《论买卖不破租赁》doc版.docVIP

论买卖不破租赁庄家紫一、买卖不破租赁法律制度的确立买卖不破租赁在民法理论中早已确立，现行的中华人民共和国合同法第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；深圳经济特区房屋租赁条例第三十六条第二款规定：房地产转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人权利。在中国社会科学院法学研究所梁慧星所著的中国物权法草稿建议稿有关物权优先于债权的设立制度中，买卖不破租赁也是一种例外。二、对抗买卖不破租赁法律制度的情形在买卖不破租赁的法律制度下，即使租赁物发生了转移，则受让人也应该继续履行原出租人的权利，同时也享有原出租人的权利；另外，租赁关系不妨碍买卖关系，只是承租人有优先购买权。但是，笔者认为：买卖不破租赁存在两种对抗的情形：其一：买卖关系中的出让人和受让人，其法定解除权可以对抗买卖不破租赁。合同法第九十四条规定了法定解除权的四种情形，只有在买卖关系中的出让人和受让人丧失了要求解除买卖合同权利的情况下，买卖不破租赁才能成立。也就是说：买卖关系已清结完毕，所有权的占有、处分、收益全归受让人所有，如果在买卖合同生效后，虽然买卖标的物先转移到受让人名下，但如果受让人没有把买卖价款还清给出让人，则出让人有解除合同的请求权。如果在履行买卖合同的过程中，出让人有严重的违约行为致使受让人达不成合同的目的，即使买卖合同标的物过户到受让人名下，受让人也有解除合同的权利，在此情形下，若原承租人要求受让人履行原租赁合同的义务，则承租人的请求在法律上无法实现。笔者在承办律师业务中就遇到过这样的案例。A公司与B公司于2002年8月28日签订买卖合同，由A公司出让广州市某地一栋建筑面积为11053的房地产给B公司，合同价款为6900万元人民币。该买卖合同约定：由B公司在买卖合同签字后20天内支付1800万给A公司，A公司在收到B公司的1800万元后在四个月内办理房地产过户登记手续和清场完毕，尔后在15天内将过户文件和与各原租户终止合同的有关资料复印件交B公司，经B公司确认后，B公司即支付余款5100万元给A公司，如超过约定时间60日仍未能履行，B公司有权终止合同，A公司除还B公司先期人民币1800万之外，并支付违约金人民币1000万给B公司。该买卖合同签订后，B公司付1800万元给A公司，A公司在2002年11月15日把该房地产的产权证办到了B公司名下。但在签订该买卖合同之前，A公司与C公司于2000年1月3日签订了为期八年的租赁合同，由A公司把该房地产的第1层及第2层租赁给C公司。A公司与B公司签订买卖合同后，在与C公司协商解除租赁合同未果的情况下，以C公司转租违约为由起诉C公司，要求解除租赁合同。受理法院则通知该房地产的产权人B公司作为第三人参与诉讼。在诉讼过程中，C公司代理律师以买卖不破租赁，现房地产产权人为B公司而非A公司认为A公司没有诉权，承办法官要B公司明确表态对A公司与C公司之间的租赁合同是否主张权利，承办法官认为若B公司不主张权利，则A公司没有诉权，法院无须对A公司与C公司之间的实体问题作出审理。笔者认为：C公司代理律师及承办法官片面地理解了买卖不破租赁的法律规定，其所持观点是错误的。因为B公司与A公司的买卖合同仍在履行，该房地产的产权办理到B公司名下只是A公司的先行义务，但B公司并没有把5100万余款还给A公司，B公司不交清余款，是由于A公司存在违约行为，按买卖合同规定，B公司有解除买卖合同及要求A公司支付违约金的权利；而对A公司而言，在没有收到全部价款后，他也不可能把该房地产实际交付给B公司。在此情况下，B公司只能在法庭上强调：B公司与A公司之间的权利义务尚未履行完毕，B公司是否接受该房地产还不清楚，如果法院判决由B公司先履行A公司与C公司之间的租赁合同，若B公司最后不接受该房地产，要求解除该买卖合同时，那该租赁关系将无法履行。B公司的上述观点，显然是成立的，因为法院不能剥夺B公司基于买卖合同而产生的法定解除权。上述案例可见，买卖不破租赁不能片面理解，它必须建立在买卖关系中的出让人及受让人都丧失法定解除权的基础上。其二、买卖不破租赁不能损害他人的合法权益在物权理论中，善意保护制度也是一个重要原则，基于买卖标的物而产生的其他合法权益，法律上也得考虑保护的问题，不能以买卖不破租赁的法律制度否定这种合法权益的保护，对此法律上有明确的规定。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。上述规定说明，法律对抵押在先、租赁在后与抵押在后、租赁在先在处理上是完全不同的，笔者办过这样的案例，甲公司以自己名下的房地产于1999年12月30日抵押给了农业银行深圳某支行，后甲公司无力偿还借款，由农业银行深圳某支行于2001年12月29日把该房地产转让给了乙公司。而1999年3月26日，甲公司把该房地产租赁给了丙公司，租赁期限为八年，后来，乙公司与丙公司因租赁合同的效力问题发生争议而诉至法院，乙公司主张甲公司与丙公司的租赁合同并不是1999年3月26日所签订的，是1999年12月30日后才签订的，即以抵押在先、租赁在后为由主张甲公司与丙公司的租赁合同无效，而丙公司认为买卖不破租赁，以租赁在先、抵押在后为由主张甲公司与丙公司之间所签订的租赁合同有效。一审法院经审理后认定租赁在先、抵押在后支持了丙公司的主张，作出了由丙公司对该房地产享有八年租赁权的判决。一审判决作出后，乙公司提出上诉，认为丙公司与甲公司的租赁合同其签约时间不是1999年3月26日，而是1999年12月30以后，即抵押在先、租赁在后，要求二审法院撤销一审法院的判决，现案件仍在审理过程中。如果二审法院认定抵押在先而租赁在后，则丙公司的租赁权将不受法律保护。上面案