2008年12月裕天地产项目可行性分析报告.doc

裕裕 天天 项项 目目 可行性分析报告可行性分析报告 200820081212 1 【项目总论项目总论】 .3 I.I.报告说明报告说明 4 4 II.II.总体评价总体评价 4 4 III.III.技术经济指标技术经济指标 4 4 IV.IV.财务指标财务指标 5 5 V.V.结论及建议结论及建议 6 6 第一部分第一部分 项目分析项目分析 .7 一、宗地区位一、宗地区位 7 7 1 1、本项目宗地位置、本项目宗地位置.7 2 2、本项目城市属性、本项目城市属性.7 3 3、本项目区域属性、本项目区域属性.9 二、宗地现状二、宗地现状 1212 1 1、四至分析、四至分析.12 2 2、技术经济指标、技术经济指标.12 3 3、宗地分析、宗地分析.13 4 4、宗地评价、宗地评价.13 三、宗地市政配套三、宗地市政配套 1414 1 1、市政机关、市政机关.14 2 2、金融设施、金融设施.14 3 3、商业设施、商业设施.15 4 4、教育设施、教育设施.15 5 5、医疗设施、医疗设施.16 6 6、娱乐休闲设施、娱乐休闲设施.16 7 7、交通设施、交通设施.16 8 8、其他配套设施、其他配套设施.17 四、宗地交通分析四、宗地交通分析 1717 1 1、宗地与外界连接道路、宗地与外界连接道路.17 2 2、宗地内部交通条件、宗地内部交通条件.18 五、宗地价值分析五、宗地价值分析 1818 1 1、项目优势分析、项目优势分析.18 2 2、项目劣势分析、项目劣势分析.18 3 3、项目机会点分析、项目机会点分析.18 4 4、项目威胁点分析、项目威胁点分析.18 六、综述六、综述 1818 第二部分第二部分 市场分析市场分析 .20 一、宏观环境分析一、宏观环境分析 2020 1 1、中国当前宏观经济现状及其发展态势、中国当前宏观经济现状及其发展态势.20 2 2、新形势下居民投资新走势、新形势下居民投资新走势.28 3 3、长沙城市定位及其相关政策分析、长沙城市定位及其相关政策分析.29 4 4、小结、小结.39 二、中观市场分析二、中观市场分析 4040 1 1、长沙商品房市场整体供给状况分析、长沙商品房市场整体供给状况分析.40 2 2 2、长沙商品房市场整体需求状况分析、长沙商品房市场整体需求状况分析.41 3 3、长沙商品房市场整体价格分析、长沙商品房市场整体价格分析.42 4 4、未来、未来 2-32-3 年的市场走势预测年的市场走势预测.42 5 5、中观市场小结、中观市场小结.45 三、分物业类型市场分析三、分物业类型市场分析 4646 1 1、住宅分析、住宅分析.46 2 2、商业市场分析、商业市场分析.51 3 3、酒店市场分析酒店市场分析.63 4 4、写字楼市场分析写字楼市场分析.71 第三部分第三部分 项目定位项目定位 .82 一、项目定位策略一、项目定位策略 8282 二、物业发展方向的确定二、物业发展方向的确定 8383 三、项目功能定位三、项目功能定位 8484 四、项目目标客户定位四、项目目标客户定位 8585 1、住宅目标客户定位.85 2、商业目标客户定位.86 3、酒店目标客户定位.86 五、项目开发主题定位五、项目开发主题定位 8686 六、项目形象定位六、项目形象定位 8787 七、住宅产品定位建议七、住宅产品定位建议 8888 八、案名建议八、案名建议 8888 九、项目定位规划文化理念九、项目定位规划文化理念 9090 第四部分第四部分 规划设计草案及发展建议规划设计草案及发展建议 .92 一、东地块规划初步建议一、东地块规划初步建议 9292 1 1、地块说明、地块说明.92 2 2、规划示意图、规划示意图.92 二、西地块规划初步建议二、西地块规划初步建议 9696 1 1、地块说明、地块说明.96 2、规划示意图规划示意图97 奥城国际酒店式公寓奥城国际酒店式公寓 9797 三、物业发展建议三、物业发展建议 9898 1、分物业类型发展建议.98 2、公建与配套系统设置建议.100 3、物业管理及安全管理系统.101 一、总体开发次序一、总体开发次序 104104 1、对项目地块的整体分析.104 2、总体开发次序.104 3、首期位置选择的理由.104 二、入市时机的确定二、入市时机的确定 104104 第六部分第六部分 价格分析及其销售价格评估价格分析及其销售价格评估 .106 一、本项目住宅销售均价评估一、本项目住宅销售均价评估 106106 二、本项目商业销售均价评估二、本项目商业销售均价评估 109109 3 三、本项目酒店销售均价评估三、本项目酒店销售均价评估 111111 第七部分第七部分 投资收益分析投资收益分析 .113 一、一、测算依据测算依据 113113 二二、三三个个规规划划方方案案对对比比分分析析 113113 1 1、各各方方案案经经济济指指标标113 2 2、方方案案一一、二二、三三财财务务对对比比分分析析.116 三三、方方案案三三财财务务指指标标测测算算 118118 1 1、方方案案三三成成本本的的动动态态投投入入.118 2 2、项项目目收收益益分分析析119 3 3、财财务务效效益益评评价价设设定定121 4 4、盈盈亏亏平平衡衡及及敏敏感感性性分分析析.123 5 5、本本项项目目投投资资分分析析124 6 6、资资金金筹筹措措与与运运用用125 第八部分第八部分 风险分析及结论风险分析及结论 .126 一、项目的风险点一、项目的风险点 126126 1、政策性风险126 2、市场风险126 3、财务风险126 二、综合评价二、综合评价 126126 1 1、优势、优势.126 2 2、劣势、劣势.126 三、结论与建议三、结论与建议 127127 第九部分第九部分 附件附件 .128 一、本项目未来远景规划效果一、本项目未来远景规划效果 128128 二、本项目住宅产品初步定位规划二、本项目住宅产品初步定位规划 132132 三、裕天企业简介三、裕天企业简介 132132 四四、方方案案财财务务测测算算 133133 1、方案一133 2、方案二139 3、方案三145 4 【项目总论项目总论】 I.I. 