房地产项目开发的主要工作阶段.doc

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房地产项目开发的主要工作阶段总的来看：房地产开发可以分为四个大的阶段，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、项目建设阶段和竣工验收与交付使用阶段，每一个阶段的工作部有不同的内容。一、投资决策分析阶段投资决策分析是整个开发过程中最为基本、员为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项日的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触，使项目设想具体化。项目的可行性研究即在项目确定之后，对该项目做更进一步的分析、主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测，而是一系列与项目类型有关的专项调查研究，这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究，可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算，也可以对开发中的关键因素有所掌握，从而在若干个开发方案中选择合适的方案。通过可行性研究，若开发商认为该项目预期水平不可接受，或虽有收益但风险过大，或根本没有收益，即可以放弃这一项目，避免损失。二、前期工作阶段 前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，开发商应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作，为下一步的止式施工做好准备。 资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，开发商尽快实施筹资计划，通过一些合理有效的筹资方式落实资金为下一步的各环节提供“血液”。规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，一个开发项目的规划设计必须做到既能合理安排用地、又能满足功能需要、既要保证一定的经济、社会及生态效益，又要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基做得好，往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下轮的开发。具体地说，前期工作主要包括：（1）获得土地使用权；（2）实施筹资计划；（3）规划方案的设计；（4）获得规划及配套部门的许可；（5）征地、拆迁安置、补偿；（6）施工现场的“三通“平”或“七通一平”（6）计算工程量和开发成本；（8）与建筑商初步洽谈承发包享宜。由于前期工作内容较多，时间较长，某些因素可能较之投资决策分折阶段已发生了变化，这就要求开发商对这些变动情况及时掌握，予以修正，以确保项目的顺利进行。 三、项目的建设阶段项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。由于一个开发项目涉及到多个工程，包括主体建筑、配套工程、基础设施等，如何确保各个工程互相协调建设，就需要对总体建设工程进行统一的组织管理。为了使工程按计划、保质量地完成，开发商往往要通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商，以签订正式承包合同形式来确保工程施工。项目的监理是一项非常关健的工作内容，因为在施工过程中，进度的快慢、质量的稳定性、投资成本的增减等仍然存在着较大的可变性。开发商需要聘用专业的监理人员，对施工过程中的进度、质量、成本进行严格的控制，并随时了解工程进度情况，及时解决出现的一些问题。项目施工完成后，要抓紧做好与项目有关的市政、公建设施的配套，通常称之为“后配套”。市主管部门规定：未完成市政、公建设施配套的项目不能申请竣工验收。四、竣工验收与交付使用阶段竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节，是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门，按照被批准的设计文件所规定的内容和国家规定的验收标准来进行综合检查。经验收合格的工程方可办理交付使用手续，进入使用管理。开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。尽管开发商在项目建设阶段可以预售一部分，但许多房屋是在竣工后进入市场的，因此，当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段、促进房屋的租售，以尽快固收资金，保证收益。