千岛湖安龙半岛夕阳红度假村可行性研究报告.docVIP

千岛湖夕阳红度假村可行性研究报告目录一、千岛湖旅游发展分析1、千岛湖与国内成熟旅游城市的对比2、三亚城市发展借鉴二、杭州休闲地产的“60”与“90”1、杭州第二居所发展（60）2、区域市场特点（90）三、项目剖析四、项目定位五、老年人住宅市场机遇及发展趋势1、市场机遇2、老年人住宅市场发展趋势六、项目经济测算七、结论一、千岛湖旅游发展分析1、千岛湖旅游状况与其他旅游城市的对比目前千岛湖全年共接待中外游客182.1万人，同比增长了21.4%，接待境外游客3.1万人，增长25.0%，全年实现旅游经济总收入19.3亿元，同比增长28.6%。区域旅游发展与三亚开发早期旅游市场相接近，处于市场启动的“起步阶段”,与朱家尖等处于同一水平，较三亚等国内发展较早城市落后约56年。2、三亚城市发展借鉴 三亚各时期发展特点评价指标起步期发展期高速发展期基础设施 启动期投资 景区的早期建设，相关设施酒店设施缺乏 房地产投资低位运行，项目推出少 房地产价格处于低位 以一、二个的度假村开发为主，零星分布 基础设施投入加大 景区建设逐步完善 房地产投资逐步增长，后期达到较大规模 房地产价格迅速增长 中后期房地产投资比例较高 国内观光游为主 呈现优质开发组团 以改善及优化设施投入为主 景区完善、丰富 区域国际知名度的提升，国外客源为区域消费带来新动力 休闲度假成为区域旅游的新特点 房地产投资、价格高位运行 房地产消费旺盛，需求多样化 多组团的形成，向腹地辐射，形成网络旅游设施消费辐射酒店投资房地产状况旅游特点时间199920002001200220032004200520062007 区域各组团板块的形成 2000年亚龙湾国家旅游度假区等被评为国家4A级景区； 2001年喜来登大酒店、瑞海购物公园等项目建设； 2002年万嘉华度假酒店的建设，早期开发基本以酒店开发为主，项目零散分布； 2003年以后，随着区域旅游市场的逐步成熟、城市知名度的提升，旅游地产价值逐渐呈现，以碧海蓝天花园、阳光海岸为代表的一批度假项目的开发，使三亚的旅游地产开发发展到了新的阶段，促进了各区域板块的形成。 目前三亚形成以：亚龙湾、大东海、三亚湾的三大休闲度假板块，并向腹地辐射，成为国际新兴的休闲度假旅游城镇。 房地产市场运行特征高速发展期发展期起步期 启动期期间固定资产投资投入较低，房地产投资价值较低，房地产销售价格处于低位；发展期投资逐步上升，并诱发房地产相关投资的增长，价格开始小幅增长，发展期后期受发展利好因素影响带动价格的快速上升；同时基础设施投资的加速，区域设施的完善，发展进入了高速发展期，期间房地产投资的增长引发房地产消费规模的持续扩大及价格的高位运行。 由此可见，区域旅游的发展、基础设施的完善、投资环境的成熟与旅游地产发展密切的关联：起步期市场规模小投资价值低；发展期市场初步形成价格快速增长；高速发展期市场趋向成熟价格高位运行。二、杭州休闲地产的“60”与“90”对于度假游客来说，100300公里是他们认为最恰当的距离，100公里内无法让他们产生外出度假的感觉，100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的氛围与环境，300公里以上容易产生疲劳和厌烦。项目所在地千岛湖区域的左口乡安龙半岛距离杭州130公里、上海317公里、南京452公里，本项目的客源定位应以杭州为中心的浙江内，义乌、温州、台州等为核心客源。1、杭州第二居所发展（60）目前杭州60分钟交通圈内的别墅主要分布在闲林小和山、西溪、转塘、之江、银湖、新兴的湘湖、青山湖等区块，在建的别墅排屋项目约70-80个。其中以之江转塘、富阳银湖、青山湖、闲林等已形成较大规模，并凭借优越的自然条件成为杭城第二居所开发、消费的主要区域。杭州别墅板块示意图：60分钟交通圈之江转塘银湖青山湖闲林良渚主要板块市场概述：之江旅游度假区是杭州别墅发展最早的区域，也是物业最为成熟、人气最高的别墅板块。得天独厚的地段优势，交通快捷，配套完整，未来世界、宋城聚积的人气，九溪自然风光，钱塘江的壮丽93-95年期间开发的梦湖山庄等为外销房，销售并不理想。随着新西湖花园、九溪玫瑰园的热销，区块别墅炙手可热，供应量不断加大。目前单价在15000元平米，单套总价500万以上。其中不乏像九溪玫瑰园、南都高尔夫这样的动辄千万的顶级别墅。该区域的主要客户以杭州的私营企业主、大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主为主，并且有部分海外客源。