《房地产价值评估》doc版.docx

科目： 资产评估 课题名称： 房地产项目评估 作业人员： 团队合作 所在学院： 吉首大学商学院 专业： 会计 班级： 12会计6班 房地产估价报告估价报告编号：XX房估字（2015）第XX号估价项目名称：吉首市一品阳光B栋一单元510室房地产价值评估委 托 方： 郑女士估 价 方：XX房地产评估有限责任公司估 价 人 员： 刘巾菁、刘敏、肖雅文、陈旭娟、马福起、刘磊估价作业日期：2015年5月1日至2015年5月10日目 录一、致委托方函 .2二、估价师声明.3三、估价的假设和限制条件.4 (一)、估价假设条件.4(二)、估价限制条件.4四、估价结果报告.5 (一)、委托方.5(二)、估价方.5(三)、估价对象概况.5(四)、估价目的.7(五)、估价时点.7(六)、本次评估价值定义.7(七)、估价依据.7(八)、估价原则.7(九)、估价方法.8(十)、估价结果.8(十一)、估价人员.8(十二)、估价作业日期.9(十三)、估价报告应用有效期.10五、附 件.10六、估价技术报告. .11一、 致委托方函郑女士：承蒙您的委托，我公司于2015年5月1日至5月10日，对您位于吉首市一品阳光楼盘B栋一单元510室，建筑面积为116m2，房屋所有权证证号为X证字第号的房地产进行市场价格评估，为确定市场价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点吉首市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2015年5月10日的价格及单价为：估价总值：人民币338464.8元大写金额：人民币叁拾叁万捌仟肆佰陆十肆元整 评估结果明细表物业名称建筑面积 （）评估单价（元）评估总值（元）一品阳光B栋一单元510室1162917.8338464.8 法定代表人： 某某公司 二一五年五月十日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2015 年05月10日至2016 年05 月9 日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。7、参加本次评估的人员中由刘巾菁、刘敏、陈旭娟对估价对象进行了实地勘察及拍照，由马福起、刘磊负责搜寻整理资料，全组成员进行评估打分，由刘敏、肖雅文进行评估报告的整理。参与本次评估活动的评估人员签名：二一五年五月十日三、估价的假设和限制条件(一)、估价假设条件1、本评估报告中的市场价值，是指股价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下可能形成的客观合理价值。2、 根据委托方资料，评估对象不存在也不涉及任何法律或经济纠纷3、实地勘察时，只进行了一般性的查看，其他隐蔽的工程，主要参考委托方提供的资料。4、对于数据的取得我们并未对其真实性进行核实。假定都是与实际相符。5、本次评估结果是估价时点（二一五年五月十日）的价格现值。（二）、评估限制条件6、本次评估仅适用于本次股价所确定的特定估价目的。未考虑适用其他方面。7、本报告出具的股价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房屋价格产生的影响。8、委托对象的建筑面积和所需的必要条件以委托方提供的为准。其真实性、完整性、准确性由委托方负责。 四、房地产估价结果报告（一）、委托方委托人姓名：郑女士委托人地址：人民中路一品阳光小区B栋一单元510室（二）、估价方机构名称：XX房地产评估有限责任公司法定代表人： 刘小姐资质等级：国家二级房地产估价机构行政许可决定书号：XXX证书编号：XXX发证机关：中华人民共和国建设部地址：吉首市人民南路120号吉首大学新校区（三）、估价对象概况 1、评估对象位置及环境评估对象名称湘西州人民中路一品阳光小区B栋一单元510室地理位置吉首市人民中路（吉首大学新校区附近）道路通达度估价对象位于人民中路，只有一条主干道，通达度一般交通便捷度估价对象紧邻公交车站，主要公交路线有1、6路车，较为便捷公共配套情况估价堆笑周边公共配套还算比较完善。各种商业店铺多。餐饮靠近乾州方向和吉首大学方向较多的酒店和饭店。附近学校有：金色童年幼儿园、吉首市第六小学、乾城侨心怡海小学、雅溪思谕小学、吉首大学、吉首大学老校区,州民族中学。附近有较多的医院和药店以及小诊所，比如民营诊所。附近的银行有建设银行、农村合作社。附近的商场都是比较小型的，比如吉大非常超市、燕子超市、基础设施状况基础设施齐全，区域土地的水、电、暖、通讯、宽带等管线均已联通， 商务氛围股价对象位于老城区的中心，主要消费者为当地户口的人以及有小孩的户主。2、估价对象概括估价对象湘西州人民中路一品阳光小区B栋一单元510室产权证号吉房产权字XXX号产权面积估价对象总面积为116平方米估价对象所处小区状况估价对象的规模中等，由多幢住宅楼宇组成，小区楼层最高为19层，里面设施齐全，小区内的环境较为干净，地形较为平坦，绿化面积有限，小区为门卫式管理。