国际案例分析-新加坡OneNorth.ppt

,“创智商务区”案例研究 One North,地点：新加坡 (波那维斯达) 占地面积：200公顷 交通：距离市中心20分钟车程；两条地铁线路、3个地铁站位于项目内 开发商：裕廊集团（政府性质的工业地产开发商） 总体规划：Zaha Hadid Architects（总部位于伦敦的设计公司） 总投资额：150亿新加坡币 发展历程： 起初规划为科技园区 逐渐发展为创意园区 (知识型产业和高效的信息分享) 旨在推动新加坡向知识型社会的转型,One North 概况,One North 总体定位,全方位的功能社区: 集办公、居住、休闲娱乐、教育设施于一体，满足客户工作、生活、娱乐、学习全方位需求,功能分区： Life Xchange Biopolis：以生命科学为主题的“启奥生物医药研究园” Central Xchange Fushionopolis：以传媒为特色的“资讯传媒园启汇城” Mediapolis：19公顷，传媒产业 Vista Xchange：全新商业项目“聚翠林商业中心”，规划由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成 Wessex Estate：居住区域 One North Park：多功能开放空间 布局： 距离地铁最近的地方布置商业功能 距离地铁较远的地方布置商务功能 距离地铁最远的地方布置居住功能,Life Xchange,-地铁站-,学校,会所,Central Xchange,项目后期,One North Park,Wessex Estate,Vista Xchange,One North 功能分区与布局,项目发展历程,20002002年,20022005年,2009年后,筹备和设计,发展初创期,发展成熟期,新时期,2000年， JTC被新加坡政府任命为One North的总体开发商； 2001年，JTC任命总体规划、交通规划顾问； 2001年，建立专家研究小组； 2001年12月，One North正式创办； 2001年， Biopolis（生物医药办公）一期开始建设； 2002年，南洋理工大学毕业生俱乐部开始建设。,2003年，Loft项目完工； 2004年，Biopolis一期完工； 2005年，Fusionopolis（信息通信、传媒、工程、物理学办公）一期开始建设； 2005年，公寓项目开始建设； 2005年，Rochester 11（改建的零售休闲设施）完工。,2009年，商务酒店、服务式公寓完工； 2009年， Biopolis三期完工； Mediapolis完工； 继续建设One North配套设施； 规划开发One North后期项目。,20062008年,2006年， Biopolis二期完工； 2006年，南洋理工大学毕业生俱乐部完工 2006年，商务酒店、服务式公寓开始建设 2007年，Biopolis三期开始招标； 2008年，Fusionopolis一期上市 2008年，Mediapolis（数字传媒办公）开始建设； 2008年，Integrated Hub（市政文化/零售休闲综合设施）部分开业。,One North 发展历程,Biopolis：占地20公顷，以生命医药产业为目标客户的办公设施，配以商业配套 Fusionopolis ：占地30公顷，以信息通信、传媒产业为目标客户的办公设施，配以商业配套 Vista Xchange：占地17公顷，由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成社交场所 Wessex Estate：占地28公顷，由连排、公寓及Loft等组成的居住区域 One North Park：占地16公顷，由绿地景观、绿色步道、儿童游玩广场等组成的休闲场所,Biopolis,-地铁站-,Fusionopolis,Wessex Estate,Vista Xchange,One North 主要业态,One North Park,概况：,位置：One North北部区域；靠近新加坡国立大学、国大医学院；5分钟步行距离达到地铁站 总投资：5亿新币 总占地面积：20公顷 总建筑面积：一期约185,000平米，二期约37,000平米，三期41,505平米（后期待定） 分期：一期2004完工，二期2006完工，三期计划2009年完工 目标客户：科学家、研究者、技术工作者、管理者、生物医药研发企业,一期,二期,三期,One North 主要业态Biopolis,建筑指标：,一般甲级写字楼：承重5KN；建筑层高3.54米,One North 主要业态Biopolis,绿色概念,One North 