报告说明报告说明 受湖南裕天房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市雨花区， 东临韶山路，南临时代阳光大道项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策 时参考。 本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板 块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假 设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告 相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发 商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。 II.II. 总体评价总体评价 项目处在长沙二环线与三环线之间、主城与南城新市区结合部， “大融城+两型 社会试验区”桥头堡，地理位置优越，城市综合配套功能完善，各项社会事业 协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。裕天地产丰富 的开发操作经验、雄厚的社会资源，都将使本项目具有良好的市场前景。 根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托 方参考： 本项目用地区位理想，有良好的发展潜力。 本项目适合开发开发城市综合体项目，且有有较好的市场前景。 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和收益回报。 III.III.技术经济指标技术经济指标 东地块经济技术指标东地块经济技术指标 总用地面积(平米) 25249 建筑密度 40% 总建筑面积(平米) 152400 商业(平米)大型购物中心 24000 5 临街铺面 6000 超市 0 30000 酒店(平米)含裙楼和客房 29000 国际公寓(平米) 93400 普通住宅(平米) 0 容积率 6.04 西地块经济技术指标西地块经济技术指标 总用地面积(平米) 16394.57 建筑密度 34.2% 总建筑面积(平米) 74400 商业(平米) 临街铺面5600 普通住宅(平米)18F28800 25F40000 容积率 4.54 综合指标配比情况综合指标配比情况 序号建筑形式建筑面积(平米)建筑面积比例 1 公寓 9340041.18% 2 普通住宅 6880030.34% 3 酒店 2900012.79% 4 商业 3560015.70% 合计 226800100.00% IV.IV. 财务指标财务指标 项目方案 销售收入（万元） 192786.8 投资总额（万元） 95737.35 销售税金及附加（万元） 12887.798 土地增值税（万元） 1927.868 利润总额（万元） 82233.784 所得税（万元） 39519.324 税后利润（万元） 42714.461 盈余公积（万元） 4271.4461 可分配利润（万元） 38443.015 投资利润率 85.90% 全部投资的投资利税率 127.17% 6 自有资金投资利税率 381.29% 资本金净利润率 198.1% 序号序号指标名称指标名称单位单位总体总体 1 税前内部收益率 %49.3% 2 税后内部收益率 %32.1% 3 税前净现值万元 57479 4 税后净现值万元 30391 5 盈亏平衡销售率 %53.2% V. 结论及建议结论及建议 本项目用地区位理想、有较好的发展潜力，适合开发城市综合体项目，并有 较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和经济效益。当然本项目也存在 一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险 并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。 建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传 力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争 项目在 2009 年开工建设。 7 第一部分 项目分析 一、宗地区位一、宗地区位 1 1、本项目宗地位置、本项目宗地位置 项目位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临时代阳光大道，西侧及北侧临居 住区。 