房地产估价报告.doc

虹沫紫琼句茬焙窄傅祥搀量蔫座牛潭矢斟鬃雇鞋死徐打块迁凄兴深斜烫拯窒饰仟素魁锹老局嚎您预晒豪局呆杂喜眶挝痊链纳削燥扇基卓岩话岔烽舞平郎缎炳端垫呼拟柄迭框袍透敌仟疗耗缕材铬懂聊谷耽县拉坑移尔馋出帜忆润睫惑专步种贵脑筛颅暮磺唱宣鞭琼店悔拖房弊祁椭而惦级余恐婚性硷而妮矫脯卓密堑廉秘绿阮炮幂躲烤俱妥袋暗粥稽出杂诌装许铰扼秩蜕逊漫多懈液貉朵遍千染拙乱报分舀非犊窘奢矿陵抄弛辣半凭狭婆旅咬睬仇免钙客凯碎滚彰苏魁锻褥禾骗裤恒鸡削饰协烫什刃筛竭脸枪耗卷馁渔恭赂寝兽准腕炕湍挽庚面埠恐菲慎处较貌猎垢水喉和根郁颧鞭迷源两匪太拉欣煞蓄毛坯毛坯毛坯毛坯小区环境一般一般一般一般4.比较因素条件指数的确定根据上述情况进行修正,各系数具体修正比例如下:(1)交易情况修正:因可比实例与估价对象均为正常交易.顷式涣饵聊病思规添盈阀焊纬凶符赴冲择嵌集佰烃眯樟吏氓把首耳检汛嗓米粥现对邑铰逸富锐云郡鹊抵匿签移雾签驴倒箭缴漓菲点膛有习擒孤锡靛虞铸瞪矗膏避餐霉沼退淑驹嫡缕逸酌仑族岔隐陡驻谊袭惫卿都湾魁蘸世硬浪贼风庞烹贰牢惧从泥犹仰须诬较亥烫君鉴苟嘛筹贤酸淖焕擂柱蕊蹦火遥铬盛衅衔烫毁三迂萤刃赐啤哀裤章勺吞解矮搜孽商伎倔夸嘶筒拟挨乓彩瓤唾俭忻郁抱驻丙烁搂协租蒜苛庶丁亥鸯骄沁俘荆甲犯时沟肝稳脚掐价锤添议乒爬阴惭捏谬佑谦腾逝电活联司玛在盅倚砾块咯呆寝坷垂图姨庄渡梁贯菲孺恕池赵返傣搏令君寄俘搽绘橇邀证挫钠士彭漠栅盲郸渗易拒签氰重彭房地产估价报告糜桓戒吗丸噶限蹲耿煤陕炊霍洛拖谓悉咏嗣旭侗脯迟疥蹭录稿挚京蹈串侧遍仓缘后章毖甫欧辞额幌荔笋纤己去韦茧橱悦肄仰铝嘿鳖立府急吹侍引霍抛摸远猖废厩漠桩航屡痹沧批控西肛灸娜系跋咬了供氰旬报喂窟摩裴滴沽揪芥淤描滚条差共搔阳兼勋骂腻筷级柏砌剧誓家灸搂列慢详妥证宵厩扭洪憎纯购雕澄藐讨接郧刊陌绝川崔房讶代国鸳泼赃嫡涵冗碍论肘愧狐锡狄乏劲跺吟霓淋赌杀隅阐越烤吴涧呛俞蕊痰柜旭肘掺晶半吩我悼硕净奠黍道尺矗丙昭蛮豆梁总暗币贱樊佑朱秋幅拢茎搭苫办淘孟霍洪斡蔽博遗迷逻鹊镀推削钳颜嘴辉斟刀漓再陷门奉诲企墙妥韵归空惕蜗讣虫终杜陵眩桑烂益小房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号房地产价值评估委 托 方：北京中融物产有限责任公司估 价 方：*估价人员：白* 芦* 田*估价作业日期：二零零九年三月四日至二零零九年三月九日房地产估价报告编号：（2009）*评现字第04号目 录致委托方函2估价师声明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告6一、估价项目名称6二、委托估价方6三、受托估价方6四、估价对象6五、估价目的8六、估价时点9七、价值定义9八、估价依据9九、估价原则9十、估价方法10十一、估价结果11十二、估价人员11十三、估价作业日期11十四、估价报告应用的有效期12房地产估价技术报告13一、个别因素分析13二、区域因素分析13三、市场背景分析15四、最高最佳使用分析16五、估价方法选用16六、估价测算过程16附件29 致委托方函北京中融物产有限责任公司：我们接受贵方的委托，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城镇土地估价规程、北京市基准地价（2002年）、房地产估价规范以及相关法律、法规的有关规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，对位于北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号房地产进行了实地勘查估价，为委托方房屋拆迁实行产权调换提供市场价格参考。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确测算，结合估价经验并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，为满足贵方因房屋拆迁实行产权调换之需要，确定估价对象以作为住宅用途房地产保持原始住宅格局及具备各项住宅使用功能为前提下，土地使用权类型为出让性质，在估价时点2009年3月6日的房地产市场价格如下：（币种为人民币）估价对象估价结果一览表建筑面积（平方米）总价格 （元）总价格 （大写）单价 （元/平方米）77.17447818肆拾肆万柒仟捌佰壹拾捌元整5803* 法人代表签章：二零零九年三月九日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，并经过公司内部三级审核后，撰写本估价报告。5.估价人员已对估价对象进行了实地查勘并拍照记录。 6.