办公文档-关于应天花园商业部分的总体布局（word）可编辑.docVIP

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商丘是中华民族的发祥地之一。1986年被确定为全国历史文化名城。商丘是至圣先师孔子的祖籍，古代文哲大师庄周和巾帼英雄花木兰的故里。这里是先商、商品、商文化的发源地。上古时期，燧人氏、高辛氏、“五帝”中的颛顼、帝喾都在这里生息。自商汤代桀在此定都建立商朝起，春秋宋国、汉代梁国都在此定都。南朝元颢和南宋赵构曾在此登基。北宋定为陪都名南京。此外历代设郡、州、府，曾名为宋州、睢阳、应天、归德。悠久的历史，灿烂的文化，给商丘留下了星罗棋布的历史人文景观。全市共有文物保护单位200余处，其中国家级文物保护单位2处（商丘古城、永城芒山汉墓群），省级文物保护单位39处。全国重点文物保护单位永城芒砀山大型汉梁王陵墓群，年代久远，文物丰美，世所罕见。其中出土的金镂玉衣，被评为1991年全国考古十大新发现之一，汉墓壁画被专家誉为“敦煌前的敦煌”。商丘古城外圆内方，建筑独特，是全国保存较为完好的四大古城之一。这里还有我国最早的天文台阏伯台，北宋最大的书院应天书院，中国最早的文字发明家苍颉，全国保留明清四合院最多的历史文化名城归德府城，中国最大的汉墓群芒砀山汉墓群，中国最早的汉墓壁画梁王墓壁画，中国保留最长、最完整的古黄河大堤明清黄河故堤等等。如此众多的古迹、名胜和景点，使商丘西接古都洛阳、郑州、开封，北连曲阜、泰山，东往徐州、连云港，形成了一条黄金旅游线。商丘交通十分方便，东起连云港西至荷兰鹿特丹的亚欧大陆桥陇海铁路横贯全市，与中国最长的南北大动脉京九铁路在商丘交汇。北京至珠海的105国道与连云港至霍尔果斯的310国道在此相交。华东第二通道商丘至杭州铁路的开通，连霍高速公路商丘至开封段的开通使用，可达淮河、大运河和长江的东部沱河的疏阔，使商丘成为我国集铁路、公路、水运为一体的重要交通枢纽。 2003年，全市生产总值完成3337亿元，比上年下降06。其中，第一产业增加值1037亿元，下降213；第二产业增加值1284亿元，增长153；第三产业增加值1016亿元，增长104。工业经济效益综合指数为1347；实现利润总额1002亿元，增长279。全社会固定资产投资122亿元，增长173。社会消费品零售总额128亿元，增长106。居民消费价格总指数为1015。农民人均纯收入1556元，下降1725。城镇居民人均可支配收入6041元，增长8，城镇居民人均消费性支出4511元，增长78。农业产业化经营稳步推进，发展龙头企业500余家。多渠道转移农村劳动力，劳务输出达130万人次，创收303亿元。财税和金融支持经济发展的能力增强。全市财政总收入完成2621亿元，增长77。其中一般预算收入完成1177亿元，增长134。一般预算支出完成3295亿元，增长10。全市金融机构存款余额25397亿元，比年初增加3594亿元。其中，居民储蓄存款余额19923亿元，比年初增加2970亿元。全市金融机构贷款余额25197亿元，比年初增加1378亿元。全市民营企业个数达到1289万家，较上年增加7900多家；从业人员8229万人，其中新增从业人员362万人；民营经济营业收入49018亿元，比上年增长157；实缴税金457亿元，增长112。城镇化进程逐步加快。商丘市区建成区面积突破83平方公里，人口达到80万人。全市城镇化水平达到22。形成了以商丘市区发展为中心，以永城市、民权县2个省定城镇化重点县市为两翼，以5个县城和18个区域性中心城镇组团为重点，以7条骨干公路沿线城镇带建设为支撑，着力构建大中小齐头并进、点线面有机结合的城镇化建设新格局。 从目前商丘商业分布情况来看，主要可以分为五个商业圈，即中心广场商业圈、梁园商业圈、古城商业圈、道北商业圈和310商业圈。