中华健康项目可行性报告.docVIP

中华健康园项目可行性报告第一部分：总论1、项目背景近年来，科学家及业内专家将中西医学与人的健康和生存环境结合起来研究时发现：中医理论鼻祖黄帝内经蕴含着丰富的生态医学思想，并且论证了一个比较完备的生态医学体系。在中国文化根基上衍生出来的中医学理论体系和现代医学的治病机理不同，中医按照“时间、空间、人”把大环境以及个体的整体进行辨证论治和预防的；中医重调养，轻治疗，将“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形神统一的整体观。正是这种中西医学的跨文化沟通正在催生“生态健康学”理论向实践的转折，健康园将成为健康生活的主流方式。南昌是江西省政治、经济、文化中心，是全省乃至中西部地区中西方文化交流与合作的重要窗口，环鄱阳湖经济圈的龙头城市。政府机关、企事业单位数量居江西省之首，居民生活水平和人均消费指数逐年攀升，对于生命质量的需求和认识水平都走在江西省的前列。另外，南昌的旅游资源、文化创意产业资源、国际项目合作资源都相当充足。中华健康园项目正是综合考虑省会城市的地理优势和环境特点因时借势确立，并且有机地结合了桑海开发区优质的资源。中华健康园将以传承推广中国传统养生文化为已任，为提高人民健康水平改善人民生命质量贡献力量。2、项目地理位置及特点本项目位于风景秀美的江西桑海经济技术开发区，开发区直属南昌市人民政府管辖，是江西省省级重点开发区，位于南昌市北郊新祺周，北依国际名山庐山，南枕梅岭、西山，西靠佛教圣地云山宝峰，东临全国最大的淡水湖鄱阳湖，三面环山一面临水，是一块难得的风水宝地。距城区仅22公里，连接南昌和九江两个环鄱阳湖经济圈中重要城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点；同时，开发区距昌北国际机场仅5公里，位于鄱阳湖之滨，是环鄱阳湖经济圈和空港经济圈中的重要一极。开发区四季分明，气候宜人，空气质量优秀，负氧离子含量极高，发展城郊健康旅游具有得天独厚的优势。本项目整体按照中国传统建筑艺术风格筹建，山石林溪相互辉映，错落有致，集观赏性、智能化与人性化于一体，突出典雅与闲适，并充分利用功能的现代性和风格的传统性，达到完美统一。健康园毗邻高速和国道、交通便利。本项目具有以下鲜明特点： 特点一、以健康体检为导线，建立健全健康会员体系，奠定项目发展客户基础。特点二、搭建健康会员就医问诊绿色通道，带动健康产业走差异化经营发展之路 特点三、大力弘扬传统“道家”养生理念，三位一体打造道家文化发展平台特点四、传授名家养生私房菜秘技、推广独特膳食养生配方“冲浪”膳食养生文化潮流特点五、一体化经营多功能发展，休闲养生、生态经营和商务会所互动统一 特点六、聚拢高端品牌消费圈子传播养生文化，促进国际、国内交流与合作3、主要客户群体主要客户群体集中在通过昌北国际机场来昌及到庐山-井冈山一线的旅游客户。（1）南昌昌北国际机场表示2010年的航空业务量预计可达500万人次、2015年可达1000万人次；远期规划目标年为2035年，预计航空业务量为年旅客吞吐量3000万至3500万人次。（2）庐山管理局官方数据显示,2009年,庐山风景区全年接待来山游客445.68万人次。（3）2009年爱国主义教育示范基地“一号工程”协调指导小组办公室的同志介绍说，现在井冈山的游客达到361万多人次，日均人流量比过去增加20以上。（4）另有省市各种会议/培训，企业总部联谊会，南昌市区其他客源（5）桑海城内部及投资者也是中华健康园的潜在客户。经营公司运作成功，每年至少可截留1%的客户到中华健康园中消费。4、项目设计思路及基本方案在园区内可轻松体验采摘于山野间的乐趣。通过对道路铺装、绿植、小品等设计，从视、触、嗅上结合传统的五行系统及中医理论，根据植物不同属性、不同种群进行搭配，调节气场，形成对人体有益的休闲保健空间，有方位、有系统的合理配置，突出生态性、保健性、私密性、美观性。使植物即有益自身生长，又形成视觉美感，悦人心目。在搭配上充分考虑四季因素，达到有花观花，无花赏姿，春天花美，夏天味香，秋天色纯，冬天枝俏，一年四季景致美观。