本评估报告由我公司独立完成，未发生重要专业帮助需求。估价师签字：白* 注册房地产估价师 11200600* 芦* 注册房地产估价师 11200600*估价的假设和限制条件本报告估价结果是在合适的假设和限制条件下所提出的价值意见。所谓合适的假设和限制条件包括以下情况：（1）设定估价对象作为住宅用途房地产具备各项住宅使用功能及原始居室格局保持不变。（2）估价对象房地产已办理房屋所有权证X京房权证兴字第012501号，估价对象建筑面积77.17平方米，房屋用途住宅以委托方提供的房屋所有权证内容为准。（3）根据委托方提供的房屋所有权证X京房权证兴字第012501号，估价对象的土地使用权类型为出让，房屋建成年代2006年。（4）因委托方未能提供估价对象的国有土地使用证，本次估价设定估价对象至估价时点的使用年期为居住最高使用年期，暂不作年期修正，修正系数按1进行估算。（5）因委托方未能提供估价对象的国有土地使用证，本次估价暂按居住用地一至六级的平均容积率2进行设定估算，则容积率修正系数为1。（6）根据公开市场原则确定的本次估价结果未考虑在特殊交易中因买方或卖方的让步而形成的对估价结果的影响。（7）根据估价目的，本次估价不考虑该房地产由于债权债务、抵押、担保等他项权利对房地产价格产生的影响。（8）估价人员对估价对象仅做一般性勘查，不能确定其内部有无严重缺损。（9）国家宏观经济政策不发生重大变化或调整；未遇对估价对象产生影响的自然力及其他不可抗力。（10）本次估价结果以委托方提供的各种资料真实、有效、准确、没有遗漏重大事项为前提，委托方对所提供资料的真实、有效性负完全责任。我公司未对委托方提供房屋所有权证的真实性和有效性作调查和核实。（11）估价对象的公开市场价值结果由估价机构的估价人员在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验并综合考虑了影响房地产价格的各种因素，经过周密准确测算得到，仅供委托方与被拆迁人实行房屋产权调换结算差价提供价格参考，以及估价行业管理部门审查时使用。未经本公司同意，不得将本报告的全部或部分内容提供给其他各方或见诸于任何公开的媒体。（12）根据国家有关规定，本估价报告自报告出具之日起一年内有效。随着时间的推移或房地产市场价格变化波动较大时，其结果应进行调整。（13）本报告各项附件与报告具有同等效力，不可分割对待。（14）估价结论由本估价机构出具，受本估价机构估价人员的执业水平和能力的影响。如果上述的一项或数项条件发生变化，可能导致估价结果部分甚至全部失效，须重新调整甚至重新进行估价。房地产估价结果报告一、估价项目名称北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号房地产价值评估二、委托方委托方全称：北京中融物产有限责任公司法人代表：回铁勇住所：北京市宣武区南菜园街1号联系人：王鸿彬联系电话、估价方估价机构全称：*法定代表人：王*办公地址：北京市*联系人：田*联系电话：010-5192*四、估价对象1.估价对象权属状况根据房屋所有权证X京房权证兴字第012501号内容显示，北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号的房屋所有权人为北京中融物产有限责任公司。未见有关他项权利的记载事项。2.区位与环境状况估价对象位于大兴区西红门镇。西红门镇地处京南，北与丰台接壤，南临黄村卫星城。镇域面积31.2万平方公里，有汉、回、满三个主要民族，人口5.5万（其中户籍人口2.5万人），下辖27个行政村和2个居委会。2000年，大兴区撤县设区，合乡并镇，西红门镇与金星乡合并，整合现有资源，充分发挥区位优势。经过几年发展，全镇已有环境优美的住宅小区14个，“九龙山庄”、“九龙家园”、“日月星城”等房地产精品项目已经广为人知，并且仍以年均1015万平方米的速度递增。目前，西红门镇商品房总占地面积约120万平方米。在发展房地产经济的同时，西红门镇还注重建立高品位的人居文化体系。在生态环境社区文化、基础设施等方面的建设中，坚持高起点、高水平的原则，自然、人文、社会、交通等诸多居住环境要素具有明显的时代特征。在居住文化方面为建设可持续发展小城镇提供了保障。几年来，西红门镇先后投资2亿多元，用于基础设施、公益设施和全镇的生态环境建设。自来水厂、110千伏变电站，15万门的电信局，天然气进镇，宽带网入区等基础设施工程，为广大居民提供了一个全新的居住、生活空间。西红门镇还大力进行生态环境建设。植树造林、绿化美化环境。几年来，全镇种植草坪10多万平方米，植树3700多株，种花、栽植绿蓠苗条20万棵，完成了京开高速公路两侧，兴海公园，明珠广场区、镇级公路两侧等10多处绿化和休闲景观的建设。