100 920 蓬莱市民生置业有限公司海滨路南、林格庄村北2010/10/2954048 1.00 659 44 659 蓬莱东海置业有限公司海滨路南、林格庄村东北2010/10/2965130 1.00 706 47 706 蓬莱东海置业有限公司海滨路南、大众文化产业学院西2010/10/2945678 1.00 657 44 657 蓬莱东海置业有限公司海市路东、县后路南2010/6/251769 2.00 2293 153 1146 山东蓬建集团义和房地产206国道北、潮水收费站东2010/4/1652214 2.00 460 31 230 烟台静海房地产开发有限公司蓬水路西、原206国道北2010/2/853703 1.50 903 60 602 山东融和易成置业有限公司蓬莱市海市路西、南环路南2009/12/1617142 2.50 1499 100 600 蓬莱八仙置业开发有限公司海滨西路南、港南路西2009/9/10160802 1.20 1206 80 1005 山东万泰置业有限公司北关路南、东关路西2009/9/1035175 1.95 938 63 481 山东石岛集团有限公司北沟镇峰台山路南、西山路东2009/1/949228 1.50 315 21 210 蓬莱环成房地产开发有限公司206国道南、蓬莱皓凯电力成套设备有限公司东2009/1/967632 1.20 300 20 250 蓬莱仙莱商贸有限公司府后东路北、海市西路东2008/4/2379988 2.00 2500 167 1250 烟台金宇置业有限公司北关路南、海市路西2007/12/2566679 2.00 2400 160 1200 烟台金宇置业有限公司海滨西路南、原文化产业学院2007/12/25177952 1.00 539 36 539 山东大众报业（集团）置业有限公公司黄海路东、南环路北2007/7/2066456 2.00 1505 100 752 蓬莱华海置业有限公司北沟镇北王绪村东、峰台山路南2007/7/15123060 1.30 333 22 256 蓬莱环城房地产开发有限公司天津路南、山东路西、沈阳路东2007/3/1585271 2.20 672 45 305 山东蓬建集团义和房地产开发有限公司合计1468713 1005 67 644 第五部分 房地产开发项目选址建议一、 考虑因素城市建设及发展方向 城市重点向东发展； 城市东侧潮水镇正在建设的烟台新国际机场，东部区域未来交通更便捷； 城市东部临近烟台福山区，区位优势更显著； 海滨标志性地段是蓬莱市城市中心，是蓬莱城市发展的重点区域，是城市建设重点打造的亮点工程。房地产市场 蓬莱市人口45万，人口基数低，人口增长缓慢； 当地消化能力，无论从人口数量、购买能力都比较有限，未来本地居民房地产购买需求依赖于产业调整导入的人口