同时，健康园体现朴素的全息理论，将天、地、人进行有机配比，选取五行文化中的积极因素，利用指导了中医几千年的精华内容，使人与自然和谐相处，使之符合中国传统的五行理论中“天人合一”的理念和中国人传统的天道观。在相应的区域中运用图文并茂的表现方式设置与市民生活息息相关的饮食保健的原理与操作方法、穴位按摩保健的原理与操作方法以及身心调养的日常技巧等，为消费者身体健康服务，使市民从中真正获益，使该项目有利于和谐社会构建和宜居生活打造。5、设施规划（1）建设500平米健康会员体检服务区；（1亩） （2）建设1500平米生态垂钓区，可同时供100人钓鱼；（3亩）（3）建设2000平米体育运动区，可供人们打网球、羽毛球、乒乓球等；（3亩）（4）建设一片生态果蔬采摘区（及小规模农家饭餐饮服务），可由消费者自己操作或管理人员代加工服务，包括10亩中草药种植区，体验原生态农业种植；（30亩）（5）建设3000平米两层分别可供200人、500人、800人左右的3个多功能商务会议厅；（5亩）（6）建设3000平米生态水疗SPA生活馆，配套建设道家养生功练习室或茶文化室，配套10间设施齐全的娱乐棋牌室，集中提供养生、休闲服务；（5亩）（7）建设3000平米个风格独特的大型健康园餐厅，主营药膳、养生私房菜和营养食品；（5亩）（8）建设4000平米左右的健康会员公寓式住宿区或高档会所；（10亩）（9）建设一栋3000平米中国农垦文化展示馆，宣传农垦文化、桑海厚重的历史、中医药文化；(5亩)（10）预留若干土地，建中式建筑会所不规则地散布于绿树红花之中；（134亩）（11）其余地区种植中药材或其他植物必须保持地上绿色全覆盖，为来宾提供一个宜居休闲绿色环境；以上设施作为整体建设规划体系之组合产品，品牌形象不影响健康园景区主题，具备了完整的生态旅游导向的配套要素构成旅游目的地。6、项目拟建地点江西桑海开发区济生路以东、显祖路以南、时珍大道以西、慈菇路以北的山地之中规划200亩建设。7、项目经营管理（1）组织结构职务职务部门职能总经理营销副总信息技术服务中心健康档案管理、网络技术管理、行业情况收集行政管理部日常办公、人力资源、日常管理营销服务中心客户开发维护、项目营销、产品营销、培训、品牌传播后勤管理副总餐饮服务中心养生膳食、农家餐饮、独特饮食文化传播工程管理中心基础建设、日常项目维护、客户服务中心客房公寓管理、会员接待、商务服务、会议服务等（2）经营管理项目实行公司董事会决策，总经理全权负责运营管理，资产独立核算的宗旨。（3）人力资源配备配备总经理名，副总经理名；信息技术服务中心主任人，行政管理部主任名，营销服务中心经理名，餐饮服务中心经理名，工程管理中心主任名，客户服务部主任名。以及秘书名，财务人员人，服务人员人的团队。（4）财务核算财务以实收资本和固定资产为主要核算对象，实行独立核算、自负盈亏的财务核算宗旨。第二部分市场分析（SWOT分析）1、南昌市健康园的现状消费意识现状：根据XX市民养生及医疗状况调查城市市民在养生观念上非常重视精神调养、体育运动等内容，普遍认可养生有利于身体健康和精神健康、提升和净化心灵。南昌市民的养生观念具有一致性倾向，养生行为多数选择锻炼，40岁以下人群缺少锻炼，与他们正值盛年，工作、生活压力有关；高学历的人群更在乎饮食养生，明确了解科学文化知识对养生有一定的指导作用。产业现状：（）从投资规模来看，小规模投资的健康园占主导市场，约占到总体比例的70%；其余的大多是中型的投资；部分类似机构短线投机心理严重，营运的周期均未超过年；（）从分布情况来看，小型养生园在市区分布比较密集，只有少部分的养生园选择在城郊或者城乡结合部，但大多由于地理位置选址失误，经营状况并不是很理想；（）从养生园的专业程度来看，有90%的机构仅仅是作为单纯的休闲娱乐体存在的，另外10%的机构虽然也拥有相当的专家和资深营运人员，但服务的质量和效率以及趋向有差距，有资源但没形成品牌；（）从服务体系来看，80%以上的机构均是单一化发展，大多数机构均未能形成完整的服务体系，可能单方面做的很精，但其他方面没能整合资源，达成战略合作；（）从消费群体定位来看，部分已具规模的机构将消费者定位为少数高端人群，当经营结果不善时，又进行消费群体的转向形成偏差，经营局面比较惨淡；（）从从业的人员来看，整体素质较低，机构经营专业化、规范化程度低，服务缺乏针对性，纯商业化经营意图明显急功近利。