富阳银湖开发区该区域开发较早，区域配套齐全，现已建成11万伏变电所，供水、通讯等，已建成国际标准高尔夫球场、野生动物园等大型旅游项目，医院、学校、商场、宾馆等设施陆续进入目前开发的项目：主要集中在杭州野生动物世界一带，总开发量百万平米以上，多以山地别墅为主，别墅面积在300400平米，别墅总价在300万元600万元；排屋面积170280平米，总价集中在80150万元。客户以杭州人为主，约占60，省内外地人约30，另外10新加坡、香港等地客户委托国内亲戚购买闲林五常老余杭区域该区域是杭州目前别墅分布最为集中的区域，闲林云集了金都雅苑、华安西溪山庄、赞成荆山翠谷、金成江南春城、西溪山庄、绿城桃花源生态居住区等项目，形成该区域排屋开发的整体热潮，这个板块的别墅、排屋的楼盘几乎占了杭州别墅楼盘的40%。浪漫和山别墅的售价已经达到12000元/平方米左右；金都富春山居别墅2001年底开盘时一套300平方米别墅总价约150万元，在售同样面积别墅价格涨至300万元左右。客户以杭州的企业管理层、私营企业主、自由职业者，文艺界人士以及大学教授、投资者为主2、区域市场现状（90） 市场特点区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长；区域旅游地产开发起源于“开元度假村”等的少量度假别墅，购房主要来源于杭州及周边客群；目前千岛湖市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间。地域特点、交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长以千岛湖大道的开通，杭州“一十五”旅游规划、千岛湖旅游的发展，休闲度假需求的不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈“供大于求”态势。中心湖区呈现组团，东北湖区区域开发尚欠凭借优势的湖景资源及较好的配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东北湖区配套尚欠。东北湖区项目所在区域中心湖区 市场消化分析表1：价格范围（元/平方米）1500150020002000300030004000700080001200015000合计批准预售套数2047318429181045登记销售套数696192231021043表2：面积范围（平方米）6060-8080-100100-120120-150150-180180合计批准预售套数440113592569822571045登记销售套数462421528431572871043据千岛湖房管局数据显示：2006年千岛湖共批准预售商品房1045套，全年销售1043套，其中80150平米面积区间销售状况较好，占总销售套数的78%以上，而此区间基本以低价位的普通住宅为主，高档景观住宅仅销售12套，同期小面积供应公寓增加，但市场消化较差。 市场供应预测楼盘名称位置规模规划产品容积率开发现状开发商酒店配套桃源山庄桃源岛120亩独栋、连排0.31三期开发，二期正建40多幢桃源房产2星级酒店山水名墅翡翠岛500亩独栋0.23三期，目前一期通盛假日酒店湖滨花园辉照山区500亩联排、独栋、公寓-07年初开工滨江索菲特天屿度假村中心湖区354亩独立别墅0.32云天房产5星酒店天清岛度假天清岛180亩独栋0.294一期17幢绿色世纪五星酒店丽湖馨居大指岛70亩联排、独栋、公寓0.59206年初动工大指岛房产无山水人家锦溪半岛450亩联排、独栋、公寓未定同和房产产权式酒店碧水华庭汪宅70亩联排、独栋-现已动工普天房产无千岛湖论坛凤凰岛300亩独栋06年底动工新概念五星级酒店万向项目羡山半岛300多独栋万向集团洲际兴财项目进贤岛300多兴财房产-润和度假村中心湖区150多独栋0.442007年底润和房产雷迪森三、项目剖析1、区域休闲度假项目容积率分布2、项目优劣势分析优势劣势1、区域成长前景看好2、政府对旅游度假发展政策鼓励3、淳安新县政府的规划，有利于新区的发展4、土地成本相对低5、容积率低，具有很大的优势1、东北湖区，景观资源稍欠2、距离镇区较远，缺乏相关配套3、区域开发以中心湖区为主，东北湖区开发气候尚欠 区域多数项目以低密度取胜。本项目容积率低，位于东北湖区景观资源稍欠，且周边配套设施缺乏，与区域项目比较，并不具备优势。四、项目定位针对千岛湖市场特点及国内旅游城市的发展借鉴，本项目定位如下：旅游地产不同时期，需求具有明显的差异，本项目规模不大，加上低价便宜，应根据不同的市场特点做调整，我们定位本项目为老年度假村。公寓以小户型为主。客源针对与老年人。分四期开发，首期以启动老年公寓（小户型）为主的开发建设，同时推出酒店、特色购物街、别墅区等，二期应保持与一期的紧密衔接，选择地块条件占有优势的地块，树立标杆产品，为后期开发打下基础，并建立价格体系，实现项目整体价值的最大化。