建成房屋是租是售，应当根据开发商自身的财力及市场变化情况来考虑。房屋税售出去以后还有一项重要工作即物业管理，其主要任务是保证人住者方便、安全地使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过维护、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。物业管理与人住者关系密切，因而对开发商的市场信誉有很大影响，这项工作已被越来越多的开发商所重视。房地产的核心工作 “上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城”，对于初试房地产经纪工作的人来说，首要任务是认识房地产三级市场，了解其核心要素，分析并掌握其中的规律，才能够在这个竞争异常激烈的二手房市场上站稳脚跟，谋求恒久发展。经纪工作有三种形式：代理、居间、行纪，二手房交易以居间为主，工作的性质属于销售的范畴，只不过我们销售的产品是一种无形产品服务，房子不属于我们，买家的钞票也不属于我们，我们的职责是提供了交易平台，完成合理搭配，协助安全交易，所以从业者要时刻牢记我们的定位中间人（居间方）。交易平台首先是一个信息汇集的平台，我常常问起经纪人一个问题：“买卖双方为什么需要中介公司呢？”或者说：“中介公司能提供给客户的价值是什么呢？”，答案非常丰富，其中一条是：提供信息。此答案不完整但也不为错，一个城市的房源信息和客源信息都在几十万到数百万条，而消费者仅仅通过自己的人脉关系能够直接对接并成交的少之又少，买家不可能满天下去找在售的房子，卖家也不可能满城市去问你买不买房，如果有幸买卖双方相识、相知并相互信赖，自然可以直接成交，所以即便是在房地产业非常发达的美国，房产交易也不可能100%通过中介机构，既然和中介关系不大，我们大可不必多谈。信息作为中介公司的重要资源，其数量和质量成了业界竞争力的一个重要体现，中国的房地产业刚刚起步，又加上处在国家体制变革的大潮中，房屋的性质繁多（商品房、福利房、微利房、集资房等），信息还不能到达完全对称，所以如何获取丰富、有效、高质量信息资源（房源和客源）就成了三级市场的核心工作之一。俗话说“蛇有蛇道，鼠有鼠道”“八仙过海，各显其能”，经营企业归根到底是要有利润，赚钱才是硬道理，可能我卖的本事没你高，销售同一个产品会输给你，但我独家拥有的产品你只有看着我赚钱咯；可能我没有你品牌硬，但我的关系客户还是会将天平倾向我这方。所以市场上有些中介机构规模不大，名气不响，到也活得有滋有味。有特殊资源当然不错，但毕竟很有限，作为房地产的下游行业，市场化行为相对较高，绝大多数从业者不会有太多的特殊资源，或者真想把企业做大做强仅仅靠特殊资源是远远不够的，那靠什么呢？成交能力。这才是三级市场工作中核心的核心，那么如何提高公司的成交能力呢？让我们透过一些经营比较成功的企业来探寻房地产中介公司的成功之道吧。项目可行性研究、土地使用权证、规划设计、质量成本控制、项目销售、项目售后服务自C.K普拉海拉德和G.哈默率先提出企业竞争力理念之后，核心竞争力理论迅速在企业理论和战略管理领域风靡全球。根据房地产企业的特点，房地产企业核心竞争能力可以界定为：企业多方面技能和企业运作机制的有机融合，是不同技术系统、管理系统及技能的有机结合，是企业在特定经营环境的竞争中的竞争能力和竞争优势的合力。而房地产企业是资金、管理密集型的企业，其核心竞争能力应从投资、管理两方面去培育。1、投资筹措资金的能力：房地产市场的进入门槛抬高，土地进入公开市场招标拍卖，银行货款条件收紧，自有资金的比例进一步提高，市场风险不断加大，是否能以较低的财务成本、获得好的融资渠道成为企业的核心竞争力之一。获得项目（土地）的能力：土地是房地产企业的发展源泉，没有土地，巧妇难为无米之炊，如何以较低的成本获得优质的土地，是企业的核心竞争力之二。回避风险的能力：房地产市场是一个高风险的市场，如何回避投资及管理过程中的各类风险，是企业的核心竞争力之三。2、管理整合社会资源的能力：房地产是一个跨度十分之大的行业，其从投资评估、营销策划、规划设计、工程建设、物业管理、环境保护、信息智能、货款按揭、保险等可谓包罗万象，如何充分运用社会专业资源，最大限度为企业发挥作用，是企业的核心竞争力之四。控制管理成本的能力：一个企业的效益可以分成两个部分，即经营效益和管理效益。经营效益在房地产发展初期，对于不少房地产企业来讲十分可观，如土地价格、各项规费等，只要有关系，地价可以比别人便宜，规费可以少交或不交，人们把这个时期称作“关系地产”时期，企业的效益主要来自于“关系”是否到位。