郑州郑东新区写字楼市调.doc

郑东新写字楼市调信息易居财信项目组2011-11-011.绿地之窗二期一期项目案名绿地之窗 项目地址东风东路与七里河南路交汇处物业性质写字楼、商业开发商河南绿地广场置业有限公司销售公司售楼电67575555物管公司上海圣维仕物业物管收费8.5元/平米/天总占地面积51600万平方米总建筑面积480000平方米容 积 率5.50得房率物业特征共 一期 1 栋，共 24 层，裙楼 3 层写字楼情况共 一期264 户，每层户数 12间 ，层高 3.8米 主力面积 91-260 一期约300户,开盘日期 2010年8月21日 ，开盘均价 9000元/ 二期开盘日期 2011年4月23日 ，开盘均价为18000元/-20000元/ ，开盘销售情况良好，现在剩余31层、32层销售价格为20000元/。三期在6月份开始对外推出，销售价格为25000元/推广情况卖点分析 高铁旁的商务综合体 周边配套政府、银行、餐饮娱乐、交通、医院、诊所、邮局等国土资源厅等10家省级单位、市国税局等11家市级机关、 电信、石化等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构、地铁1号线 销售情况一期开盘日期 2010年8月21日 ，开盘均价 9000元/ 二期开盘日期 2011年4月23日 ，开盘均价为18000元/-20000元/ ，开盘销售情况良好，现在剩余31层、32层销售价格为20000元/。三期在6月份开始对外推出，销售价格为25000元/房价走势：操盘借鉴：（1） 项目的推售节奏及推售价格体系，值得本案借鉴；（2） 项目的老带新体系及奖励激励政策，值得本案借鉴；（3） 项目的商业与写字楼的人流动线规划及商业定位，招商部分值得本案借鉴；（4） 如何借势项目品牌的推广造势，又能差异化凸显的营销核心是关键；2.行署国际广场FHAOLOU项目案名行署国际广场项目地址正光路与众旺路交汇处物业性质写字楼、公寓、商业开发商郑州耀威房地产开发有限公司总占地面积45亩总建筑面积12万写字楼情况共 900 户，每层户数 16户 ，面积区间 44102 主力面积 44、73、81、102 热销面积段 7381 销售情况： 80% F号楼在建地面六层。销售价格行署国际广场项目分两批推出，一期推出B、C、D、E四栋楼，二期推出A、F两栋，一期2010年11月15日开盘当时售价为12000元/。剩余房源为F号楼，6月开盘，销售均价为20000元/。推广情况总体定位语 政务核心、精华版CBD ，卖点分析 交通、区位、周边政府部门林立 对于本案的借鉴意义：(1) 项目的价格体系值得本案借鉴；(2) 项目的整层团购策略及平层模型的塑造，值得本项目借鉴；(3) 如何借势行署国际广场的CGD（中央政务区）的概念，又能差异化凸显本案的营销核心是关键；(4) 在前期规划中，拿出一栋楼作为整售单位，也是开发商的大胆设想与对价值，客户的精准把握，在后期其他写字楼项目的开发与规划过程中，值得借鉴；3.美盛中心酒店写字楼项目案名美盛中心 项目地址金水东路与农业东路交汇处物业性质商业、酒店、写字楼开发商郑州美盛房地产开发有限公司销售公司售楼电话69301111/69302222总占地面积42768总建筑面积160000写字楼情况写字楼共25层，面积84928.47（包含3097商业）单层面积为2967；酒店22层，面积4829.52；开盘日期 2011年10月份 ，开盘均价25000元/ 周边配套政府、银行、餐饮娱乐、交通、医院、诊所、邮局等国土资源厅等10家省级单位、市国税局等11家市级机关、 电信、石化等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构、地铁1号线 对于本案的借鉴意义：(1) 项目的对于五星级酒店的引入及项目的租售比例，值得本案借鉴和参考；(2) 项目的整体开发周期延迟，也是为了等待高铁等周边区域配套完善，价值最大化；4.