估价对象所处状况结构钢混楼层19层外墙面板砖建成年限2011年用途普通住宅，是学区房所在楼层5/19估价对象室内状况朝向南北户型三室两厅两卫室内装修都是粉刷墙面，地面为地板砖，有吊顶3、股价对象权利情况：有房产证 (四)、估价目的 为委托方确定房产现在的市场转让价格提供参考(五)、估价时点 估价时点为二一五年五月十日(六)、本次评估价值定义 本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。已考虑出售评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。 (七)、估价依据 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、中华人民共和国物权法 4、委托方提供的委估房地产有关资料 5、评估人员现场勘查、摄影和记录 6、估价时点吉首市房地产市场相关价格信息 (八)、估价原则 1、 独立、客观、公正、公平原则 2、 合法原则 3、 谨慎原则 4、 估价时点原则 5、 最高最佳使用原则 6、 替代原则 (九)、估价方法 根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法对估价对象进行评估较为适宜。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (十)、估价结果 委托估价房地产为湘西州阳光小区阳光小区B栋一单元510室，面积为116平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下: 估价总值：人民币338464.8元大写金额：人民币叁拾叁万捌仟肆佰陆十肆元整 评估结果明细表物业名称建筑面积 （）评估单价（元）评估总值（元）一品阳光第五层A6号户型1162917.8338464.8(十一)、估价人员 评 估 人 员：刘巾菁、刘敏、陈旭娟、肖雅文、马福起、刘磊 (十二)、估价作业日期 2015年5月1日至2015年5月10日(十三)、估价报告应用有效期 本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年（二一年五月十日至二一六年五月九日）若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。五、附 件 （一）、估价对象位置示意图 （二）、估价对象现状照片复印件 （三）、委托方评估委托书复印件 （四）、房地产的房产证复印件 （五）、估价机构营业执照复印件 （六）、房地产价格评估机构资质证书复印件 （七）、中国注册房地产估价师资格证书复印件 六、估价技术报告 (一)、个别因素分析 1房地产位置状况：项目四至：一品阳光小区位于吉首老城区的中心，东临人民中路，西临丹桂路，南近常吉高速公路入口以及309,219国道交汇不远处，北依吉首大学交通状况：紧邻公交车站，主要公交路线有1、6路车，较为便捷周边环境：附近学校有：吉首市第六小学、乾城侨心怡海小学、雅溪思谕小学、吉首大学、吉首大学老校区,州民族中学。附近有较多的医院和药店以及小诊所，比如民营诊所。附近的银行有建设银行、农村合作社。附近的商场都是比较小型的，比如吉大非常超市、燕子超市。小区外面是一家卖电器的。 2房地产权利状况：根据委托方的要求，本次估价范围为阳光小区阳光小区B栋一单元510室，根据委托方提供的资料，现在房屋已属私人所有，所有权人是郑小姐，已于2013年办理手续，有房产证，房子仅作为普通住宅使用。根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。3.房地产自身状况：阳光房产总建筑面积37500平方米，由两栋19层高层建筑组成。项目规划地下层为停车位，一层为小区配套商业，二层以上为住宅。户型产品涵盖单身公寓。亲子户型、N+1户型、空中别墅，面积在42198平方米之间，可满足业主各种不同的生活需求。其付款方式为按揭付款和一次性付款。根据实地查看，股价对象所在为一幢总层数19层的小区，股价对象位于其B栋一单元510室，建筑面积为116平方米，是一个三室两厅两卫的住宅，外墙为板砖，屋内为粉刷墙面，颜色搭配舒服，有不锈钢防盗门，和木门以及配套的衣柜，还有铝合金门。规模中等，基本配套设施已经齐全。现使用状况良好。 (二)、区域因素分析 区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。吉首位于湖南省西北部，云贵高原东侧的武陵山区，与湖北省、贵州省、重庆市接壤。吉首的乾州新城区现在正在快速高效的发展中，它有着得天独后的资源优势，州府吉首为武陵山区(湘鄂渝黔边区)重要的物资集散地。湘西物华天宝，资源丰富，投资开发潜力极大。是湖南省进入国家“西部大开发”的唯一地区。