房地产交易管理制度与政策.doc

第五单元房地产交易管理制度与政策一、单项选择题1共有房地产，未经其他共有人书面同意的，其房地产（）转让。A限制B禁止C可以D委托【答案】B【解析】共有房地产，未经其他共有人书面同意的，无法转让。2某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积96m2，合同约定建筑面积100m2，则该商品房的成交价格是（）。A400000元B388000元C380000元D384000元【答案】C【解析】100m24000元m2（3m21m22）4000元m2380000元，超过3的那1m2由开发商双倍返还给购房人。3某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人，开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（）。A2002年1月10日B2004年1月10日C2005年1月10日D2007年1月10日【答案】C【解析】根据住宅质量保证书，屋面防水工程的最低保修期限为3年，虽然至2004年1月10日以后，施工企业已解除了屋面防水工程的质量保修责任，但开发商应承担的责任至2005年1月10日才解除。4商品房买卖合同对面积误差处理方式无约定的，买受人有权退房的情形为（）。A合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于等于3B合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于3C合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于等于3D合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于3【答案】B【解析】等于3时据实结算房价款。5某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，买受人（）。A有权退房，但应承担违约责任B有权要求开发公司承担违约责任C有权要求开发公司赔偿损失D无权退房【答案】A【解析】买受人在接到通知后15日内未作书面答复，视为同意变更，2个月后买受人提出退房，根据销售合同，买受人必须承担违约责任。6关于房屋租赁，不正确的表述是（）。A房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效B租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年C出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意D承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意【答案】A【解析】超过20年的房屋租赁合同只是超过部分无效，20年以内的部分依然有效。7关于将已出租的房地产抵押，不正确的表述是（）。A抵押人有义务将租赁情况告知抵押权人B抵押人有义务将抵押情况告知承租人C原租赁合同继续有效D抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人无效【答案】D【解析】出租在前、抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。8可以设定抵押权的房地产是（）。A急救中心大楼B发电厂C已出租的教育用房D经济适用房【答案】D【解析】经济适用房可以设定抵押权，其他的房地产属于教育、医疗、市政等类别，不可抵押。9转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕当日起（）日内，持相关证明材料到房地产开发主管部门备案。（2003年考题）A15B30C60D90【答案】B10城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利义务由（）承担。（2003年考题）A受让人B转让人C房屋拆迁管理部门D受让人与转让人共同【答案】A11以划拨方式取得土地使用权的私有住房，因（）的原因，可以不办理土地使用权出让手续。（2003年考题）A转让后仍然用于居住B位于市郊偏僻地区C亲友之间相互转让D以经济适用住房的价格转让【答案】A12房屋买卖合同不属于（）。（2003年考题）A要式合同B不要式合同C有偿合同D双务合同【答案】B13下列关于房地产开发企业销（预）售商品房的表述中，正确的是（）。（2003年考题）A房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人B房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房，但可采取变相返本销售的方式C没有取得商品房预售许可证的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用D房地产开发企业可以根据购房者的需要将商品住宅分割拆零销售【答案】C【解析】2001年4月4日颁布的商品房销售管理办法禁止的行为有：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；商品住宅不得分割拆零销售。14城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁期限届满，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前（）个月提出。（2003年考题）A1B2C3D6【答案】C15下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（）。（2003年考题）A共有产权的房屋出租必须征得共有人同意B已出租的房屋可以设定抵押C已出租的房屋发生房屋所有权转让，其租赁关系也随之解除D承租人可以将承租的房屋再出租【答案】C16下列行为中，属于房屋租赁合同自然终止的是（）。（2003年考题）A无正当理由，拖欠房租6个月以上B承租人利用承租的房屋从事非法活动C将承租的房屋擅自转租D因不可抗力致使合同不能继续履行【答案】D【解析】选项A、B、C的情形是由于租赁双方的原因而使合同终止。17集体所有制企业的房地产抵押，必须经（）。（2003年考题）A工会通过B全体职工同意C上级主管机关批准D企业职工代表大会通过【答案】D18下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是（）。（2004年考题）A交易双方应如实申报成交价格B申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准C交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估D成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据【答案】B【解析】申报的成交价明显低于市场价时，并非按主管部门认定的价格为准，而是按主管部门确认的评估价格作为缴纳税费的依据。19经济适用住房建设用地应采取（）方式供应。（2004年考题）A拍卖B招标C协议D划拨【答案】D20建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，（）。（2004年考题）A不一并转让B视为一并转让C由转让人与受让人协商是否一并转让D由当地房地产管理部门决定是否一并转让【答案】B21商品房预售合同应由（）向登记部门登记备案。（2004年考题）A购房人B房地产开发企业C购房人和房地产开发企业D购房人或房地产开发企业【答案】B22经工程质量监督单位核验，商品房的主体结构质量确属不合格的，商品房买受人（）。（2004年考题）A无权退房，但房地产开发企业应当依法承担赔偿责任B有权退房，并可要求房地产开发企业赔偿损失C有权退房，但不得要求房地产开发企业赔偿损失D无权退房，但房地产开发企业必须及时重建【答案】B23租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）。（2004年考题）A10年B20年C30年D50年【答案】B24下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是（）。（2004年考题）A抵押人是债务人，抵押权人是债权人B抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人【答案】C【解析】抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。25以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（）。（2004年考题）A抵押登记部门B抵押权人C租赁登记备案部门D借款人【答案】B二、多项选择题1关于商品房预售应当符合的条件，正确的表述有（）。A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B向县级以上地方人民政府房产管理部门办理预售登记，取得预售许可证明C按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D向县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门办理预售登记，取