很多机构均是以仪器为诱导，对消费者进行欺诈性和误导性引导，影响了整个行业的形象。（）从品牌意识来看，多数养生机构装饰简陋，品牌意识极为淡薄，布局设计和宣传等缺乏严谨规范和生动性系统性。整个南昌市场几乎没有形成品牌的专业健康园机构；2、项目有利条件针对以上诸项分析，分析运作该项目目前已经具备了充分的优势：（1）项目的普适性已具备。健康园服务能很好的与其他产业有机结合，具有很强的休闲性和全面的产业包容性，可做局部小项目，亦可成为大型区域性项目；服务内涵丰富，涵盖的产业链及产业要素非常多，可以其中单独环节或要素为突破口，项目定位突破相对不难。（2）在具备生态环境质量、产品吸引力、产品黏度设计、服务配套的完善四个前提条件的情况下，项目可以导致高复游率；（3）随着逐年增加的卫生医疗费用开支，国家卫生部门已经将“治未病”作为一项国策来执行。随之而来的就会是政策或法律法规的促进，对于项目的发展和壮大提供了非常好的软环境；（4）随着人民生活水平的提高，人们对于健康的需求越来越多，重视生活品质和生命质量为项目的长久运营提供庞大的市场容量；（5）项目综合消费较大。健康园市场受众层次多，产业链条长。因此比较容易产生较大的综合消费总额。产品的生命周期长，盈利回收一般把握较大，投资的规模可根据低、中、高不同的市场结构进行调控，资金回收压力相对其他类型的产品而言较小；（6）消费者消费行为已经趋向于理性，谋求专业化和权威性。开发区的专家技术资源为项目的成功运作提供了核心竞争力；3、项目启动与合作模式项目建设合作模式主要有三种：模式一：客商全额投资，自建自营。桑海开发区按招商流程审核建设方案，指定地块及执行现行开发区优惠政策。模式二：开发区与客商按协商好的规划合作建设、由客商经营。开发区以出让地块、建设部分设施的方式参与入股，建成后按投资总额年回报率12%（比例或可更高）收取回报，直至客商全额收购。模式三：开发区与客商按协商好的规划合作建设、由开发区/经营商经营。开发区以出让地块、建设部分设施的方式参与入股，建成后，客商按投资总额年回报率12%（比例或可更高）收取回报，直至开发区/经营商全额收购。其他合作模式及上述合作模式细节可当面细谈。（注：本报告下文中涉及到资金筹措，投资预算等均以开发区与客商合作建设模式框算）项目经营合作模式由经营商、开发区、建设商根据上述建设合作模式不同来商定。4、市场前景分析与预测美国著名经济学家保罗.皮尔茨博士在财富第五波一书中指出，继汽车、电脑微波炉、网络之后的财富第五波，将会有兆亿美元在于健康产业之中。仅2002年美国的健康产业收益已达到2千亿美元，预计今年将增长到1万亿美元。增幅将达到500%。据有关部门统计数据显示：仅2002年中国健康产业的市场规模已达到了1千亿元人民币。中国人口结构老龄化问题已经显现，健康体检服务提供检前、检中、检后全程服务，体检者进入体检中心可以向有关专家免费咨询体检的项目，专家们会为需要体检者设计个性化的体检套餐，并为体检者出具详尽报告书。若发现问题，中心会为体检者预约专科专家解惑释疑，拟定治疗方案。为受众提供尽善尽美的健康服务，受到群众广泛欢迎。现代社会，由于人们对保健知识的缺乏、在紧张和压力中生活，体力活动减少、营养过剩、环境的恶化使人们日常摄入的空气、水、食物受到污染。病毒、病菌使细胞受损导致生病。随着饮食结构的西方化，高脂肪、高蛋白、高糖（“三高”）和低维生素、低矿物质、低纤维素（“三低”）的不良饮食习惯，使得过去多发生于中老年人的癌症、糖尿病、心血管等内源性疾病已成为社会公害，而发病的年龄段正在不断下降并与日俱增，给社会和家庭带来沉重的负担。因而，倡导科学的生活方式和食疗保健，是防治这些慢性疾病行之有效的重要措施。中医食疗是以中医学理论为基础，结合现代营养学以研究食物对疾病的治疗作用。有关食物的治疗作用，早在我国二千多年前的医书黄帝内经中已有记载，近来随着国际上对天然食物的深入研究，天然食物对人体具有一定的抗癌、提高人体免疫、抗氧化、抗衰老等作用已被现代科学所证明。