之所以将本项目定位为老年度假村为主题，以小面积为主要销售型产品的特点，我们来分析一下老年公寓市场：五、老年人住宅市场机遇及发展趋势1、市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年人住宅市场”潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向养老院转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠北京和上海一直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。总结：如果说1.45亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。2、老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观全国各大中城市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。上海的绿地孝贤坊、武汉的侨亚假日颐乐园等都是老年公寓开发的成功案例。老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定国内各大中城市的养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。六、项目开发经济测算1、投入分析：1、项目前期费用：土地费用695.6万元、规划设计费用100万元（土地总面积97亩，扣除码头停车场20亩，滨江绿地19.4亩，城市道路10亩，剩下47亩）。2、场地平整228亩，通电、通水等基础设施配套费用100万元。3、特色购物街的建设费用1244.16万元（总建筑面积15552平方米）。4、停车场建设费用180万元。5、游人中心的建设费用200万元。6、驳岸泊位建设费用240万元。7、老年度假公寓的建设费用1680万元。8、四星级酒店的建设费用2000万元（6000平方米）。9、别墅区的建设费用1350万元。10、绿化工程投资500万元。11、合计项目总投资额8517.76万元。2、效益分析：（一）项目总投资额8517.76万元。（二）投资效益预测：房产经营收益1838.16万元。（三）固定资产投资：（一）（二）=6679.6万元。（四）年均利润： 1、游客的码头建设费用100万元。 2、酒店利润160万元。（五）投资回报率：（100+160）6679.6100%=3.9%（六）项目投资回收期限1/3.9%=26年3、项目建设要求：该项目为旅游基础设施配套项目，投资大、回报期长，环境营造、环境保护的要求高，交通等外围基础设施尚在配套之中，还没有到位，投资者的投资风险大，为此先作如下要求建议：1、 停车场、码头、道路等公建设施用地建议政府进行行政划拔。2、 江滨绿化带的用地作为城镇公共配套用地也应进行划拔。3、 建议政府从旅游码头头下湖旅客的大门票中提取10元/张，返还给项目建设业主，期限为15年。4、 建议政府土地出让金除征用赔偿部分外，其余全部给项目业主，主要用于项目的三通一平等基础设施配套。附：详细测算数据：一、土地费用47亩148000元/亩=695.6万元二、购物商品一条街:1、 支出：总长814米0.8=651米8米/幢=81幢每幢房子8m88m=64m23层=192 m2土建工程造价192 m2800元/ m2=153600元地价: 64 m2450元/ m2=28800元153600元=182400元/每幢182400元/每幢81幢=14774400元2、 收入：1) 门面64 m22000元/ m2=128000元2) 二、三楼128 m21000元/ m2=128000元128000元128000元=256000元/每幢256000元/幢81幢=20736000元14774400=5961600元三、老年公寓：1、 支出：12000 m240 m2/套=300套1) 土建工程造价：40 m2700元/ m2=28000元/套2) 装修：40 m2/套700元/ m2=28000元/套3) 土地价：13m2450元/ m2=5850元/套4) 每套合计：28000+28000+5850=61850元/套300套=18555000元2、 收入：40m22000元/ m2=80000元300套=24000000元-18555000=5445000元四、别墅：1、支出：土建：300 m21500元/ m2=450000元地价：1