二环线与三环线之间、主城与南城新市区结合部。宗地位于长沙南城、韶 山南路西侧，是联系南城和市区的纽带，距雨花亭广场车程约 8 分钟，距 东塘车程约 10 分钟，距省政府车程约 5 分钟。 项目东靠长沙最负盛名的风景区湖南省森林植物园。 距湖南环保科技产业园 3 公里。湖南环保科技产业园为省级开发区，2003 年开园，经过 5 年左右时间，环科园年产值可超 200 亿元，年税收超 10 亿 元。 2 2、本项目城市属性、本项目城市属性 （1）雄踞“大融城+两型社会试验区”桥头堡 8 长株潭正高速走向湖南经济发展核心增长极、高新技术产业聚集区和现代化、 生态化的网状城市群；长株潭城市群获国务院批准为“全国资源节约型和环 境友好型社会建设综合配套改革试验区” 。 本项目位于韶山南路，而该区域正是长株潭城市群的核心位置，伴随着城市 基础设施建设以及奥林匹克花园、湘府华城、天城湖光山色等诸多大型住宅 项目的开发，未来居住人口将大幅增加；同时，红星建材交易中心等诸多大 型专业的密集扎堆，消费人群与日俱增；此外，作为长沙与湖南省南部地级 市的交通连接纽带，汽车南站本身所带来的流动人口，都将促使该区域消费 人群非常可观；因此，本项目处于拥有庞大消费群体的重要区位。 （2）位居南城行政商务区辐射圈 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 湖南省政府南迁至湘府路，天心区政府新址随着也搬迁至湘府路，由此揭开 了南城大发展的前奏，并初步形成了以湘府路、芙蓉南路为核心的省级行政 9 商务区。省交通厅、省工商局等长沙厅级机关单位都将陆续搬迁至此，不仅 将大幅加快该区域市政配套设施建设的步伐，还将为该区域带来相当可观的 商务消费。 （3）位居红星商圈发展带 根据长沙市国内贸易发展“十一五”规划 ，红星商圈将以湘府路与韶山湘府路与韶山 南路交汇处为核心，南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑 的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。重点 发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流物流 和以和以“农博会农博会” 、 “车博会车博会” 、 “机电博览会机电博览会” 、 “家具博览会家具博览会”为支柱的会展业。为支柱的会展业。 当前，红星商圈业态覆盖范围广，数个专业市场涉及到建材、农产品、五金 以及电器等，但档次不高，街铺档次低，经营混杂，本项目处于红星商圈发 展带上，可借其规划之春风，对红星商圈业态进行补充，并以高档次入市， 形成南城高档商业代表。 3 3、本项目区域属性、本项目区域属性 （1）本项目位于雨花区区西南角，处于长沙南部和南北的交通要道上，距市中 心有一定距离 项目位于雨花区西南角，韶山路以西，紧邻汽车南站； 项目所在区域位于雨花区和芙蓉区的南北向交通枢纽位置，以及长株潭融 10 城的南北向的交通要道上； 项目距离市中心有一定距离，经韶山路雨花亭东塘劳动路，车程约 10 分钟； 项目所在区域周边配套相当完善，但档次不高； （2）项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好 对本项目所在区域有利的规划要点： 长株潭轻轨长株线； 长沙地铁 4 号线、2 号线； 全省 13 个市州将与省会长沙全部将通过高速公路实现对接， “4 小时经济圈” 将圆满打造成型。目前已有永州至蓝山、安化至邵阳等 6 条高速公路提前 开工。随着下半年常(德)吉(首)高速的开通，全省 14 个市（州）政府所在 地都有高速公路到达，4 小时经济圈也将随之形成。届时，由省会长沙到其 他市州所在地将非常快捷，包括吉首、怀化、永州等偏远地区在内都可在 4 个小时内到达，实现省委、省政府提出的 4 4 小时经济圈目标。小时经济圈目标。 一小时经济圈是经济界通常所指的凭借高速公路在一小时可以到达的城市 经济圈。我省相继拉通的长常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不 断提速的京广铁路，使长沙经济圈得以能够辐射周边的岳阳、常德、益阳、 娄底、株洲、湘潭等地区，实现经济流通一小时的目的，而作为经济圈的作为经济圈的 核心，长沙将成为它们的市场中心、物流中心、会展中心和经济增长中心。核心，长沙将成为它们的市场中心、物流中心、会展中心和经济增长中心。 11 武广客运专线武广客运专线建成后，湖南就有了进出省的快速通道，从长沙到武汉、广 州只需要 2 小时左右，将极大地推动长沙乃至湖南真正融入泛珠三角区域长沙乃至湖南真正融入泛珠三角区域 经济圈。经济圈。 杭州南昌长沙贵阳昆明客运专线，连接西南、华中和华东地区，杭州南昌长沙贵阳昆明客运专线，连接西南、华中和华东地区， 属于国家重点规划的属于国家重点规划的“四横四横”客运专线之一。客运专线之一。 一 一 一 一 一 一 长株线 4号线 2号线 一 一 一 一 一 一 长株线 4号线 2号线 （3）项目所在区域配套齐全，但档次较低；省府、会展、交通配套是区域亮点 自然资源：湖南省森林植物园 会展：红星国际会展中心 行政机关：省府、天心区政府、武警湖南总队直属支队等 教育配套完善，但缺少知名的院校：外贸学院、保险职业学院等 商业配套较为完善，但档次较低：步步高、红星建材大市场等 交通配套：汽车南站 12 二、宗地现状二、宗地现状 1 1、四至分析、四至分析 从本项目四至分析来看，项目紧邻长沙南北交通干道韶山路，可达性好， 配套齐全，但周边形象不高。 