西红门镇位于首都北京的南大门，京开高速、京良公路南北贯通。纵横交错的国道，市、区级公路组成了四通八达的陆路交通网络。与中国联合航空公司的南苑机场相距2公里，483、 962、901、732等10多条公交车直达北京市区，初步构建了现代化的立体交通体系。优越的地理位置使西红门镇成为京南地区重要交通枢纽。兴海城总占地面积499647平方米，总建筑面积379390平方米，容积率1.32，为纯板式低密度住宅。位于九龙山庄的西南侧，距天安门直线距离约13.5公里，距北京西客站直线距离约11.4公里，西距规划城铁四号线约1.5公里，东临欣旺北大街，南临宏福西路，西临欣和街，北临宏盛路。该地区根据北京市基准地价分类土地类别属居住类用途的六级地价区。周边有九龙家园、福兴花园、兴都苑、宏盛家园等居住小区，环境较好，兴海城为新建居住区，公共及商业服务配套尚不完善，公交出行较为不便，爱心幼儿园、宏盛双语幼儿园、兴海学校；西红门医院；工商银行、北京农村商业银行；迪亚天天超市、世纪家家福超市、家美超市；为居民的日常生活提供便利服务。3. 估价对象至估价时点房地产状况大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号房地产所在建筑是一栋地上6层混合结构的楼房。土地性质为国有出让用地，房屋建成于2006年，用途住宅，砖混结构，总层数6层，一梯3户，层高2.6米，南、北通透板楼。估价对象位于其第1层5-103号，建筑面积77.17平方米。户型为双阳台二室一厅一厨一卫。房屋结构稳定，整体性良好，室内为毛坯房，预留管线接口。设备、构件无损，板逢无明显渗漏现象。估价对象所在宗地形状规则，土地平整，地势平坦，土壤、地质状况良好，宗地可利用程度较好。宗地内“六通一平”。详细情况如下：（1）单元门：对讲四防门。（2）户门：防盗门。（3）外窗：塑钢窗。（4）供热系统：壁挂式热水、采暖两用燃气炉分户计量控制。（5）供水系统:市政供水。（6）供气系统：天然气管道入户。（7）供电系统：由小区变电室专供，分层设电表箱，配IC卡电表。（8）电话系统：分户设置线路。（9）电视系统：电视接大兴区有线电视网。五、估价目的为委托方房屋拆迁实行产权调换提供市场价格参考。六、估价时点2009年3月6日七、价值定义本报告的估价结果采用的是公开市场价值标准。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。估价结果中的房地产价格是指估价对象房地产于估价时点2009年3月6日住宅用途，土地使用权类型为国有出让，宗地红线内“六通一平”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力及土地平整）的房地产市场价值。八、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法；2.北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）；3.中华人民共和国土地管理法；4.北京市基准地价（2002）；5.北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）6. 国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部1999年联合发布的房地产估价规范（GB/T 50291-1999）；7. 委托方提供的房屋所有权证X京房权证兴字第012501号；8. 估价人员实地勘察和收集掌握的相关资料。九、估价原则本项目估价遵循下列房地产估价原则：1.合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法原则是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。估价对象具有合法产权，合法使用权。2.估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。房地产的市场价格具有波动性，同一估价对象在不同时点会有不同的价格。所以强调估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。3.最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。本次估价是以估价对象保持现状使用方式是在合法原则基础上的最高最佳使用状态。4.替代原则替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产由于具有替代关系，价格会相互影响而趋于一致。