从商丘的商业发展历史来看，道北商业圈为商丘城市商业发源地，经过20世纪90年以来的城市改造，目前已形成以服装、鞋帽、针织品、化妆品、工艺品、文化用品、体育用品、副食品、玩具、中低档家具、土产日杂等中低档商品市场。以京陇商贸城、市场街服装批发市场、毛线城、商丘土产批发市场、白云副食品批发市场、胜利路副食品一条街为主的道北商业圈已拥有其价格低廉、商品品种齐全的特点，已形成商贸批发零售型商业业态。中心广场商业圈为商丘建市后的新兴商业圈，也是经过20世纪90年以来的城市改造，形成以中高档品牌服装、箱包、珠宝首饰、通讯器材、中高档家具、摄影、文化图书、品牌体育用品、建材、餐饮酒店、工艺品印务、休闲娱乐、家居用品、五金电料等综合性较高的商丘目前最成熟的商业圈，包括天宇商厦、青云街通讯一条街、九龙家具城、欧亚时装城一条街、民主路五交化一条街、食品街饮食一条街、八一路餐饮一条街、凯利农超市、沿民主中路的珠宝首饰店、向阳路（经典广场）步行街（品牌服装专卖一条街）、凯旋商城、工贸中心、宋国家具商城、八方电器、凯东四街印务工艺一条街、运输公司纺织品一条街及家具超市、五一粮店农贸市场、前进印务市场、商丘电脑商城、站前路化妆品一条街、商丘数码港和正在改建的商百名店王朝、正在筹建的新生活广场、正在拆迁的原商丘土产大楼等商业街区，同时也散布着的婚纱摄影店、美容美发、图书音像、医疗保健药店、咖啡店、酒吧店、KTV量贩、健身俱乐部等休闲娱乐场所，很大成度的满足了商丘及周边县区的人群消费。形成了以传统百货、专卖店、品牌店、专业市场或主题街等零售为主要形式的商业业态商业圈。梁园市场商业圈以商丘梁园市场为代表以小工业品批发为主，含有鞋帽、纺织品、服装床上用品等，发展到现在的向南沿伸有摩托车一条街、摩托音像市场和商品大世界家电市场，宜兴路钢材一条街和凯利量贩超市，同时散布着餐饮酒店、网吧、通讯服务场所；向北有豫东建材大市场、京九建材城和世纪建材城，以及新建和正在筹建的财富新天地文化一条街、丹尼斯生活广场、天鸿银基服装商城与中心广场商业圈联为一体。形成批发零售型的综合商业业态圈。310商业圈以国家农业部指定的全国菜篮子工程鲜活农产品中心批发市场为代表的310农产品中心批发市场为起步，形成辐射豫、鲁、苏、皖四省周边地区最大的农产品批发市场，现在已形成包括商丘自行车商城和正在兴建的商丘市光彩大市场。而正在建设中的商丘光彩大市场，在轻纺、家电、五金机电、汽摩配、板材、陶瓷卫浴、家具、灯饰等行业的参与下，必将成为我市发展大物流的龙头市场。物流产业将是商丘的主导产业之一，310商业圈的形成，对于促进商丘市的人流、物流、信息流，拉动房地产业、餐饮业、交通运输业、加工业乃至全市商贸物流业的发展、经济结构的调整，具有重要的推动作用。古城商业圈以商丘市的睢阳古城为中心，主要服务于商丘撤地建市前的原商丘县城消费者。主要商业包括古城内商业街和城北新开发的凯利农超市，以零售商业业态为主。除以上五大商业圈外，正在形成的有“商”字商业圈和正在营造的商丘中原车城专业市场以及以商丘西货场为主形成的商丘西郊钢材市场和商丘开发区内的农药化肥种子市场及建设中的中意建材市场。其中“商”字商业圈，以其坐落在商丘城市发展中心的独特地理位置，正在迅速崛起，在商丘城市发展的进程中将成为商丘政治、经济、文化、商业、商务的中心，随着商丘市委市政府办公地址的南迁和商丘党政机关、社会团体、企事业在商字区域的聚集，商丘高品质、高档社区在该区域的兴建，如应天花园、府前花园、交通局高层住宅群、金穗高层住宅、城市您好高层住宅、杭景园小区、富饶新城住宅小区、水木清华住宅小区、帝河花园及各党政机关团体的家属住宅区等几十家住宅区，商丘城市“东扩南进”的格局已经形成。但由于地处城市新区和商丘消费习惯的影响，其人气尚不足，以及目前尚未有大型主力商业店和品牌专场店的进入，其商业氛围较差，有待培养。