房地产开发的行业管理.ppt

2019/5/1,1,第六章 房地产开发的行业管理 各级政府及其城市建设主管部门对房地产开发企业的经营活动实行行业归口管理，以确保达到城市建设符合“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”目标要求。企业从事房地产开发业务必须符合一定的条件，才能开展各项活动。 第一节 房地产开发企业的设立与管理 房地产开发企业必须依法进行登记注册，在工商行政管理部门领取企业法人营业执照，取得法人资格，才能从事和开展房地产开发业务。,2019/5/1,2,一、房地产开发企业的设立条件 1必须具有自己的企业名称、组织机构和章程 2必须具有固定的经营场所和必要的设施 3必须具有符合国家法律规定的资本数额和从业人员 4必须具有承担民事责任的能力 二、房地产开发企业的资质管理与分级 1房地产开发企业的资质管理 （1）资质等级的申报 根据二年三月二十三日建设部修订的房地产开发企业资质管理规定，申请资质等级的房地产开发企业应提供有关的证明文件，向相应级别建设行政主管部门提出确认开发等级的申请，请求审批。,2019/5/1,3,（2）资质等级的审批 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。不同的资质等级由建设行政主管部门分级审批。一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报住房与城乡建设部批准；二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。对资质审查合格的房地产开发企业，由资质管理部门颁发房地产开发企业资质等级证书。 （3）资质年检制度 （4）禁止越级承接房地产开发业务,2019/5/1,4,2房地产开发企业资质等级标准 房地产开发企业资质管理规定将房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下： （1）一级资质 注册资本不低于5000万元； 从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达100； 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,2019/5/1,5,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。 (2）二级资质 注册资本不低于2000万元； 从事房地产开发经营3年以上；,2019/5/1,6,近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续3年建筑工程质量合格率达100； 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,2019/5/1,7,（3）三级资质 注册资本不低于800万元； 从事房地产开发经营2年以上； 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续2年建筑工程质量合格率达100； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,2019/5/1,8,（4）四级资质： 注册资本不低于100万元； 从事房地产开发经营1年以上； 已竣工的建筑工程质量合格率达100； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,2019/5/1,9,三、房地产企业的组织结构设计 1房地产企业的特点 （1）资金密集：对资金的控制高度集中。 （2）管理密集：整合资源 （3）产品生产周期长：减少管理层 （4）生产环节多：强调过程控制 （5）高风险。,2019/5/1,10,2房地产企业组织结构的要点 （1）管理权要高度集中，特别是资金和人员应统一调度和管理。 （2）宜采用扁平化管理，尽可能减少中间管理层次。 （3）专业化分工，按照项目的开发过程设置相应的职能部门，按照公司的运行管理体系设置相应的综合部门。 （4）职能部门的管理层次要高，人员要精干。该由社会机构完成的工作就由社会机构去完成，不要越俎代庖。 （5）在部门设置时，应偏重于对市场的研究、项目的策划和规划设计的管理。工程管理宜依靠施工企业及监理公司。,2019/5/1,11,3房地产企业的组织结构形式 房地产企业的组织结构除遵循组织设计理论以外，受企业背景、发展历史、企业文化、发展规模、管理者风格的影响，所以组织结构的形式和运作模式各有差异，可以说没有一个最佳的固定模式可以照搬。 常见的房地产企业组织结构形式有： 以公司整体运作项目的公司制：项目代表制和发展经理制 以项目为整体运作的项目公司制。,2019/5/1,12,第二节 商品房建设的计划管理 一、对商品房开发的计划管理 商品房建设计划是国家固定资产投资计划的组成部分，国家每年要编制全国商品房建设计划，作为指令性计划指标（指导性指标），由国家发改委(国家计委)分别下达给省、自治区、直辖市计委和实行计划单列的地区及单位，具体安排落实。 二、对商品房销售的计划管理 建设部发布并于2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法： （1）“定金”：退还没商量 （2）改变设计：购房人有权退房,2019/5/1,13,（3）面积“缩水”：3 是个“坎” （4）产权证：不能拖着不办 现售商品房必须符合以下条件： 商品房销售许可证 开发商应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；,2019/5/1,14,经批准的商品房建设投资计划 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已经落实； 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；已按照规定交纳基础设施配套费用。 物业管理方案已经落实。 商品房销售方案,2019/5/1,15,三、对商品房开发建设所需资金的计划管理 (1)在商品房开发建设资金总额中，开发公司自有资金不得低于度投资总额的20； (2)预收购房款在商品房建成销售前不得超过全部建设投资的70； (3)房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的20；,2019/5/1,16,（4）强化房地产信贷管理 商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用； 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款； 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年； （5）承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫支房地产开发项目。,2019/5/1,17,（6）对于个人房贷 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款； 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过80%，贷款期限最长不得超过30年，所购商业用房为竣工验收的房屋； 购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。（限购）,2019/5/1,18,第三节 商品房交易管理与监督 商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。 