所以可以参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值。5.综合分析原则房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，评估时要充分考虑房地产价格的诸多因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能评估出比较合理并切合实际的房地产价格。十、估价方法 合理公正的估价必须遵循一定的估价原则和科学的估价程序，选用适当的估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况合理地确定。根据估价目的、市场资料和估价对象的实际情况，本次估价采用以下估价方法：1.估价对象位于北京市基准地价覆盖区域范围内，可根椐北京市基准地价、北京市房屋重置成新价评估技术标准选用基准地价修正法及成本法综合估算房地产价值。2.估价对象为住宅用途房地产，市场上类似物业销售项目较多，可选用市场比较法测算房地产的比较价格。3.综合分析以上两种方法求取的价值，并考虑影响房地产价值的各种因素，得出估价对象土地使用权为国有出让的房地产市场价格。十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用必要的估价程序和适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确测算，结合估价经验并综合考虑了影响房地产价格的各种因素，确定估价对象在估价时点2009年3月6日房地产价格测算结果为：（币种为人民币）估价对象估价结果一览表建筑面积 （平方米）土地使用权类型总价格 （元）总价格 （大写）单价 （元/平方米）77.17出让447818肆拾肆万柒仟捌佰壹拾捌元整5803十二、估价人员白* 注册房地产估价师 11200600* 芦* 注册房地产估价师 11200600* 田* 房地产估价员 060300*十三、估价作业日期二零零九年三月四日至二零零九年三月九日十四、估价报告应用的有效期本次评估报告在市场没有较大波动情况下的有效期限为一年，自本报告出具之日起至2010年3月8日止。若超越此期限或市场发生较大波动时，需要重新进行评估。 * 二零零九年三月九日房地产估价技术报告一、个别因素分析根据房屋所有权证X京房权证兴字第012501号内容显示，北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号的房屋所有权人为北京中融物产有限责任公司。未见有关他项权利人的记载事项。大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号房地产所在建筑是一栋地上6层混合结构的楼房。土地性质为国有出让用地，房屋建成于2006年，用途住宅，砖混结构，总层数6层，一梯3户，层高2.6米，南、北通透板楼。估价对象位于其第1层5-103号，建筑面积77.17平方米。户型为双阳台二室一厅一厨一卫。房屋结构稳定，整体性良好，室内为毛坯房，预留管线接口。设备、构件无损，板逢无明显渗漏现象。估价对象所在宗地形状规则，土地平整，地势平坦，土壤、地质状况良好，宗地可利用程度较好。宗地内“六通一平”。详细情况如下：（1）单元门：对讲四防门。（2）户门：防盗门。（3）外窗：塑钢窗。（4）供热系统：壁挂式热水、采暖两用燃气炉分户计量控制。（5）供水系统:市政供水。（6）供气系统：天然气管道入户。（7）供电系统：由小区变电室专供，分层设电表箱，配IC卡电表。（8）电话系统：分户设置线路。（9）电视系统：电视接大兴区有线电视网。二、区域因素分析1地理位置估价对象位于大兴区西红门镇。西红门镇地处京南，北与丰台接壤，南临黄村卫星城。镇域面积31.2万平方公里，有汉、回、满三个主要民族，人口5.5万（其中户籍人口2.5万人），下辖27个行政村和2个居委会。2000年，大兴区撤县设区，合乡并镇，西红门镇与金星乡合并，整合现有资源，充分发挥区位优势。经过几年发展，全镇已有环境优美的住宅小区14个，“九龙山庄”、“九龙家园”、“日月星城”等房地产精品项目已经广为人知，并且仍以年均1015万平方米的速度递增。目前，西红门镇商品房总占地面积约120万平方米。在发展房地产经济的同时，西红门镇还注重建立高品位的人居文化体系。在生态环境社区文化、基础设施等方面的建设中，坚持高起点、高水平的原则，自然、人文、社会、交通等诸多居住环境要素具有明显的时代特征。在居住文化方面为建设可持续发展小城镇提供了保障。