目前初步已形成的商业以府后路与归德路段为主的综合商业街道，以经营餐馆、粮油日杂、瓜果蔬菜、音像图书、副食、五金、美容美发、药店以及一个花草市场、两个便利店为主要业态，同时较为特色的是神火大道一侧的家装市场一条街的形成显示了该区域良好的发展前景，目前有已建成和在建的商铺主要有网通公司信息港、电业局商业店铺、府前花园商铺、金穗大厦商铺、应天花园商铺及规划筹建的富饶新城社区性商业中心。其中网通公司信息港已于2004年10月份启动运行，而商字东北角的电业局近1万平方米的店铺具了解已由北京华联超市租赁，进入了装修阶段；同时府前花园的部分店铺已开设了一家800平方米的上海华联超市和一家800平米的足浴中心，其它的一些商家也在谈判进入；同时，富饶新城商业也正在积极的招商中。在商字区域已形成的大酒店如翔宇大酒、锦绣城大酒店、国际庄院大酒店、森茂大酒店等式。从发展的眼光看，商字区域必将成为商丘新兴高档零售商业业态的中心。对以上商丘商业业态的形式对比，可以看到商丘商业尚处在传统商业阶段，同时新型商业业态正欲起步。二、 应天花园商业部分的布局从应天花园商业店铺的布局来看，可分为三部分组成，一是应天购物中心，商业面积约在2万平方米；二是购物中心南侧的商业后街，约在0.8万平方米，加上拆迁户二层店铺面积约在0.8万平方米，面积小计在1.6万平方米；三是从购物中心向东的南京路延伸到归德路的临街店铺，面积约1.6-2万平方米，其中归德路约1万平方米、南京路约0.6-0.9万平方米。商业体量约在4.5-5.6万平方米。从周边房地产开发情况看，富饶新城商业规划为一个社区购物中心，一个商业步行街，商业面积约在5-6万平方米，规划形式为购物、餐饮、休闲、娱乐一站式购物中心为主，配带一条以品牌专场为特色商业街。目前已经举办过产品推介会，并进行着商业招商工作，欲打造商字区域商业社区中心。由于其东临交通型神火大道，从商业建设来讲是为流水之地，不易聚集人气，但该盘在规划上采用临神火大道并行建设一条商业步行街的方式来增加人员停流机率，同时营造社区购物中心带动整个商业氛围。加之向南的电业局临街商业（已由北京华联超市进住）和神火大道东侧府前花园商业，形成相互呼应之势。从周边居住小区的分布和新老城市的衔接来看，位置有一定的商业优势。应天购物中心从商丘城市新区格局上和现有居住人群来看，目前略微偏南，但其东临归德路，北靠南京路，交通型与生活型道路并存和城市向南发展趋势，形成商字商业中心有很大优势。目前应天花园商业布局，在与周边楼盘的的建设中，将形成相互补充，相互促进之势。宇航路向西与城市您好小区的连接，使应天花园商业圈的规模、商气、人气都将有利的促进与提高。同时，归德路的商丘一高及向南发展建设的奥林匹克花园，宇航路西接神火大道与水木清华小区的商业沟通，加之网通信息港的启动，以及北侧的移动通信和东侧的联通公司都将很好地营造出应天花园商业圈。但由于在目前应天花园商业圈的整合推广和商业气氛的营造、商业定位、商业业态规划、主力店的招商、配套商家的洽谈、专业商业的运作、购物中心的拆迁完成情况等工作相对薄弱，都可能让富饶新城拔得头筹。从商丘中心广场商业圈的商业业态来看，已从传统百货向购物中心、主题市场、专业市场、超级市场、特色商街发展过渡。结合“商”字商业圈的情况，可以看到商丘商业业态正在迎接商业业态的变革时代的到来。同时，由于商丘经济总量小、实力弱，发展速度还不快；缺少工业支柱产业，物流水平较低，外来经商人员、旅游人员较少，二、三产业比重低，经济结构不优；农业基础薄弱，抗御自然灾害的能力不够强，农民收入水平低，增收难度大；财政收入总量少，收支矛盾突出，县乡财政困难，政府债务负担较重；社会保障水平不高，企业离退休人员养老金发放形势严峻，就业和再就业压力较大等均使商丘商业发展产生一定压力。同时商字商业圈的开发规模与商丘近两商业开发的投入总量均给商业经营带来压力。在此前提下，我们必须对应天商业圈的业态进行科学定位和规划。商业经济业态作为生产关系的一个代表，在新经济时代下，成为社会商业经济生产力的“进程表”。上个世纪末，中国保持了持续高速增长，全国基本进入小康生活。