宗地四至：地块东面临韶山路，东南向汽车南站；地块南面为时代阳光大 道、惠之宇大酒店；地块西面为低档住宅小区；地块北面为低档住宅小区； 地块一：仅有南面临路时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆 为现有居住区； 地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有 居住区； 2 2、技术经济指标、技术经济指标 13 地块规划用途容积率建筑密度建筑限高绿地率 使用权年 限 出让面积 （） 地块一商业 4.535%10035% 40 年 14994.57 地块二商业 6.040%10035% 40 年 14249.43 备注临韶山路留不小于 2000 平方米的广场用地 本项目地块分为两块； 从宗地规划用途来看，本项目当前宗地性质为商业用地，使用年限为 40 年,可 变更为综合用地； 本项目宗地限高 100 米； 3 3、宗地分析、宗地分析 宗地形状：地块呈长方形，整体形状较规则； 宗地现状：项目用地地势北高南低，高差约 20 米；目前地块内部尚有民房、 肉食厂宿舍等，有一定的拆迁量；地块内部无优势自然资源；本项目宗地 分为两块，西地块与东地块被安置区分割； 地块一：仅有南面临路时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆 为现有居住区；该地块东西长、南北窄； 地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有 居住区；该地块临韶山路面宽，临时代阳光大道面较窄； 4 4、宗地评价、宗地评价 地块内部有部分树林，但总体上看缺少强势资源； 14 地块一南北窄、东西长，对项目将来的规划排布要求较高； 地块一居住价值高，地块二商业价值高。 三、宗地市政配套三、宗地市政配套 目前，项目地块附近配套设施齐全，主要集中在韶山路及湘府路一带。 1 1、市政机关、市政机关 地块处于省级行政商务区，周边市政机关较多，临湘府路、芙蓉路分布着大 量的市政机关，如省政府、天心区政府等。 市政机关明细表 名称名称地理位置地理位置备注备注 湖南省人民政府湘府西路 天心区人民政府湘府西路 省交通厅湘府西路筹建 省工商局韶山南路筹建 武警湖南总队直属支队中意路 中国出入境检验检疫局湘府西路 2 2、金融设施、金融设施 本项目金融设施主要分布在韶山南路红星大市场周边，如中国银行、建设银 行等数家银行营业网点。 金融配套设施明细表 名称名称地理位置地理位置档次档次距本项目步行距离距本项目步行距离 建行雨花支行雨花五金机电市场旁支行15 分钟 中国银行韶山南路营业厅10 分钟 建设银行红星美凯龙旁营业厅10 分钟 邮政储蓄韶山南路营业厅10 分钟 洞井农村信用合作社时代阳光大道与韶山路交汇处储蓄所5 分钟 3 3、商业设施、商业设施 15 地块周边的商业设施较多，主要集中在韶山南路，分布着大量的专业市场、 小型便利超市、副食品商店、水果店、餐馆，但高档、大型商场极为缺乏。 商业配套设施明细表 名称名称地理位置地理位置档次档次/ /经营项目经营项目距本项目步行距离距本项目步行距离 步步高超市湘府路与韶山路交汇处大型综合类超市15 分钟 红星涟源百货城韶山南路 低档、大众百货 类 15 分钟 红星建材大市场韶山南路中档、建材15 分钟 红星农副产品大市场韶山南路低档、农副产品15 分钟 通程电器红星店韶山南路高档、电器15 分钟 红星电脑电器城韶山南路 低档、电脑及配 件 15 分钟 4 4、教育设施、教育设施 地块附近有一定的教育配套设施，但缺少知名的院校，且多为专业技术学院， 仅中学院校方面有长沙老牌名校明德中学。 教育配套设施明细表 名称名称地理位置地理位置档次档次 湖南女子大学韶山南路大学 湖南税务高等学校中意一路 324 号大专 湖南国际文化学院洞井铺天华路 1 号大专 中国保险管理干部学院中意一路大专 湖南省工会干部学校中意一路莫家坳大专 湖南经贸专修学院中意一路莫家坳大专 湖南省对外经济贸易学校中意一路莫家坳大专 和平小学时代阳光大道南，汽车南站对面小学 洞井小学蔡家冲路小学 明德中学新韶西路中学 16 5 5、医疗设施、医疗设施 地块附近没有大型医院，多为连锁药房。 医疗配套设施明细表 名称名称地理位置地理位置档次档次距本项目步行距离距本项目步行距离 养天和大药房汽车南站旁 5 分钟 全洲健康大药房中意一路 5 分钟 金沙大药房红星店韶山南路 10 分钟 楚仁堂医药连锁韶山南路 5 分钟 爱生堂大药房时代阳光大道与韶山路交汇处 5 分钟 6 6、娱乐休闲设施、娱乐休闲设施 项目周边有一定的娱乐休闲设施，但档次偏低。 娱乐休闲配套设施明细表 名称名称地理位置地理位置档次档次距本项目步行距离距本项目步行距离 重庆家富富侨保健时代阳光大道与韶山路交汇处中档5 分钟 7 7、交通设施、交通设施 项目紧邻韶山南路，临近公交线路有 7、102、107、123 等多条公交线路， 交通十分便捷，与市中心联系更为便利。 