路劲东方陆港项目案名路劲东方陆港项目地址金水金水东路与农业东路交叉口向南600米物业性质写字楼、商业开发商郑州客属地产总占地面积-总建筑面积10万物业特征写字楼两栋19层建筑、商业1-3层，四层7户，5-19层每层8户，单层面积1000.00平方米，本次推出一栋。写字楼情况工程进度在建地面四层销售价格5月底开始排号，销售均价为13000-14000元/，6月开盘销售。推广情况总体定位语 高铁商务区、站前商务走廊门户位 ，卖点分析 高铁、区位 推广思路高铁商务之门，世界从此归港全球高铁浪潮，高端生产力催生城市新格局高铁黄金十字交汇，三小时黄金经济圈汇流世界主要诉求点：高铁 经济圈 高铁商务圈HBD 后高铁世代 站前商务走廊门户借势：高铁 中央政务区 中原经济区等对于本案的借鉴意义：(1) 项目的对于高铁商务区的价值炒作与高铁商务世代塑造，值得本案借鉴；(2) 项目的整体以港汇中心：500强企业定制平台/亚洲风尚汇：一站式生活方式中心/格林威治OFFICE：动成长企业的弹性商务平台/不同业态与推售推广定位的塑造，相对较为成功，值得借鉴和参考。3.项目定位：高铁商务区首座MIX街区地标综合体，定位相对清晰。5.升龙站前广场【单体效果图及夜景效果图】项目案名升龙广场项目地址东风东路商鼎路交叉路口物业性质高层 公寓 写字楼 商铺开发商连捷置业有限公司总占地面积17.165亩（11443.3）总建筑面积54万平方米写字楼标准层1100容积率5.5绿化率15%开工时间2011-5-24物业特征2月26日，郑州升龙站前商业广正式奠基开工。基坑工程施工中。【项目基础数据】地上1-4/5F为商业，其中B-11为3F商业。主要由大型购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影城等业态组成，4层（部分地块6层）及以上由2栋150米高层5A智能写字楼、2栋100米SOHO办公、1栋45米高甲级办公楼、1栋五星级希尔顿酒店、2栋酒店式公寓等在内的8栋公共建筑组成，地下规划为3层, 除地下一层为部分商业外，其他为可停约4000辆机动车的车库。【一期推售物业概况】升龙广场项目一期推售B11地块2栋SOHO办公楼，以创意办公为主，主要服务于创展型企业，1至3层是两栋楼连接在一起的裙楼商业，4至19层是5梯10户设计的SOHO办公空间，办公面积区间在95至138之间，层高4.75米，整层约1100，可进行自由分割组合，房间内设有卫生间和厨房，完全满足居家办公需求。写字楼情况5栋写字楼、1栋酒店、2栋公寓共8栋公共建筑, 写字楼用房20124.9，商业面积31369.9.推广情况总体定位语 双铁之上国际综合体 卖点分析 区位、高铁 对于本案的借鉴意义：(1) 项目的对于区域价值炒作，未来值得关注和借势；(2) 项目成为未来本案在区域内的主要竞争对手，其入市时间及推广推售节奏给予重点关注。(3) 整体写字楼规划和商业规划与升龙置业的一贯规划作风一致，商业以4-5F的商业底商作为突破，以写字楼带动区域商业价值为其惯用手法。6. 永和宇宙星广场【项目具体数据检索】项目名称永和宇宙星广场项目位置商鼎路南、心怡路东开发商河南永和置业代理商永和置业占地面积9926.3建筑面积84195容积率7.0绿化率30%写字楼面积21203商业面积19123.9酒店面积27164地下面积14711产品组成1栋30层高层（地下2层）项目配套新火车站、长途客运东站地价测算地块成交价8466万元，折合楼面地价1218元/项目动工时间2011-5-18业态规划五星级酒店+高档写字楼7. 