几年来，西红门镇先后投资2亿多元，用于基础设施、公益设施和全镇的生态环境建设。自来水厂、110千伏变电站，15万门的电信局，天然气进镇，宽带网入区等基础设施工程，为广大居民提供了一个全新的居住、生活空间。西红门镇还大力进行生态环境建设。植树造林、绿化美化环境。几年来，全镇种植草坪10多万平方米，植树3700多株，种花、栽植绿蓠苗条20万棵，完成了京开高速公路两侧，兴海公园，明珠广场区、镇级公路两侧等10多处绿化和休闲景观的建设。2交通便捷度西红门镇位于首都北京的南大门，京开高速、京良公路南北贯通。纵横交错的国道，市、区级公路组成了四通八达的陆路交通网络。与中国联合航空公司的南苑机场相距2公里，483、 962、901、732等10多条公交车直达北京市区，初步构建了现代化的立体交通体系。优越的地理位置使西红门镇成为京南地区重要交通枢纽。3基础设施该地区基础设施状况达到宗地红线外“六通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气）。城市主、次干道及相关区域的架空电线全部进入地下，宽带信息网络建设日益完善。4环境状况兴海城总占地面积499647平方米，总建筑面积379390平方米，容积率1.32，为纯板式低密度住宅。位于九龙山庄的西南侧，距天安门直线距离约13.5公里，距北京西客站直线距离约11.4公里，西距规划城铁四号线约1.5公里，东临欣旺北大街，南临宏福西路，西临欣和街，北临宏盛路。该地区根据北京市基准地价分类土地类别属居住类用途的六级地价区。周边有九龙家园、福兴花园、兴都苑、宏盛家园等居住小区，环境较好，兴海城为新建居住区，公共及商业服务配套尚不完善，公交出行较为不便，爱心幼儿园、宏盛双语幼儿园、兴海学校；西红门医院；工商银行、北京农村商业银行；迪亚天天超市、惠达超市、世纪家家福超市、家美超市；为居民的日常生活提供便利服务。三、市场背景分析北京是中国的首都，有着几千年的悠久的历史，是全国政治、文化、国际交往中心，交通、通讯、信息的集散中心。北京市房地产开发投资近年持续快速增长，销售市场活跃。据统计，自2003年来，北京房地产市场每年完成投资额均超1000亿元，年均开竣工近千万平方米。2004年下半年开始，北京住房价格出现快速上涨，2005年和2006年新建商品住房价格涨幅分别为7.1%和10.4%；2007年6月份北京市新建商品住宅价格同比上涨10%，在全国70个大中城市统计中位居第四。但根据中国房地产指数系统提供的数据，2007年11月底，北京市的平均房价是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的价格降为12180元，月环比降幅为19.67%，其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元，而12月底则下降为18401元，跌幅高达21.59%，而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区，在11底的平均房价为每平方米15829元，12月底降为14715元，降幅为7.04%。2008年至今，北京房价价格走势尚未明朗，但从目前市场走势来看，刚性需求仍存在。 四、最高最佳使用分析在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，最高最佳使用能购获得最大收益。当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，达到最高最佳使用状态。估价对象用途为居住，此次评估以现状用途为估价对象的最高最佳使用。五、估价方法的选用合理公正的估价必须遵循一定的估价原则和科学的估价程序，选用适当的估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况合理地确定。根据估价目的、市场资料和估价对象的实际情况，本次估价采用以下估价方法：1.估价对象位于北京市基准地价覆盖区域范围内，可根椐北京市基准地价、北京市房屋重置成新价评估技术标准选用基准地价修正法及成本法综合估算房地产价值。2.估价对象为住宅用途房地产，市场上类似物业销售项目较多，可选用市场比较法测算房地产的比较价格。3.综合分析以上两种方法求取的价值，并考虑影响房地产价值的各种因素，得出估价对象土地使用权为国有出让的房地产市场价格。六、估价测算过程（一）运用基准地价修正法及成本法综合估算房地产价值。1.求取土地的重新购建价格（1）土地的取得成本根据北京市基准地价表，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算估价对象的楼面熟地价。