主要公交站点明细表 车次车次始班车时间始班车时间末班车时间末班车时间建设情况建设情况主要途径站点主要途径站点 76:0024:00 已运行 火车站、窑岭、东塘、铁道学院、中 心医院、汽车南站 1026:3022:00 已运行 汽车南站、东塘、铁道学院、中心医 院、湘雅二医院、芙蓉广场 1076:0021:45 已运行汽车南站、雨花亭、火车站 1236:0021:45 已运行 汽车南站、雨花亭、侯家塘、劳动广 场 1477:0019:00 已运行 汽车南站、高桥、马王堆、长沙晚报、 烈士公园 1527:0019:00 已运行 汽车南站、铁道学院、中心医院、湖 南大学、溁湾镇 5026:3020:00 已运行汽车南站、铁道学院、中心医院、高 17 桥、汽车东站 702 已运行 汽车南站、中心医院、铁道学院、长 沙理工大学、雅礼中学、芙蓉区政府 7036:0021:00 已运行 汽车南站、中心医院、铁道学院、雨 花亭、侯家塘、雅礼中学、高桥、星 沙 8016:3021:00 已运行 汽车南站、中心医院、铁道学院、高 桥、汽车北站 8026:3020:00 已运行汽车南站、高桥、湖南农大 8 8、其他配套设施、其他配套设施 其他配套设施明细表 名称名称地理位置地理位置档次档次距本项目步行距离距本项目步行距离 红星会展中心韶山南路 5 分钟 湖南省森林植物园韶山南路 5 分钟 肯德基红星会展中心对面全球连锁15 分钟 麦当劳汽车南站全球连锁5 分钟 惠之宇大酒店韶山南路低档5 分钟 港湾宾馆韶山南路低档5 分钟 综述：总体来说，本项目交通、文化教育、商业等各方面的配套设施较为齐综述：总体来说，本项目交通、文化教育、商业等各方面的配套设施较为齐 全，但档次偏低。对本项目而言，居家存有一定的便利性，同时，本项目地全，但档次偏低。对本项目而言，居家存有一定的便利性，同时，本项目地 块二的商业开发具有更高的发展空间。块二的商业开发具有更高的发展空间。 四、宗地交通分析四、宗地交通分析 1 1、宗地与外界连接道路、宗地与外界连接道路 对外联系道路主要有韶山南路、时代阳光大道，其中： 韶山南路：既是城市南北向主干道，又发挥城市对外交通 联系的功能，是宗地与市区联系的主要通道，并且可以通过中意路、107 国 道等连接湘潭、株洲。 时代阳光大道：南城东西向主干道，并与京珠高速相连。 2 2、宗地内部交通条件、宗地内部交通条件 18 地块内部有一条约 7 米宽的小区道路进出，也是目前进出本项目地块的主 要交通道路。 地块二东侧尚有一条规划路，与时代阳光大道相连。 五、宗地价值分析五、宗地价值分析 1 1、项目优势分析、项目优势分析 “大融城+两型社会试验区”桥头堡； 位居南城行政商务区辐射圈； 位居红星商圈发展带； 处于长沙南北及长株潭的交通要道，商业价值可观； 区域配套齐全，省府、会展是区域一大亮点； 2 2、项目劣势分析、项目劣势分析 地块内部缺少强势自然资源； 项目地块分隔成两块，对项目规划造成一定难度； 3 3、项目机会点分析、项目机会点分析 区域发展逐步成熟，未来系列规划，将形成本项目利好； 本项目规模较小，销售压力不大，周边配套十分完善，为挑战销售价格创 造了良好的条件； 4 4、项目威胁点分析、项目威胁点分析 本项目所属片区开发体量大，潜量多，无疑将与本项目形成竞争局面，有 可能对本项目造成客户分流的现象； 当前市场观望态势弥漫，客户对市场信心严重不足，导致项目消化周期拉 长； 六、综述六、综述 项目位于南城板块省府融城片区，发展前景良好。省府驻地及两型社会试验 19 区，将极大地推动该片区建设步伐。而本项目周边拥有配套设施齐全、交通 便利，与市区其他地方均有公交相连。但是项目地块较小，且被分割开，西 面及北面均被现有住宅建筑物所围合，南北窄、东西长的地块形状，将对规 划排布造成一定难度。同时，本项目位居红星商圈辐射范围内，商业氛围浓 厚，具有很高的商业价值，如何最大化实现商业价值成为规划难点之一。总 体来说，本项目位于长沙市乃至湖南重点发展区域，房地产市场发展逐步成 熟，周边配套日益完善，如何突破现时市价将是重点。 20 第二部分第二部分 市场分析市场分析 一、宏观环境分析一、宏观环境分析 1 1、中国当前宏观经济现状及其发展态势、中国当前宏观经济现状及其发展态势 2008 年以来，我国经济运行面临异常复杂的局面，国内连续遭遇严重自然 灾害，美国次贷危机终于演变成世界性的金融危机，世界各国经济增速普遍 下滑。面对形势的发展变化，中国政府及时把中国政府及时把“双防双防”的调控政策调整为的调控政策调整为 “一保一控一保一控” ，并为此出台了一系列的配套政策。，并为此出台了一系列的配套政策。实践证明，这些政策取得这些政策取得 了明显成效，居民消费价格涨幅连续回落，国民经济保持平稳较快增长。了明显成效，居民消费价格涨幅连续回落，国民经济保持平稳较快增长。 从明年情况看，复杂多变的形势不会改变，经济下行周期还将持续，世界金 融危机难以在短期内恢复，经济运行仍面临诸多挑战，宏观调控将更趋于积 极，特别是财政政策将发挥更大的作用，整体经济仍可保持平稳较快增长。 (1)当前宏观经济运行的主要特点 A、经济增速回落，但农业生产形势良好 前三季度，国内生产总值 201631 亿元，同比增长 9.9%，比上年同期回落 2.3 个百分点。动态看，增速逐季回落，一季度增长 10.6%，二季度增长 10.1%，三季度增长 9.0%。 农业生产形势良好。初步统计，夏粮产量 2408 亿斤，比上年增产 61 亿斤， 增长 2.6%；早稻产量 632 亿斤，比上年略增 1.2 亿斤。初步测算，第一产 业对经济增长的贡献率为 4.5%，同比提高 1.7 个百分点。 工业生产增长放缓。前三季度，规模以上工业增加值同比增长 15.2%，比上 年同期回落 3.3 个百分点。