（三）、市场背景分析 房地产业在国民经济中起着重要作用,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。吉首市房地产业从1991年开始逐渐形成。大致可分为四个阶段：起步阶段（19911997年）、稳步发展阶段（19982007年）、调整阶段（20082010年）以及宏观调控阶段（2010年至今）。1999年，国家实施西部开发战略，市委市政府提出举全市之力，“开发乾州新区，再造一个吉首”的跨世纪发展战略。新区开发随着城市道路建设铺开，基础设施逐步完善和各项目的争相进入，土地不断升值，乾州经济开发区房地产市场日趋火爆。老城区大量单位的迁建，引进了大量资金成立大批房地产企业开发老城区，房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长。新老城区的房地产开发如火如荼。2004年5月，吉首市政府正式迁往乾州新区。随着乾州新区公务员住宅小区、教师花园、湘州阳光、吉首国际大酒店、乾州新区拆迁安置工程的竣工，新区的房地产开发进入一个辉煌时代，荣昌裕隆世纪山庄、乾州中央商务区、香桂园、吉祥嘉园、金宏广场，九龙山庄等多个商住小区的开发全面开花，老城区湘泉品牌步行街、吉首商贸大世界、精诚广场、屹立新城、鸿瑞大厦、新家园示范住宅小区、湘山银都、湘西大剧院、水畔铭城和光彩建材家居汇展中心等开发项目陆续顺利推进。吉首市房地产业进入一个欣欣向荣的新时期。（四）、最高最佳使用分析 房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为小区配套商业和居民住宅。依据合法原则，在本报告中，设定按居民住房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的住宅用途为最高最佳使用用途。 （五）、估价方法 估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取市场比较法作为估价方法。由于估价对象周边同类物业较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对估价对象市场价值进行评估。 计算公式：估价对象市场价值比较案例价格交易日期修正交易情况修正区域因素修正个别因素修正（六）、估价测算过程用市场比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评估思路及计算过程如下。1、选取可比案例根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例： 案例调查表可比案例物业名称用途面积楼层价格（单位）备注A沁香园住宅、商住141五层4号3200一手房B金地明珠住宅119五层4号3100待售C大汉新城住宅、商住楼90第四层B3号3588待售根据查询和询问了解到，上表备注中的二级市场报盘均由评估人员根据与中介询价后结合估价经验进行修正后认为可能成交的市场价格，故直接取修正后的报盘价格作为比较价格。2、比较因素条件说明及价格测算因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈，比较案例的交易日期与估价时点接近，交易情况均为正常情况下的二级市场交易价格，因此我们对交易日期及交易情况不进行修正，仅对区域因素和个别因素进行修正。根据估价对象与比较实例的比较因素，分别编制比较条件因素说明表和比较因素修正系数表。条件因素说明表序列项目评估对象案例A案例B案例C1案例名称一品阳光小区B栋一单元510室沁香园5层4号金地明珠5层4号大汉新城第四层B3号2交易日期2013年2014年-3交易情况正常正常-4交通便捷度良好,1、6路车良好,1、6路车良好,5、6路车良好,1、6路车5道路通达度位于吉首市人民东路，烟草公司附近200米吉首市吉星南路3号实验小学附近乾州新区州人民医院往南300米吉首市雅溪村 雅溪公交车站旁6基础设施完善度完善完善完善完善7公共设施完善度完善完善完善完善8小区环境绿化一般（24%）绿化好（38%）绿化一般（30）绿化好（40%）9使用现状住宅住宅-10楼层共19层，第五层，有电梯共30层，第五层，有电梯共19层，第五层，有电梯第4层，有电梯11临街状况临街一条主干道临街一条主干道临街一条主干道临街一条主干道12新旧程度较新新新新13规模房屋总面积116，规模中等房屋面积141，规模较大房屋面积114，规模中等房屋面积90，规模中等14通风和采光通风顺畅，采光充足通风顺畅，采光充足通风顺畅，采光充足通风顺畅，采光充足15朝向南北南北南北南北16建筑结构和类型钢筋混泥土，板楼小高层钢筋混泥土，板塔结合高层钢筋混泥土 ，板楼高层钢筋混泥土，板楼高层17设备状况住宅住宅毛坯毛坯18物业管理1元/.月.1元/.月.-费用待定因素比较表如下比较因素估价对象案例A案例B案例C交易情况100105105110交易日期100105105105区域因素交通便捷度2020202