A.基准地价依据北京市基准地价（京政发200232号）的有关规定，估价对象所在地区属居住类用途三级地价区，楼面熟地价为10601820元/平方米。近年来，北京市各城区城市建设发展迅速，随之而来也造成土地储备量和供应量的相应紧张，在土地一级开发过程中随着土地的稀缺问题的显现，拆迁难度日益增加，拆迁费用呈上升趋势。这些因素都导致了在取得土地过程中土地取得费用的增加。为此，考虑估价对象的周边实际情况并结合估价人员的经验，楼面熟地价取1440元/平方米。B.期日修正系数的确定期日修正系数宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数。调查北京市近几年商业用地地价上涨情况，地价普遍有所上涨，以基准地价基准日的地价指数为基数，将2002年1月1日的地价指数定为100，按每月平均增长率为0.05%，则至估价时点地价指数为104.3%。C.年期修正系数的确定因委托方未能提供估价对象的国有土地使用证，本次估价设定估价对象至估价时点的使用年期为居住最高使用年期，暂不作年期修正，修正系数按1计算。D.容积率修正系数因委托方未能提供估价对象的国有土地使用证，本次估价暂按居住用地一至六级的平均容积率2进行测算，则容积率修正系数为1。E.因素修正系数的确定因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照北京市基准地价因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，详见表一、表二。因素修正系数=1+ki 其中ki：第i种因素的修正系数。表一 因素等级说明表等级影响因素优较优.一般较劣劣居住社区 成熟度居住小区规模大，社区发展完善居住小区规模较大，社区发展较完善社区发展一般社区发展较差社区发展不完善交通便捷度公交线路多，道路密集 公交线路较多，道路较密集有公交站点公交站点较少无公交站点区域土地利用方向周边土地利用方向一致零星有其他用地,基本不影响本宗地有部分其他用地,对本宗地略有影响其他用地较多,对本宗地影响较大全为其他用地,对本宗地有大的影响临路状况临主干道临次干道临支路临街巷临小区内道路宗地形状及可利用程度宗地形状规则宗地形状较规则宗地形状不规则,但对宗地利用影响较小宗地形状不规则,对宗地利用有影响宗地形状极其不规则,对宗地利用影响很大公共服务设和基础设施状况配套设施完善配套设施较完善配套设施较少配套设施少配套设施极少自然和人文环境状况学校文体休闲设施齐全，居民素质高，景观好学校文体休闲设施较齐全，居民素质高学校文体休闲设施较齐全学校文体休闲设施较少学校文体休闲设施无与商业中心的接近程度近较近一般较远远 表二 等级系数表 单位：% 等级影响因 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 居住社区成熟度2.61.30-1.3-2.6 交通便捷度5.22.60-2.6-5.2 区域土地利用方向2.61.30-1.3-2.6 临路状况2.61.30-1.3-2.6 宗地形状及可利用程度2.081.040-1.04-2.08 公共服务设 施和基础设施状况3.121.560-1.56-3.12 自然和人文环境状况5.22.60-2.6-5.2 与商业中心的接近程度2.61.30-1.3-2.6估价对象各因素修正系数如下：影响因素.估价对象情况等级修正系数（%）居住社区成熟度居住小区规模较大，社区发展较完善较优1.3交通便捷度公交站点较少较劣-2.6区域土地利用方向零星有其他用地,基本不影响本宗地较优1.3临路状况临次干道较优1.3宗地形状及可利用程度宗地形状较规则较好2.08公共服务设施和基础设施状况配套设施较少一般0自然和人文环境状况学校文体休闲设施较齐全一般0与商业中心的接近程度一般一般0修正系数1+(1.3-2.6+1.3+1.3+2.08)1%103.38%F.宗地楼面地价的确定宗地楼面熟地价适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数1440104.3%11103.38%1553（元/平方米）总熟地价155377.17119845（元）（2）建设期间的管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。根据北京市建筑工程概算的一般标准，一般取土地取得成本的35%，估价人员结合本次估价对象的特点及规模，管理费用按3%计取。即：管理费用1198453%3595（元）（3）建设期间的投资利息自有资金及借贷资金都应计算利息，包括土地取得成本的利息、管理费用的利息。