主要业态Biopolis,绿色概念,One North 主要业态Biopolis,配套设施,位置分布： 位于各办公楼的1、2层 面积 零售：44273平米 餐厅：75175平米 咖啡/饮料/简餐：43111平米 美食广场：932平米 演讲厅：650平米（480座） 展示厅：1,208平米 小孩看护：54398平米 比例：以零售与餐饮为主（58%）,One North 主要业态Biopolis,配套设施主要租户,便利店：7-eleven 餐饮：Bakin Boys，Bistro Fabulous，Foodbank Gourmet，Haven 95 Restaurant & Bar，Infuzi，Raj Restaurant，Yoshi，Kaffee Kultur，Moovellous Flower Caf 银行：Citibank N. A. 美容美发：Essence Hair & Body Wellness 儿童教育：Learning Vision International 干洗：Lemon Laundry 书店：Research Books Asia 医疗健康服务：Shenton Medical,One North 主要业态Biopolis,市场表现,目标客户： 实验室型研发中心 办公 创业型公司/孵化器 实验服务型公司 一期两栋定位于私人机构，五栋定位于生物医药研究机构A*STAR；二期定位于私人机构；三期定位于临床科学研究、药物运用的研究企业 入住率 一期：100% 二期：80%,One North 主要业态Biopolis,市场表现以国际知名医药公司为主，其中大部分为实验室,One North 主要业态Biopolis,概况：,位置：One North中部偏西区域，靠近欧洲工商管理学院；步行距离达到地铁站 建筑面积：273,600平米（一期120000平米，二期A103,600平米，二期B50,000平米） 分期：一期2008完工，二期A2010年后完工，二期B2010年后完工 目标客户：一期信息通信技术、媒体相关行业；二期科学、技术和研究局下属的公共研究机构,Fusionpolis一期,Fusionpiolis二期,Fusionpolis后期,后期综合开发项目,Mediapolis,One North 主要业态Fusionopolis,科学设备,One North 主要业态Fusionopolis,其他配套设施,办公设施 共享设施：共享洽谈室、会议室、研讨室（200座）、剧院、摄影/视听工作室（收费） 卫星接收器接口（对空/对地通信）, 几百万美元IT设备支持大量的计算机需求、无缝连接（强大的IT设备让企业可随时随地运用任何设备工作） 400座剧院 其他设施： 服务式公寓：50套复式公寓 休闲娱乐会所、屋顶游泳池及健身房、主题性空中花园 5层楼的零售、娱乐设施，包括超市、餐饮、书店、零售店、诊所、小孩看护等,One North 主要业态Fusionopolis,市场表现,目标客户： 一期：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构 二期A：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构；有容纳干湿型实验室、绝对无尘室、震动敏感型实验设备的能力 二期B：一期、二期A的合作企业 主要租户：科学工程研究委员会、信息通讯研究机构、高性能计算研究机构、新加坡制造技术机构、数据存储机构、微电子机构、材料研究和工程学机构,One North 主要业态Fusionopolis,项目概况,位置： 位于One North北部区域 区域内有两个地铁站点，连接市中心、机场 规模：占地17公顷 功能定位：社交场所，交通枢纽，研究者/商业领导者/学者/学生工作、生活之地 物业组成：娱乐餐饮中心、零售区、会所、度假村、酒店 当前开发项目组成：Rochester Park 11、Rochester Park 20、Integrated Hub（市政、文化和零售综合体）、酒店,Vista Xchange,One North 主要业态Vista Xchange,Rochester Park 11,One North的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁 由11栋排屋构成的商业设施；外部形态保留，内部格局、装修根据商家需要设置 提供餐饮、lifestyle零售用途，例如主题餐厅、spa、俱乐部 商家组成：Body with Soul（医疗服务机构）、Cassis（法国餐厅）、Da Paolo Bistro