在整个社会经济进入了一个新经济时代，在历经了产品经济、商品经济和服务经济之后，一种最能代表未来几十年世界经济发展的经济形态正悄然兴起，它就是体验经济。人们越来越愿意花钱购买能够满足自己梦想的某种体验、某种过程，人们很多时候是在不知不觉中购物，而且购物不只是在满足人的物质需求，而更多是在精神享受上的需求。 这种对体验的需求和对享受的需求促进了中国社会商业业态的分化和进步。在最近的几年内，从中国各大城市的调查报告中可以得出：中国以零售业为主商业业态的分化和进步大致经历了三个阶段。第一阶段是20世纪90年代中期，世界零售商巨头沃尔玛、家乐福等进驻中国市场，以其大型量贩市场、大卖场的形式，冲击着当时我们传统百货的商业经营方式，导致了部分传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业务的百货商家退出历史舞台。第二阶段是20世纪末，全 国各大城市都相继出现一大批传统百货倒闭，在这个时候一些专业市场、主题商贸城、专营商店等现代百货从传统百货中分离出来，浮出水面。以北京华联、上海联华为代表等本土的大型量贩超市集团，学习沃尔玛、家乐福、欧尚等国际量贩集团前辈的经营模式和管理方式，“师夷长技”，开拓出一片天空。第三阶段就是现今的商业业态发展状况，大部分都是以规模庞大、设备齐全，融购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心或主题商城为中心，其周边围绕一些专卖店、特色商场、精品商场、休闲业态等作为补充，这种商业业态正是体验经济时代的产物和体现。 那么，应天花园商业圈将如何定位呢！一是，应天购物中心，商业面积约在2万平方米；为应天商业圈之龙头，其业态以大型超市、主力百货、精品服饰专卖为主，配有国际连锁快餐（如肯德基、麦当劳）、休闲茶吧、咖啡吧等，可考虑顶层设为数码影城、游戏厅、网吧，增加该商业圈休闲、娱乐氛围；二是，购物中心南侧的商业后街，称之为后街商业，约在0.8万平方米，以文化用品、大型图书、电玩娱乐、儿童天地、花卉礼品、家装饰品、特色工艺品、生活用品、美容美发店、日用维修等特色商品为主；三是，从购物中心向东的南京路延伸到归德路的临街店铺，面积约1.6-2万平方米，其中归德路约1万平方米、南京路约0.6-0.9万平方米。南京路以家电连锁超市为主，归德路应为特色一条街。三、 归德路商铺定位归德路做为特色一条街。商业业态规划如下：二到三家餐饮店，以国内、省内连锁餐饮店为主，二到三家经营面积总和在1500-3000平方米，一家咖啡厅，面积在800平米左右；一家茶馆，面积在600-800平米左右；一家健身俱乐部，面积在800-1000平米左右；二到三家品牌体育用品专卖店，面积在1200-2000平方米左右；一家美容美发店，面积在500-600平米左右；一家保健足浴中心，面积在800平方米；一至二家家居生活馆（家庭特色装饰品），面积400-500平方米；一家副食品便利超市，面积在200平方米左右；一家汽车美容中心，面积在400平方米；一家金融机构，面积在300平方米；商家选择具有一定知名度的国内、省内连锁企业，利用品牌效应拉动归德商业，同时，为应天商业圈的全面启动奠定基础。四、 归德路商铺销售及管理对于应天商业圈总体上来讲，还有一个商业管理问题，包括：商业资产管理和商业物业管理。对于商铺投资一般普遍预期是10-15年收回投资，期望收益率在8%-12%，在此范围较为符合市场。从资金方面考虑，应天商业圈的规模的资金投入将是不小的数额，对于归德路商铺，可采用直接出售方式，收回投入资金，集中建设购物中心，带动商业后街发展，培养后街商气，增加物业升值空间。从商业圈商业氛围的营造上考虑，以出租方式进行统一招商、统一管理、统一推广宣传，增加商气、人气，创造繁华，为应天商圈整体发展进行铺垫。综合考虑，在完成统一招商的基础上，进行统一管理、统一宣传推广、进行代租出售，即保证商气的营造，又可减轻资金压力。以三年返租销售，