常见的商品房有：内销商品房和外销商品房，高档商品房和普通商品房，期房商品房和现房商品房等。 一、房地产交易管理机构与管理原则 对商品房价格管理要求有较强的政策性。 1房地产交易管理与监督机构 房地产交易管理与监督机构是指依法有权对房地产交易活动进行指导、监督、协调以及对房地产交易法律关系进行保护的政府管理机关。,2019/5/1,19,（1）国土资源部和住宅与城乡建设部 国土资源部、住宅与城乡建设部是行政管理机关，也是房地 产法的执行机关。他们代表国家，依照国家的有关政策和法 律，结合房地产业的发展规律和社会需求，对房地产市场尤 其是房地产交易行为进行指导、协调和监督，促进房地产交 易的健康发展，保护房地产权利人的合法权益，防止国家土 地收益的流失。 （2）地方各级房地产行政管理机关 主要指县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门。 （3）房地产交易所 2商品房交易管理与监督的原则 （1）促进公平交易，防止和惩治欺诈行为,2019/5/1,20,商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 当事人名称或者姓名和住所； 商品房基本状况； 商品房的销售方式； 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 交付使用条件及日期； 装饰、设备标准承诺； 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套 基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 公共配套建筑的产权归属； 面积差异的处理方式； 办理产权登记有关事宜； 解决争议的方法； 违约责任； 双方约定的其他事项。,2019/5/1,21,按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当 在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差 的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： 面积误差比绝对值在3以内(含3)的， 据实结算房价款； 面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房 面积误差比： (产权登记面积合同约定面积)合同约定面积100,2019/5/1,22,(2) 防止价格暴力，促进市场稳定 一般情况下，商品房的价格构成主要包括以下几部分： 土地费用。 建安工程费用。 配套费用。 开发管理费用。按国家规定取成本费用的13。 利润和税金。,2019/5/1,23,商品房价格增长过快，其直接后果： 可能会挫伤居民购房的积极性，影响个人住房消费的进一步启动； 受价格上涨、利润增加的刺激，可能会导致盲目开发，进一步增加商品房的空置量，造成资源的巨大浪费，进而影响国民经济的正常运行。 国家在政策上已经采取了强有力的措施： 坚定不移地加大保障性住房的建设。 强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。 加强舆论宣传的引导。,2019/5/1,24,(3)防止税收流失，加强税源监管 房地产税制一般有以下几个显著的基本特征： 房地产税收在政府的税收收入中占有较重要的地位，已成为地方政府财政收入的重要来源之一。 大多数国家趋向于按房地产的评估值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。 重视对房地产保有的征税，房地产权属转让的税收则相对较少。税种结构极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的经济供给。 各国房地产税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。 目前我国房地产税主要有： 耕地占用税、土地使用税、土地增值税、房产税、固定资产投资方向税、契稅、印花税等,2019/5/1,25,(4)监管价格指数，服务于宏观决策 中国房地产价格指数即中房指数：1994年11月北京物业的比较价格为基数；四类：住宅、商业服务业用房、办公用房、厂房仓库；三档：中、高、低。 二、商品房造价管理 商品房造价管理是指房地产管理部门依据房地产开发企业递交的商品房的总造价和单位造价申报材料，通过组织当地工商、物价、质检等部门对商品房的所有文件、各项成本、建筑面积、建筑质量进行全面审核后，做出审批意见，以确保商品房价格的公平合理，符合国家政策要求和市场规律要求的一系列管理活动。,2019/5/1,26,1988年，建设部加强房地产交易市场管理的通知 1992年，物价局、建设部等商品住宅价格管理暂行办法 2002年，国家发展计划委员会和建设部经济适用房价格管理办法 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成： 1开发成本 (1)按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付 的征地和拆迁安置补偿费。 (2)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设 计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设 计和前期工程费。 (3)列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费， 包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安 装工程费及附属工程费。,2019/5/1,27,(4)在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的 住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规 划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施 建设费。 (5)管理费按照不超过本条1项(1)至(4)项费用之和的2 计算。 (6)贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资 金所发生的银行贷款利息计算。 (7)行政事业性收费按照国家有关规定计收。 2税金 依照国家规定的税目和税率计算。 3利润 按照不超过本条1项（1)至(4)目费用之和的3计算。,2019/5/1,28,下列费用不得计人经济适用住房价格： (1)住宅小区内经营性设施的建设费用； (2)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费 用及应分摊的各种费用； (3)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费 用； (4)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； (5)按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。,2019/5/1,29,三、商品房预售管理 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金并分期支付房价款的行为。 1商品房预售的条件 城市商品房预售管理