Bar（餐厅/酒吧）、Graze（餐厅/酒吧）、岷江（中餐厅）、Minx（餐厅/酒吧）、North Border Bar & Grill（餐厅/酒吧）、One Rochester（餐厅/酒吧）、Pinchos（餐厅/酒吧）、Twelve + One（餐厅/酒吧）、,One North 主要业态Vista Xchange,Rochester Park 20,One North的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁 占地4.3公顷，由20栋排屋构成，规划改建成服务式度假村 目标客户：One North工作人员以及新加坡游客 目前正在建设中,South Park综合开发项目,构成：酒店、居住公寓、服务式公寓、SOHO、零售娱乐设施 目标客户：区域内的工作人员 目前正在建设中,One North 主要业态Vista Xchange,Integrated Hub,规模：建筑面积62,000平方米（其中市政文化设施建筑面积38,000平米，零售娱乐设施建筑面积24,000平米） 构成：5,000座的多功能表演音乐剧院（巡演、舞台表演、家庭娱乐、公司/社区活动）、室外阶梯剧场、地上2层+地下2层商业设施、850个停车位（地下2层4层） 商业设施定位： 地下二层：美食广场、美食超市、快餐、家庭餐厅、休闲咖啡、便利店、服务式商店 地下一层：休闲餐厅、咖啡点心吧、美容设施、lifestyle时尚、时尚饰品、lifestyle礼品店 地面一层：lifestyle咖啡、小酒馆、餐厅、酒吧 地面二层：休闲酒吧、流行hip主题俱乐部 2008年10月30日开业,-室外阶梯剧场-,-5,000座剧院-,-零售娱乐设施-,One North 主要业态Vista Xchange,项目概况,位置：位于One North南部偏东区域 始建于19世纪40年代 占地 27.9公顷 物业组成：联排、公寓（3栋）、LOFT（18套） 物业特征： 联排：平均面积150平米；三房，带有大花园、屋后花园 公寓：平均面积116平米；两房，带有大阳台 LOFT：平均面积116平米；开发式办公/工作室区域、私密卧室、厨房、浴室，带有大阳台,Wessex Estate,One North 主要业态Wessex Estate,项目概况,位置： 位于One North中部区域 规模：占地16公顷，分为13块地块 功能定位：区域内租户非正式聚会、自发活动场所、约见地点 组成： 绿地景观、绿色步道、开放广场空间、开放草坪区域、儿童游玩广场 亮点 随处Wi-Fi、水幕墙、无花果森林、蝴蝶花园、农作物绿地,One North Park,One North 主要业态One North Park,-水幕墙-,-儿童游玩广场-,-蝴蝶花园-,-农作物绿地-,-花园一景-,One North 主要业态One North Park,健康咨询租户,提供服务： 主营服务：家庭医疗实践、饮食/营养、催眠疗法、物理疗法、足医术、语言障碍矫正、心理/精神评估、健康咨询、睡眠/鼾声评估、变应性测验、针灸、疗骨术、幼儿体检 其它服务：瑜伽、普拉提、全身园艺课程、训练班/研究班 配套：咖啡 经营面积：5001,000平米 主要商家：,One North 健康商业,教育机构,INSEAD商学院： “全球四大商学院”之一 MBA课程、管理者课程、亚洲相关研究 南洋理工大学（One North校区）/毕业生会所 由教育设施与会所组成 会所内包括商业培育中心、游泳池、spa、餐饮设施、网球场、健身房 PIXEL One North开发的最早的教育设施之一 定位于信息通讯技术、数字产业的半脱产学习 DigiPen Institute of Technology将于此开始亚洲分校 Tanglin Trust School 为318岁的孩子提供英式教育,One North 学习,营运模式：,开发商JTC 新加坡主要的工业设施规划、推广和开发的专业机构 2000年JTC被内阁任命One North规划、开发、市场推广、管理的主要机构 JTC邀请私人机构参与One North的建设，特别是这些私人机构擅长的项目 JTC在合作的过程中起协调人的作用 合作方式 JTC就目标开发土地向社会进行招标 JTC将目标开发土地转租给被选取的合作方，租期为6099年 被选取的合作方需要支付所开发土地的价格溢价、货劳税以及印花税 合作开发商：,One North 营运模式,One North 小结,目前One North组成情况：,One North 案例借鉴,对本项目的借鉴意义：,One North拥有鲜明的主题定位及完整的产业链，涵盖生物医药、信息通信、数字传媒等产业 本项目以创意型产业导入为基础，建议引入