中华健康园强调社会效益与经济效益的高度统一，充分结合中国传统中医保健和西医养生理论，依照“人与自然”、“经济发展与生态环境”协调统一的原则，围绕“绿色经济”这一出发点，紧紧抓住养生产业发展契机。健康园市场逐年递增符合当今和谐社会发展时期，项目实施市场前景广阔，可安排近100人的就业岗位，同时可以带动本地的相关服务产业发展，增加当地的老百姓的经济收入，是个长期回收的项目。第三部分投资估算、资金筹集及项目风险分析1、 投资估算中华健康园投资资金测算表序号项目面积预算主要用途备注1体检服务区； 500平米/1亩100健康体检高新达安/投资商/经营商2生态垂钓区1500平米/3亩75同时供100人钓鱼投资商/经营商3运动区2000平米/3亩200网球、羽毛球、乒乓球馆3生态果蔬采摘区30亩30加上小规模农家饭餐饮服务，可由消费者自己操作或管理人员代加工服务，包括10亩中草药种植区，体验原生态农业种植；43个多功能商务会议厅3000平米/5亩400建设两层分别可供200人、500人、800人左右的会议使用开发区三年后逐渐退出5生态水疗SPA生活馆3000平米/5亩200配套建设道家养生功练习室或茶文化室，配套10间设施齐全的娱乐棋牌室投资商/经营商6大型健康园餐厅3000平米/5亩360主营药膳、养生私房菜和营养食品；7公寓式住宿区4000平米/10亩600休闲、度假、会议住宿。8中国农垦文化展示馆3000平米/5亩300宣传农垦文化，桑海文化历史，中医药养生文化。开发区10道路及其他设施300绿化、小山、道路等环境建设小 计67亩256511会所用地134亩中式建筑：北京四合院、苏州园林建筑、徽派建筑客商投资合 计200亩25652、资金筹集桑海开发区拟投资1000万元建设农垦展示馆、会议中心以打造公共环境，引进投资者，吸引人气。投资/经营商只需投资其他项目建设资金。3、投资风险分析与预测（1）市场风险：健康管理在我国的发展处于起步阶段，也是目前国际发展最为迅速的一块业务。整个健康体利润空间大，但开发区规模普遍较小，主导品牌尚未完全形成，市场还未完全成熟；新建设的健康园除了要应对大的健康管理类公司的挤压，还要应付中小型公司的恶性竞争，特别是规划建设、经营服务上没有独自的特色，不能实行错位经营，就存在风险，（2）经营风险：中华健康园最终能否在激烈的市场竞争中胜出，很大程度上取决于中华健康园内部经营管理包括品牌宣传、客户的开发、服务的质量等。（3）人才风险：健康养生类机构主要提供的是服务，所以那些掌握独特技能的服务和管理类人才是公司得以发展的核心资源，他们一旦流失，将造成公司品牌损失、会员流失和经营波动。（4）政策、法律风险：一系列健康产业相关政策的出台对于即将进入这个市场的中华健康园来说，增加投入是必然的，这也是一个风险。（5）退出风险：健康养生类机构的品牌及无形资产含量高，适合长期运营，若中途结束运营，其资产也将会遭遇“缩水”风险。第四部分社会效益及经济利益分析1、中华健康园社会价值（）促进健康市场繁荣，提升开发区健康品牌价值，为健康消费者提供一个创新性、全方位的疗养休闲场所。（）改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为桑海经济发展提供重要补充。充分保护自然环境；（）安置失业、无业人员，为政府和相关部门排忧解难；（）可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任；（）多功能一体化的服务模式，为健康园项目提供规范性经营和与国际接轨的样板和参照，为行业发展探索质量和经营管理意义将更加深远；2、中华健康园经济效益及利润回报分析预计6年收回投资，2016年盈利900万元（见下表）。18中华健康园经济效益及利润回报分析（单位：万人次/万元）年份主要客源预测预计来客消费收入经营管理主要费用固定资产投入收入备注庐山井冈山昌北机场合计比例人数薪资福利广告及其他合计2009445360201052042050014400.0%0010010010000201160048060016800.1%1.6833610010020010000201269055070019400.2%3.88776200100300100002013790