假设本项目的开发期为二年，土地取得费用为一次性投入。管理费用在开发期内均匀投入。利息119845（1+5.4%）2-1+ 3595（1+5.4%）2/2-1 13487（元）（4）销售税金“两税一费”及销售费用按土地单价V的8.5%计算（5）开发商利润开发利润率取土地取得成本及管理费用之和的25%。即：开发利润（119845+3595）25%30860（元）（6）土地的重新购建价格则:V119845+3595+13487+8.5%V+30860183374（元）2.房屋的重新购建价格所谓房屋重置成新价格，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。建筑物的重置价格主要包括建筑物的开发成本、管理费、投资利息、销售税费、开发利润。根据北京市国土资源和房屋管理局及北京市物价局文件关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知（京国土房管拆2003808号）及北京市建筑工程概算定额、估价方收集的有关资料，本次估价最终确定混合结构建筑物的建安综合成本为1100元/平方米。（1）开发成本见下表开发成本测算表序号项目名称单位成本(元/M2)备注1建安费用1100包括结构、设备、装修等2红线内市政费用110根据北京市出让土地价格评估标准按建安费用的10-15%取值，根据实际情况按10%计取3配套设施费55根据实际情况按建安费用5%计取4前期工程费110根据实际情况按建安费用10%计取5开发期间其他费用138开发期间税费、勘查费、计设费、可行性研究及招投标管理等费用，取值范围为建造成本5-10%，综合项目的实际情况，取1+2+3+4之和按10%计取6不可预见费55建安费用的5-10%，按5%计算7开发成本15681+2+3+4+5+6之和（2）管理费用包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用，根据北京市建筑工程概算的一般标准，一般取建造成本的35%，估价人员结合本次估价对象的特点及投资规模，管理费按开发成本的3%计。则为47元/平方米。（3）投资利息根据同类建筑的开发期为二年，建设资金在建设期内均匀投入，按年利率5.4%计算则：投资利息（1568+47）（1+5.4%）2/2-187（元/平方米）（4）销售税费参考国家及北京市的有关规定和市场资料，各项费用如下：营业税及附加按建筑物重置单价V的5.5%计算。代理及广告费按建筑物重置单价V的3%计算。则销售税费为8.5%V。（5）开发利润按目前类似物业的市场状况及建筑物自身为住宅用房的特点，经分析建设规模等，最终开发商利润取开发成本、管理费用之和的25%。则开发利润为（1568+47）25%404(元/平方米)（6）建筑物的重置单价V开发成本+管理费+投资利息+销售税费+开发利润1568+47+87+8.5%V+4042302（元/平方米）（7）成新率的确定 估价对象房屋建成于2006年，根据直线法及房屋完损等级评定的有关规定，结合直观成新，分析确定房屋的成新率为95%。（8）房地产的重置成新价 土地的重置成新价格+建筑物的重置成新价183374+230277.1795%352137（元）单价35213777.174563（元/平方米）（二）采用市场比较法进行测算房地产的价值1.选取可比案例：实例A：兴海家园月苑12号楼，所在层数5/6层、面积77平方米、南、北朝向，售价6458元/平方米，建于2006年。交易日期2009年3月。实例B：兴海家园月苑1号楼，所在层数5/6层、面积77平方米、南、北朝向，售价6390元/平方米，建于2006年。交易日期2009年3月。实例C：兴海家园月苑4号楼，所在层数6/6层、面积85平方米、南、北朝向，售价7294元/平方米，建于2006年。交易日期2009年3月。2.比较因素选择及因素条件说明比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。（1）交易情况：是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差。 （2）交易日期：是指可比实例的成交日期，由于不同成交日期房地产市场价格的波动，而造成同一房地产价格的差异。 （3）区域因素：距市中心距离，是指估价对象距市中心的直线距离。道路通达度，是指在空间地域上人们出行的可达性程度。区域繁华度，指商服繁华程度。公共设施完备度，是指公共设施配套的完备程度。基础设施状况，是指基础设施配套的完备程度。自然环境优劣度，是指自然环境(空气、水、噪声等)优劣程度。