但随着房地产市场的不断规范，大家基本处于同一个起跑线上，遵循同样的游戏规则，企业之间的效益高低将主要取决于管理水平的高低，利润的空间将主要来自于两头，一头是靠加强管理来控制成本，同样的产品成本比别人低一点；另一头是靠加强管理来提升产品的品质，使售价比别人高一点。一头低一点，另一头高一点，利润空间也就出来了。因此，向管理要效益是企业的核心竞争力之五。凝聚人力资本的能力：企业之间的竞争实质是人才的竞争。人力资本不是指企业中的所有人，主要是指企业中的企业家和技术创新者，它与人力资源以及人才并不是同一个概念。货币资本是一种被动资本，而人力资本是主动性的资本，只有通过人力资本的运作，货币资本才能增保值。因此，凝聚人力资本的能力是企业的核心竞争力之六。成本控制.为实现我方既定的收益目标，在售价基本确定的前提下，从各方面降低成本无疑成为唯一的保效选择。从房地产成本阶段控制理论及成本构成上分析，应从以下各方面加强项目成本的控制：1、优化设计：在设计阶段考虑最大商业可销售面积，以期达到最大销售额。更改后的扩初图，公司组织全部主管以上人员，共同探讨、分析，降低商业部分中公摊部分的建筑面积，对于规范允许的机房之类不在销售范围内的部分，在保证使用功能的前提下，尽量设置于最下层。建议取消首层商业部分的厕所，把厕所设置于B1及F2层；2、细化设计：减少施工过程中的变更洽商量。大项的变更洽商的签订应采用四方会签制，参加签字人员有我方工地代表、我方工程造价人员、监理单位、施工单位。工程部资料员负责对所有洽商变更按顺序编号，防止于结算阶段施工单位漏报须核减造价的洽商。我方预算部应配合工程部，积极办理须核减的变更洽商。对于项目，正常情况下基础结构施工应在*月底*月初开始（考虑桩基础施工），设计单位还有*个月的细化设计时间，在此时间段，我方、监理方同设计方应认真研究图纸，使得图纸达到最详尽，该出大样图的要出大样图，钢筋可减少的要在设计计算的基础上减少钢筋用量及降低砼标号等。施工开始前，我方、监理、各专业施工方应联合对施工图纸进行会审，防止各专业图纸之间出现的矛盾，如管道、风管等的打架，降低变更洽商的发生量。项目建设项目，对结构工程及部分安装工程采总价包死的方式签订合同，这样虽然可降低成本，但不利于公司品牌的创立，建议在以后的项目里，延长设计时间，加大设计投入，从根本上减小施工中的变更洽商发生量。对于像智能化系统、消防系统等专业性强的分包项目，可考虑由投标方于招标过程中对图纸进行专业优化；3、加强合同管理。对于所有项目，都要通过招标或对三家以上承包商邀请报价，对报价满意的单位进行多轮谈判，以期达到最优，从源头上控制造价。施工合同，应由预算部同工程部及监理单位共同协商，把我方的质量要求、工艺要求、施工部位等罗列清楚，以避免日后纠纷。于每项专业工程完成后，工程部同预算部及监理公司共同对该专业承包单位从管理、质量、进度、配合、经济等多方面进行综合分析，对于好的分包商列入我方包商名录，作为以后工程的优先选择的对象。对于我方不满意的包商，应避免再次合作；4、对甲供材料、设备采购成本控制。对于所有甲供材料、设备，须经招标、谈判，确定最优中标单位，并与之签订严密合同，约定供货方式、供货时间、付款方式等。对于甲供材料的核算，应严格按照合同约定的结算方式，准确计量，避免浪费的发生。同时，应联合其他地产商等大用户对主要材料、设备实行联合采购，以达到最低材料、设备供货价格。对于需要外出考察的材料、设备，应尽量选用北京及周边的厂家，以降低公司费用及运送费用。对于我方选定之材料、设备供应商，应于供货完成之后进行评审，我方满意的供货商列入供货商名录，以备后续的合作；5、现场水电费的控制。水电费由我方交纳，对所有分包单位，在合同中约定浪费水电的处罚条款，并在施工过程中严格执行。对于施工用水，应首先考虑降水的利用。我方可考虑在打降水井的时候，考虑某个井打深一些，保证我方施工用水及部分生活用水的供应。对于用电，施工单位不准使用电器灶具，不准使用电炉子等高耗电量设备取暖。对所有水源、电源开关处设立醒目的节约标语或指示牌；6、土方工程施工，应先行计算需要回填的土方量，存于现场，以减少土方回运及外购回填土源的费用。对于我方保存的土方，应严格按照政府相关规定作好防扬尘措施。在回填过程中，应严格控制回填土的质量，避免纠纷的发生；7、建安工程，应先行作好施工计划安排，避免窝工损失及交叉作业损失。对于垂直运输，应做到垂直运输机械的使用效率最高，对于后期装饰材料，应在垂直运输机械拆除前运达应用楼层；8、销售环节的成本控制。公司在对销售业务员培训过程中，应安排土建、水暖、电气等专业工程师对销售业务员进行专业的培训，防止因销售业务员的错误理解而引起购房人的错误推论，并最终引起纠纷，给我方造成经济上及声誉上的损失；对于其它专业的降本增效问题，以后再续。土地成本前期费用规划设计方案施工图设计合作伙伴合同谈判与签定销售费用物业管理 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