绿地原盛国际项目案名绿地原盛国际 项目地址东风东路与金水路交叉口东南物业性质商业、酒店、写字楼开发商郑州老街坊置业有限公司销售公司售楼电话68083333景观规划特点日本M.A.O设计建筑设计上海大境物管公司上海科瑞物业物管收费3元/总占地面积160080总建筑面积300000物业特征共 8 栋，共 16-17 层，裙楼 2 层，裙楼面积 6000 工程进度现工程进度 已交房 ，交付日期 2010.10.15 写字楼情况面积范围 76-3000，销售价格均价 7000元/ ，价格范围 3980-9000元/ 销售率 售罄 开盘日期 2010.6.12 ，开盘均价 3980元/ 周边配套政府、银行、餐饮娱乐、交通、医院、诊所、邮局等 国土资源厅等10家省级单位、市国税局等11家市级机关、 电信、石化等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构 对于本案的借鉴意义：(1) 项目的对于整体楼梯天际线的规划，做到单体异样，形成错落有致的写字楼综合体；(2) 项目的定位整体较为清晰：成长型企业发展聚集体，与项目的规划，价格，推售策略均保持一致。(3) 项目入市较早，所以在价格体系建立及推售价位方面不具备参考价值。8. 绿地中央广场项目名称绿地中央广场南地块项目位置东风东路西、榆林路北物业性质写字楼、商业开发商河南绿地广场置业发展有限公司占地面积22325.03建筑面积82万平方米项目简介规划总建筑面积约45万平方米,总投资达25亿元,规划建设集150米甲级写字楼、四星级酒店、餐饮、娱乐、购物中心于一体的大型现代服务业综合体项目。该项目作为郑州交通枢纽中心的重要组成部分,将与郑州地铁、新客站前中心地下广场相连。对于本案的借鉴意义：(1) 项目对于区域的区域影响力巨大，市场站位，差异化营销，推售节点的时间差值得借鉴；(2) 项目整体规划较为清晰，以超高端写字楼形象入市成为必然，未来将和千玺广场保持调性一致，对于区域炒作和高铁的炒作将达到一个前所未有的新高度。(3) 本案考虑借势，造势，在后期的推广延展中，可以结合策略差异化定位。10. 天明国际广场写字楼酒店项目案名天明国际广场项目地址众旺路与正光北街交汇处物业性质商业、酒店、写字楼开发商郑州市天久置业有限公司总占地面积13333总建筑面积5万物业特征两栋各16层公寓式酒店和两栋各13层办公楼组合而成，酒店部分自持，写字楼对外出售，2010年12月对外公开，在6月份开始销售。写字楼情况层高：3.4米写字楼面积：2万单层面积：700，可自由分割销售价格开盘日期 2011年6月份 ，开盘均价 18000元/ 20000元/ 推广情况总体定位语 郑东行政区核心、国际商务典范对于本案的借鉴意义：(1) 项目对于区域造势以及本案的区域借势，较为关键，在推广的过程中提出CGD（中央政务区）的说法，强调自身的商务区域价值。(2) 前期入市时，以简易房作为销售中心，可以看出其营销节点与现金流因素。(3) 本案考虑借势，造势，在后期的推广延展中，可以结合策略差异化定位。1. 东区写字楼总结1、 郑东新区在近期写字楼本项目周边出现断档，在售项目较少，后续力量没有跟上，预计新一批的大规模市场投放将在2012年份出现。2、 随着高铁站的工程进展，周围的写字楼区位优势会愈发明显，价格自然会有更大的上涨空间。3、 推广主体，推出的写字楼主打概念从原本的5A写字楼逐渐在靠近高铁、CGD（中央政务区）4、 销售策略以整层销售为主，少量推出、快速销售，排号认筹这些程序尽量弱化。5、 郑东新区写字楼依旧保持供小于求的紧张势态，这样的局面势必会促使写字楼价格持续走高，2011年4月-8月，东区写字楼销售均价持续攀升以每月1500元/的速度价格大幅度提升。附件1：写字楼附件项目名称项目位置销售均价绿地之窗东风东路与七里河南路交汇20000元/，剩余31层32