初步测算，工业对经济增长的贡献率为 50.1%， 同比下降 1.8 个百分点。 B、需求增势放缓，但消费需求增长仍比较快 投资实际增速回落。前三季度，全社会固定资产投资 116246 亿元，同比增 长 27.0%，比上年同期加快 1.3 个百分点，扣除物价因素，实际增长 15.1%，回落 6.5 个百分点。其中，城镇固定资产投资 99871 亿元，增长 27.6%，加快 1.2 个百分点，城镇投资中的房地产开发投资 21278 亿元，增 长 26.5%，回落 3.8 个百分点。初步测算，固定资本形成对经济增长的贡献 21 率为 33.1%，同比回落 5.9 个百分点。 消费增速保持较快增长，但部分消费热点增速明显回落或下降。前三季度， 社会消费品零售总额 77886 亿元，同比增长 22.0%，比上年同期加快 6.1 个 百分点。分行业看，批发和零售业增长 22.0%，住宿和餐饮业增长 24.8%。 在限额以上批发和零售业中，汽车类增长 29.1%，石油及制品类增长 46.4%，食品、饮料、烟酒类增长 23.3%，服装鞋帽、针纺织品类增长 25.9%， 家用电器和音像器材类增长 19.6%，家具类增长 28.0%，金银珠宝类增长 42.9%，建筑及装潢材料类下降 5.7%，五金电料类下降 11.7%。初步测算， 最终消费对经济增长的贡献率为 44.5%，同比上升 7.5 个百分点。 外贸顺差减少。前三季度，进出口总额 19671 亿美元，同比增长 25.2%，比 上年同期加快 1.7 个百分点。其中，出口 10741 亿美元，增长 22.3%，回落 4.8 个百分点；进口 8931 亿美元，增长 29.0%，加快 9.9 个百分点。贸易 顺差 1810 亿美元，同比减少 47 亿美元。初步测算，货物和服务净出口对 经济增长的贡献率为 12.5%，同比回落 8.9 个百分点。 C、通货膨胀水平明显降低 居民消费价格涨幅持续回落。居民消费价格同比涨幅由 2 月份 8.7%的高点 逐步降至 9 月份的 4.6%，降到 5.0%以下仅用了 6 个月的时间，累计看，居 民消费价格涨幅由 14 月份 8.2%的高点下降到前三季度的 7.0%，而且下 降趋势仍将持续。生产价格涨幅冲顶回落。工业品出厂价格和原材料燃料 动力购进价格分别在 8 月份和 7 月份到达顶点，当月涨幅分别为 10.1%和 15.4%，之后呈现回落态势，9 月份涨幅分别回落到 9.1%和 14.0%，回落趋 势明显，上游产品价格上涨对下游的传导压力减弱。 房屋销售价格同比涨幅连续回落。19 月份 70 个大中城市房屋销售价格分 别上涨 11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和 3.5%，9 月份涨幅比 1 月份降低 7.8 个百分点。 D、国家、企业和居民所得增速均呈回落态势 财政收入增速明显放缓。前三季度，全国财政收入 48947 亿元，同比增长 25.8%，比上年同期回落 5.6 个百分点。其中，中央财政收入增长 25.5%， 地方财政收入增长 26.1%。 22 企业实现利润增速大幅回落。18 月份，全国规模以上工业企业实现利润 18685 亿元，同比增长 19.4%，比上年同期回落 17.6 个百分点。 城乡居民收入增速略有回落。前三季度，城镇居民人均可支配收入 11865 元，比上年同期增长 14.7%，扣除价格因素，实际增长 7.5%，比上年同期 回落 5.7 个百分点。农民居民人均现金收入 3971 元，增长 19.6%，扣除价 格因素，实际增长 11.0%，回落 3.8 个百分点。 E、房地产市场持续低迷 今年以来，全国房地产市场商品房销售低迷，市场观望氛围浓厚，商品房销 售面积和销售额均出现负增长，且下降幅度不断增大，商品房空置面积增长 速度有所加快。前三季度，商品房销售面积比上年同期下降 14.9%，降幅比 上半年扩大 7.7 个百分点；销售额同比下降 15%，降幅比上半年扩大 12 个 百分点。 F、财政政策和货币政策发挥积极作用 宏观调控取向随着经济形势的发展变化不断调整。年初是年初是“双防双防” ，年中是，年中是 “一保一控一保一控” ，年末则转为以扩大内需为重点的，年末则转为以扩大内需为重点的“保增长保增长” ，具体政策和力度，具体政策和力度 也在不断发展演变。也在不断发展演变。 财政政策：着力加强社会保障和改善民生，加强“三农” 、教育、社会保障、 医疗卫生、科技、节能减排等经济社会发展薄弱环节的投入，支持震后恢 复重建。前三季度，全国财政支出 36428 亿元，同比增长 25.5%，增幅明显 高于 20042007 年同期。 货币政策：上半年，为落实从紧货币政策的要求，加强银行体系流动性管 理，抑制货币信贷过快增长，五次上调存款准备金率，连续三次下调基准 利率，两次下调存款准备金率。总体看，货币政策调控效果逐步显现，货 币信贷市场运行呈现如下特点：一是货币供应量增速放缓。9 月末，广义货 币 45.3 万亿元，同比增长 15.3%，比上年 9 月末回落 3.2 个百分点；狭义 货币 15.6 万亿元，增长 9.4%，回落 12.6 个百分点；流通中现金 31725 亿 元，增长 9.3%，回落 3.7 个百分点。二是贷款增长平稳。9 月末，金融机 构各项贷款余额 296477 亿元，比年初增加 34803 亿元，同比多增 1201 亿 元。其中短期贷款增加 13167 亿元，少增 1082 亿元；中长期贷款增加 23 19811 亿元，少增 943 亿元；票据融资增加 1601 亿元，上年同期为减少 1480 亿元。 （2）宏观经济调控政策分析 A、4 4 万亿提振内需万亿提振内需国务院十大措施挽救经济。国务院十大措施挽救经济。2008 年 11 月 5 日，国务院 总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济 平 稳较快增长的措施。会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十 项 措施： 加快建设保障性安居工程； 加快农村基础设施建设； 加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设； 加快医疗卫生、文化教育事业发展； 加强生态环境建设； 加快自主创新和结构调整； 加快地震灾区灾后重建各项工作； 提高城乡居民收入； 在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造， 减轻企业负担 1200 亿元； 加大金融对经济增长的支持力度。 中国宏观调控政策做出重大调整，发出保增长的强有力信号。财政政策将从 “稳健”转为“积极” ，货币政策将从“从紧”转为“适度宽松” ；今后两年 多时间内，将安排 4 万亿元资金强力启动内需，促进经济稳定增长。以投资以投资 带消费，以消费促增长，成为扩大内需十项措施的一大亮点。带消费，以消费促增长，成为扩大内需十项措施的一大亮点。 B、房产税费、利率双下调促内需。房产税费、利率双下调促内需。财政部、国家税务总局、央行出台政策“组 合拳”，为买房人“松绑”减负：从 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平 方 米及以下普通住房的，契税税率暂下调到 1%；个人住房公积金贷款利率下 24 调 0.27 个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首 付款比例调整为 20%。交易成本降低，有利于减轻购房者负担，有助于稳。交易成本降低，有利于减轻购房者负担，有助于稳 定定 房地产市场信心。房地产市场信心。 C、提高出口退税率缓解外向型企业困难。提高出口退税率缓解外向型企业困难。财政部与国家税务总局联合发布关 于提高部分商品出口退税率的通知，明确从 2008 年 11 月 1 日起，上调 3486 项商品的出口退税率，约占中国海关税则中全部商品总数的 25.8%。 这 是自 2004 年以来中国调整出口退税政策涉及税则号最多、力度最大的一次。 这次调整出口退税率是政府主动应对当前复杂多变的国际国内经济形势而这次调整出口退税率是政府主动应对当前复杂多变的国际国内经济形势而 采取的一项宏观调控措施。采取的一项宏观调控措施。提高劳动密集型产品的出口退税率，可以增强 企 业抵御市场风险的能力和支持中小企业发展，有利于进一步促进城乡劳动 力 就业；提高高技术含量、高附加值商品的出口退税率，有利于引导企业优 化 出口产品结构、加快产业升级的步伐。 D、央行大降息维稳市场信心。央行大降息维稳市场信心。从 2008 年 11 月 27 日起，下调金融机构一年期 人民币存贷款基准利率各 1.08 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作 相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从 2008 年 12 月 5 日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政 储 蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点，下调中小 型 存款类金融机构人民币存款准备金率 2 个百分点。央行再度调降央行再度调降“双率双率” 表表 25 明货币政策已经转向，对明货币政策已经转向，对 20092009 年楼市的交易量将起到一定的实效推高作用。年楼市的交易量将起到一定的实效推高作用。 中央已经出台了 4 万亿的大规模投资计划，而今利率、存款准备金率的大 幅 下调，一方面对股市、楼市的稳定具有提振信心作用，同时对房地产企业 来 说能大幅降低资金成本，使开发商在与消费萎缩的抗衡中获得更多的时间； 而对于购房消费者来说，降息可降低供房负担，同时流动性或被的增加， 加加 上对未来即将到来的通货膨胀的预期，将分流较大部分资金流向房地产业，上对未来即将到来的通货膨胀的预期，将分流较大部分资金流向房地产业， 因此目前大幅降息将对 2009 年楼市的交易量起到一定的实效推高作用。 E、小结 “非常时期”采用“非常之策” 。2008 年是中国发展进程中极不寻常、极 不平凡的年份。国内相继发生的自然灾害，加大了中国经济社会平稳较快发 展的难度。同时，世界经济增速放缓趋势越来越明显，中国经济增长的外部 环境面临前所未有的挑战。根据国内外经济形势的新变化，国务院准确把握 宏观调控的方向、重点和节奏，及时将宏观调控的首要任务从年初的宏观调控的首要任务从年初的“防经防经 济过热、济过热、 防明显通涨防明显通涨”调整为年中的调整为年中的“保持经济平稳较快增长、控制物价保持经济平稳较快增长、控制物价 过快上涨过快上涨” ，并采取了提高部分纺织品、服装的出口退税率等措施。这对于 稳定经济大局起到了重要作用。 （3）中国经济未来走势展望 由于前三季度国内生产总值同比增长达到 9.9%，仍然是一个较高的速度， 全年经济增速将主要取决于第四季度。而四季度经济运行继续回落的可能性 很大，但由于三季度以来特别是 11 月初出台的更加有力的扩大内需的政策 将起到积极作用，预计回落幅度也不会太大。根据以上判断，预计全年经济 有望保持平稳较快增长。 26 进入 10 月份以来，国民经济延续了三季度以来的发展趋势，主要指标增速 普遍下行： 10 月份，规模以上工业增加值同比增长 8.2%，增速比 9 月份回落 3.2 个百 分点，是 1994 年以来同比增速第二低的月份，仅略高于 1999 年 10 月份增 速。 110 月份，城镇固定资产投资同比增长 27.2%，增速比 19 月份回落 0.4 个百分点，如果扣除价格因素，回落幅度更大。 10 月份，社会消费品零售总额同比增长 22%，增速比 9 月份回落 1.2 个百 分点，是 4 个月来涨幅首次跌破 23%。 10 月份，出口同比增长 19.2%，增速比 9 月份回落 2.3 个百分点；进口增 长 15.6%，回落 5.7 个百分点。 10 月份，居民消费价格同比上涨 4.0%，涨幅比 9 月份回落 0.6 个百分点， 是连续第三个月涨幅在 5%以下；工业品出厂价格上涨 6.6%，回落 2.5 个百 分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨 11.0%，回落 3.0 个百分点。 10 月份，财政收入同比下降 0.3%，上月为增长 3.1%。 10 月末，广义货币供应量同比增长 15.0%，增速比 9 月末回落 0.3 个百分 点；狭义货币供应量增长 8.8%，回落 0.6 个百分点；流通中现金增长 10.3%， 加快 1.0 个百分点。金融机构人民币贷款增长 14.6%，加快 0.1 个百分点。 10 月份主要经济指标增速的普遍回落虽然不一定是趋势性的，但却也似乎 显示出某种信号，要高度关注经济的下滑趋势。展望明年，经济运行面临 诸 多挑战： 一是国际金融危机的波及面之广、影响度之深超出预期。目前主要经济体 单方面或联手采取的措施并没有使危机出现转机，金融危机对实体经济的 影响还在继续。国际经济金融形势的恶化已经并将继续影响我国的实体经 济。 二是经济周期性下行的惯性影响仍将持续。去年下半年以来，我国经济增 速已连续五个季度呈现逐步回落的态势，可以说我国经济已进入周期性调 整阶段，受金融危机的影响，经济周期性下行惯性还将持续。 27 三是投资、消费信心不足。面对国际国内的不利环境，各方面信心降到近 几年的低点。外需减弱、国内资本市场大幅下挫导致投资者信心受到伤害； 城乡居民收入增速减缓、房地产不景气则影响了消费信心。 四是经济增长驱动力转变。从国民经济运行的三大需求看，未来一段时间 净出口对经济增长的贡献率有可能会有所下降，而之前净出口对连续五年 保持高速增长功不可没。前三季度货物和服务净出口拉动经济增长仅 1.2 个百分点，同比下降 1.2 个百分点。这反映了今后我国经济增长驱动力更 有赖于消费和投资的新趋势，对我国经济增长模式提出了挑战。 虽然面临诸多挑战，但从另一方面看，影响我国经济保持平稳较快发展的有 利条件和积极因素依然存在。 一是资金储备充足。9 月末，我国外汇储备余额达到 1.9 万亿美元，稳居世 界第一位。高储蓄率状况不会改变，9 月末，我国居民人民币储蓄存款余额 已经达到 20.5 万亿元，比年初明显增加。 二是物质基础雄厚。经过改革开放特别是新世纪以来的大规模建设，我国 的物质基础大大改善，原有的对经济增长的瓶颈制约基本解决。2007 年， 我国能源生产总量达到 23.5 亿吨标准煤，已经成为世界上除美国之外的第 二大能源生产国。原煤产量 25.26 亿吨，居世界第一位。发电装机容量达 到 7.18 亿千瓦，居世界第二。 三是发展潜力巨大。工业化、信息化、城镇化、市场化将为经济增长提供 源源不断的动力和潜力。以城镇化为例，目前我国城镇化水平较低。2007 年，我国的城镇化水平达到 44.9%，比 2006 年世界平均水平低 4.1 个百分 点，比高收入国家低 33.1 个百分点，表明我国城镇化还有很大潜力可挖。 快速的城镇化建设将对基础设施、房地产、汽车等支柱产业和相关产业产 生巨大需求，意味着更大的投资和消费需求。 四是针对经济增速的过度下滑风险和日益严峻的世界经济金融危机，国家 已经确定要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为此已经出台或 即将出台的扩大国内需求的政策措施将会有效刺激经济的增长。 （4）中国经济宏观调控未来可能的政策 28 因此，尽管面临不少的不利因素和挑战，但只要政策调整适当，加快推进改 革，明年以及今后一段时期，国民经济仍可继续保持平稳较快发展。当然， 明年“保增长”的任务可能异常艰巨，为了“保增长” ，未来政策面将倾向 于进一步稳定和扩大国内需求。为此，适时调整宏观经济政策，对货币政策 和财政政策在总量和结构上都做相应的调整成为一种当然的选择。 在货币政策方面，预计将在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和 信贷规模，保持货币供应量和信贷规模的适度稳定增长。随着形势变化可 能会继续下调存款准备金率和存贷款基准利率。针对中小企业的资金困难， 将加大对中小企业的信贷支持力度。 在财政政策方面，在总量上将依照积极财政政策要求，不断加大力度，如 扩大财政赤字、发行