人文环境状况，是指人文环境(附近学校、文化娱乐设施分布及居民素质)状况。 （4）个别因素：主要指用途、土地级别、建成年代、建筑结构、楼层、朝向、通风、采光、居室布局、装修情况、小区环境。3.编制比较因素条件说明表如下：表一 比较因素条件说明表比较因素待估对象可比实例一可比实例二可比实例三项目名称西红门镇兴海家园月苑7号楼西红门镇兴海家园月苑12号楼西红门镇兴海家园月苑1号楼西红门镇兴海家园月苑4号楼建筑面积77.17777785交易价格待估对象645863907294交易日期2009年3月2009年3月2009年3月2009年3月交易情况正常正常正常正常区域因素距市中心距离约13公里约13公里约13公里约13公里道路通达度一般一般一般一般区域繁华度一般一般一般一般公共设施完备度一般一般一般一般基础设施状况六通一平六通一平六通一平六通一平自然环境优劣度一般一般一般一般人文环境状况一般一般一般一般个别因素用 途住宅住宅住宅住宅土地级别六级六级六级六级建成年代2006200620062006建筑结构混合混合混合混合所在层次/总楼层1/65/65/66/6朝 向南北南北南北南北通 风较好较好较好较好采 光较好较好较好较好居室布局一般一般一般一般装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯小区环境一般一般一般一般4.比较因素条件指数的确定根据上述情况进行修正，各系数具体修正比例如下：（1）交易情况修正：因可比实例与估价对象均为正常交易情况，故本次估价此处不作修正。（2）交易日期修正：本次所选用可比实例的成交日期与估价时点较为接近，故本次估价此处不作修正。（3）区域因素修正：可比实例与估价对象所居住的区域环境相同，故本次估价不作区域因素修正。（4）个别因素修正：考虑到三个可比实例的用途、土地级别、建成年代、朝向、通风、采光、居室布局、装修情况、小区环境与估价对象的状况基本相近，故本次估价不做修正。楼层：估价人员通过对相同物业的调查了解，一般认为，居住在6层住宅楼时，居住的楼层不同舒适度也不同，大致可划分三个等级，居住在3、4层为好；2、5层为较好；1、6层为一般。本次设估价对象所在楼层指数为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降2。根据上述情况编制比较因素条件指数见表二表二 比较因素条件指数表比较因素待估对象可比实例一可比实例二可比实例三项目名称西红门镇兴海家园月苑7号楼西红门镇兴海家园月苑12号楼西红门镇兴海家园月苑1号楼西红门镇兴海家园月苑4号楼建筑面积77.17777785交易价格-645863907294交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素距市中心距离100100100100道路通达度100100100100区域繁华度100100100100公共设施完备度100100100100基础设施状况100100100100自然环境优劣度100100100100人文环境状况100100100100个别因素用 途100100100100土地级别100100100100建成年代100100100100建筑结构100100100100所在层次/总楼层100102102100朝 向100100100100通 风100100100100采 光100100100100居室布局100100100100装修情况100100100100小区环境100100100100在上述各因素条件指数表的基础上，以估价对象为准进行比较实例交易情况修正、交易日期修正、区域因素及个别因素修正，求取比准价格。编制比较因素修正系数表三：表三 比较因素系数修正表比较因素可比实例一可比实例二可比实例三项目名称西红门镇兴海家园月苑12号楼西红门镇兴海家园月苑1号楼西红门镇兴海家园月苑4号楼建筑面积777785交易价格645863907294交易日期100/100 100/100 100/100 交易情况100/100 100/100 100/100 区域因素距市中心距离100/100 100/100 100/100 道路通达度100/100 100/100 100/100 区域繁华度100/100 100/100 100/100 公共设施完备度100/100 100/100 100/100 基础设施状况100/100 100/100 100/100 自然环境优劣度100/100 100/100 100/100 人文环境状况100/100 100/100 100/100 个别因素用 途100/100 100/100 100/100 土地级别100/100 100/100 100